控规说明131209.docx
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控规说明131209
永康浙商回归创业创新园控制性详细规划
THEREGULATURYPLANOFINDUSTRILPARKFORRETURNINGZHEJIANGMECHANTS,YONGKANGCITY
项目号：
城控详648
（规划方案）
院长顾浩
总规划师陈伟明
所长黄幼朴
项目负责人孟献礼
陈勇
[建]城规编甲级081049
工程设计证书号甲级A133011409
浙江省城乡规划设计研究院
2013年12月
永康浙商回归创业创新园控制性详细规划
THEREGULATURYPLANOFINDUSTRILPARKFORRETURNINGZHEJIANGMECHANTS,YONGKANGCITY
（规划方案）
项目号：
城控详648
参加编制人员
项目审定人
顾浩
院长
教授级高级规划师
注册城市规划师
项目负责人
孟献礼
规划
高级规划师
注册城市规划师
陈勇
规划
教授级高级规划师
注册城市规划师
项目审核人
黄幼朴
规划
教授级高级规划师
注册城市规划师
赵萍
给排水
教授级高级工程师
注册公用设备工程师
袁继良
电力电信
高级工程师
沈亚光
燃气热力
高级工程师
专业负责人
徐卡迪
规划
高级规划师
注册城市规划师
张江榕
给排水
高级工程师
胡锡栋
电力电信
高级工程师
王敏晔
燃气热力
高级工程师
项目参加人
王敏锋
规划
城市规划师
注册城市规划师
2013年12月
03
规划说明
1.规划背景与现状
1.1项目理解
浙商回归创业创新园（以下简称“回归园”）落户龙山，给龙山镇带来了历史性的发展机遇。
新一版《龙山镇总体规划》（在编）对龙山镇和回归园作出了目标定位和总体布局安排，而本次《浙商回归创业创新园控制性详细规划》，将贯彻总规意图，提出回归园具体布局和发展措施。
1.2规划背景
1.2.1．浙商回归掀起热潮
近年来，大量省外浙商在做大做强后，热切希望返回家乡投资创业，在省委省政府的号召下，掀起了浙商回归的热潮。
2012年，省政府将浙商回归作为浙江省头号工程加以推进。
全省各地包括金华、永康两市在内，积极贯彻省政府战略决策，出台各类优惠政策，设立专职机构，积极推进浙商回归创业工程。
龙山镇的“回归园”是省内率先建设的回归园之一，创立以来，得到了省委、省政府的高度重视，无论在资金、政策还是土地指标方面都给予了大力的支持，其规划建设在全省具有重要的示范意义。
1.2.2．龙山与西溪两镇的合与分
2001年以前，桥下、四路、西溪三镇各自发展，四路、桥下主要依托永东一线向外拓展，西溪由中心向外拓展，各镇均根据自身特点发展了工业用地；2001年桥下、四路、西溪合并，成立龙山镇，但由于诸多原因，2006年，西溪、龙山分设建制镇。
但本次回归园建设，将从空间上联结龙山、西溪两城镇，为两镇在功能、空间、设施上整合提供了一个难得的契机。
1.3现状认知
1.3.1．区域位置
（1）地理位置：
市域北翼门户
规划地块位于永康市域东北角，界于永康、东阳、磐安三地之间，距离永康市区约15公里，由现状永东一线联系中心城区和东阳市区。
（2）区域交通：
对外交通不断成熟
现状永东一线是区块内主要对外交通联系通道；在建永东高速公路将使龙山与中心城区、东阳新增快速联系；此外，规划永东三线将使龙山与古山、中心城区联系进一步加强。
规划金磐公路横贯龙山，联系金华和磐安。
1.3.2现状地形地貌
1.3.3现状用地
园区规划范围：
北至四路和永东一线，南至龙山大道和永东高速公路，东界吕南宅，西界桥下。
总面积746.95公顷，其中建设用地面积82.5公顷，占11.04%，非建设用地664.45公顷，占88.96%。
现状工业用地19.3公顷，村庄建设用地28.3公顷。
1.3.4现状建筑
基地内现状建筑以村居为主，2-3层，建筑质量以二、三类为主；基地西北角和东北角分别有一片质量较好的工业建筑，是近年龙山镇重点建设的工业小区，此外，基地内有液化气储备站一处、变电站一处。
1.3.5现状景观
现状景观主要特点:
●区块内地形起伏较大，丘陵景观特征鲜明；
●山塘、水库分布众多，部分山塘种植荷花，景色优美；
●部分丘陵被改造成梯田；
●渡槽横跨基地，形成独特的人文景观。
1.3.6现状村庄
园区共涉及十三个村，其中龙山镇有下宅口、后景颜、前珠山、丰山头、上村、吕南宅一、二、三、四村，古陇、里麻车九个村，潘坑和大川两个村属西溪镇，基地内现状户籍人口约3472人。
村名
户数（户）
人口（人）
下宅口
551
1410
后景颜
230
621
丰山头
159
497
前珠山
152
442
潘坑
104
305
大川
65
198
合计
1261
3472
1.4浙商回归园区产业发展规划
1.4.1主要内容
浙商回归园区产业发展规划的主要内容如下：
●规划结构：
采取“一心五区”空间结构
●产业类型：
重点发展先进装备、新材料、汽车零部件三大产业，采取类型分区。
●分期建设：
规划2016年建成360公顷，2020年全部建成；
●企业产值：
至2020年，规划回归企业150家以上，工业增加值达到90亿元；
●用地构成：
规划工业用地436公顷，居住用地22公顷，公共设施用地25.4公顷，商业用地11公顷，物流仓储用地43公顷。
绿地73公顷。
1.4.2规划评价
浙商回归园区产业发展规划对园区主要功能和布局进行了分析研究，功能定位较合理，具有一定的指导意义。
但规划也存在如下问题：
●产业类型分区结构不符合市场经济要求，应考虑各区综合化发展；
●未深入研究与龙山城镇产城联动关系
●规划布局未充分体现创新园区特色；
●道路网框架未充分结合地形地貌特色，与企业规模对路网要求也不相符合；
●物流产业区规模过大。
1.5龙山镇总体规划
1.5.1主要内容
城镇性质：
永康市域副中心，浙商创业创新产业新城，具有“永康学派”古典底蕴、山水生态优美的现代化小城市。
人口与用地：
规划2020年城镇人口6.5万人，建设用地规模为806公顷，2030年10万人；用地1150公顷。
空间结构：
“一区、一带、两心、四团”其中一区为浙商回归园区，一带为沿龙山大道的城南居住生活带，两心为城镇公共中心和城镇绿心，四团为四路、吕南宅两个综合组团，以及城镇西部的文化旅游组团，山地住区组团。
1.5.2规划评价
最新龙山镇总规充分考虑了回归园与龙山、西溪在居住、公共服务、绿化、设施上的产城联动，沿龙山大道设置城镇中心（园区中心），利用了中部丘陵地貌形成了绿心和创新工业区块；结合园区村庄整治形成工业区宿舍和公共服务点；较好地体现了城镇和园区转型升级、创新创业的发展需求，为回归园控规编制提供了良好的总体框架。
2.重点问题研究
2.1低丘缓坡地形处理
规划地块属于典型的低丘缓坡地形，整体呈现南高、北低、中间高、两侧低的特点。
这一特点对于方案用地布局、基础设施配置、分期建设均有十分重大的影响。
整个地块南侧与北侧地形高差约30米，基地南北向长度达3600米，基地平均坡度0.8%，是适于工业用地开发的。
但实际上由于受土地政策约束，基地的开发不是一蹴而就的整体开发，而是分期分片、小街坊逐步推进的开发模式，因此，基地的平整并不能采取总体整理的措施，只能采取小街坊场地平整并达到土方平衡的策略，这就给基地的场地平整带来较大难度。
另一方面，由于本回归园引进企业的工业厂房尺度都较大，厂区内部坡度要求高，超过1%的场地坡度都难以建设，这进一步增加了基地竖向设计的难度。
为此，规划采用GIS技术，全方位模拟地形，一方面在方案构思阶段考虑地形特征，另一方面，通过GIS软件模拟规划方案对地形的改造，从而达到小街区土方平衡、区块内道路衔接顺畅。
2.2度槽引水渠处理
（1）引水渠概况
区块内引水渠建于1970年代，全长12公里，有4处度槽，共1632米，该水渠采取重力式输水，处于150米左右高程位置，主要用于调配市域北部水库库容。
本区内水渠长共4100米，度槽长1026米。
每年引水1400万立方米。
经30多年运行，加之原建设标准较低，渠道老化严重，安全事故增加，引水量也逐年减少，自2000年开始对引水渠实施改造工程，工程费用约520万元。
（2）特点：
重力式输水，要求水渠标高不得变更；水渠高程约150米，局部地段架空局部地段落地。
（3）方案选择
——完全保留方案
结合山体保留，规划建设较大规模中心公园，完全保留引水渠。
——局部改造方案
结合土地平整，保留度槽段引水渠，对地面段局部约1300米进行架空改造。
2.3园区与城镇产城互动
2.3.1园区人口预测与居住用地安排
（1）园区就业人口
根据部分拟回归企业可研报告，每公顷从业人员在10－180人/公顷之间，平均为65人/公顷。
考虑拟回归企业申请用地往往比实际需求偏大，估计实际每公顷从业人员平均为100人/公顷。
本园区工业用地规模按450公顷计，未来集聚的二产从业人员将在4.5万人左右。
参照一般工业区二产就业人数与三产从业人数比例（一般在8－5：
1之间），配套三产从业人员数按二产从业人员数12%计，约有0.5万人。
（2）园区集聚人口
考虑从业人员一定的带眷系数（1.3），园区集聚总人口约可达6.5万人左右。
（3）园区居住用地安排
规划估测园区约4万以上为外来人口，按照一般工业园区规律，园区中外来人口中30%-40%（即1.2-1.6万人）居住于园区内，如以廉租房居住标准（人均13平方米，容积率1.5）计算，约需居住用地10-15公顷；考虑到园区内现有下宅口、后景颜等部分较大规模村庄，能提供部分外来人口居住需求，未来园区内新增居住用地应在10公顷左右。
除上述居住于园区人员外，其他人员将依托周边城镇与村庄提供居住服务。
预计近期内仅有少量白领员工（5%以下）可能购买商品房。
但远景（2030年后），外来人员将有较多比例成为新龙山人，购房安家，届时居住用地约需新增30公顷左右。
参考先发地区（如广东东莞）规律，大型工业园区发展后，园区拆迁村庄，城镇和城郊村庄将产生较大规模的新增居住用地需求，估算此类居住用地扩展将达到50公顷以上，主要向城镇集中。
2.3．2园区中心设置
（1）规划规模
为了提升设施效率，规划认为园区中心应结合小城市中心一体化设置。
根据一般规律，服务人口10万人以上的小城市规模，其城市中心用地规模约需20-30公顷。
园区中心作为小城市公共中心的主体，中心用地规模宜在20公顷以上。
（2）规划内容
本中心具有小城市中心和园区中心双重功能，规划建设内容较为丰富：
●行政办公：
园区管委会，（新龙山镇政府）等；
●商务办公：
企业总部等；
●商业设施：
银行、酒店，餐饮、娱乐，大型商业综合体、商业步行街；
●教育科研：
科研、培训设施；
●医院：
综合医院400床（4公顷以上）。
2.4物流园区设置
由于中心城区已建有700亩规模的五金城物流中心，因此本物流园区主要面向永康北部工业物流和东阳南部部分物流。
一般而言，基本功能完备的物流功能区块不宜小于7公顷（约100亩左右），美国普洛斯是全球最大的物流地产和工业房地产开发商之一，在国内开发的物流园区其占地规模一般在10-20公顷左右。
因此规划建议本区物流用地规模宜为10-20公顷。
3.规划理念与经验借鉴
3.1规划理念
●高效
浙商回归园的首要任务是促进产业经济快速高效发展。
完成这一任务必然要求园区在产城互动、土地集约利用、功能运转高效、交通联系便捷等方面体现高效理念。
●和谐
在方案的构建过程中，综合考虑社会、产业、生态等多种要素的综合价值，在综合效益最大化，实现人、自然、社会和谐的前提下科学合理的制定空间规划方案。
●精美
根据龙山镇独特的自然、人文资源，以及浙商回归示范园区的建设要求，打造生态环境优美、建设品质上乘的回归园区和精美的小城市。
●可持续
根据建设发展的阶段性。
对发展进行分期控制，促进产业经济和园区、城镇空间合理、有机、可持续发展。
3.2经验借鉴
为了更好地建设回归园，在与城镇的产城联动、生态园区建设、道路交通、园区空间景观、绿化布置上和地块划分上，借鉴各类成功经验是十分必要的。
3.1．产城联动发展
对于小城镇龙山而言，浙商回归园落户是一个重大事件，将极大地推动着城镇跨越式发展。
城镇如何与园区发展形成良好的产城互动，科学指导回归园跨越式发展，规划借鉴广州市大型工业区落户于小城镇的案例，以期对回归园未来发展有所启示。
（1）与中心城区紧密联动
与梅州中心城区半小时交通，设立转移园至梅州城区、兴宁市区的专线车，为职工提供免费交通服务。
依托梅州科研教育等公共设施、海关等口岸设施。
（2）园区分阶段推进，与城镇形成良好的“产城互动”
结合小城镇发展三产服务、居住，初期开发以工业为主。
中、后期结合城镇发展生活性服务业、休闲环境，如商业、学校、体育馆、公园等。
（3）功能区相对集聚发展
二、三产业空间相对集聚，既取得规模效应，又可提升环境品质。
（4）园区建设与自然环境协调
工业园区规划注重保护生态景观，尽量保留园区内的水域及周围自然生态林地、山丘等，合理利用原生态环境。
广东广州梅州产业转移工业园规划
3.2创新生态园区建设
回归园作为创新型园区，建设生态化园区是重要的前提。
从国内外创新型工业园区发展来看，一般有如下成功经验：
（1）构筑适宜创新产业发展的空间平台
通常，工业园区的创新产业主要设置于园区中心，或是生态景观宜人的创新产业区。
如杭州钱江经济开发区，构筑大规模的公共中心，集中发展现代服务业；同时结合湖泊水系，发展创新产业。
从回归园发展来看，应充分利用生态条件十分优良的湖泊水库和丘陵地形，构筑宜人的公共中心和创新产业区块，为创新产业发展提供优越的空间平台。
（2）构筑绿色交通体系
杭州钱江经济开发区规划
绿色交通是一种公交优先、慢行系统完善的低碳交通体系。
包括轨道交通、公交专用道、自行车专用道、步行道等。
从回归园发展来看，未来浙中城市群轨道交通、与永康中心城区及园区与龙山、西溪的快速公交，园区内部慢行交通均有现实的发展需求，因而需要在规划中加以重点考虑。
（3）构筑生态景观
对于园区水面和河道，常通过生态化工程整理，结合服务中心，形成生态宜人的公共空间。
园区绿地强化展示形象和改善生态环境作用，如通过中央绿带、道路两侧绿地建设，营造生态优美的工业区道路景观。
绿色交通
3.3道路系统规划
（1）工业区交通量相对较少，道路不宜过宽
在城市中心区，路网要求十分密集，这样就可以赢得较多的临街面，提高土地的商业价值，也可以提高道路的通行能力，但是工业区更多的活动在厂区内部，城市道路的使用频度要小得多。
通过对以往建成的工业区的交通调查，我们发现工业区实际货运交通量很少，只占城市道路交通量的2%-3%，而且绝大多数发生在夜间，因此我们判断工业区内的道路在满足基础设施铺设、企业出行方便等功能的前提下可以尽量窄、少。
（2）工业区路网宜方正规矩，便于厂房建设
工业厂房建筑平面不同于城市其他类型建筑平面可以灵活，其平面布局大多为尺度较大的长方形，这就决定了工业厂区应尽可能地块规整，便于厂房布置、减少出现“三角地”，以提高土地使用效率。
（3）工业企业大小决定路网间距
我们不能因为工业区道路交通量很少而无限减少道路用地，过疏的路网容易引起交通堵塞、不利于中小企业地块划分，过密的路网会使土地利用的效率降低，造成土地和基础设施投资的浪费。
道路网密度的疏密与企业规模是密切相关的。
通过总结多个项目（如永康五金工业园、台州路桥工业园区等）经验发现工业区地块大小的划分与道路网间距有着十分密切：
200米左右间距的路网适合0.5－0.8公顷地块划分，300米左右间距适合1.5－2公顷划的地块划分；400米左右间距适合2.5－3公顷地块的划分。
如企业用地要求在2公顷左右，支路间距应不小于250米，建议以300－400米为宜。
根据对回归浙商规模的调查，本区块企业规模以2公顷左右为主,因此，路网间距采用300-500米左右为宜。
3.5园区景观塑造
城市建筑类型繁多，建筑形体、色彩丰富，空间富有变化，但工业区内工业厂房大多色彩单一、形式雷同，因此工业区空间景观、街道界面、整体形象是难以控制的，因此目前国内档次较高的工业区大多注重街道景观的控制。
即在街道两侧种植树木，以统一工业区内空间景观，同时注重入口和主要景观道路的打造，在入口设立入口绿化、景观大道设置中央绿化带，建成效果良好。
4.愿景与功能
4.1发展愿景
——浙江浙商回归示范区
——永康工业经济增长极
——现代五金产业集聚地
——山水融合生态产业园
4.2功能定位
本区的功能定位为：
浙商回归创业创新重要基地、永康市工业发展新增长极、整合龙山、西溪两城镇的城市区域。
5．产业发展规划
5.1产业体系
以复合型产业发展模式为导向，以创新和服务为主题，构建制造—研发—服务的产业联动体系，建设成集生产、研发、服务等功能于一体的综合性产业体系。
5.2产业发展战略
（1）战略一：
培育基础制造产业
进一步培育五金及关联产业的规模效应与集聚效应，使回归园成为永康除经济开发区和城西工业区之外，现代五金产业发展的最重要集聚区。
（2）战略二：
引导战略创新产业
配合工业企业生产、营销等运作需要，大力发展研发和创业服务，不断提升园区竞争力，推进回归园区产业转型升级。
（3）战略三：
推动现代服务产业
积极考虑为园区和城市生产生活提供服务，推动现代物流、商贸服务、房地产等现代服务产业的发展。
5.3．产业构成
以五金制造为基础，以科技研发为动力，以现代服务业为目标，重点发展产业类型包含：
五金制造业、商贸物流产业、科创研发产业
6．规划方案
6.1方案比选
2013年8月，项目组根据对项目的理解提出了两个比选方案，经过与市政府主管领导、规划局、龙山镇政府多次协商研究，确定以方案一为基础进行深化完善。
6.2规划构思
结合基地低丘缓坡特色，保留中间山体和水渠，形成山体公园。
在提升工业园区景观的同时，保留度槽引水渠，减少土方量，降低道路坡度和工程造价，有利于分期实施。
适应园区持续转型升级需求，围绕山体公园设置2.5产业用地，为远期产业转型升级预留平台。
沿龙山大道，靠近高速出入口设置园区中心、市场和物流中心，展示现代创新工业城形象。
结合基地三角形形态特色和工业区建设要求，设置环状加方格状道路系统。
适应入园企业用地规模（大多为3公顷以上的大企业），采取较大间隔道路网，尽量减少工业区内部道路，提高工业用地出地率。
6.3规划结构：
本次规划园区规划结构为“一带、两心、三片”：
●一带：
依托保留度槽引水渠构筑的绿化景观带；
●两心：
即园区（小城市）公共中心；以及结合中部丘陵设置的生态绿心；
●三片：
以绿心、绿带及主要道路划分的北、西、南三个工业片。
6.4规划布局
6.4.1中心区布局
根据总体规划，本区未来将构筑一个能够整合龙山和西溪两镇的公共中心，规划该公共中心位于基地南侧、龙山大道北侧。
主要依托现状水库，形成一个横向步行内街，并与北侧基地中部的大型山地公园沟通。
公共中心主要安排行政办公服务、商业休闲、后勤服务、金融服务、文化娱乐服务以及通信服务等综合服务功能。
6.4.2公共设施用地规划
规划公共管理与公共设施用地7.61公顷，占园区建设用地5.98%，
规划商业服务业设施用地25.25公顷，占园区建设用地3.42%。
图9-5安置地块与职工宿舍地块示意
6.4.3居住用地
根据总体规划，本区块未来人口以外来人口为主，居住用地主要向周边城镇组团集聚，规划园区内居住用地主要有三片，分别为中心片、下宅口片和后景颜片；其中中心片为园区中心职工宿舍，用地面积约10公顷，规划约可容纳单身职工7200人，高级员工2000人。
下宅口片规划整治村庄，并设置北部工业片区服务点，安排部分职工宿舍（约可容纳3000人）。
后景颜片规划整治村庄，预留迁建村庄用地；同时设置南部工业片区服务点，安排部分职工宿舍（约可容纳3000人）。
规划居住用地共44.19公顷，占园区建设用地的5.98%。
规划用地可容纳园区内保留及迁建村庄居民（约3400人），以及1.2-1.6万外来人员。
6.4.4工业及物流仓储用地
（1）规划布局
规划工业用地围绕中部绿核布局，并以绿核和主要道路划分成“三片”。
（2）地块划分
合理划分最小规模土地开发单元，限定入园企业的门槛，既保证了本区的基本品质，又是政府引导和控制该地区建设的有利手段。
规划考虑到地块划分的灵活性和最小企业门槛，采用约400-600米左右的路网间距，区内划分的基本地块一般为2～4公顷。
（3）控制指标确定
根据《永康市工业企业入园管理办法》工业用地容积率1.3-2.5，建筑密度50%，考虑未来引进企业类型的不确定，单层、多层厂房均有可能，故规划控制指标采取上限控制办法，即容积率不大于2.5，建筑密度不大于50%。
实际开发时各地块建设指标应小于规划确定的指标。
（4）规划规模
规划工业用地417.44公顷，占园区建设用地的56.50%。
（5）物流仓储用地
结合高速公路出入口及入园主干路预留物流仓储用地，服务于本园区。
规划物流仓储用地17.8公顷，占园区建设用地的2.41%。
规划用地一览表
用地代码
用地名称
用地面积（ha）
占城市建设用地比例
占城市总用地比例
备注
1
R
居住用地
50.99
6.91%
6.83%
其中
R2
二类居住用地
31.11
R21（B）
商业住宅混合用地
19.88
2
A
公共管理与服务设施用地
7.55
1.02%
1.01%
其中
A1
行政办公用地
1.85
A22
文化活动用地
2.49
A3
教育科研用地
3.21
3
B
商业服务业设施用地
24.96
3.38%
3.34%
其中
B1
商业用地
8.35
B2B3
办公娱乐综合用地
2.72
B2
商务用地
13.33
B41
加油加气站用地
0.56
4
M
工业用地
402.38
54.55%
53.87%
其中
BM
研发企业用地
35.51
M2
二类工业用地
366.87
5
W
物流仓储用地
17.65
2.39%
2.36%
6
S
道路与交通设施用地
97.33
13.20%
13.03%
其中
S1
城市道路用地
95.93
S42
社会停车场用地
1.4
升级会员 