商业地产综合体接管验收和移交指引Word格式文档下载.docx

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2.1.2项目建设内容已按股份公司批准的经营策划书、设计施工图内容、变更商签证以及合同约定的内容全部完成，人员责任落实明确

2.1.3项目使用功能符合设计标准，满足使用功能要求。

2.2接管

2.2.1接管工作应在开业前完成。

开业前不能完成接管的，要上报接管计划到股份公司项目管理中心质量监管部批准。

2.2.2项目公司各专业首先把设施、设备清点，商管公司接到接管清单后，由项目公司专业工程师、商管接管人双方当场核对清点，无误后，双方在项目接管记录表（见表二）上签字。

2.2.3商管公司在接管过程中对发现的未完工作、质量问题用遗留问题清单（见表三）记录清楚，双方签字。

2.2.4项目公司应及时完成未完工作内容，如调试，联动运行等，对存在的质量问题组织限期整改。

2.2.5项目公司在完成所有工作内容（含竣工图等档案资料），且对提出的质量问题进行彻底的整改后，进行自查，合格后方可办理接管及移交。

2.3验收及移交办理。

通过资料和现场核查，达到标准要求后双方办理移交手续。

2.3.1商管公司在接到验收和移交通知后，检查竣工资料是否齐全、真实、有效。

（见附表四）。

2.3.2项目公司应积极组织相关单位完成施工技术资料的整理归档、竣工图的编制、设施设备质量缺陷的整改，项目移交前所有竣工相关资料达到国冢要求的标准。

2.3.3根据竣工资料，核对工程是否与竣工图纸等资料相符，包括但不限于工程做法，数量等。

2.3.4根据国家及行业标准、设计图纸等核查工程实体质量是否达到标准要求。

再次提出工程施工质量缺陷。

2.3.5工程完成竣工验收，工程质量经过规划、消防、人防、电梯、环保、供电、市政、燃气、水质、质监站等部门正式验收且质量等级在合格以上。

2.3.6商管公司应与项目公司密切配合，完成验收、移交工作（见附表五：

项目设备移交清单）。

2.3.7接管、验收和移交工作程序：

2.4保修期

2.4.1保修期内工程质量问题处理

1）未完成项目的移交，且在保修期内出现的工程质量问题，当地项目公司在第一时间书面通知施工单位到现场解决，并督促问题的解决。

2）已完成项目移交，且在保修期内出现的工程质量问题

开业前项目须具备的条件.

a.已完成项目移交，且在保修期内出现的工程质量问题，当地商管

司在第一时间书面通知施工单位到现场解决

b.施工单位怠于维修或维修两次以上仍存在质量问题的，物业公司可要求项目公司委托物业公司组织进行维修，费用经项目公司确认后从施工单位质保金和工程尾款中扣减。

c.因施工单位怠于维修或两次维修后仍存在质量问题所引起的业主索赔责任，由物业公司配合项目公司做好取证工作，以便于向施工单位追讨违约责任。

2.4.2超过保修期工程质量问题的处理超过保修期的工程质量问题的处理由当地商管公司在第一时间书面通知施工单位到场解决，并督促问题的解决。

3、开业前项目需具备的条件

3.1取得开业前政府规定的必须具备的各项验收报告。

3.2基于股份公司商管公司（物管部）在扩初设计时已对设备和机电系统及

设相关管理用房进行了确认，验收移交时，商管公司不得增加项目和功能。

如需增加，则在验收移交后，由股份公司商管公司另行报告申请。

3.3设计图纸有效性、完整性，应取得审图单位的审图意见，重大问题应得到落实。

3.4相应阶段有关结构安全和严重影响使用功能方面的设计变更，要有设计单位的签章和相应注册结构师或注册建筑师的签字，及时办理了签认手续。

3.5屋面淋水、蓄水试验：

在雨后或进行持续淋水2h，有可能作蓄水检验的屋面，其蓄水时间不小于24h，屋面无渗漏、积水和排水系统畅通。

3.6开业使用的有防水要求的地面应作蓄水检验，蓄水深度宜为20-30mm，24h内无渗漏。

3.7各种给排水、采暖管道系统的强度和严密性试验：

试压试验必须按照设计图纸上的要求进行试验，各项试验（验收）记录中填写的试验压力值应与实际试压的数僮一致，经外观检查，应无渗漏。

3.8各种制冷、空调水管道强度、严密性试验：

经外观检查，应无渗漏。

3.9清（吹）洗、灌水、通水试验：

自动喷水灭火系统的管道冲洗达到出口处水的颜色、透明度与人口处的颜色基本一致；

生活水管道系统要求在管道出口处的水质（颜色、透明度）与人口处的颜色基本一致，在交付使用前必须冲洗和消毒，并经有关部门取样检验，符合国家《生活应用水标准》方可使用；

排水管的灌水试验在设计无要求的情况下，其灌水高度不应低于卫生器具的上边缘或底层地面的高度，在满水15分钟水面下降后，灌满后再观察5分钟，以水面不下降为合格；

室内排水系统通水试验，按给水系统的l／3配水点同时开放，检查各排水点畅通，接口处无渗漏；

排水主立管及水平干管进行通球试验。

3.10风管系统的漏风量、漏光检验：

必须通过工艺性检验或验证，其强度和严密性必须满足设计或规范要求。

3.11要求具备使用功能的空调系统、设备调试满足以下参数。

3.11.1冷（热）源的正常联合试运转不少于8小时。

3.11.2通风、除尘系统的连续试运转不应少于2小时。

3.11.3通风机、空调机组中的风机在额定转速下连续运行2小时；

滑动轴承外壳最高温度不得超过70aC；

滚动轴承不得超过800C。

3.11.4水泵旋转方向正确，无异常振动和声响，连续运行不得少于2小时，滑动轴承外壳最高温度不得超过700C；

滚动轴承不得超过75℃。

3.11.5冷却塔本体应稳固，运行无异常振动，冷却塔和循环水系统应连续运行不少于2小时。

3.11.6制冷机组、单元式空调机组的试运行不应少于8小时。

3.12接地、绝缘电阻测试符合设计和规范要求。

3.13门窗（幕墙）工程必须满足设计要求的水密性、气密性、抗风压性能、F面内变形性能及其它性能，性能检测应由国家认可的检测机构实施；

幕墙面板安走必须符合设计要求，安装必须牢固；

玻璃幕墙的防火封堵构造系统，在正常使用每件下，应具有伸缩变形能力、密封性和耐久性；

在遇火状态下，应在规定的耐火t限内，不发生开裂或脱落，保持相对稳定性；

幕墙的金属框架应与主体结构的防体系可靠连接，连接部位应清除非导电保护层，并经防雷测试合格。

3.14照明系统经过24小时试运行，达到合格。

4、接管要求

4.1区域划分原则：

按管理区域划分，如主力店、万千百货、步行街、KTV、

影城等，或按商业业态明细分布（不限于），如商场、超市、步行街、影院、KTV、电玩等。

根据专业类别分工对专业分部工程建筑电气工程、给排水及采暧工程、通风空调、电梯工程、智能建筑等对所有设备仔细清点，并按照图纸资料核实，确保没有漏项后列出清单。

4.2各区域的系统应包括内容但不限于：

4.2.1消防系统：

泵房设施设备、报警机房设施设备、消防箱、报警的烟感温感、消防烟机、消防器材；

4.2.2电力系统：

配电室设施设备，配电箱盘，开关面板；

4.2.3供暖系统：

锅炉房，热交换站设施设备，散热器，温度控制器；

4.2.4通风空调系统：

室外制冷机组，制冷机房设施设备，空调风机盘管，温控器；

4.2.5智能系统：

智能控制机房设施设备，室外监控，巡更、周界；

4.2.6燃气系统：

井、表、阀；

4.2.7有线电视：

箱、盘、芯、解码器等；

4.2.8上水系统：

4.2.9雨水系统：

排水篦子、井；

4.2.10污水系统：

井；

4.2.11景观：

建筑小品、装饰装修、配电箱盘、水景设施设备、背景音乐、植被；

4.2.12泛光照明：

配电箱盘、灯具

4.2.13电梯。

4.2.14钥匙：

各系统门、配电箱盘、屯梯等钥匙。

4.3接管的各区域机电等设施设备的内容包括但不限于的名称、型号、数量、状态等。

4.4接管清点及交接原则上由项目公司、施工单位、商管公司三方同时进行。

对主力店的清点及交接由项目公司、施工单位、主力店三方同时进行，商管公司参与。

如果接管过程中发现未完或需要返工，未完或修整的部分，应规定期限完成，维保期应在完成验收合格后开始计算。

4.5交接清点必须对设备运行状况、调试情况、质量缺陷情况作出说明。

4.6所有的交接过程由参与交接的各方代表签字确认。

4.7接管期间项目公司对项目工程的质量、安全、维护等承担责任。

4.8接管明细表（详见附表二）

5、验收工作要求

5.1工程具备竣工验收条件后，项目公司应要求施工单位及监理单位及时写出包括工程概况、设计要求、完成情况、完成投资额、工程质量、工程造价的分析、技术设备的调试报告等内容的竣工报告，并抄送股份公司主管部门。

5.2竣工验收应重点做好以下工作：

5.2.1对全部建设工程进行检查和重点项目抽查；

5.2.2对主要技术设施进行测试并做好联动负荷运转试验，写出试验报告；

5.2.3核实未完工程，提出解决办法，列出包括工程量、预算、完成日期等一览表；

5.2.4检查建设项目的投资执行情况，分析概（预）算的执行情况；

5.2.5对隐蔽工程进行检查并核对隐蔽工程的图纸、资料是否齐全；

5.2.6检查是否做好竣工图、技术资料以及工程文件的整理汇总，分类编目，

装订成册。

有关档桑馆规定上报的工程图纸、资料等，检查是否齐备；

5.2.7核实工程剩余物资，核对器材帐目，是否帐物相符；

5.2.8做好设备、工具、仪器、维护器材及一切固定资产的清点造册登记工作，做好固定资产构成分析表；

5.2.9检查是否处理完毕各种债权债务；

5.2.10其他。

5.3对未完或验收提出遗留工程问题，维保责任期应在解决验收后明确界定。

（无）370

各附表

附表一

项目交验计划时间表

序号

系统名称

计划开始时间

计划完成时间

实际进度

备注

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

管理公司代表：

项目公司代表：

主力店代表：

附表二

项目接管记录表

验收时间：

__________

项目

验收检查

资料和文件

备品备件

完工程度

验收结论

10

参加验收单位

项目公司　

施工单位　

管理公司

附表三

_______________工程遗留问题清单

交接时间：

问题

计划整改完成时间

实际整改完成时间

现状

附表四

_____________项目交验资料记录表

资料名称

内容

应交份数

实交份数

附表五

_____________项目设备移交清单

名称

型号

品牌

产地

单位

数量

附表六

_____________项目移交资料清单

份数

附表七

施工单位和设备厂商一览表

设备名称

厂商名称

联系人

电话

施工单位

附表八

________项目备品备件交验记录表

规格型号

应交数量

实收数量

完好状态

附表九

项目备品备件交验清单

附表十

主力店进场验收审批会签表

日期：

年月日

发起部门/公司：

发起人：

审批事项名称：

审批事项内容：

附件清单：

各

级

审

核

意

见

项目公司工程副总：

签字：

日期：

项目公司总经理：

当地商管公司工程副总：

当地商管公司总经理：

主力店方负责人：

填写说明：

各部门/公司根据具体业务将“审批事项”和“部门/公司”等填写完整

附表十一

主力竣工验收审批会签表

附表十二

步行街小商户进场验收审批会签表

各部门/公司根据具体业务将“审批事项”和“部门/公司”等填写完整，小商户负责人视情况参加

附表十三

步行街小商户竣工验收审批会签表

附表十四

酒店交房对接验收审批会签表

酒店项目部工程副总：

酒店项目部总经理：

酒店管理公司负责人：

附表十五

酒店竣工验收验收审批会签表

各部门/公司根据