广州华南板块重点楼盘市场调研报告.docx

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广州华南板块重点楼盘市场调研报告

华南板块楼盘端午节调研报告

调研时间：

2008年6月9日

一、楼盘整体情况分析

项目名称

地理位置

开发商

项目卖点

楼盘动态

在售产品

广州雅居乐花园-

新地三期

番禺南村镇兴南大道

雅居乐

大型品牌成熟社区

新地组团一、二期销售较成功，二期剩下少量大户型180㎡左右货尾单位；目前三期360套开始下诚意金，于6月22日开盘。

目前主推即将开售三期产品：

81-92㎡（占50%）

95-120（占40%）

188㎡（占10%）

江山帝景

番禺南村镇兴南大道

合生创展

高品质江景、山景楼盘

目前该楼盘主推御荣轩（一栋30层高）共112套大户型单位。

三梯二户，全为270°江景266㎡-313四房-五房大户型单位。

星河湾

番禺迎宾路

星河湾

高品味豪华社区

07年10月推一座、三座240套；

08年3月再加推二座120套。

190㎡（一套分开两个房产证）

新光·城市花园

番禺南村镇兴南大道

新光地产

华南板块大型高档纯别墅楼盘

08年4月底正式推出一期部分组团80套别墅。

全为别墅产品，320㎡-640㎡五房、-七房。

锦绣香江

番禺迎宾路

南方香江集团

大型高端品质豪宅，香港名设计师设计户型。

08年1月开始推山水华府二期，至今已推750套。

90-360㎡,其中以90㎡为主,占本次总货量约65%。

项目名称

地理位置

开发商

项目卖点

楼盘动态

在售产品

祈福水城

番禺市桥中良路

祈福集团

小区70%水景面积

08年4月26日首推5、23栋132套；5月底再推3、22、24、25、栋264套单位。

二、三房一卫：

63-88㎡；

三房二卫：

86-132㎡；

四房二卫：

139-143㎡；

五房二卫：

160-321㎡。

奥园·果岭壹号

地铁三号线汉溪长隆站旁

奥园地产

本组团环绕7万㎡高尔夫球场

08年5月9日推2座108套；6月1日加推3座8-13层48套单位

以170-240㎡为主

新月明珠花园

大石街景华南路30号

广州新月华房地产

地铁上盖、大型园林社区

2007年10月1日推出1~6座；总货量792套

105~129㎡三房占95%

中颐花样年华

市桥福德路223号

中颐集团

大型园林社区、品牌地产

2007年1月推出1~9座；总货量800套

二房：

71-80㎡；

三房二卫：

89-126㎡；

二、销售情况

项目

售价

装修标准

（元/㎡）

折扣优惠

销售情况

广州雅居乐花园-

新地三期

均价：

9500元/㎡

最低7300，最高9500

部份单位7300-8500元/㎡毛坯交楼；部分单位8500-9500元/㎡包1200元/㎡装修。

现落2万元诚意金，开盘当天有95折，如旧业主介绍再额外加个98折。

6月1日三期320套开始落诚意金，现已有120多诚意客。

江山帝景

18000-23000元/㎡

附带2500元/㎡装修

一次性、按揭一律98折

08年3月推御荣轩112套，现售70%，月售26套。

星河湾

均价21000元/㎡,每层在总房款上相差约2万元。

附带4000元/㎡装修

一次性97*98折；按揭98折,送另5万元星河湾酒店消费储值卡。

07年10月至今共推360套，已售80%，月售36套。

新光·城市花园

最低530万/套,最高3000万/套（全为320-640㎡别墅产品）

毛坯

一次性、按揭一律98折

08年4底推80套别墅，现剩下约50套，不足两个月售30套。

锦绣香江

90㎡户型：

10000元/㎡

180㎡户型：

13000-14000元/㎡

270㎡户型：

18000-20000元/㎡

附带3000元/㎡装修

一次性98折，其它无折扣。

08年1月开始推山水华府二期，至今已推750套，已售约70%，现月售约65套。

项目

售价

装修标准

（元/㎡）

折扣优惠

销售情况

新月明珠花园

均价：

8500元/㎡

（7500~9800元/㎡）

附带1000元/㎡装修

97折，旧业主介绍，旧业主有2000元奖励

总货量792套，已售约233套，月售33套

奥园·果岭壹号

2座均价11000元/㎡

3座均价12000-13000元/㎡

最低10000，最高13000

附带2700元/㎡装修

一次性98折，另送一个20年车位使用权；按揭在总房款基础上减免9万元。

08年5月9日至今推出156套，现剩下约50套，一个月内售近100套。

祈福水城

均价7500元/㎡，（3、25栋均价9500；5、23栋均价8500；22、24栋均价7500）

最低6800,最高9500

毛坯

一次性90*98*97折（即85折）；

按揭90*98折（即92折）。

无论一次性、按揭都送一年2.5元/㎡物业管理费;如旧业主介绍可得房总价款1%佣金.

08年4月底至今共推出396套,现剩下约40%，开盘不足两月内售237套。

中颐花样年华

主推8栋8000—9000

附带1500元/㎡装修

按揭、一次性97*98*99折，可再下浮2点，推出特价单位6500起，送30年车位使用权

总货量800套，已售约500套，月售30套

三、客流量统计分析

项目

售楼部客流量

样板房客流量

评论

人气指数

广州雅居乐花园-

新地三期

上午10时—11时

8台咨询客

上午10时—11时

5批客户

三期现正落诚意阶段，尚没正式发售，咨询客较多，但落诚意金客少。

★★★☆☆

江山帝景

下午14时—15时

1台咨询客

下午14时—15时

3台咨询客

该楼盘需预约才能去售楼部咨询，整体客流量不大。

★★☆☆☆

星河湾

上午11时—12时

3台咨询客

上午11时—12时

7批客户

整个下午约有30多批看样板，咨询客较多，但购房意欲不强。

★★★☆☆

新光·城市花园

下午16时—17时

3台咨询客

下午16时—17时

5批客户

客流量不大，购房意欲不强。

★★★☆☆

锦绣香江

下午15时—16时

8台咨询客

下午15时—16时

20批咨询客

客流量较大，看样板房人数多，现场有1台客签约。

★★★★☆

项目

售楼部客流量

样板房客流量

评论

人气指数

祈福水城

上午10时—11时

3台咨询客

上午10时—11时

8批咨询客

客流量不大，购房意欲不强。

★★★☆☆

奥园·果岭壹号

下午16时—17时

20台咨询客

下午16时—17时

30批咨询客

客流量比其它楼盘多近一倍，上午2台客签约。

★★★★★

中颐花样年华

上午9时30分—10时30分

2台咨询客

上午9时30分—10时30分

2台咨询客

客流量不大，购房意欲强

★★☆☆☆

新月明珠花园

上午10时30分—12时30分

8台咨询客

上午10时30分—12时30分

10台咨询客

客流量较大，看样板房人数多

★★★★★

四、华南板块总体市场分析

（一）销售状况分析

1、“端午节”三天小长假，市场调查过程中，我们没有发现有下定的客户，买家购房热情都未见明显提升，购房者的观望态度比较明显，例如奥园果岭壹号，无论是销售现场还是板房，人流比较足，但是现场观察客户的下定诚意度低。

2、销售较好的楼盘是锦绣香江、新月明珠花园、祈福水城、广州雅居乐花园-新地三期，其中：

锦绣香江推出750套，已售约70%，现月售约65套；

新月明珠花园价格低，吸引自住客较为明显；

祈福水城由于折扣、优惠多，吸引老业主明显；

广州雅居乐花园-新地三期主要面对年轻一族，采取蓄客集中引爆推售策略，推出300多套单位，内部认购约120个，效果不错。

3、近期华南板块的奥园·果岭壹号、星河湾、江山帝景、锦绣香江、新光城市花园等都是主推200-300平方米的大户型单位，总价在200-500万/套，初步统计大户型单位超过800套单位，大户型单位货量足，竞争激烈。

（二）客流状况分析

根据本次端午节实地调研所知，与上次两周前同样针对该区域的重点楼盘调研对比，各个楼盘客流量都有不同程度的增长，主要由于端午节小假期正好遇上双休日，但成交量不多，说明了购房者持续观望。

整个华南板块的多数楼盘现场呈现出“旺丁不旺财”局面。

华南板块人气按高低排列：

奥园果岭壹号、锦绣香江、新月明珠花园、星河湾、广州雅居乐花园等。

项目名称

原因分析

奥园·果岭壹号

近期有新货推出、以3万㎡高尔夫球场作为卖点、样板房与售房部都设在会所中，容易集中人气。

锦绣香江

新推货量较大、户型面积90-360㎡不等，客户群面广

新月明珠花园

主推户型以105-129㎡实用型为主，而且性价比高。

星河湾

小区著名度高，大部分客流量以“参观”为主，以及售房部开办了“奥运纪念品珍藏”展览活动，吸引了大量人气。

广州雅居乐花园

售房部门口设有“变形金刚游戏”益智活动，会聚了大量人气；以及由于”节假日探亲”缘故,不少该小区老业主带新客户过来咨询。

（三）销售策略分析

华南板块楼盘在端午节销售期间都加紧促销活动，不仅个别楼盘推出一口价单位，还有楼盘购房可送车位使用权、免交若干年物业管理费、赠送五星级酒店消费券等优惠，而且有些楼盘付款折扣可优惠到85折，甚至仍可有商量。

项目名称

促销手段

广州雅居乐花园-

新地三期

现落2万元诚意金，开盘当天有95折，如旧业主介绍再额外加个98折。

江山帝景

一次性、按揭一律98折

星河湾

一次性97*98折；按揭98折,送另5万元星河湾酒店消费储值卡。

新光·城市花园

一次性、按揭一律98折

锦绣香江

一次性98折，其它无折扣。

新月明珠花园

97折，旧业主介绍，旧业主有2000元奖励

奥园·果岭壹号

一次性98折，另送一个20年车位使用权；按揭在总房款基础上减免9万元。

祈福水城

一次性90*98*97折（即85折）；

按揭90*98折（即92折）。

无论一次性、按揭都送一年2.5元/㎡物业管理费;如旧业主介绍可得房总价款1%佣金.

中颐花样年华

按揭、一次性97*98*99折，可再下浮2点，推出特价单位6500起，送30年车位使用权

（四）价格分析

1、价格跨度大下浮空间深

市场调查中，由于近期楼市销售压力大，各楼盘的销售都进行的大幅度的调整，同一栋楼、同一种单位，由于户型朝向、景观、楼层不同，销售价格也不相同，多个出现了价格跨度大的明显特征，并且在洽谈价格时，往往在给定折扣的情况下，可继续进行价格申请，下浮空间多达2-5万元不等，示客户的诚意能否成交而定。

2、特价单位多

各楼盘都有推出特价单位，例如花样年华推出6500元/平方米一口价单位、祈福水城则推出6800元/平方米起。