浅谈物业管理费收缴难的原因及解决办法Word格式文档下载.docx

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　　由于国家对物业管理服务项目还没有相关的法律法规来统一检查标准，支付多少物业管理费，达到什么样的物业服务标准，怎样达到质、价对等也没有统一的要求，所以造成了业主和物业管理公司在物业服务标准上认识偏差较大。

物业管理实践中，物业管理公司只能从双方的利益出发，根据物业管理费的收缴情况，提供相应的物业服务，对此，部分业主就会认为质、价“不符”;

同时，在实际物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位的情况。

这样，业主就会对物业服务不满意，对物业管理公司产生意见，因而拒交物业管理费。

（3）部分房屋工程质量存在一定的问题

　　由于开发商的原因，部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题，尤其是屋面、阳台、窗台、有水房间、下水道等专有部分的质量问题，业主意见更大，对此，业主并不知道应该找开发商进行交涉、处理，而把一切怨气撒向物业管理公司。

一旦解决不了，就不交物业管理费。

（4）部分业主心态没有端正过来

毋庸置疑的是极少部分业主存在一定的侥幸心理。

由于物业服务具有社会性，服务对象是广大业主而不是某个单体，因此，不可能因极少部分业主不交物业管理费就不进行物业管理服务，从而导致极少部分业主贪图小利，躲避、逃避交纳物业管理费。

他们不交费也享受到了与交费业主同样的服务，这样既严重挫伤广大已交纳物业管理费的业主的积极性，又有可能引起其他业主效仿。

社会一般对物业管理的基本看法是：

受雇于业主的服务机构。

通俗的说就是业主花钱买服务，物业企业就得按业主的要求提供服务。

反言之，许多业主的心态就是我让你干你就干，不让你干你就干不成。

因此稍不顺心或不能满足即动辄以不交物业费相要挟。

（5）政府方面原因——立法管理不规范

物业管理理论和实践发展迅速，立法则显得相对滞后。

例如物价局文件中对于按户收取的电梯、垃圾清运费等收费项目，存在不尽合理的地方；

各小区物业管理收费标准差异很大；

物业管理公司代收代缴行为不规范；

在实际运作过程中还存在一些不合理的收费……出于以上原因，人们交费时往往不能心甘，也是业主拒交物业费的一个原因。

2.隶属关系不确定：

有的小区隶属关系迟迟未能确定，居委会不能成立，户口不能申报，给小区上学入托、下岗待业、计划生育、征兵工作、人大代表选举、外来暂住人口管理等工作带来了很大难度，居民怨声载道。

部分业主明确表示：

户口问题不解决，物业管理费就不交。

2.2物业管理收费难问题，直接关系到物业企业的生存和发展。

通过分析探讨其发生的本源，使我们能够发现问题的症结所在，针对以上存在的现象，要解决物业管理费收缴难的问题，需要从以下几方面着手：

（1）加强物业管理知识的宣传

为使业主和物业管理公司建立良好的、和谐的关系，解决物业管理收费难的问题，应对业主加强物业管理知识的宣传。

物业管理费收取的标准、开支的范围及服务的标准，应经业主委员会、物业管理公司、上级主管部门及其他有关部门共同研究、讨论、制定，并在业主大会上公布。

同时，也应坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道根据物业管理合同交纳物业管理费用是每个业主的法定义务，交费合理、拒交可耻，让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。

要对广大业主动之以情、晓之以理，合理地解决这个问题。

（2）改变收费态度和收费方式

　　以往，物业收费员采取的收费方式常常是定期到业主家上门收取，由于种种原因，收费及时率和收取率都不是很高。

收费点多、面广，收费员劳动强度大，难免会出现生、冷、硬的工作态度，因而与业主的沟通、交流不是很畅通，导致业主对物业管理公司有意见而不愿交纳物业营理费。

针对这一情况，物业管理公司应根据实际情况采取一些办法，改变工作方式和收费态度。

例如：

可采取远程抄表、电话通知交费、与当地银行联办“一卡通”业务、让业主预存费用等方式，避免上述问题的发生。

（3）实行信誓广告牌制度

　　对于交费的业主和不交费的业主，应进行必要的表扬和批评，物业管理公司可在物业管理区域内的大门入口处或人员流动性大的地方，建立“信誉广告牌”。

特别是对经说服教育无效的业主，采取“上牌”手段将会更有效，让广大业主知道是谁侵犯了大家的利益，是谁导致物业服务水平上不去。

广而告之，让社会舆论起到应有的监督作用。

（4）对业主产权实行限制

　　对无正当理由，拒交、少交、欠交物业管理费的业主，物业管理公司可向上级主营行政部门――房产局物业处汇报，请上级主管部门出面帮助协调，对协调未果的业主制定出制裁办法。

例如可与房产局联合，对这部分业主实行产权限制，使他们在房产交易、产权转让等方面无法办理手续，形成呆死产权，这样将会迫使业主从自身的利益出发，交纳或补缴物业管理费。

（5）加强物业管理公司自身建设，提高服务质量

　　为提高业主、使用人的满意率，主动从物业管理公司自身上找原因。

物业营理公司应在加强自身建设，提高服务质量上下功夫，调整内部机制，加强内部管理，建章立制，制定服务标准，规范行为准则，不断提高服务质量，并严格按lS09000质量管理体系标准运行，从而达到业主的认可和满意。

（6）用法律武器维护自身的尊严和合法权益。

　　根据《民法通则》、《合同法》等有关法律规定，对不交、少交、欠交物业管理费的业主可提起法律诉讼，工作中要做到有理、有利、有节。

在提起诉讼前，最好先通知该部分业主，与业主进行必要的交流、沟通，对经做工作仍无效的业主，可通过法律诉讼程序，用法律武器维护自身的尊严和合法权益。

（7）与开发公司办理好房产交接

　　为避免在业主入住后房屋出现质量问题，引起纠纷，在与开发公司办理房产交接时，要严格按照规章制度办事，对有问题的房产，要在开发公司处理完毕后再接管;

特殊情况下，可让开发公司留下足够的保证金，确保物业管理公司具有对该房产的修复能力，以利于今后的物业管理。

3、总结

物业管理企业收费难，但是要真真切切解决物业管理收费难的问题，物业管理企业要通过自我修炼和提升管理水平，做到质价相符，完善物业管理市场建设，建立健全的物业管理的相关法律法规，引导业主及参与者加强法律和市场意识，加强舆论和法律监管力度，靠全社会一起努力，物业管理企业应当在引导消费中用自己出色的服务，推心置腹的交流，耐心的说服感化和引导业主，共同创造一个和谐美好的市场环境。

参考文献：

1.《中国物业管理》杂志2006年第3期

2.罗小钢，《物业管理投诉案例分析》，广东经济出版社

3.刘长森，《物业管理收费法律问题研究》，中国政法大学出版社