养老机构和养老地产合作的可行性分析文档格式.docx
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随着2011年-2012年国家对房地产行业进行宏观调控，出台的一系列限购政策，直接导致了国内大多数房地产开发企业开始寻找企业项目的转型，从一般住宅开发到商业地产、旅游地产、文化地产，甚至养老地产的尝试。
3、养老行业现状
对于资本进入养老产业，曾经有过这样乐观的预计，全国1.67亿老年人口可撬动1万亿元规模的养老产业，但事实上，由于老年人收入普遍偏低，真正需要机构养老服务的高龄老人、失能老人，支付能力十分有限。
而养老护理服务由于其特殊性，人力成本和管理成本高于一般的服务行业。
生存在这种夹缝中，民营养老机构的市场有效需求不足，利润空间有限，不可避免会遭遇到亏损的难题。
目前，中高端民办养老院的经营模式主要为租赁制和会员制两种。
租赁模式是目前最常见的一种经营模式，根据住宿条件的不同，养老院收取不等的租赁费用。
按照房间的标准和规格，xxx养老院标准房租金价格在2000—5000元/月不等，最昂贵的花园房月租则在万元以上，这并不包含老人用餐及其他额外服务的费用。
在北京的高端养老院中，大多数以租赁为主的养老院费用都很昂贵，标准间一年5万至10万元的床位费并不少见。
第二种是会员制，会员入会必须办理申请手续，审查合格才能成为正式会员。
这种方式以燕达金色年华健康养护中心为例，宾客入住养护中心签订入住养护合同和入住时间满5个月即可成为会员，可享受单间9折优惠价格，每月养护金额为7200元，入住1年-3年即可成为银卡、金卡、钻石卡会员，分别享受更低折扣。
民营养老机构主要分为两个机构类型：
一、全自理型老年人公寓，这样的公寓主要以“老年活动站”、“老年大学”的形式出现；
二、半自理护理类型，一般配有先进的医疗养护设备，而护理员也为专业培训后的护士、护工担任。
与公办养老院相比，我国民办养老院虽然起步较晚，但是近几年的扩张速度非常迅速，年增长速度早已超过公办养老院。
截止2008年9月，我国登记注册的民办养老院已经有4千多家，总床位41万多张，此外还有很多没有办理登记注册的民办养老院。
这是个结构性的问题，建设养老院有三种类型，第一种叫官办官营，就是政府办政府管；
第二种叫官办民营；
第三种叫民办民营。
第一种类型管的是穷人，以上这两位老人应该住到这种政府办政府管的养老院里去。
但是在中国，这种还比较少，尤其是它主要针对鳏寡孤独，所以在当地，可能这两个老人还不够鳏寡孤独，这种养老院比较少，而且有资格审查，服务也相对差。
第三种当然是富人的了，民办民营，有钱你去买高档服务。
实际上，真正养老院最需要大量的还是中间这部分，就是官办民营，政府跟非政府合作。
合作有两种方式，一种是政府用地皮，政府盖养老院，然后请专业的养老经营集团，像现在的物业集团，它来经营养老事业。
第二种是给你地皮，你自己办可以有点税收优惠，甚至有点补贴，那你就自己办自己营，政府来帮助你，当然这是小规模的。
最好的还是政府占地皮盖养老院，我们的土地是国有的，因为老龄化了，所以就拿出一些土地来让政府盖养老院，聘请专业的养老经营集团，这是大头。
中国这样一个将近14亿人口的大国，又在迅速的老龄化，所以将来养老大量需要的还是民营养老院。
现在人们对养老院的需求好像不是特别大，就是4%的人愿意进养老院，是因为现在还有孩子回家看看，还能买得起小时工的服务，还有老伴，所以这个居家还是个家，当这三个条件没有了，那这个家就是黑洞了。
所以在这时候，实际上40%以上的人都会进养老院。
如果以后没有孩子回家看看了，老伴又没有了，小时工又买不起了，那还是家吗？
所以我们以后会从4%到40%，甚至50%，60%，70%的人需要进养老院。
在这种情况下，民营养老院的发展是非常大的一块。
现在主要是两个问题，一个是我们国家现在还缺乏养老服务设施，养老产业的整体规划，所以民营养老院到底怎么用地，到底怎么税收？
政府到底要不要补贴他们？
我们在这个方面缺乏规划。
如果有了规划，城市一块土地做养老事业，即使小产权归公以后也做养老事业，或者从个人产权里把它赎买过来，要给办养老院的人一个定心丸；
另外一个问题就是服务，老年的餐饮、服务、私人医生、护工等等这些服务，如果都是个体提供，那么成本会非常的高，如果国家面对老龄化，有老年服务产业链条，那么这样的养老院办起来的成本也会降低，所以关键的两个问题是，缺乏规划，服务昂贵。
目前国内大多数养老院都还处于亏损经营状态，对于养老院的各项设施不能及时更新，虽然政府每年都有拨款，但对于养老院的正常运行来说还远远不够。
对于未来的养老趋势，除机构集中养老外，也许我们还能探索到更适合我国国情的养老模式，目前国内的居家养老正在逐步正规化，这也许是更好的选择。
4、福州市政府“十二五”期间规划
市县社会福利中心以提供养老服务为重点，集孤老供养、孤儿养育、优抚保障、社会救助、社会养老等功能于一体，主要面向城镇“三无”人员（无劳动能力、无生活来源、无法定抚养人和赡养人,下同）、孤儿和重点优抚对象（含革命“五老”人员，下同）；
乡镇敬老院主要为农村五保对象提供集中供养服务；
居家养老服务中心（站）主要为居住在家中的老年人提供生活照料、家政服务、康复护理、精神慰藉、文化娱乐等服务。
到2015年，原则上每个设区市、每个县（市）建成1所社会福利中心；
每个乡（镇）建成1所敬老院，人口少于5000人的乡（镇），可与地理位置临近、交通便利的乡镇共建1所规模较大的中心敬老院。
加快建设覆盖城乡的居家养老服务网络，积极探索多种形式的城乡居家养老服务，到2012年，原则上每个城市小区建立1个居家养老服务中心（站）；
到2015年，农村小区依托乡镇敬老院、老年公寓、老年活动中心（室）、老年学校等现有设施，完善服务、增加功能，力争每个乡镇拥有一处居家养老服务场所，有条件的行政村通过村民自治组织、老年群众组织，开展以村民互助为主要内容的居家养老服务。
在建设规模上，设区市社会福利中心占地面积应在100亩左右，建筑面积20000平方米左右，床位500张左右，服务功能要覆盖所辖区。
人口50万以上的县（市），社会福利中心占地面积应在45亩左右，建筑面积9000平方米左右，床位300张左右；
人口30～50万的县（市），社会福利中心占地面积应在35亩左右，建筑面积8000平方米左右，床位250张左右；
人口30万以下的县（市），社会福利中心占地面积应在25亩左右，建筑面积7000平方米左右，床位200张左右。
乡镇敬老院占地面积应在5亩左右，建筑面积700平方米以上，床位40张以上。
居家养老服务中心（站）应坚持因地制宜，整合小区公共服务设施和为老服务资源，解决居家养老服务场所设施缺乏问题，达到“五有基本建设标准”（即有规范名称、有服务场所、有工作制度、有工作队伍、有工作人员职责）和“三个基本服务规范”（即服务对象、服务内容、服务方式），向城乡小区老年人提供居家养老服务。
各地要充分考虑社会福利服务事业发展需要，科学制定社会福利机构发展规划，并将市县社会福利中心、乡镇敬老院和居家养老服务设施场所建设作为重要组成部分统筹安排，纳入城乡建设规划，预留建设用地。
规划选址要满足供养对象的特殊要求和方便老年人活动的要求，做到交通方便、环境良好、防灾避灾。
市县社会福利中心、乡镇敬老院的建筑风格要与周边环境相协调，并具有自身特色，主体建筑物的显著位置要设置易于辨认的永久性统一标识。
要按照国家制定的老年人、残疾人、儿童福利机构和救助管理机构等有关规范，适应不同服务对象的特点和需求，注重人性化设计，注重设施建设与功能需求相结合，合理划分功能区和不同对象的服务区，做到集中管理、合理布局、分类服务。
二、国外老年住宅养老的模式分析
人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。
早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。
20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。
由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：
在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；
在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。
以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：
独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。
亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。
因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；
另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。
（一）国外养老社区
英国
世界上较早进入“银发”时代的国家——英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。
这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。
现在，英国65岁以上的老年人超过1000万，约占全国总人口的18％，75岁以上的老年人亦有370万。
英国人的平均寿命，男性已增至71岁，女性更是增至77岁。
如今英国已出现了一些“老年人城市”，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占20～50％。
面对日益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢？
从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾模式。
第一，生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。
生活照料又分为：
居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。
第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。
如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。
第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。
如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；
保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。
另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。
第四，整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。
如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。
行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。
同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所——老年人工作室。
社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。
完善的配套设施与功能区划分
日本
日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。
提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活（二代居）的住宅产品。
代表楼盘：
港北新城。
老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。
截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。
目前，90％以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中养老，4.2％的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。
日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。
老年住宅分3种形式：
1在宅养老、②机构养老、③两代合居
在日本，据日本总务省2001年6月公布的人口统计，日本65岁以上的老人达2227万，占总人口的17.5%。
而随着社会的发展，养老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，把居家养老与社会养老结合起来，是目前日本流行的养老方式。
企业在养老方面也在做出各种尝试，松下国际电子公司已经设立了专门的养老院部门，准备在大阪建造一所具有高科技含量的综合型养老院。
在那里，老年人可以和机器宠物玩耍，还能通过互联网与亲朋好友保持联系。
韩国三星等公司也在积极开拓针对不同消费层的老年公寓。
日本老年住房“两代居”模式：
同居寄宿型同居分住型
邻居和住型完全邻居型
新加坡一般兴建在成熟的社区中。
公寓户型一般分为３５平方米和４５平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。
住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。
欧洲
国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。
建筑将三种元素结合在一起：
城市意味、社区功能和生态目标。
荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。
建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。
丹麦，目前最流行是自助养老社区（DIY）。
在那里，老人们可以做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务，这种社区在哥本哈根郊区每月要1000欧元。
西班牙
旧的养老方式的打破，意味着为企业创造了新的发展机遇。
一些国际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。
一家大型投资（SanyresMediterrane）公司计划沿西班牙海岸建设大型养老社区，将配套建设商场、剧院、医院、24小时安保等，每月费用在2000欧元左右（酒店经营形式），将于2008年正式开业，建成后不仅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北欧国家众多喜欢阳光的老人。
异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。
挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。
北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。
与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的“钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。
欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。
全美最大的老年人生活服务提供商加国安老院，已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在开发西欧市场。
该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达4000英镑（7917美元），但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止现在该公司的股票已经上升了32%。
独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多数为私人控股公司所掌握。
据欧盟和美国退休者协会2006年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%的老人独居，居家养老服务需求巨大。
在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值110亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制。
这个市场在德国也很强盛，目前有10000多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。
美国
美国于上世纪60年代末进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。
由于美国的经济实力强，70年代中就开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。
据统计，家人同居的老人很少，75％的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。
美国老年住宅分为5种模式：
①独立式住宅
②老年公寓（集合住宅）
③养老院
④护理院
⑤老年养生社区（综合老年人住宅小区）
在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。
真正进入机构养老院的只有20%，其余都是家庭养老。
很多美国老人都有拿着退休金到风景优美、适宜养老的国度、地区养老的人群，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。
目前在美国一些地方，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式，美国，是“以房养老”模式的鼻祖。
许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。
由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。
除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。
“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。
除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。
美国建筑规模大，社区有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。
太阳城中心、凤凰城。
德国
20世纪90年代度过开始倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。
护理理念+建筑理念+环境理念，三者相结合的护理型住宅。
一般这样的模式应以房间招租，机构提供老年服务为主线的经营模式。
从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。
在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：
一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；
另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。
比较项
西方型社会
东方型社会
传统家庭观
社会风尚是独立自主，互不拖累
社会公德应赡养老人，敬老爱幼
主体家庭结构
亲子分居小家庭为主体
多代同堂大家庭为主体
老年福利体制
政府立法，社会保险
政府立法，社会家庭共担
老年福利对策
增强老人独立生活能力
增强家庭养老功能
老年住宅形式
低层独立式住宅或公寓
对层集合式住宅或公寓
社区服务目标
援护纯老年家庭
援护住宅养老环境
老年居住福利设施
满足老人对居住环境多样性需求
开发社区服务网点，收养在宅养老有困难者
结论：
企业需从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题。
把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的发展趋势。
日本、新加坡的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。
老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受。
老年住宅设计应注重周围配套设施以及护理体系的完善。
三、养老地产的建议
1、老年住宅应当配备的基础设施明细表
2、环境因素：
选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。
靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。
场地内的合理规划与设计：
①尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。
②场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。
③居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；
④处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。
容积率在1.0～0.1之间均可进行老年住宅开发；
合适容积率的用地可做“两代居”模式的老年住宅开发；
低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。
3、养老地产需具备的重要特征：
①入住对象的多样性；
②建筑形式的多样性；
③老年公用建筑等设施；
④服务医疗人员的配备。
养生房产相对于普通房产，养生房产通过转让10-15年的物业使用权、入住权收回全部或部分物业投资成本。
其剩余年限的物业产权价值（含增值）为最终实际收益。
按普通地产30%赢利能力计算，养生房产的赢利能力（即使不含养生主题本身赢利）达到普通房产的3倍以上。
四、国内社区养老的服务模式
1、社区助老服务
1.1、人员构成：
助老员、老年社会工作者、志愿者、家政服务人员以及养老护理员、社区卫生所护士等；
1.2、服务内容：
为居家老人提供理发、维修、环境卫生清洁、物件搬运等家政服务，社区助老员主要工作还包括探访、联系、送餐、协调家政服务、陪同就医，少数还提供梳洗、喂食、洗衣等。
1.3、服务存在问题：
目前国内各个城市的社区助老人员工作范畴不明确，助老员队伍也多以女性为主，学历低，年龄大，服务主要以卫生清洁、饮食服务、探访服务、陪同服务（陪同就医为主，其次有陪聊、陪旅游等）为主，由于不懂老年人的生理、心理特点，经常在服务过程中出现一些意外。
1.4、居家老人的需求：
据调研数据显示：
有13.9%的高龄老人回答他们需要照护时得不到及时照护，主要的原因中“子女工作忙”排在首位，占半数以上，从中也从一个侧面体现了老年人传统的“养儿防老”的观念。
但随着家庭的小型化和计划生育效应的凸显，越来越多的子女将无法
五、国内养老地产的案例
1、国内养老养生住宅分类分析
1.1、康疗型养老
1.2、居家型养老
1.3、立体型养老：
论点：
开发商只有从硬件配套（坏境、户型、活动场所、医疗配套）到软件服务（医疗检查、老年运动、娱乐活动）等都有用心在研究，从老年人自身需求出发，从外到内打造了一个精品项目。
因为用心在做，所以广受好评。
而相对于国内其他开发商操作的失败案例来说，很多都只是停留在“炒作养老地产”这个概念上，价格不合理、环境空间狭小、老年服务没配套、护理系统缺乏、生活单一等等直接造成了项目的失败。
养老地产作为一项“功能性突出”的地产项目，更应该立足于完善“功能性”方面，只有立足于老年人这一特殊消费群体的生理、心理需求，才能树立成功的品牌项目。
下面介绍立体型养老地产中最成功案例的各个要素：
成功案例分析：
东方太阳城
1.4、农家休闲
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