关于投资建设某开发区木材物流基地的议案Word下载.docx
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扩散指数计算公式如下：
扩散指数=上升百分比-下降百分比+（不变百分比）
然后将这五个扩散指数按照一定的权重比例扣除季节等影响因素后得出采购经理人指数，目前，已有美国、英国、新加坡等22个国家定制了PMI指数。
我们可以在此基础上搭建平台，反映木材行业全国全面的商业活动，创建中国的唯一。
闽商两个经济技术开发区物流基地
根据南京市城市发展规划，建设现代物流园作为南京市重要物流节点，南京经济技术开发区范围，具有得天独厚的区位和政策优势。
完善的公路交通网络和建成的龙潭港、拟建的新港以及铁路专用线使将建设物流园拥有完善的铁公水联运条件。
已建和将建的市场、物流园、以为域打下良好的机遇与发展基础，成为闽商总部经济、建设南京物流园基地提供了项目选址意向。
三、运营方案
3.1运营目标：
凭借国外上游资源商在森林资源龙头地位，充分参考国际木材市场指数指标：
依托南京经济技术开发区及港口区位优势，发展以临港为中心的木材产业物流链网络体系，形成以南京为中心面向华东直至全国木材市场地价格指数发布、形成供应链商贸物流和物流金融积聚区，打造具有闽商特色的高集成度物流产业。
集资源、物流、贸易、加工、配送、租赁、会展，制造为一体，配置金融、税收、检疫、海关、保税、港口、车站、公路运输等便捷服务；
采用现代物流方法，以网络信息连接，木材价格指数发布，推进网上交易、现货交易、期货交易、远程交易、国际交易、建成国内一流、世界知名、木材资源集散中心。
3.2运营思路：
低端（传统）业务切入，向高端（传统+金融服务+互联网）业务方向发展，局部（建材、板材）产品切入，向现代物流供应链（以木材为原材料的产品）方向发展，由区域（上海及长江三角地区）市场切入，向国内周边市场纵深发展。
3.3运营业务规则：
A．商贸业务：
测算销售商年交易销量为300万㎡（以2009年，对准客户全体调查估算）。
交易额100亿元。
B．物流业务：
实行集中仓储。
现货交易与期货买卖为平台以商流驱动物流，物流带动资金流、信息流，四流合一。
C．信息业务：
打造中国唯一的木材价格指数，市场动态，供求状况等。
D．金融业务：
以仓单质押金融业务为主，担保、票据贴现等业务为辅。
引入银行、保险、担保等金融机构进入市场，使市场管理者、资源商、中间商、终端客户、银行等形成相互支撑的业务合作关系。
E．担保业务：
提供仓单质押贷款担保，便利于入驻企业活跃市场，促进物流和资金的流动，提高市场内企业的资金周转率，提升企业的经营能力，吸引更多的企业进入市场。
F．集中采购业务：
与上游木材资源商户合作，创益共享。
3.4物流园最终目标：
经过2—5年发展，在逐步建立木材交易市场内部运营体系的同时，引入银行、保险、互联网、海关、之间、交通、工商、税务、通讯、餐饮、住宿、娱乐等服务业入住市场，形成功能完善的木材商品交易市场综合服务体系。
采取市场集群化战略，集中采购、分开销售、专业运输、配送、加工、金融等业务相结合，形成集群化效应。
将交易中心建成物流与配送加工服务中心、信息发布中心、价格指数中心、木材资源中心。
3.5指数中心盈利利点：
A．物流服务包括:
运输、装卸、仓储、中转、理货、包装、对外流通加工等服务；
B．物业租赁包括：
展位出租、商务楼面租赁、广告媒体会议中心、网络电子传输等；
C．其他服务包括：
宾馆、餐饮、娱乐等
D．协作经营（含贸易、深加工）
E．信息增值服务
H．物流金融服务等。
3.6发展的三个阶段：
第一阶段传统贸易、仓库租赁（仓库、货场、办公场所、商住、餐饮等服务方式）；
第二阶段报税、仓单质押、期货、金融服务、配套配送、会展；
第三阶段以网络信息链接，木材价格指数发布，推进网上交易，期货交易，远程交易，国际交易，加工配送，发展木制品系列产品线及配套服务，达到国内一流，世界知名木材集散中心目的。
中心基本建设用地拟用总面积300-500亩，分阶级建设采取滚动建设发展方法、分期建设逐步达到中心建设定位目标。
第一阶段一期内先行建设以购买的300亩仓储工业土地，约18万㎡，建设周期约为1.5年，建设投资预计3亿元。
建成后创利税年5000万元。
建综合楼建设面积20000/㎡
功能：
A．展示大厅、中心办公、交易服务大厅等；
B．地面建含变电房、集中供冷、暖风机房、安全监控、消防室、安保值班室、信息系统控制及维护中心、小车停车场等；
C．驻中心商户办公场所15000㎡（500间，每间30㎡），供木材销售公司和中介服务公司营业办公场所，（每单元30㎡）
D．设置多功能大厅3000㎡为提供会展、交易、会议等综合服务。
建生活保障区，建设面积10000㎡
餐厅职工食堂宿舍休闲娱乐场所等。
寓式住房7500㎡提供给入场大户、外地商户居用。
道路绿化建设（按设计规划建设）
堆场，建设面积45000㎡，（含集装箱堆放，设计服从高利用率）
标准仓库55000/㎡
二期及后期逐步采用现代物流理念、物流方式建成国内一流、世界知名、木材资源集散中心发展。
交易规模仓储吞吐量400万m3，交易额120亿元。
实现木材资源指数交易中心的保障措施：
创建的木材指数交易中心能否达到预期的成效，除做好预先的规划设计建设外，重要的还是要做好以下保障措施：
一是招商与中心建设同步，措施是制定周密的招商工作方案招商简介、及于市场营运有关的办法、优惠政策等，出招商宣传册并召开不同的商户专场招商洽谈会、信息发布会。
充分利用各种媒体，不同时间段，广为传媒。
另外组织专门人员，在市内外各木材专业或零散市场散发招商宣传册。
对重点户逐户征商招商，甚至到必须的国外资源基地召开专场招商洽谈会，以保障入住客商的质量。
二是招聘广纳木材资源指数交易中心的营运管理人才，尤其是重点营运管理骨干。
形成一支善于传统及现代物流园地的企业团队，引领中心潮流。
三是建立完善一整套的符合现时物流和不断发展的现代物流为一体运作的营运流程。
工作规范框架制度，管理职责，以企业效益为抓手，以经营管理为保障。
四是建立和打造与政府及各有关部门，建立良好社会关系，推动帮助企业健康发展。
六、木材资源指数交易中心建设风险评估。
6.1行业优势
6.1.1引进以福建莆田经销商、国外机构为主入住（近期引进80户、中期引进40户），年木材交易300万m3；
150亿元（人民币）。
6.1.2引进专业配套服务部门。
6.1.3与上游木材资源商户共同打造中国唯一的指数交易中心。
6.1.4南京市政府规划，南京区域为指定现代物流服务园区。
6.1.5南京木材市场林产品批发市场等已列入政府搬迁计划；
或因市区铁路货运改客运后，原市场群急需新选址搬迁。
6.1.6建成后有便利的交通条件（陆路、水路、海港、铁路）。
6.1.7收费优惠，经营灵活。
6.1.8有闽商优质上下游营销渠道和长期合作伙伴。
6.1.9有分散在国外、国内重点城市的良好的社会关系网络，及人脉关系。
6.1.10有闽商经营木材物流的长期经验积累和专业人才团队。
6.1.11借依托、闽商自身优势等特色现代物流产业。
国际木材资源交易指数中心的投资创效，除可以自身营运增强社会知名度、吸引广大客商，同时有待南京市当地政府尽快实现关于整治搬迁市区零散市场木材工作计划、意见的辅助实施。
另现闽商木材自身贸易和钢材贸易，可部分进入南京基地，支撑和促进南京基地做大、做强，创出品牌。
（具体交易、规模、方式另行议定）。
七、项目建设投入总预算
本项目建设投资预算总金额约为2.44亿元，建设周期1.5年。
建设投资预算单位：
万元
项目及费用名称
数量
总金额
单位指标
一．建筑
单位：
㎡
14572.00
元/㎡
A土建工程
11500.00
1、标准仓库
55000
4400
0.08
2、堆场
45000
900
0.02
3、综合商务楼
30000
3900
0.12
4、机修厂房
待定
5、加油站
6、生活保障设施
10000
1300
0.13
7、道路
20000
1000
0.05
8、停车场
B给排水及消防工程
1280
1、管道及室内外一般消防
640
2、自动喷洒系统
C强电工程
1、照明、动力、防雷
240
2、变配电设备
3、备用电源
160
D弱电工程
512
1、防灾报警系统
320
2、广播系统
64
3、程控电话
128
E空调、通风系统
1、空调工程
2、通风工程
二．设备及安装
台
A吊装设备
B信息系统
1、共用天线、有线电视系统
2、堆场自动化管理系统
3、安防和通讯系统
4、物流管理信息系统
5、客房服务系统
三．附属工程
绿化
四．其他费用
8690
1、土地使用费（226亩）
7910
2、办公设备
含办公生活保障用车辆
200
3、水电增容费
400
4、土地勘察费
2元/㎡
30
15
5、工程设计费
10元/㎡
150
6、建设单位管理费
五．不可预见费用总投资1%
241
总投资
24383
八、项目收入估算
项目运营第一期采用表列项目收费为经营收入
序
号
名称
单位
标准
数量
金额
万元/年
一
仓库及堆场
3832.5
1
库内储藏
元/㎡×
365
1.5元
3011.25
2
保税监管仓库
3
室外堆场
0.5元
821.25
4
货物搬运及装卸
商户自备
二
大型停车场
停车场收费
三
物业租赁
展厅展位长期出租
5元/天
1500㎡
273.75
综合楼办公去租赁
元/间.月
1500元
700间
1260
商户住房
元/套.月
1000元
150间
180
进场费
四
金融物流
总收入合计
5546.25
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