物业管理市场与招投标.docx

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物业管理市场与招投标

第四章物业管理市场与招投标

第一节物业管理市场发展状况

一、物业管理市场的发展

20年前，深圳学习香港和国外的经验，率先在住宅区实施物业管理，开创了中国大陆物业管理的先河。

近20年的发展中，中国物业管理经历了对市场房物业管理的探索、发展和完善，对直管房和房改房物业管理改制的探索和发展以及对政府、企业单位自有房产物业管理的覆盖面扩展三个大的阶段，取得了迅速的发展，形成了改革开放前沿的东南沿海和一些城市比较先进、经济较发达地区的大、中城市全面发展以及中西部内陆城市起步发育的三个大的状态类型，在全国初步形成了社会化、专业化和市场化的物业管理体制。

目前，物业管理新体制已被办公楼宇、住宅小区、工业区、商业物业以及学校、医院、机场、车站等各类物业的管理所采用。

2001年，我国物业管理企业已达两万家，从业人员几百万人，形成了包括房屋及相关设施设备维护保养、环境工程、保安、居民生活服务、物业中介等一系列的配套服务。

其中，深圳物业管理覆盖面已达90%以上，物业管理从业人员15万人，年创国民生产总值近40亿元。

我国物业管理已经作为一个独立行业在第三产业中占有重要地位，对于发展国民经济和提高人民生活质量发挥着日益重要的作用：

首先，从社会财富积累的角度看，良好的物业管理能够显著延长物业的经济使用寿命，充分发挥物业的使用价值，避免社会物业财富的巨大浪费；其次，从经营管理效果来看，良好的物业管理为房地产售后服务提供了最大力的支持，同时又能作为最直接的市场推广手段，刺激房地产消费支出的增长，使开发商更快地实现经营目标。

在物业运行过程中，良好的物业管理使物业始终保持良好的运行状态，不断适应社会、经济发展潮流对物业功能要求，提升了房地产投资机构的信心，推动了房地产行业发展和房地产管理体制的改革；最后，从社会效益角度来看，物业管理维护了社区的安全，显著改善了业主、非业主使用人办公、居住质量，有利于扩大就业和实施再就业工程。

物业管理市场的发展极大地推动了社会效益、环境效益和经济效益，对完善房地产市场、建设现代化城市及提高人民工作生活水平具有深远意义。

我国物业管理市场在发展过程中表现出如下几项特征：

一是随着国家经济、文化的全面发展，物业管理已经发展成为基础性的服务行业，成为房地产开发、城市管理不可或缺的重要组成部分，这一特征决定了该行业在未来社会的发展前景；二是尽管近年来房地产和物业管理行业科技、信息含量迅速增大，但物业管理从整体上看，仍然是劳动密集型为主的服务行业；三是物业管理从总体上看仍属于微利行业，需要扩大管理规模才能提高效益水平；四是物业管理市场化核心体现在竞争上，行业竞争日趋激烈，通过市场竞争优胜劣汰，推动行业的发展；五是我国国情决定了物业管理行业在相当长时期内仍处于政府调控和市场调节并存的局面。

二、物业管理市场存在的主要问题

物业管理近年来在我国经济比较发达的城市获得迅猛发展，它的前景是广阔的，但从总体上看，行业发展很不平衡，还存在很多制约因素，主要有以下几个方面：

（一）、产权关系界定不明晰，给管理和收费带来困难。

物业管理总体覆盖面小，除北京、深圳、上海、广州等少数大城市外，大多数城市物业管理处于起步阶段，甚至有些城市物业管理仍处于空白状态。

目前，全国五千多个五万平方米的小区中，实行物业管理专业服务的比例仅占约20%，旧的管理体制难以迅速转轨，物业管理企业与政府部门如交通、公安、卫生、市政、园林、教育、环保等部门的关系定位应予以明确，社会各层面对物业管理市场化认识有待进一步强化。

（二）、建管之间缺乏有效衔接，造成物业管理先天不足。

一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下较多的质量问题，如工程质量低劣，配套设施不完善或侵害消费者权益等问题，给后续物业管理留下很多麻烦。

（三）、法制建设滞后。

物业管理单位、开发商、业主及业主委员会之间相互关系、权力和义务不明确，指导全行业的法规、条例不完善，使实践中大量纠纷和矛盾得不到及时解决，司法机关也因缺乏法律依据难以处理，严重阻碍了物业管理行业的健康发展。

（四）、业主与物业管理企业双向选择机制尚未建立，大多数地区，物业管理市场环境没有形成。

（五）、物业管理费支付能力不足，物业管理收费有待规范。

由于职工工资中没有足够的住房消费含量，导致物业管理费定价、收费困难多，维修基金收缴比例严重不足，导致物来管理工作难以开展。

也有部分物业管理企业存在多收费、少服务的问题，给物业管理工作带来巨大的阻力，老区改造资金压力大，政府无力承担，同时，老住宅区配套设施不完善，无法满足业主要求，物业管理企业接管困难。

（六）、物业管理企业自知存在问题多，在规范管理水平、服务质量、人才培养等方面亟待加强。

物业管理企业管理体制和整体效益方面也要付出长期的努力。

第二节物业管理市场发展趋势

一、行业发展的主要趋势

我国物业管理行业是伴随着市场经济体制形成和发展、伴随着房地产及住房商品化而产生和发展起来的。

尤其近十年来，以北京、上海、深圳、广州等经济发达地区为龙头，物业管理行业触角逐渐向全国延伸，显示了巨大的行业发展潜力，一大批观念到位、服务优质、管理规范的名牌物业管理企业脱颖而出，政府、开发商、广大业主以及社会对物业管理的观念日益普及和深化，市场化的物业管理局面正在形成，物业管理行业将有力地推动中国城市现代化建设的发展。

物业管理是一项重要的基础性服务行业，它对社会各方面的健康作用是显而易见的：

物业管理极大地改善了住宅小区的、大厦的房屋和环境质量，有利于城市建设发展，并减轻了政府在老区改造、环境改善方面的资金压力；物业管理为房地产售后服务提供了可靠的依托，完善了我国房地产综合开发市场；实行物业管理专业化服务，提供安全、文明、舒适便捷的工作和生活空间，满足了广大业主和物业使用人的服务需求；物业管理企业自主经营、自负盈亏，在提供优质服务的同时，增大了规模，创造了利润，实现了企业投资方的愿望，满足了广大员工服务社会的工作需求；物业管理使物业华在其表、惠在其中、保值增值，是对社会庞大的物业资源的再创造。

可以说，实施物业管理是一项有百利而无一害的社会服务工程，物业管理行业必将得到更广泛、更迅速的发展。

在新世纪，我国物业管理行业的发展将呈现如下几个趋势：

（一）、市场化、双向选择是物业管理行业发展的主要方向。

物业管理法规规定的一条基本原则就是由业主选聘物业管理单位。

物业必须进入市场，物业管理企业通过市场竞争赢得管理权，因此，物业管理企业也有选择的权力，形成物业管理市场双向选择的游戏规则。

（二）、规模化、集约化是物业管理发展壮大的重要途径。

物业管理作为服务行业，它的发展与经济的增长、人们生活水平的提高有关密切的关系，这就决定了物业管理行业在相当长的一段时期内仍属于微利行业，不可能有暴利，所以要求一批物业管理骨干企业必须规模化、集约化经营，规模化、集约化经营能为管理单位降低成本，充分利用有限的资源，获取更多的经济效益，使物业企业不断壮大；规模化、集约化经营能为管理单位积聚更多的专业人才，使人才有施展才能的舞台，减少人才流失；规模化、集约化经营能够积累更多的资金，使物业企业经济实力雄厚，增强市场竞争能力和企业抗风险能力。

（三）、科技化、信息化是物业管理发展的必然趋势。

当今物业管理行业面临知识经济和科技、信息时代，新材料、新能源层出不穷，楼宇设备科技水平和信息流量迅猛提高，要求物业管理企业掌握科技知识，提高技术水平，满足现代物业对管理提出的各种要求。

（四）、法制化、依法管理是物业管理继续健康发展的重要保证。

要通过法律的形式，规范各市场主体的权利和义务，解决共用部位产权不清、建管脱节等问题，完善配套各项政策法规，做到有法可依、依法管理是行业发展的重要趋势。

（五）、规范化、标准化是高质量物业管理服务的必然要求。

现代物业管理分工越来越细，专业化要求越来越高，要求物业管理企业具备全套规范化的作业流程，提供更细致、更专业的物业管理服务。

（六）、创立一批物业管理优秀名牌企业是行业发展成熟的重要特点。

我国物业管理巨大的市场空间需要建立一批提供物业管理优质服务的名牌企业，这批企业服务意识强、管理基础扎实、社会形象优异、综合实力雄厚，将成为我国物业管理行业的主力军。

二、加入WTO对物业管理市场的影响

中国作为发展中国家加入WTO，当然要经过逐渐接轨适应新的国际环境，但中国加入WTO毕竟是中华民族振兴的新起点，这标志着中国全面推行市场经济的宏观形势不可逆转，中国经济力量开始全面参与国际竞争。

这种大形势必然对我国物业管理行业发展产生影响，比较突出的有以下几个方面：

（一）、企业体制变革将全面推进。

目前我国绝大多数物业管理骨干企业属于国有性质，激励机制仍显软弱，组织结构依然落后，不少企业经理人经过几年来的奋斗感到疲惫、困惑，企业发展后劲不足，其深层次原因在企业的体制和产权问题，国有物业管理企业亟待进行法人治理结构的建立，从根本上建立科学的决策机制、分配机制和激励机制，为企业提供持续而稳定的发展动力。

（二）、物业管理服务要求迅速扩展。

加入WTO，中国经济领域中保险、信息、建筑材料、新能源以及汽车贸易等方面将率先变革，推动房地产市场进一步成熟，进而加速物业管理服务业的发展，物业管理市场需求更旺，市场领域进一步拓宽，物业管理服务内容涉及到不动产评估、测量、咨询、中介代理等各个方面，物业管理企业面临绝好的发展机遇，更面临加入WTO后市场的严峻挑战。

（三）、建立在品牌实力基础上的企业间的竞争进一步加剧。

近年来，已有不少境外企业进入北京、上海、深圳、广州等地的物业管理市场，进驻企业数量在明显加大，贸易壁垒的取消，公平竞争环境的建立，将使国内大型物业管理企业与境外企业、国内不同规模实力企业之间的竞争进一步加剧，真正体现优胜劣汰；而决定竞争胜负的主要因素，将集中在企业的品牌和实力。

今后，北京、上海、深圳等地物业管理企业前景不在数量上的增长，而主要在于建立一批实力雄厚、品牌卓著的企业群体，当前已具备一定规模的物管企业要在经营实力、管理水平、服务质量、员工素质等方面下足功夫，打好基础，迎接入世后的行业挑战。

第三节物业管理招投标市场

一、招投标市场的发展

中国物业管理招投标发源于深圳经济特区。

1994年，深圳莲花北村举行了物业管理权内部招投标，深圳万厦居业物业管理有限公司中标，对莲花北村提供全面的物业管理服务，以优质服务，规范管理和社区文化赢得业主、政府和社会的广泛好评，开创了我国物业管理招投标的先河。

1996年以后，深圳又率先偿试由政府行业主管部门组织，公开招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村住宅小区物业管理单位，推动了深圳物业管理市场的迅猛发展。

1999年5月，全国第三次物业管理工作会议在深圳召开，建设部领导在工作报告中强调各地要“在调查研究的基础上，制定物业管理招投标规则，努力创造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标工作”。

会议精神得到全国各地行业主管单位的响应，物业管理招投标活动在一些经济比较发达、物业管理起步较早的城市开展起来，并在实践中积累了很多宝贵经验。

物业管理招投标活动的广泛开展，从总体上讲，加快了物业管理走向市场化的进程。

招投标活动初步打破了长期以来“谁开发，谁管理”的垄断模式，在业主、政府、开发商各个层面强化了市场化物业管理的意识，为物业管理企业创造了公平竞争的机会，带动了一大批观念到位、实力雄厚、服务优质的物业管理企业脱颖而出，显著推动了我国物业管理行业整体的健康发展。

由于物业管理在全国范围讲属于新兴行业，近年来开展的物业管理招投标活动不可避免地出现了一些问题和错误倾向，应该引起各界的关注。

比较突出的问题，一是招投标双方过于注重标书形式而忽视了目标物业本身和投标企业内在实力，文辞闪光抄袭多，标书豪华实操少，给日后物业管理运作造成困难，严重影响了招投标实际效果；二是一些招投标单位存在“暗箱作业”甚至弄虚作假，形式上轰轰烈烈，而中标方早已内定或招标方借用招投标形式无偿占有投标方资料，劳民伤财，严重扰乱了招投标市场；三是不少投标单位急于扩大管理规