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1989年、广西壮族自治区人民政府确定了南宁、柳州、桂林三市和武鸣、柳城两县作为首批改革试点单位。

1989年，根据武明县房屋标准差别小、职工大多数是当地人的特点，确定了房改的总体方案，即卖房起步，合理定价，售价优惠，先卖后租，租金改息，一步到位。

二、1991~1998年广西房地产起步期

1.房地产投资过热后调整

20世纪90年代，北海成为广西房地产投资热点，拉动广西房地产快速启动。

1992年、1993年成为广西房地产投资的高峰，投资增长率高达382.2%，导致局部地区房地产泡沫的出现。

由于炒地成风，投资过度，有效需求不足，北海等广西沿海城市出现了严重的房地产泡沫。

1993年随着国家宏观调控，广西房地产业进入调整期，因投资惯性的作用，1994年和1995年仍然有较大的反复的产投入。

但是，在1995年后出现连续4年的负增长，平均投资增长率为—24.35%

2.住宅建设与房改初见成效

1992年7月，国务院房改领导小组比复了《广西壮族自治区城镇住房制度改革的实施意见》。

1994年9月，广西壮族自治区人民政府颁发《广西壮族自治区贯切〈国务院关于深化城镇住房制度改革的决定〉的实施方案》，房改的内容概括为“三改四建”。

“三改”即改变计划经济体制下福利性的旧体制；

改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行体制；

改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配为主和货币工资分配方式。

“四建”即建立经济适用的商品房供应体系；

建立住房公积金制度，发展住房金融和住房保险；

建立住房信贷体系；

建立房地产交易市场。

1989~1998年广西房地产完成投资245.87亿元，住房建筑面积达1.6636亿平方米，住宅建设投资达900多亿元，占国内生产总值的比重有1998年的4.95%提高到1998年的9.62%。

到1998年，广西城市居民人均住房居住面积8.8㎡，人均使用面积14.24㎡；

县镇人均居住面积9.92㎡，人均使用面积15.17㎡。

1998年10月，广西壮族自治区人民政府印发了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的实施办法，明确提出，从1998年12月31日开始，广西停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

三、1999~2007年广西房地产发展期

1999年在越过房地产投资负增长以后，进入新一轮的房地产高速发展阶段，广西房地产投资建设规模不断扩大，成为新的经济增长亮点。

1.房地产投资总量快速增长

1999年以后广西房地产投资扭转了负增长的局面，进入新一轮的发展热潮。

一是投资迅速扩张。

增势迅猛，尤其是2001年，同比增长43.7%；

二是占全社会固定资产投资的比重逐年上升，从2000年的5.9%上升到2003年上半年的18.3%；

三是对国民经济的贡献率大大增强，增长率总体上明显高于同期GDP及投资增长率。

2.房地产建设规模稳步扩大

广西房地产施工规模不断扩大，2002年首次突破千万平米大关，达1257.2万平米。

2000~2003年上半年，施工面积同比增长31.6%、22.5%、51.5%，竣工面积逐年上升趋势，同比分别增长13.3%、46.1%、6.4%、761%。

1999~2003年广西房地产开发竣工面积合计1646.1万平米，房地产增加值对广西国内生产总值直接贡献为2.5%

3.商品房销售持续增长

从购买主体来看，一方面由于住房制度改革的推进以及旧城改造粒度的增大，另一方面随着居民富裕程度的上升和投资意识的增强，个人购房成为销售热点。

1999~2003年广西商品房销售面积合计1478.42万平方米。

4.2007年广西房地产发展期

今年头1-2月，广西主要经济指标增长明显加快，实现了“开门红”。

1-2月广西财政收入105.41亿元，同比增长30.7%，提高5.7个百分点，增幅为2002年以来同期最高。

其中一般预算收入58.28亿元，增长22.7%。

一般预算支出96.48亿元，增长17.9%；

1-2月，广西城镇固定资产投资183.02亿元，增长40.7%，比去年同期加快0.3个百分点。

工业投资完成投资83.37亿元，增长74.5%，增幅提高38.5个百分点，其中重大项目计划总投资项目532个，完成投资98.68亿元，占城镇投资比重53.8%；

1-2月，广西社会消费品零售总额311.04亿元，同比增长15.4%，城乡消费市场快速同比增长；

1-2月，外贸进出口总额10.71亿美元，同比增长22.7%，其中出口5.64亿美元，增长25.3%，增幅同比提高3.1个百分点；

进口5.07亿美元，增长19.9%。

今年东盟仍是我区最大的贸易伙伴和房地产投资重点；

2月末，金融机构本外币各项存款余额5144.92亿元，比年初增长2.3%。

金融机构本外币各项贷款余额3823.7亿元，比年初增长5.1%。

第三节、广西整体规划房地产发展规划

1.城市规划

中心城市要进一步增强综合竞争力，不断提高辐射带动能力。

南宁市，突出“绿城”品牌，发挥自治区首府优势，加快构建与东盟国家合作交流的平台，期末建成区常住人口超过200万人，努力建成区域性国际化城市。

柳州市，发挥自治区工业中心的优势，期末建成区常住人口140万人。

桂林市，发挥国际旅游名城的优势，期末建成区常住人口90万人。

其它区域中心城市要发挥比较优势，稳步扩大城市规模，逐步增强辐射作用。

县城和重点镇建设要因地制宜，突出特色，集聚各类生产要素，吸纳农村转移人口，增强经济活力。

2.广西人均住房面积发展规划

到2010年，广西将实现城镇居民人均住房建筑面积达到25平方米，农村居民人均住房建筑面积达30平方米，力争“十一五”期间，完成房地产开发投资1000亿元。

广西确定了“十一五”期间总体目标的主要指标是，健全住房保障制度，初步形成适合广西实际的经济适用房、廉租房供应保障体系，基本解决城镇中低收入家庭的住房问题；

改善住房环境与质量，提高城市居民的居住面积；

全面推进住宅产业化，建设节能省地型住宅，力争到2010年，新建建筑全部达到节能省地的设计标准。

第二部分广西房地产市场供销形势分析

第一节广西全区房地产竣工\销售\均价分析（详见下表）

年份

2001

2002

2003

2005

2006

竣工面积

314.29万平米

419.6万平米

543.03万平米

1299万平米

1130.5万米

销售面积

275.94万平米

417.48万平米

490.67万平米

1047万平米

1502.1万米

供销比率

1.14

1.01

1.11

1.2

商品房均价

1760元/平米

1811元/平米

1860元/平米

2037元/平米

2196/平米

小结:

从竣工和销售的速度来看，广西房地产供销两旺，并且都在高速地增长，销售的平均增幅比竣工平均增幅高,从表中可以看得出，2001~2006年广西房地产竣工与销售的增长规律基本一致，表明近年来广西房地产市场发展的均衡性，根据均衡理论的观点，当一个供销体系的运行接近其均衡值时，其市场能够化程度处于优化状态，这正是市场经济所追求的目标。

因此，基本可以判断广西的房地产市场运行是良性的健康的。

1999年广西房地产进入发展期高速发展期，到2007年广西房地产市场运行机制业的建立，房地产市场行为为规范有序。

房地产投资和消费保持了长期快速增长，出现了房地产供求关系平衡，产品结构基本合理，房价稳中有升的良好局面。

第二节、2007年上半年广西各发展城市房价上涨分析

2007年广西上半年房地产价格保持较大幅度上涨，房价同比上涨5.6%，环比上涨1.2%。

其中新建商品住宅同比上涨6.8%，环比上涨1.4%；

二手住宅同比上涨2.7%，环比上涨0.3%。

以下是各个城市房地产价格数据分析：

2007年上半年，北海房地产价格指数在全国70个重点调查城市中一直名列前茅，房屋销售价格总水平与上年同期相比累计上升11.3%，涨幅增加10.3个百分点。

南宁市的房价总水平与上年同期相比也累计上升5.0%，柳州累计上升6.5%，桂林累计上升3.8%，梧州累计上升2.8%。

在新建商品住宅中，普通住宅与去年同期相比上涨7.1%，经济适用房上涨3.8%，高档住宅上涨6.2%，非住宅上涨4.6%，二手住宅上涨2.7%。

同时，土地交易价格与去年同期比上涨15.3%，其中居住用地上涨17.4%，商业娱乐用地上涨20.1%。

南宁、北海上涨幅度均超过两位数，分别上涨16.9%和33.7%，其他城市也不同程度上涨。

小结：

广西房地产价格上涨因素

首先是经济快速发展，将长期支撑房地产发展，如北部湾（广西）经济区的开放开发，使北海房地产步入高速发展的轨道。

其次是居民收入增加，生活水平提高，居民的潜在购买力增强，住宅产业处于快速增长期。

第三是城市规模扩容提速，如南宁城市规模迅速扩大，等等。

这都导致商品房需求呈现逐年上升趋势。

另一方面是经济发展基础和历史原因。

相对全国其他经济发达省份，广西房地产业大规模开发起步较晚，房地产价格水平总体来说相对较低，目前处于开始高速发展阶段。

这种价格发展的特征，在广西不同城市之间也都表现得十分显著。

南宁、桂林两市先后在前几年进入一波发展高潮后，目前处于稳步上涨阶段；

而柳州市近两年来也快速追上，进入价格大幅上涨阶段。

北海经过房地产泡沫破裂后，通过多年的消化，从去年年底开始成功“解套”并强势复苏，到2007年的强势发展，同时，泛北部湾经济开发初见成效，钦州、北海、防城港，均出现不同程度的经济发展，土地市场和房地产投资、开发也日益高涨。

出现繁荣景象。

北海新一轮的房地产价格上涨，实属带有“还债”性质的“补涨”，是北海房地产价格在沉睡多年之后复苏的表现，其价格可以用“价格低，指数高”加以概括，即虽然上涨的指数很高，其实房价并不太高，大部分每平方米在2000多元，相对于市民的收入，尚在合理的范围内。

有关人士预计，下半年广西房地产价格还会保持强势，价格指数将继续在高位上运行，如无重大突变因素的影响，价格上涨幅度应在5%～8%之间。

第三节、广西土地市场价格及房地产均价统计

1.土地市场价格（单位：

万/亩）

年份单位

2000

2004

2007

南宁

30—56

40—68

50—75

55—96

65—98

75—122

92—220

112—430

柳州

8—10

12—15

18—23

20—30

22—25

28—30

30—38

65—85

桂林

12—20

8—15

20—28

26—35

52

45—65

35—55

70—110

钦州

12—22

15—25

18—35

25—36

26—56

38—60

35—70

40—90

北海

5—20

10—22

9—30

12—35

15—45

20—56

20—60

45—95

防城

21—28

25—30

28—40

35—49

35—95

2.广西各地市房地产均价（单位：

元/平米）

2006年

2007年

类别房

多层

小高层

商铺

3600

4000

6000—30000

3800

4500

8000—32000

1750

2950

3300—12000

1700

2700—3000

3600—12000

3300—4500

3800—15000

1800

3500—4700

4000—20000

2500

3200—10000

1900

2400—2600

3000—12000

2200

2500—3000

4500—12000

2400

2600—3500

4500—15000

1500

3000—3600

2350—2450

3300—16000

第二部分土地市场分析

广西土地开发和利用状况

根据国家统计局企调总队的部署，广西自治区局企调总队最近在南宁、桂林、柳州、北海、钦州、防城港、百色等8个中心城市8个城区所有的150个土地开发项目进行典型调查，结果表明：

广西各个中心城市的土地开发及使用情况良好，具体主要表现在：

（一）土地开发比较活跃

根据8个中心城市8个城区所有统计，2003年到2006年底，土地开发项目480个（不含正在报建中项目），平均每个城市开发60个项目，土地开发面积达1200多万平米，其中，南宁、桂林、柳州、钦州、北海、百色几个城市开发量较大，土地利用和开发较多，发展迅速。

2000年及以前土地开发只占40%，其中主要是在建项目居多，占总体开发项目的60%，已批未建项目占8%左右，已经建成项目占28%，基本上没有停建项目，同时，土地开发项目涉及各类产业，其中工业园区项目占34%，商贸园区项目占16%；

房地产项目占35%，其他开发项目占14%左右。

（二）土地利用情况良好

调查显示，到2006年底已经立项开发的土地，土地闲置较少，完全位进行土地开发的、三通及其他基础建设的只占总体开发量的十分之一左右。

在150个土地开发项目中，80个项目已经建成，其余的是在建和未建项目。

（三）土地开发占用耕地较少

据调查，土地开发项目中占用耕地包括部分占用的只占12~14%，只有1~1.3%的土地开发项目经过批准部分转为其他用途。

一些园区的建设，如梧州、柳州外向型工业园区开发，用地所占的耕地较少。

（四）各地清楚整顿土地市场秩序取得较好的成效

总体来说，广西各地“圈地”和“炒地皮”现象较少，“炒地”比重不大，未出现恶性轰抬地价现象。

这主要是得益于各地政府对建设用地进行全面清查和处理。

在土地审批、土地储备方面出台相关办法和措施，经过整治，土地开发及利用效果有所改善，如北海市较大面积的用地项目“北海大学经济园区”、“旧飞机场经济园区”、“银河科技软件园”等都从已经批出去的土地进行调整使用。

虽然目前土地开发及使用情况良好，但仍须加大整治和处置闲置土地的力度，提高土地的使用效果，对于土地实行调控措施，适时调节投放量，使土地开发和利用能长期、稳定地发展。

这对于广西的房地产土地市场及房地产市场健康发展，是个很好的措施。

第三部分广西经济形势分析、比较

第一节、广西国民经济简析

2007年1-6月广西国民经济主要指标（亿元,%）

指标

1-6月累计

同比（+、-%）

广西生产总值（上半年）

2386.26

15.1

财政收入

347.44

25.8

工业增加值

639.21

25.9

社会固定资产投资

1216.85

38.0

社会消费零售总额

917.38

16.1

进出口总额（亿美元）

39.19

33.9

居民消费价格指数（%）

104.1

4.1

1-6月，全区经济延续了一季度良好的发展态势，经济增长继续加快，财政收入、工业生产、固定资产投资、市场消费、外贸出口、利用外资等主要经济指标增长均比去年同期明显加快，总体形势好于去年同期,市场物价上涨较快。

第二节广西14个地级市宏观经济指标比较:

（06年一季度）

为了更好地了解广西经济发展状况，各个城市的经济运行动态，对南宁、柳州、桂林、梧州、北海、钦州、防城港、贵港、玉林、百色、贺州、河池、来宾、崇左14个地级市（以下简称14个市）一季度的主要宏观经济指标，并进行了对比：

1、各区经济总量分析。

一季度各区生产总值为：

南宁市179.7亿元，柳州133.8亿元、桂林115.1亿元、玉林82.2亿元、梧州56.0亿元、贵港55.3亿元、百色55.2亿元、北海48.6亿元、钦州44.8亿元、崇左41.2亿元、来宾40.9亿元、河池40.4亿元、贺州37.1亿元、防城港21.2亿元。

各区经济同比增长：

南宁14.3%，位居14个市第五位。

位于前四位依次是崇左18.9%、防城港15.2%、柳州15.1%、贵港14.6%。

2、各区工业生产增加值分析。

一季度，各区工业增加值为：

南宁市36.2亿元，柳州59.0亿元名列14个市第一位。

同比增长，位居14个市第十位。

位居前十名增加值是：

柳州50%、钦州49.3%、防城港47.5%、崇左32.1%、梧州28.2%、来宾26.1%、贺州21.0%、北海19.8%、贵港19.8%。

南宁19.1%。

3、固定资产投资分析。

一季度，各区全社会固定资产投资总额为：

南宁54.0亿元，名列14个市首位，其他各市依次为百色31.3亿元、桂林28.4亿元、柳州26.1亿元、梧州25.8亿元、河池25.7亿元、玉林20.9亿元、钦州15.3亿元、北海13.8亿元、贵港12.8亿元、崇左12.3亿元、贺州10.9亿元、来宾8.8亿元、防城港7.3亿元，同比增长29.8%，仅比桂林多1.5个百分点，列14个市第十位，增幅前九位的依次为梧州143.6%、贵港82.5%、贺州81.0%、来宾74.6%、防城港60.5%、河池53.8%、百色44.7%、玉林43.5%、崇左42.7%；

而柳州则下降16.9%。

4、各区消费品市场增势分析。

一季度，各区消费品零售总额为：

南宁105.5亿元，名列14个市之首，遥遥领先于其他各市。

排在后三位为柳州55.1亿元、桂林46.7亿元、玉林36.9亿元。

各区消费品零售总额增长比率：

南宁同比增长13.2%，列14个市第十一位，前十位依次为来宾15.3%、百色14.7%、贵港14.2%、崇左14.2%、梧州13.9%、贺州13.9%、桂林13.8%、玉林13.8%、北海13.8%、钦州13.3%。

5、各区财政收入分析。

一季度，各区实现财政收入：

南宁29.5亿元，名列14个市之首，超出柳州8.3亿元、桂林17.3亿元。

其他各市均在10亿元以下。

各区财政收入同比增长比率：

南宁21.4%，名列14个市第七位；

前六位依次为崇左45.6%、钦州43.6%、河池41.2%、防城港36.2%、贺州34.9%、北海21.5%。

位于我市后三名依次为桂林19.8%、来宾19.5%、柳州18.3%。

6、城乡居民收入进一步提高，位居第四。

6各区.城镇居民人均收入分析。

一季度，全区城镇居民人均收入为：

南宁2962元，居14个市第四位，前三位分别为北海3102元、柳州3081元、桂林3007元。

各区城镇居民人均收入同比增长为：

南宁12.2%，排在北海、贺州、百色、来宾、河池、贵港、桂林、玉林、钦州之后，为第十位。

其中北海、贺州、百色、来宾、河池增幅较高，分别为39.0%、34.0%、24.1%、22.8%和22.7%。

农村居民人均现金收入达到1143元，名列14个市第四位；

前三名为北海1523元、崇左1504元、柳州1333元。

同比增长22.0%，居14个市第六位，前五位依次为北海32.9%、崇左31.2%、百色25.3%、钦州24.6%。

第三部分影响广西房地产主要因素

第一节、影响广西房地产主要因素

①、影响广西房地产供给的最主要因素是开发商的预期利润。

开发商的预期利润，主要受开发成本（包括地价、建筑、证费成本）、信贷政策（开发贷款总量控制、利率变化导致资金成本的变化）、预期销售房价的影响。

②、影响广西房地产需求的主要有：

居民收入/预期（主要指有购房需求的居民收入，与国民经济景气度、通货膨胀关）、旧城改造、城市人口增长（即城市化率的增长）、和信贷政策（房贷总量控制、利率变化导致购房成本的变化）。

③、城市房产需求主要来自：

由于城市人口增长产生的实际新增需求；

由于投资形式产生的需求；

由于居住水平提高，人均居住面积提高所产生的新增需求；

由于存量住宅自然折旧产生的新增需求；

由于旧城改