15种养老地产开发模式文档格式.docx

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　　近年来，我们对于养老地产的开发模式在不断地研究和探索。

一方面实地考察了许多国内外的养老项目，对其发展模式及特征进行了深入研究；

另一方面接触了一些准备开发或正在开发的养老项目，了解到目前市场的状况和趋势。

近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式，希望对大家有所启发。

图一

　　第一类：

与社区共同建设

模式1：

专门建设综合型养老社区

　　综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。

社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。

通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。

此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。

在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰（图1）。

开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。

模式2：

新建大型社区的同时开发养老组团

　　一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。

这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。

养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。

　　开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多；

另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。

模式3：

普通社区中配建各类养老产品

普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅、养老公寓等（图2）。

老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。

老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。

养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。

在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆（例如救护车）出入近便，另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施，兼顾对外经营，同时也便于对养老公寓进行单独管理。

图2

模式4：

成熟社区周边插建多功能老年服务设施

日本小规模多功能老年服务设施的常见功能示意图

据资料显示，一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。

以北京市为例，城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县，老龄化程度严重，但城六区的养老床位数量却低于远郊区县，由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。

这些社区往往年代较久，周边配套设施成熟，具有良好的区位条件，然而社区周边的用地资源比较紧张。

若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。

开发者可考虑利用零散地块新建，或通过对既有建筑（如旧的诊疗所、宾馆）的改建等方式进行建设。

这种开发模式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营。

第二类：

与相关设施并设

养老地产项目除了依托社区共同建设外，还可以与一些其他设施结合，共同进行建设，例如与医疗机构、商业设施或其他福利设施设置在一起。

此类开发模式能够充分发挥各方资源优势，使养老产品和相关设施实现互惠互利。

常见的开发模式有以下几种：

模式5：

与医疗机构结合，就近设置养老设施

　　目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。

这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。

　　与此同时，还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。

图3

模式6：

养老设施与幼儿园并设

养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式，在日本十分常见（图3）。

这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。

从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。

模式7：

与教育设施结合，建设养老公寓

与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。

目前有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。

养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。

养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造，还应从老人的精神和价值需求方面进行考虑，使老人能够“老有所学”、“老有所为”，实现自我价值。

随着我国的人口结构向高龄化、少子化逐渐发展，一些幼儿园或小学在未来很可能出现空置，将这些建筑部分改造为养老设施的情况将会逐渐多起来（见模式15）。

第三类：

与旅游或商业地产结合

养老地产与旅游、商业地产共同开发，也是较为常见的一种形式。

模式8：

在旅游风景区中开发养老居住产品

　　养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。

目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。

这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。

此类项目的用地规模往往较大，各类居住产品、服务设施容易较为分散，因此在规划设计时，应将养老居住产品相应地集中布置，并注意就近设置配套服务设施，节省服务管理的人力，避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。

模式9：

与商业地产结合，开发老年公寓

日本东京豊州老年公寓建筑剖面功能示意图

　　在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。

对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。

特别是一些高端养老客户群，他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。

若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。

由于城区内的土地价格较高，开发者通常会选择较为集约的开发模式，例如将老年公寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中。

设计时需要注意为不同的居住人群配置独立的出入口，以便单独管理。

第四类：

与国际品牌接轨

这类开发模式指与国际养老专业品牌接轨，引入外资或运营管理团队，共同开发养老产品。

常见的有以下两种模式：

模式10：

引入外资，建世界型连锁老年设施

　　目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。

例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高，他们希望能在劳动力相对低廉的国家（如中国）拓展市场，选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施，让老人在比较健康的年龄段到这里养老。

对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。

图4

模式11：

与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式

　　引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发的模式也有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。

虽然发达国家的养老产业发展较为成熟，但是完全移植到中国却不一定合适。

中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别，直接照搬国外的模式可能难以顺利“落地”，需要适当转化。

例如我国老年人的居住习惯更加重视房间朝向和节能，他们比较喜欢南向，喜欢阳光和自然通风，重视节约用电，不习惯长时间使用空调。

诸如这些因素都会对养老项目的规划形式、建筑设计、运营管理模式产生影响（图4）。

如果对我国国情不够了解，直接“生搬硬套”，就容易产生很多问题。

第五类：

以其他方式转型

除上述几类开发模式之外，当前市场上还出现了很多其他形式。

具体说来，有以下几种：

模式12：

与保险业结合，利用险资投资养老地产

　　目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。

从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。

未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。

模式13：

与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产

　　在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。

这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。

模式14：

利用自身独特资源转型开发养老地产

　　在我们所接触到的项目中，曾碰到过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。

这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。

模式15：

将旧的国有资产盘活，改造为老年设施

　　可将一些闲置的国有资产盘活，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。

这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建。

随着我国的人口结构逐渐向高龄化、少子化发展，幼儿园或小学很有可能空置下来，将这些建筑部分改造为老年公寓的情况将会逐渐多起来。

小结

养老社区是当前老龄化浪潮下的新兴事物，在开发模式、经营管理和规划设计等方面都亟待探索。

养老地产的开发并不因市场的缺乏而变得容易，开发者要做好承担风险的准备。

在项目策划之初，就需要对养老地产的各环节进行整体把握，系统化思考，从而明晰自身适合的开发类型和可利用的资源；

在进行养老居住产品的设计时，应充分挖掘我国老年客户群的特征，创造出适应中国国情的产品类型。