保定房地产项目发展报告Word文档下载推荐.docx
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三、地块所在区域综述
保定处于一个旧城改造、建设新城区的进程中，其市内基本不存在集中大规模的新兴居住区。
当地居民公认的最适宜居住的地方主要是东部军校广场附近和本地块所在的北部。
本地块所在区域已经规划为集中居住区，并同时由多家开发商获取了周边地块的开发权，形成了蓄势待发的局势。
已经开发的项目诸如名人国际、秀兰城市花园已经在该区域内树立了一定程度的形象，并销售良好。
本地块东侧的空地现基本已经确定为秀兰景观城和保定房地产开发总公司的项目，规划为高容积率的高层。
其中，景观城已经开始发售，房地产开发总公司的项目则由于资金问题难以预计上市时间。
华北地区最大的金融专科学校将于2005年左右迁至本地块北侧1000米处，形成大学高教区，政府机关将于2004年年底迁至地块北部2500米处的现植物园址，也会极大带动北部发展。
总之，本地块区位已经获得消费者认可，也是政府大力规划发展的方向，不存在区位缺陷。
并且有望几年之后发展成为保定新城区的北部居住中心。
四、宗地规划设计条件
用地面积：
222,080㎡
用地性质：
住宅用地
规划建筑面积：
444,160-577,408㎡
建筑间距系数：
1.6
容积率：
2.0-2.6之间
建筑密度：
小于25％
绿地率：
大于35％
车位要求：
不低于50％
另外：
至少4班幼儿园一个，不少于1500平米的超市一个，人防最低比例3％。
从规划设计条件来看，政府有意在该区域建设高层项目以完善城市形象，不支持多层建筑形式。
经过沟通，容积率有望降至1.8左右，欲增加多层比例需要进一步协调。
第二部分保定城市宏观概况
一、保定城市介绍
（一）城市基本情况
1．地理位置：
保定市位于河北省中部，太行山北部，冀中平原西部，北邻北京市和张家口市，东接廊坊和沧州，南与石家庄和衡水市相连，西部与山西省接壤。
地处京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，东距天津145公里，西南距河北省石家庄125公里。
附图
2．自然气候条件：
全市地势由西北向东南倾斜。
地貌分山区和平原两大类，市区年平均气温13摄氏度，年日照时数2027—2747.7小时，年降水量284.4—419.2毫米。
3．交通状况：
全市已初步形成了以保定市为中心向外辐射，以“五纵四横”（五纵：
207国道、宝平线、京赞线、107国道、京深高速；
四横：
108线、保涞线、保阜线、河龙线）为骨架，以县乡公路为支脉四通八达的公路交通网络。
4．城市面积范围：
现市区规模接近90平方公里，规划面积120平方公里，包括县区的总面积约为920平方公里。
5．人口状况：
2000—2003年市区常住人口分别为86.63万、89.06万、91.55万、94.11万人，外来人口数分别为25.99、26.56、29.79万人。
政府规划2020年主城区实际居住人口控制在115万之内。
6．行政划分：
保定市管辖4市，（定州市、涿州市、安国市、高碑店市），18县（易县、徐水县、涞源县、定兴县、顺平县、唐县、望都县、涞水县、清苑县、满城县、高阳县、安新县、雄县、容城县、曲阳县、阜平县、博野县、蠡县），3区（南市区、北市区、新市区），另设高新技术产业开发区。
7．教育文化和其他：
保定科教文卫体全面发展，文化底蕴丰富，拥有河北农业大学、华北电力大学、河北大学等11所高等院校，数量和规模均居河北省前列。
同时，保定是重要的驻军基地城市。
8．城市定位及规划方向：
保定市是北京的南大门，大北京经济圈的西翼，河北省中部的中心城市，以旅游、饮食、汽车、商贸流通、城镇建设等作为城市经济增长点，保定市区规划发展方向是主要向北发展、适度向东发展。
（二）城市经济状况
总体上来说，保定是一个工业城市，经济总量的39％来自于工业，近年来的工业发展取得了一定的规模和基础。
现有规模以上工业企业1000多家，其中大型企业44家，中型企业89家，小型企业867家，规模以下企业82371家。
保定基本上以汽车产业为龙头，实行工业兴市的策略。
全市有汽车整车生产厂家12家，其中长城、中兴、河北长安三大企业今年产量可突破12万辆，皮卡汽车生产规模、市场占有率（占全国市场的60%以上）、出口创汇、经济效益等已连续几年名列全国同行业第一。
长城汽车年销售收入达到50亿。
汽车零部件生产企业26家，风帆集团、凌云集团、立中集团、长城内燃机已具相当规模。
值得一提的是，保定的餐饮服务行业特别发达。
全市大型餐饮店近千家，现在已经发展成为具备了一定饮食文化和品牌餐饮的城市。
其从事餐饮行业的当地人员也以丰厚的收入回报成为了保定市特殊的行业人群。
（1）历年国内生产总值对比：
（总国内生产总值、人均国内生产总值）
2000年国内产总值702.22亿元，人均国民生产总值6671元；
2001年国内生产总值747.3亿元，人均国民生产总值7058元；
2002年国内生产总值807亿元，人均国民生产总值7642元；
2003年国内生产总值873亿元，人均国民生产总值8120元。
1）固定资产投资情况对比：
2000—2003年固定资产投资呈现明显上涨趋势
2）储蓄余额：
2000—2003年末城乡居民储蓄存款余额稳步增长
3）人均可支配收入：
2000—2003年增长迅速。
（三）保定市总体规划
根据国务院批复的保定市城市总体规划（2001～2020年），保定被定位为“国家历史文化名城，冀中地区中心城市”。
根据国务院批复的《保定市城市总体规划》，保定市的城市规划区范围为916.3平方公里。
在城市规划区内，实行统一管理。
坚持新区开发与旧城改造并重的原则，注意调整用地结构，加强对“城中村”的改造工作。
要发挥保定市对区域经济的辐射、带动作用，促进城乡协调发展。
批复中明确，严格控制城市的人口和用地规模，保护耕地，节约用地，合理用地。
到2005年，主城区实际居住人口要控制在80万人以内，建设用地控制在79.6平方公里以内；
到2010年，主城区实际居住人口要控制在90万人以内，建设用地控制在88.2平方公里以内；
2020年，主城区实际居住人口要控制在115万人以内，建设用地控制在110.4平方公里以内。
批复中还强调，要加强基础设施规划建设，切实保护和改善生态环境。
要重视历史文化名城和城市风貌保护，要正确处理历史文化名城保护与城市现代化建设的关系，严格控制并逐步疏解历史文化保护区人口密度，保护好古城的基本格局和风貌，不得进行任何与古城环境和风貌不相协调的建设活动。
（四）城市总体特征总结
在长城汽车、天威保变、天鹅化纤、乐凯胶片等一批上市公司的带动下，保定市整体经济呈现强劲的增长势头，经济环境不断改善，同时保定的旧城改造、新城建设也如火如荼。
这些为保定市房地产市场的发展，特别是住宅市场的发展奠定了坚实的基础。
预计未来几年内，保定市将在新城区规划建设上加大力度，位于新城区的房地产开发来说，是一个利好趋势。
第三部分保定房地产市场概况
一、商品房市场总体情况
（一）房地产现状描述
保定市房地产发展与经济发展明显不同步，显现出的特征是房地产发展要落后于经济发展。
保定近两年的经济发展得到了长足的进步，某些指标甚至超过了省会石家庄。
但是房地产发展水平相比石家庄，要落后一阶段。
虽然从数据看，保定市房地产交易量要大于石家庄，但其商品房发展水平（产品水平、价格水平）均较为落后。
由于大量集资定向房的开发，以及相当比重的经济解困房（以秀兰为首的保定本地开发商一直以来坚持开发低档住宅，迎合旧城拆迁），致使保定的房价一直在1500元/㎡左右徘徊。
商品房供给基本集中在1300～1600元/㎡的产品，真正中高档的产品市场基本空缺。
相当一部分消费者的居住需求并没有得到充分的满足。
（二）历年房地产市场上市量对比
2000年房地产全年完成投资13.34亿元，新开工面积167.06万㎡。
2001年房地产全年完成投资16.29亿元，新开工面积109.5万㎡。
2002年上市房屋面积230万㎡（含部分还迁房、集资房）上市商品房销售186.3万㎡，销售比率81%。
由于当年土地市场投放量减少和停止集资建房的影响，2003年上市房屋面积170万㎡上市商品房销售144.5万㎡，销售比率85%。
预计2004年上市房屋面积100万㎡，销售量80万㎡。
02、03年保定房地产市场供应量和销售量下降的原因主要是：
土地供应量减少，集资建房被严格控制，部分旧城改造项目2003年基本完成，城中村改造尚未全面启动。
（三）价格趋势
2001---2003年保定多层房地产均价分别为1250、1350、1500元/㎡。
该房价与保定经济生活条件极不相符。
此严重偏低的房价形成的原因有这么几个：
（1）保定市存在走低价策略的房地产公司—秀兰集团，而且1999--2003年前其销售面积占保定市区总销售面积的15%，
（2）旧城改造，土地价格低廉，使各大开发商开发低价商品既有市场又有利润；
（3）集资建房、定向建房太多，冲击了商品房市场，致使价格低迷。
（四）发展趋势
（1）随着旧城改造的基本完成，拆迁改造量的逐渐减少，新城区的规划建设。
开发商逐渐意识到光靠经济适用房难以适应市场需求，已经开始注重产品档次和品质。
产品逐渐向中、高档发展，产品品质也在逐渐提高。
（2）老城区改造的土地资源已经逐渐减少，相反新城区的空白土地获得了新宠。
开发商逐渐把开发重心转向了新城区，东部和北部逐渐成为了保定市的热点。
（3）预计很快启动的“城中村”改造工程，将给保定房地产带来新的契机。
（五）需求特征
1）当地居民消费特征
保定消费意识较强，敢于花销。
在服饰、餐饮消费表现较为明显。
现在的住房意识也逐渐从功能需求过渡到品质需求，许多中高层消费者存在较强的改善住房的需求。
当地商品房主要解决更多人的住宅“从无到有”的物质层面的需求，致使高品质小区、中高档楼盘出现断层，已经跟不上发展的趋势。
2）产品需求特征
保定消费者对多层比较偏爱，房型多集中于三室、二室中等面积的住宅。
改善型客户对房型的要求比从前有一定的提高，对新产品有一定追求，例如越层、联排别墅等。
由于市场高层产品量较少，当地消费者对高层产品尚在观察阶段之中。
3）户型面积的需求特征
从销售调研情况来看，主要户型面积集中在两室两厅（面积90—115平米）、三室两厅（130—155平米）这个范围内。
现有居住条件基本集中在80左右的两室，这类人群期待更大更舒适的户型改善。
4）车库和储藏室的需求特征
保定客户对地下室有要求，走访当地人要求有地下室的占有一半以上的数量。
在现售商品房中车库的数量在提高，主要以地上车位、地下车库为主。
5）市场需求分析小结
由于保定市商品房供应集中在经济型档次，中高档消费者和改善型消费者的需求有一定程度的忽略。
目前情况来看，需求正由简单的居住功能需求向高层次的改善型需求转变。
开发商也意识到消费者需求的特征改变，整个房地产市场正处于由初级产品向中高档产品的转型期。
因此有一定的购买力的消费者正持币观望，期待下一阶段的高品质产品，因此中高档次市场前景乐观。
（六）各在建在售项目类型对比分析
项目名称
名人国际
力高豪园
东方家园
开发商
恒祥房地产开发有限公司
香港力高集团，保定力高置业有限公司
诚信房地产开发有限公司
建筑形态
高层、联排别墅、叠拼、独体别墅
多层
多层，独体别墅、联排别墅
建筑规模
10.5万平米
5.53万平方米
40万平方米
容积率
1
1.3
绿化率
53%
33%
36%
销售均价
2450元/平米（高层）别墅4300元/平米
1600/平米
1400/平米
开盘日期
2002．9
2001年底
2002年6月
销售率
80%
一期多层100%
主力户型
高层（三室两厅两卫，170平米）
三室两厅130平米
二室到三室（101-148平米）
主要客群
企业主，附近郊县个体商人
教师、企业主、公务员
教师、普通工薪阶层
优劣势
优势1.区域位置是城市发展方向2.高档材质3.概念炒作劣势1产品品质不高2户型设计单一，
优势1.地处市中心，位置优越2.香港开发商3.文化炒作（邻古文化市场）劣势：
规模小，产品档次低，景观规划差
优势1.临军校广场2.紧邻河北大学文化氛围浓厚劣势1.产品一般，无景观规划
名人国际项目部分实景照片：
多层南面多层北面高层外檐
第四部分项目SWOT分析
一、优势
1.地块地势平整，规模较好，便于项目规划、基础施工。
2.地块道路通达情况良好，周边道路基本成型，通达成熟商业中心较为方便。
3.地块区位获得消费者认可，也是政府规划引导的方向。
二、劣势
1.地块周边两条道路为快速路，商业氛围较差、可利用状况较差。
2.地块受相邻织绒长地块的影响，规划不够完整。
3.地块周边生活配套需要完善。
4.地块规划容积率过高，需要协调。
三、威胁
1.本地块对面两个本地开发商项目价格低廉，将对本项目的销售产生一定冲击。
2.项目面市时，地块周边拆迁形象不佳，会影响销售。
3.对当地高层市场的陌生。
四、机会
1.当地市场所有已出现项目水平均比较落后，本项目将有很大的引领市场的机会。
2.当地高端市场的空白和二次置业客户的大量存在，会促进本项目的销售。
3.政府对外地大规模开发商的支持。
第五部分项目产品描述及操作思路
一、项目发展基调
项目定位为：
高档、改善型、都市化住宅。
本项目是一个以居住功能为主，具有完善的生活配套和优越的软件服务的大型社区。
项目规划、产品设计、配件标准、配套设施、物业服务等都将围绕增加居住品质、提升小区都市化程度来进行。
项目发展基调为：
以当地二次置业人群为主要目标客户，以绝对领先当地市场的高品质为项目竞争优势，以现代化、都市化的住宅小区为主要形象，强调居住的舒适度和现代感，力争使该项目发展成为保定最适宜精英人士享受城市生活的现代居所。
项目发展概念主线为：
城市精英的汇聚地。
该定位的出发点为：
1、当地市场针对拆迁户和首次置业人群的经济解困房充斥，真正高品质改善型住宅空缺，需要高品质现代住宅来促进市场发展；
2、保定作为工业、商业、驻军城市，高文化素质、高社会地位、高级管理人才较多，他们不满足于现有居住条件，有着较强的改善居住的欲望，同时又不愿意太彰显身份；
3、地块本身的规模和区位条件，以及保定城市规划引导了了本项目将向高档、高品质和高层发展。
关于定位的阐述：
保定是一个历史文化名城，同时又是冀中地区的工业、商业中心城市。
这样的城市必然有许多企业界、商业界、政界、军界成功人士，即我们定位的“城市精英”。
他们是保定城市的灵魂、城市的力量，这类人群不需要像大城市富翁那样尽情地显示财富、地位，但也需要起码的财富和社会地位。
这类人群更着重追求对社会的贡献，强调自己能够为城市带来推动性作用。
保定缺乏真正迎合这类人群的楼盘，任何低档楼盘都无法打动他们，太显露张扬的楼盘又会使他们退却。
因此，确立本项目现代都市住宅的定位，是对该类人群现有居住条件的强烈对比和改善提高，也是对他们身份地位的恰到好处的尊重。
竞争定位分析：
高档——区别于秀兰、力高的经济型项目；
改善型——与现有项目形成强烈对比；
都市化——对现有居住条件的大幅度提升；
现代感——对“名人国际”定位的提升；
城市精英——与“名人国际”的客户差别化。
二、项目操作思路
考虑项目的规模和区域市场容量，结合公司要求，项目整体将分为三期进行开发。
每期的开发量将保持在11万平左右，并计划项目销售周期为二年半。
预计项目的高层产品将成为销售的重点。
其中：
一期将于2004年6月面市，产品形式将以多层和商业为主，结合少量板式高层，考虑从复兴中路和恒祥北大街向北部延伸。
目的是迅速进入市场销售，尽快让资金转动起来，同时聚集人气基础。
二期将于2005年3月左右面市，靠部分多层洋房、重点景观的营造提升小区的档次，同时推出板式高层产品。
三期将在2005年10月左右上市，在小区多层呈现的基础上营造小区高档氛围，主力推高层产品。
项目整体将以土地价值的逐步提升、小区多层产品的呈现、价格的逐步提高来完成整体的运作，实现利润和维持现金流。
三、项目开发内容
根据项目的规模、档次和目前土地周边设施不完备的特征，决定了项目将作为综合社区进行开发。
项目的开发内容包括：
开发内容
规模设想
主要功能
住宅部分
32万左右
分会所（社区管理中心）
利用单独建筑，作为社区服务中心，计划规模600平米，也可考虑与会所合并
结合物业管理，提供“百项服务”，诸如快修、邮政、金融、洗衣等针对业主的生活服务
集中会所
独立的建筑，作为集中功能的主题会所，计划规模3200平米
社区内主要的休闲服务设施，结合项目主线，选择体育、休闲、文化等高尚主题的服务内容。
会所功能初步安排有：
游泳池，健身房、阅览室、咖啡室、棋牌室等。
商业街
局部集中商业
社区主要的外向型设施，计划规模20000平米，复兴中路沿街考虑三层商铺形式，结合入口考虑安排中型超市或其他形式的集中商业内街。
另外，瑞祥大街可考虑部分商业街。
以满足小区业主生活配套为主，同时兼顾外部消费者，提供主要的日常购物、休闲、餐饮等的主要场所，实现社区与外界的联系。
可考虑集中餐饮、超市、休闲娱乐等。
双语幼儿园
大约1200㎡
结合业主特点和控规条件，增加小区配套，提提升小区品质
四、项目产品主要特征
1、功能特征
项目将作为“高档都市化住宅”的形象开发，强调社区带给目标客户人群的现代舒适的居住感受，强调是对其现有居住条件的大幅度改善。
其他功能均为补充居住功能服务。
住宅（强调居住功能之外的舒适度，区别于经济解困房）——小区服务中心（强调居住配套服务的便捷，更舒适）——会所（强调休闲娱乐功能，提高业主生活品质，更舒适）——商业街（生活配套服务，增加生活便捷，更舒适）
一切功能为了增加改善型小区的舒适度，与该类人群现有居所状况形成强烈对比。
2、规划特征
根据项目定位，确定项目的规划特征为：
A、规划强调都市的现代感，适合城市精英人士需求特点，同时充分体现保定新城区的规划特征；
B、规划将结合项目分期，结合景观形成一定的组团；
C、规划需要考虑集中商业的位置和形式、以及与织绒厂地块关系最优化处理；
D、规划考虑高层的位置和排布，照顾高层的景观享受，同时增加小区整体的空间感；
E、社区的建筑形式包括：
（容积率1.6左右）
建筑形式
大致比例
建筑面积
占地面积
多层建筑（五层半）
36.5%
12.5万
14万
高层建筑（板式9层、11层）
56.4％
19.3万
6万
商业（三层商业街、集中商业）
5.8％
2万
会所（邻里服务中心、其他）
1.3％
0.4万
合计
100％
34.2万
21.223万
3、建筑设计
A、单体充分运用现代流行产品，如全明、角窗、飘窗的合理运用等；
B、立面追求清新、时尚、简洁的现代风格，同时具有鲜明的个性，区域内具备一定的标识性和视觉冲击力。
；
C、立面材料建议使用面砖结合涂料，以丰富外檐视觉感受和增加延时性；
D、提高户型空间的舒适性，着重户型细节处理，通过细节体现品味，
E、高层结合人防工程安排地下车库，多层结合台地和地面停车，力争达到100％停车率。
4、景观特征
当地产品市场小区景观均比较单一，一般追求大空间的假山、水系，而忽略景观的均好性。
而本项目为了突出改善和差异化，要求突出景观主题，和追求景观的均好性分布。
以水系景观为主要亮点，同时讲究营造高层楼宇之间的高视点景观，提供对高层产品的足够支撑。
多层部分为增强一楼的销售砝码，考虑私人小院，作为私有空间，既可以增加景观，也可以营造楼间的空间感。
5、配套标准
A、现代智能化系统。
B、中水系统。
C、集中采暖。
6、配套服务设施
A、1车位/户，适应目标客户人群，体现高停车率，增加卖点；
B、小区双语幼儿园，为业主未来教育增加配套，提高项目品质；
C、会所：
游泳馆、健身房、影音室、棋牌室、多功能房、阅览室等；
D、邻里服务中心，提供诸如小型医疗、幼儿托管、邮政、金融、租赁厨房、洗衣、冲印、便利店、音像出租、报刊订阅、早餐、工具出租、气象服务等；
E、结合商业，提供对外设施，诸如中型超市、集中餐饮、咖啡厅、美容中心、金融服务等。
7、物业管理特征
A、结合小区邻里服务中心，提供尽可能多的配套服务，并深化服务理念和提高服务质量；
B、组织有主题的业主俱乐部，定期举办各种社区活动。
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