万科物业活动方案文档格式.docx
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四、活动安排：
本次活动持续时间为两周，分“万科社区happy家庭节开幕式”、期间主题活动、
“万科社区happy家庭节闭幕式”三部分。
其中“万科社区happy家庭节开幕式”安排在9月7日（星期天），可同时举办家庭趣味竞技比赛，通过活动氛围的营造和渲染，热烈拉开“happy家庭节”序幕；
期间，各地公司结合各项目的特点，以至少每两天一项活动的频度组织各类社区活动，包括中秋游园活动、业主才艺表演、音乐欣赏会、露天剧院、花卉展、竞技活动、家庭卫生与健康讲座、有奖征文活动等，让业主持续沉浸在节日气氛中；
20日，各地通过一个特定的主题活动将此次“happy家庭节”拉上帷幕。
部分推荐节目如下：
五、活动组织：
1、此次家庭节所有具体活动由各地公司负责组织、策划、实施，物业管理部负责
整个活动主题框架的确定、信息的传递以及必要的协助。
2、各公司各项目可结合自身特点和计划自行组织活动，但要求符合家庭节主题，
体现出万科特色，营造家园氛围，能对日常物业管理工作有所促进的更佳。
3、活动组织工作应充分调动业主参与的积极性，比如一些集体活动可设置活动召
集人，由业主担任。
六、活动奖励：
专业
金隅万科城物业管理服务方案
基本信息
楼盘介绍
金隅万科城由北京金隅万科房地产开发有限公司开发建设，是由北京金隅嘉业房地产开发有限公司和北京万科企业有限公司在昌平联手打造的大型社区。
金隅万科城项目位于北京市昌平城区内，原北京第二毛纺厂位置。
项目所处区域包括的市政道路有八达岭高速、永安路、创新路、南环路、振兴路等，交通条件良好。
从北京市区通往项目的公交车有345、345快、919快、919支3、925区、919支1、919区等，345快每隔1分钟发车一班，高速直达。
昌平城区内有491、492、21、376路等直达本项目，21路从城铁龙泽站直达本项目。
项目处于昌平城区内的繁华地块，紧邻商业中心，区域发展成熟、配套非常完善。
项目遵循新都市主义原则设计，倡导社区与自然的融合渗透，营造充满阳光和绿色的现代社区。
在规划上充分利用场地的限高要求，通过现代的规划理念和手法来构建高规格的理想化人居空间，将成为地标性的建筑综合体，树立起昌平的城市新形象。
杜绝雷同、标准化的社区环境，创造丰富动人的生活场景，个性化空间，为客户量身定做现代化的宜居社区。
项目一期建筑主要以高层住宅为主，结合多层住宅围合成层次丰富的院落空间。
各院落之间设立了围墙和绿篱，对近距离的视线进行遮挡，既提高了居住环境的私密性，又避免了简单重复中形成的单调气氛。
周边配套设施
中小学：
昌平区六街小学、昌平区三街小学、昌盛园小学、昌平区城关小学；
昌平区第一中学、昌平区第二中学、昌平区第五中学、昌平实验中学大学：
中国政法大学、石油大学、北京化工大学等多所名牌院校综合商场：
新世纪商城、世纪联华超市、阳光百货、国泰商厦等银行：
中国银行，农业银行，建设银行，工商银行等医院：
昌平区中医医院、昌平区区医院、昌平区妇幼保健院。
楼层状况
一期共有7栋住宅楼，共计1548户。
分别为：
1-1#楼28层，1-2#楼9层，1-3#楼28层，1-4#楼28层，1-5#楼28层，1-6#楼22层，1-7#楼21层。
其中1-1#、1-3#、1-4#、1-5#各为3个单元，1-6#、1-7#各为2个单元。
1.4项目特点
◇建筑特点：
主要以高层住宅为主，结合多层住宅围合成层次丰富的院落空间。
住宅产品分为大户型（约140平米）和小户型（约90平米）2大类；
◇高层次的客户群体：
“本案”客户群体的层次较高导致了客户对于服务需求的复杂化和高标准化。
◇涵盖面广的服务需求：
“本案”作为大型高档商社区，具有占地面积广、建筑面积大，居住客户众多等特点。
不同的生活习惯于，文化背景，对服务的需求和满意度都有差别，需要物业公司提供涵盖面广的物业管理服务。
◇不断延展的服务需求面，持续提升的服务水准要求：
“本案”属于三期滚动式开发，随着项目的后续开发，其客户群体也将不断扩大，对物业服务的需求面会不断加宽，需求最也会不断增加。
基础服务内容
1.1物业综合管理：
1）制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
2）建立健全管理规章制度，完善服务质量标准，物业管理档案资料齐全；
3）结合项目的实际情况和客户的需求，制定有关客户服务的规定和作业指导书，减少中间环节，提高服务效率；
4）设立24小时值班制度，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；
夜间有人员值班，处理急迫性报修；
投诉并进行分析、传递、跟踪及验证；
7）公开服务标准、收费依据及标准，与业主签订物业服务合同等手续；
8）物业管理费的收缴工作；
9）在公司与客户间建立完善的信息沟通渠道；
10）根据客户需要，开展便民服务项目；
11）每年进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和
提高；
12）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。
1.2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护：
1）参加住宅区物业接管验收工作，负责住宅区全部工程资料的交接和使用管理工作；
2）制定和完善各项维修管理制度；
3）具体负责对公共设施维修、住房家庭维修管理等工作的安排、实施和检查，并监督控制工作质量与进度；
4）负责监督检查小区公共设施、机电设备、水暖设备、消防设备等设备的月检、季检、年检以及其它重要设备、设施的维修养护，确保小区公共设施及各类设备善良好，运行正常；
5）组织各类专业技术人员的业务培训，培训结果的考核以及工作业绩的考核，不断提高专业人员业务素质；
6）每天巡视小区住宅、公共场所、机房等重要部位，发现问题及时处理，并作好相关的质量记录；
7）负责小区已交接工程的保修管理工作，及时与保修单位或发展商联系、协调，确保住户房屋质量问题在短期内得到圆满解决，发展商提供之工程保修款使用后，需保修单位和住户确认，以便与发展商结算费用；
8）负责处理业主、住户维修申请，核定收费项目和标准，及时安排维修人员为业主、住房提供服务,确保维修质量；
9）负责制定组织实施房屋及公用设施大、中修的计划，改建、扩建项目的施工、现场监督管理，办理竣工验收工作；
10）负责监督机电设备、消防设施、安防设施的检查工作，参与重大项目维修施工，控制维修质量；
11）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。
1.3物业管理区域秩序维护：
1）部署安全保卫工作，督导检查本组的工作落实情况，发现安全问题，及时向部门经理汇报；
2）负责组织安全班长及安全员的在职培训和业务军事技能的训练，提高本部门员工的综合素质，每周定时召开工作例会。
制定月度工作计划；
3）负责监督、检查小区内安全、消防设施的使用情况，每月组织一次消防知识培训，每年组织两次消防实战演习和综合演练，不断提高安全员的防火意识和灭火作战技能；
4）负责小区内交通秩序的维护和管理；
5）负责小区安全员巡逻路线及岗位设置的制定，并根据实际需要调整改变巡逻路线及方案并报部门经理审批，经常组织各种突发事件处理的演练，每季度至少进行一次紧急集合，不断提高安全员的职业敏感度和处事应变能力；
6）配合有关部门处理园区内各类违法违章行为、突发事件，调解客户间的纠纷，配合政府等执法部门作好小区内的治安消防管理工作。
1.4物业管理区域清洁卫生、绿化养护：
1）制定保洁、绿化工作制度，不断完善作业细则及作业指导书；
2）根据实际工作中的需要，及时、合理的调配供方人员；
3）每日对小区保洁、绿化养护、垃圾清运工作进行巡查，并将巡查结果记录在相关表格中，发现问题，及时予以纠正；
4）负责审核年度消杀计划，按消杀计划落实园区各项消杀工作，消反程杀结束后对消杀进行评估；
5）负责根据年度养护计划，监督、管理供方工作进展情况；
6）根据与供方签订的《合同》对供方服务质量、人员进行管理；
7）根据供方人员的具体工作情况，对人员的工作进行考核，包括工作完成情况、工作质量、bi方面等相关内容，开据违约处罚单；
8）监督供方培训情况，按公司要求对供方人员进行培训；
9）监督供方库房的管理，检查卫生现状，发现问题及时处理；
10）根据工作的需要，安排相关人员对其他部门的工作予以支持；
11）每月、每季负责对供方工作及人员情况进行评估，填写《供方评
【篇三：
万科物业某小区一期安全管理方案】
万科四季花城安全管理方案
一、四季花城项目概况
1.位置：
佛山市南海区黄岐浔峰洲路8号（位于南海的泌冲片区，位于广州
的内环增槎路口金沙洲片区，为此区域南海与广州的交接点
2.地址：
佛山市南海区黄岐浔峰洲路8号万科四季花城
3.小区占地、建筑面积：
约50万平米，总户数3900户，居住13000人左右。
一期的占地面积13.309万m2，建筑面积79800m2，一期共624户（牡丹苑132户、百合218户、荷花苑90户、玉兰苑142户、紫竹轩42户）、住宅苑共5个，楼道单元55个（牡丹苑12个、百合苑17个、荷花苑7个、玉兰苑12个、紫竹轩7个）。
户型：
以多层住宅为主（一梯两户，个别为一梯三户），紫竹轩为情景洋房、牡丹苑部分为内情景。
4.
5.项目环境特点客户群体变化周边环境特点：
1.该项目地处偏远为城郊区域，位于佛山市南海区黄岐镇泌冲村，背靠大
沙村、后海村与浔峰山脉相连，四季花城外延广州3公里路将金沙洲路
与黄岐浔峰洲路紧紧相连，处于广州金沙洲片区与南海黄岐片区交接处。
项目本身贯彻了集团在城郊结合部开发大盘和实施造镇计划的理念，引
进和吸收了欧式多层、小高层和联排别墅建筑风格，同时在住区规划有
开放式商业街布局。
随着项目开发的完成与带动，周边及商业街内已是
人流、商业云集。
项目全部开发结束后，住区的房屋租售市场非常活跃，交易频繁，房屋
2.产权人或使用人更迭不断。
早期开发入住房屋的出租户数增加尤其明显。
客户群体的变化，导致客户进出不带门卡、尾随人员进出苑门、安全意
识淡薄、居家报警使用率低等现象也开始逐渐增多，使得防范盗窃成为
安全管理特别突出的难点和重点问题。
3.广佛两地的辖区派出所与小区的距离均在3.5公里左右，在项目启动的
同步与广、佛两地的公安部门建立了良好的关系，定时会安排公安巡逻
车到四季花城区域予以巡逻，小区暂未设立有警务室，区内的安全管理
与开放住区的安全需求存在显著的矛盾。
4.万科四季花城为分期滚动开发。
分析其整个环境，归纳有以下几项：
1）地理位置特殊，背后靠山，容易受自然灾害的影响，随着小区的
成熟人流量的增加，将直接威胁着小区山林公园的火灾隐患；
茂密的
树林为不法分子提供了天然的藏身场所，况且已交付使用的区域与未
开发区域之间未能完全隔离，为安全防范工作带来了很大的难度；
2）住宅与建筑功能多元化，由于小区建筑为特色欧式多层、小高层
和联排别墅建筑的风格，对外开放的范围太大，小区外立面易攀爬的
辅助物、凸窗太多，各单苑封闭的围墙太矮，基本未超过1.5米的高
度；
内设的商业街并对外开放，人流频繁，为本小区安全防范难点，
促使对安全的需
住大量的三无人员，平时没有固定的工作，给我们的管理带来很大的
安全隐患，同时花城作为该区唯一的大型生活社区，安全管理必然会
受到较大的外部压力。
从广州、南海公安部门反映出的信息表明，由
于该项目的地理位置特殊，属南海与广州的交接处，广、佛两地警方
对该区域投入的警力相对缺凡，致使该项目周边治安情况很差，各类
案件发生频繁。
周边的低租金出租房屋、临时窝棚、种植养殖场都成
为临时居住人口安身之处，各种无业、无固定居所的人员、临时进出
人员都可能对小区安全构成威胁。
4）作为一个高尚社区，业主的涵养、品味也较高，同时对安全的期
望值也比较高，常规的安全管理模式可能满足不了顾客对万科的期
望。
5）该项目作为一个滚动开发的小区，后期销售将围绕一期为中心，
向周边扩展，所有参观客户必须经过一期，再加上外来人员必然给一
期的安全防范带来很大的难度。
6）花城的水景几大湖泊且面积大，周边的防护措施太简陋，起不到
很好的保护作用，硬件不足又给我们的软件管理带来了难点。
结上所述，在对该项目进行安全防范的过程中，需要确保以下几项原则：
a.分级服务、突出重点——即针对各区域的功能不同，在防范上采取不同的方
式，如商业区拟采用半开放式、居住区拟采用全封闭式、突出洋房的安全管理。
b.灵活多变、动静结合，以静制动——在防范措施上针对不同时期、不同部位，
采用不同的安全防范方法；
在岗位设置上，实行静态管理与动态管理相结合的原则。
如对自然灾害的防范上，夏季重点为防台风防大雨，冬季主要做好周边的山林防火。
在岗位设置上，实行固定岗与流动岗结合，着装与便装相结合（便衣巡逻体现以静制动的原则）。
c.注意沟通、保持高度警惕——即在工作上与顾客进行充分沟通，及时分析顾
客的需求，与顾客保持融洽的关系，引导小区业主参与小区的安全管理，以便促进后续工作的更好开展。
但在生活中要与顾客保持距离。
根据以上原则，对四季花城的安全管理工作有如下设想：
第一部分：
团队建设和组织架构设想
一、安全团队的组建和磨合：
1.一个优秀团队，与组建时的成员的选配有密不可分的联系，四季花城安
全骨干的选拔是通过公开竞聘上岗，充分考察安全骨干的综合素质，再
经过为期一周的脱产升职培训和深圳成熟小区的交流学习，方可安排上
岗，并在上岗实习期间进行引导，逐步提高安全骨干的综合素质和带班
技巧；
由于花城安全员新人较多，我们采用以老带新，充分体现传帮带
的作用，调动老同事带新同事的积极性，形成花城安全部的互帮、互助、互学的高效团队氛围；
通过强化训练、培训等方法，全面提高安全员的
综合素养。
2.一个优秀的团队需要全体成员的共同付出，更离不开带头人的言传身
教，因此，作为安全主管应该从以下几个方面着手，营造良好的团队氛
围：
二、做好人员思想沟通，促进团队的向心力和凝聚力。
1.统一班组长的认识，确定一致的工作方向。
2.做好老同志思想安抚工作，激发其工作积极性，主动做好新员工的“传、
帮、带”工作。
3.对新入职安全员做好引导，增强其对团队的集体荣誉感，从而自觉的融
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