扬州产业园项目概况及项目经济测算Word文档格式.docx
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1
科研大厦
8
4.0
2
多功能产业大厦
4
2.0
3
工业品展示交易中心
6
6.0
SOHO
1.5
5
人才公寓
3.0
公共服务中心
0.0
7
30
16.5
13.5
规划经济指标
总占地
10
10.0
计容积率建筑面积
容积率
2.5
（2）经营开发方案
销售物业
面积（万㎡）
总面积
（万㎡）
比例
持有物业
3
8
38%
5
63%
SOHO
100%
6
4
公共服务中心
2
4
50%
2
合计
13
17
科研大厦：
销售3万平米，第一年销售均价5000元/平米，第二、三年销售均价为6000元/平为；
SOHO：
3万平米全部销售，销售周期为2.5年，第一年销售均价为5500元/平米，第二年销售均价为6000元/平米，第三年销售均价为6500元/平米；
人才公寓：
5万平米全部销售，销售周期为2.5年，第一年销售均价为5500元/平米，第二年销售均价为6000元/平米，第三年销售均价为6500元/平米；
产业大厦（商业）：
销售2万平米，销售均价为8000元/平米；
公共服务中心：
50%销售，销售周期2.5年，销售均价8000元/平米。
工业品展交易中心：
6万平米，全部持有，计算经营期为20年（包含前两年建设期），培育期租金以每年5%递增；
产业大厦：
持有2万平米，运营期租金以每五年10%递增；
计算经营期20年。
（二）项目财务评价
1、项目开发成本及费用估算
（1）土地成本：
3885万元（含契税）
（2）建设成本（含城市配套费、基础设施费等）：
71952万元
（3）开发费用（含管理费、财务费、销售费用）：
10843万元；
其中财务费用以全部的土地成本和建设成本为基数，贷款利率按15%计算。
（4）投资总额合计：
86680万元
2、销售收入及税收估算
依据销售物业测算项目销售收入合计79700万元。
（1）销售营业税费：
4933万元；
（2）土地增值税：
9423万元
（3）所得税：
7303万元
（4）销售物业投资净利润：
21910万元，投资利润率为60.64%。
（5）销售物业财务内部收益率33.5%，静态回收期为3年，盈亏平衡点为55.3%
3、持有物业经营收入估算
（1）静态年均净利润：
6307万元；
（2）静态年均上缴税收：
4813万元
（3）静态年均投资净利润率：
14.01%
附：
首期启动300亩地块投资财务评价
项目经济技术指标
建安成本估算
投资额
（万元）
建筑面积
（万平）
综合单位成本
（元/平）
小计
27627
3453
13813
11094
2774
5547
工业品产品展示交易中心
16641
8292
2764
4146
11932
2386
7159
4773
86680
47307
28279
项目投资估算
一
土地成本估算（含契税）
3885
1036
518
777
389
648
土地价款估算（含城市配套费及基础设施费）
3750
1000
500
750
375
625
楼面地价
125
土地交易契税（3%）
113
15
23
11
19
土地交易费（0.6%）
二
建设成本估算
71952
23248
9464
14196
6450
9130
2.1
建安工程估算（含装修）
60900
20000
8000
12000
5400
7500
单位造价（含装修）
2500
2000
1800
1500
2.2
前期工程费（5%）
3045
400
600
270
2.3
基础设施费及园林绿化（200元/平）
6000
1600
800
1200
2.4
开发期间税费（建筑工程的8%）
4872
640
960
432
不可预见费（3%）
1743
264
396
180
255
三
开发管理费用
10843
3343
1112
1668
1453
2154
管理费用（3%）
2275
729
299
449
205
293
销售费用（销售收入的3.5%）
2230
609
641
980
财务费用（贷款利率7.5%）
6339
2005
813
1219
608
881
四
投资总额
销售物业收入估算表单位：
万元
2013第三季度
2013第四季度
2014第一季度
2014第二季度
2014第三季度
2014第四季度
2015第一季度
2015第二季度
2015第三季度
2015第四季度
1
销售均价
5000
6000
销售面积（万平米）
0.3
销售收入（万元）
17400
1500
1800
5500
6500
18300
1650
1950
0.5
28000
2500
2750
3000
公共服务中心（商业）
8000
0.2
16000
1600
五
79700
7250
7950
8350
项目每期开工建设一年半后即主体建筑完工，开始预售
销售物业项目损益表
开发经营期限
销售物业收入
79700
7250
7950
8350
2.1
开发成本及费用
36131
3613
营业税金及附加
4933
492
517
3.1
土地增值税
9423
740
937
1049
利润总额
29213
2448
2908
3171
弥补亏损
所得税
7303
612
727
793
7
税后利润
21910
1836
2181
2378
投资净利润
21909.7
上缴各项税费合计
21659.5
投资净利润率
60.64%
项目持有物业经营收入估算表单位：
建设期
经营期
2年
9
12
13
14
16
17
18
20
租金月租金收入
80
84
88
93
97
102
107
118
124
130
137
144
151
158
166
175
183
可供出租面积（万平米）
出租率
50%
55%
60%
65%
70%
75%
80%
85%
90%
运营成本及费用
576
605
699
455
515
579
324
362
402
422
443
465
489
513
539
566
594
租金净收入（万元）
2304
2419
2794
3601
4096
4631
5210
6160
6872
7640
8022
8423
8844
9286
9751
10238
10750
11288
产业大厦
40
50
60
72
79
86
94
134
154
163
173
216
259
288
317
346
374
538
614
653
691
864
1037
平均月租金收入
100
110
出租面积
360
468
504
720
768
816
1080
1188
1440
1584
1728
1872
2016
2880
3072
3264
4320
4752
0
101
115
403
461
经营净收入合计
4032
4637
5242
6279
7005
8740
9549
10729
11480
12286
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