商业综合体项目市场调研计划方案.docx

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XXX商业综合体项目市场调研计划方案

正黄集团﹒商业管理中心

2014年5月23日

总则

工作重点：

通过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在 消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面，了解XXX项目所在区域市场的商业现状、短中长期市场机会、项目可依托资源，为项目业态规划、招商及后期运营统筹做出指导。

本阶段工作重点围绕XXX初步的产品规划，安排市场论证计划，力求寻找市场空隙点，从而做到市场差异化定位。

一、调研目的

Ø完善XXX区域城市环境现状及生活结构分析，为项目决策、定位、规划、招商及运营等奠定市场基础；

Ø探寻XXX项目定位，深入研究雅安城市客群特性和把握本区域城市发展趋势，从而找出匹配城市发展的商业定位；

Ø梳理雅安城市消费群体、精准锁定潜在目标消费人群，为商业规划、招商及营销推广作支持；

Ø筛选和锁定竞争区域和竞争项目，了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策略；

Ø深入主力店与品牌商家访谈，有利于设计商业综合体的业态和经营方案，为招商与后期运营提供重要依据；

二、工作周期

第一阶段：

市场调查。

2014年5月26日至2014年5月30日（雅安）；2014年6月03日至2014年6月04日（成都）；

第二阶段：

报告撰写。

2014年6月03日至2014年6月10日；

三、调研内容与形式

调研内容：

区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。

调研形式：

资料收集、实地考察、专家拜访、抽样访谈及问卷调研等；

四、工作组人员名单与分工

工作组全权负责：

工作计划统筹：

项目报告主撰：

消费者人群问卷调查，合计300份：

市调一组：

雅安项目销售部工作人员（若干），负责金域首府业主调查，抽样调查100份；

市调二组：

雅安项目策划部人员（1名）、兼职调查人员（2人），负责项目周边楼盘业主（50份）和学生调查（50份），合计100份；负责整理归纳项目周边所有住宅楼盘信息；市调三组：

xxx、兼职调查人员（2人），负责雅安市区流动人口群体随机调查，合计100份；

区域城市结构分析及竞争性商业项目调查：

市调四组：

xxx以及雅安项目行政部工作人员（1名），负责政府公关，第一手资料搜集；负责竞争性项目市调安排，酒店调研；

市调五组：

XXX，负责商家论证，合计25份，其中主力店商家10份，业态涵盖大型超市、品牌影院、室内乐园、百货、KTV、美食广场等；品牌商家15份，业态涵盖餐饮、休闲娱乐、零售集合店等等；

市调六组：

XXX，负责项目高层访谈，销售部访谈以及技术部访谈；

管理机制：

1.市调动员会，会议时间：

5月27日14：

30-15：

00，会议地点：

金域首府销售中心会议室；与会人员：

XXX及各市调组负责人；

2.市调沟通会，会议时间：

每日9:

00至9:

30；会议地点：

金域首府销售中心会议室；与会人员：

XXX及各市调组负责人；

五、商业调查的课题与内容

Ø区域城市结构调查

目的：

发现使XXX综合体项目成功开发的机会和应当回避的威胁；

1．经济环境的分析和研究，包括总人口及地区人口结构/职业构成/基础设施情况/家庭户数构成/收入水平/消费结构/消费水平等;GDP发展状况/国民经济产业结构和主导产业结构;全社会消费品零售总额；城乡居民的人均和可支配收入；

2．区域城市结构调查，包括：

区域功能区域划分;区域交通路网规划的通达性、可视性；交通路网建设情况;区域规划人口和规划实施步骤；区域人口结构和消费结构现状；区域基础设施和公共配套现状及发展计划；

Ø区域商业前景调查

目的：

了解雅安城市商业持续发展力及辐射能力，了解XXX发展展望及未来可能涉及人群及其特点；

1．对XXX项目的前景研判；2．城市客群的典型性市场需求；3．现有雅安商业现状及特征分析；

Ø潜在消费人群调查

目的：

分析项目的市场消费辐射能力；了解项目可行性与机会点；

1．消费来源及辐射力调查：

教育背景/家庭状况/收入来源/收入水平/消费状况/消费结构/消费习惯/消费偏好等;

2．投资经营群体分析：

投资者，分投资类型研究；经营者，分业态研究；

Ø竞争性商业项目调查

目的：

筛选竞争区域和竞品项目，做出市场容量的准确判断，展开竞品项目优劣势对比分析，寻求自身发展优势及市场空白点；

1．筛选竞争区域和竞品项目：

筛选标准、筛选结果；

2．总体竞争情况：

市场容量、市场饱和度、各业态市场体量、各业态市场经营现状；

3．竞争区域商业情况调研分析：

区位;经济指标;客户人群特性;辐射范围；消费结构；商业现状构成等；

4．竞品项目概况摸底：

项目所在区位；项目通达性;项目商业定位；业态布局；项目核心竞争力；规划亮点；经营状况；客群特点等；

5．竞品项目租售状况：

租售策略；租金、售价体系；租售状况。

Ø主力店及品牌商家访谈

目的：

分析当地市场租赁性物业需求状况

1．商家选址调查：

择址条件；物业条件；经营方式；合作条件；投资意向；投资体量预估;

2．区域意向调查：

对本项目的兴趣度；对区域商业的看法；对本项目商业的看法；

3．项目物业调查：

XXX物业现状与商家物业技术条件匹配度调查，为商业业态规划落位奠定技术基础；

六、实施计划

XXX项目市场论证工作实施计划表

市调时间：

2014年5月26日至2014年6月10日

任务描述

起止时间

人员分工

团队分工

项目

调研内容

调研方式

市调准备阶段

1.市调策划

市调方案拟定、工作计划安排及人员确定

5月20日至5月21日

XXX

2.表单设计

问卷与访谈提纲设计并讨论

5月22日至5月23日

XXX

3.兼职调研人员名单落实

雅安当地招募兼职调研人员4名、雅安项目公司工作人员2名、雅安项目公司销售部市调负责人1名，置业顾问若干

5月23日至5月26日

XXX

4.物资申领、调研礼物、纸质问卷准备、中性笔采购

物资申领（烟）、调研小礼品选购并落实、纸质问卷打印、中性笔采购

5月23日至5月27日

XXX

5.商家名单落实

主力店、品牌商家访谈计划安排

5月23日至5月26日

XXX

6.市调动员会

市调目的、方案讲解，答疑解惑

5月27日14：

30-15：

00

XXX/XXX

7.兼职人员培训

兼职人员上岗培训

5月27日15：

30-16：

30

XXX

市调实施阶段

一、区域城市结构调查

市调四组

1.1

经济环境的分析和研究

政府相关部门访谈；

资料获取；

1.总人口及地区人口结构、职业构成、基础设施情况、家庭户数构成、收入水平、消费结构、消费水平等;2.GDP发展状况，国民经济产业结构和主导产业结构；3.全社会消费品零售总额；4.城乡居民的人均和可支配收入；

5月26日至5月28日　

1.2

区域城市结构调查与发展规划

政府相关部门访谈；

资料获取；

1.区域功能区域划分;2.区域交通路网规划;3.交通路网建设情况;

4.区域规划人口;5.规划实施步骤和时间；6.区域供地计划;

二、区域商业前景调查

市调六组

2.1

区域商业前景调查

项目公司高管访谈；

1.城市商业发展展望;

2.可能涉及人群及其需求特点;

3.未来商业发展动向;

5月28日

三、竞争性商业项目调查

市调四组

3.1

区域竞争性商业项目

走访、访问项目网站

1.筛选竞争区域和竞品项目：

筛选标准、筛选结果等；

2．区位;经济指标;客户人群特性;辐射范围；消费结构；商业现状构成；

3．竞品项目概况摸底：

项目所在区位；项目通达性等；

4.竞品项目租售状况：

租售策略等；

5．调查竞争性项目的有利或者可借鉴的优点；

5月29日至5月30日

3.2

区域竞争性酒店项目

实地考察

雅安酒店调研

四、区域消费人群调查

市调一组

市调二组

市调三组

4.1

居住人口调查

100份

纸质问卷调查

购房目的、从属行业、教育背景、家庭状况、收入来源、收入水平、消费状况、消费结构、消费习惯、消费偏好等

5月28日至5月30日

50份

4.2

流动人口调查（100份）

纸质问卷调查

调查人从属行业、教育背景、家庭状况、收入来源、收入水平、消费状况、消费结构、消费习惯、消费偏好等

4.3

其他：

学生人群调查（50份）

纸质问卷调查

调查人从属行业、教育背景、家庭状况、收入来源、收入水平、消费状况、消费结构、消费习惯、消费偏好等

4.4

其他：

项目周边所有住宅楼盘信息

纸质问卷调查

调查项目所在区域所有住宅楼盘详细数据

5月28日至5月30日

市调二组

五、主力店及品牌商家访谈

市调五组

5.1

主力店验证

超市、影院、乐园

商家访谈10份

主力店选址意向、合作条件、经营面积预估等

5月26日至6月4日

5.2

品牌商家验证

零售集合店、餐饮

商家访谈15份

品牌商家选址意向、合作条件、经营面积预估等

5.3

商业物业调查

实地考察、技术交流

项目物业现状与商家物业技术条件匹配度调查等

5月26日至5月30日

市调六组

六、市场论证报告撰写

XXX

6.1

XXX城市综合体项目市场论证报告初稿

6月03日至6月06日

6.2

XXX城市综合体项目市场论证报告定稿

6月09日至6月10日

七、费用预算

项目

费用预算（元）

备注

1.商家沟通费

000元

主要用于招商沟通、商家验证，15家＊200元/家=3000元；

2.竞品商业项目调研及酒店访谈

000元

主要用于xxx公关、商务宴请；10家＊200元/家=2000元；

3.消费者调研小礼品

000元

主要用于小礼品采购，要求：

轻便，实用性。

300份＊10元/份=3000元，小礼品采购均价10元/份；

4.兼职劳务费

00元

主要用于兼职人员劳务费，4人＊80元/天＊2天=640元

5.不可预测费用

0000元

6.其他：

烟

硬中华1条，物资申领

合计

000元

备注

以上为市调总额预算控制，具体费用支出以实际发生数额为准