怀化房地产市场情况分析报告文档格式.docx

怀化房地产市场情况分析报告文档格式.docx

《怀化房地产市场情况分析报告文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《怀化房地产市场情况分析报告文档格式.docx（13页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

全市

192.87

12.94

-

160.41

6.94

市城区

103.64

11.72

53.73

83.08

9.22

51.79

各县

89.23

15.68

46.27

77.33

4.58

48.21

表2 

2009年怀化全市及各县商品房、住宅销售情况

销售面积

（万㎡）

152.85

29.29

128.95

14.80

79.88

41.20

52.26

73.54

37.88

57.02

72.97

18.36

47.74

55.41

-5.41

42.98

2009年全市商品房供给和销售同比保持同向增长，供应量在年末超过销售量，市场基本达到供销平衡。

从市城区来看，供应量进一步放大的同时，商品房销售市场异常火爆。

全年销售量同比增幅达41.20%，不仅去年以来的商品房存量得到良好消化，期房市场也屡创新高。

而今年各县在政策调控下市场并没有出现较大幅度的波动，供销两端也均保持了稳步的增长，但商品房住宅销售量与去年同期相比略有下降。

表3 

2009年怀化市城区及各分区商品房、住宅供应情况

城中区

37.82

1.36

36.50

28.20

-6.66

33.95

湖天区

19.77

128.02

19.07

13.94

80.80

16.77

河西区

31.98

0.05

30.86

27.90

11.13

33.58

城东区

14.07

-4.90

13.57

13.04

0.21

15.70

表4 

2009年怀化市城区及各分区商品房、住宅销售情况

36.88

46.16

32.47

44.15

18.67

23.37

18.42

25.04

21.37

26.75

19.81

26.93

2.96

3.72

2.84

3.88

从2009年市城区批准预售和销售数据来看，供销继续同步增长，商品房市场进一步向着有序化、规范化、健康化的方向发展。

分区域来看，城东区今年以来供销均表现欠佳，供应量甚至出现了负增长（-4.90%）；

湖天区今年以来供销数据十分抢眼，不仅商品房批准预售同比增幅最大（128.02%），销售量也达近20万平方米，是今年以来市城区各区房地产市场增长最快的区域；

而城中区、河西区继续保持供销两旺，无论是供给、销售所占比例继续雄踞市城区前两位。

3．商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：

期间商品房实际销售面积）

2009年全市商品房供销比为1.26：

1，其中商品住宅供销比为1.24：

1，供应量稍微多出销售量，供销基本达到平衡。

这表明受去年宏观调控政策的影响，房地产市场逐渐回暖，销售市场持续升温，限于房地产项目开发的滞后性导致了今年前三季度商品房供应有所脱节，但随着今年下半年各楼盘的陆续上市，供求关系在年末得到了明显的改善。

分区来看，市城区、各县商品房供销比分别为1.29：

1、1.22：

1，市场供应进一步放大。

表5 

2009年怀化全市及各县供销对比

1.26

1.29

1.22

1.24

1.12

1.39

4．商品住宅与非住宅销售比例分析

2009年全市商品房成交住宅与非住宅约为5.39：

1.其中，各县非住宅销售比例明显高于全市平均水平，非住宅占商品房销售总量的24.07%。

而市城区商品房住宅市场需求依然旺盛，全年住宅销售量占销售总量达92.06%。

对于市城区非住宅项目的市场需进一步拓展。

表6 

2009年怀化全市及各县商品房住宅与非住宅成交面积表

区 

域

项 

目

商品房住宅

面积（万㎡）

比例（%）

92.06

75.93

84.36

非住宅

6.34

17.56

23.9

7.94

24.07

15.64

市城区分区来看，城中区、河西区非住宅销售比例最高，两者非住宅销售总量达5.97万平方米占市城区总量的94.16%，也就是说市城区非住宅物业销售9成以上在城中、河西板块。

湖天区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的98.66%，俨然发展为市城区的主要居民生活区域。

表7 

2009年怀化市城区及各区商品房住宅与非住宅成交面积表

88.04

98.66

92.70

95.94

4.41

0.25

1.56

0.12

11.96

1.34

7.30

4.06

（二） 

商品房供销趋势分析

1. 

市城区商品房供应量分析

2009年怀化市城区商品房、住宅各批准预售103.64万㎡、83.08万㎡，同比增长11.72%、9.22%，其中住宅占商品房批准预售总量的80.16%。

表8 

从各季度商品房预售情况来看，今年总体呈现上半年预售紧缩，下半年预售逐步递增的态势。

全年预售量在第二季度达到最低点，此后三季度、四季度预售逐季递增并迅速放量，至第四季度，单季预售量突破45万㎡，有效缓解了自二季度以来商品房的供求紧张状况。

从各月情况来看，全年单月商品房批准预售平均值为8.6万㎡，上半年6个月各月预售量均小于平均值；

下半年除10月外，其余各月预售量均大于平均值，其中12月单月预售量高达32.35万㎡，创3年来单月预售量历史最高值，这表明开发商在经历了上半年宏观政策调控下楼市强势回暖的观望期后，重新部署了年度推盘计划。

从而形成了下半年，特别是年底中央经济会议定调明年经济发展走向后，11、12月楼市集中放盘的现象。

2. 

全市商品房销售量分析

2009年怀化市商品房累计销售152.85万㎡，同比增长29.29%；

全市商品房成交量从一季度的16.79万㎡低位逐步攀升，到三、四季度达到市场成交小高潮，单季均突破50万㎡大关。

从各月情况来看，今年全市商品房销售有三个明显的高潮，即4-5月、7-9月、11-12月，但其实际的预售期却较预告备案时间稍早：

今年4-5月基本属于一季度甚至去年年底预售备案的楼盘；

7-9月基本对应于4-6月预售楼盘备案；

11-12月基本对应于7-10月楼盘备案。

除一季度市场表现乏力外，这基本上与我市往年商品房旺销期对应，表明优惠新政助推效应在被市场受众认可后不断扩大，而楼市成交量自然持续走高。

3. 

市城区商品房销售量分析

表9 

2009年怀化市城区商品房、住宅累计销售79.88万㎡、73.54万㎡，同比增长41.20%、37.88%，住宅销售占商品房销售总量的92.06%。

而从各季度商品房销售情况来看，今年商品房销售总体呈现高位运行态势。

除一季度成交量较为低迷以外，二、三季度双双走高，单季都超过了20万㎡，而来到第四季度交易市场又开始回调至17万㎡左右。

市城区分月来看，今年商品房销售量存在两个高峰期，即6-9月、11-12月，但往常金九银十的市场惯例并没有显现，销售放量集中在了6-8月的年中和11-12的年末。

这可能与前三季度销售量猛增导致供应量不足有关，而年底供应充足后，销售市场又开始继续向上。

4.期、现房销售分析

2009年全市商品房期房、现房成交量分别为49.67万㎡、103.18万㎡，同比增长30.50%、28.68%，其中期房占总量的32.5%；

商品住房期房、现房成交量分别为45.35万㎡、83.6万㎡，同比增长22.75%、8.55%，其中期房占总量的35.16%。

表10 

2009年怀化全市期、现房销售情况

类型

期房

现房

总量

49.67

32.50

103.18

67.50

45.35

35.16

83.60

64.84

2009年市城区商品房期房、现房成交量分别为29.53万㎡、50.35万㎡，同比增长56.29%、33.62%，其中期房占总量的36.96%；

商品住房期房、现房成交量分别为29.02万㎡、44.52万㎡，同比增长58.9%、4.75%，其中期房占总量的39.47%。

表11 

2009年怀化市城区期、现房销售情况

29.53

36.96

50.35

63.04

29.02

39.47

44.52

60.53

5.市城区商品房供销对比：

（期间商品房批准预售面积：

2009年市城区商品房供销比为1.29：

1，其中商品住宅供销比为1.12：

1，整个商品房市场处于供过于求状态，而商品住房市场供销基本平衡。

从各区域情况来看，城东区（4.75：

1）、河西区（1.49：

1）供应量大大超过销售量，住宅市场供应也十分充足。

而城中区、湖天区商品房市场供销保持平衡，住宅市场甚至供小于求，出现供求紧张的状况。

由于开发商观望、开发周期长等原因，前三季度市城区商品住房市场一度出现供不应求的局面（供销比最低至0.6：

1），在一定程度上刺激了我市城区住房价格的上涨。

2009年怀化市城区及各区供销对比

区域

项目 

1.02

1.05

1.49

4.75

0.86

0.75

1.40

4.59

从2009年市城区单月商品住宅供销比来看，今年供销比自元月份以来一直徘徊在1以下，其中的2月、6月、7月三月供销比均跌破0.7的警戒线，商品住宅供应频频告急。

随着11月、12月大批楼盘的投放，供销比才趋于平衡。

前11个月供不应求的市场行情，是导致商品住房均价上升的重要原因之一。

（四）商品房销售价格分析

1.商品房成交均价分析

2009年全市商品房均价为1548元/㎡，其中，商品住宅平均售价为1122元/㎡，商品房非住宅平均2888元/㎡。

2009年市城区商品房、商品住宅均价分别为2019元/㎡、1736元/㎡，其中，商品高层住宅平均售价为1905元/㎡，商品多层住宅平均售价为1616元/㎡，商品房非住宅平均5295元/㎡。

分区域来看，2009年城中区商品房成交均价最高，均价分别为2252元/㎡，而商品住宅成交均价最高为河西区，住宅平均售价达1929元/㎡。

城东区成交价最低，商品房、商品住宅均价分别为1185元/㎡、960元/㎡.全市城区中湖天区、城东区两区均价均低于全市城区均价。

2.市城区商品房成交均价走势分析

从怀化市城区商品房、住宅均价季度走势来看，2009年季度均价呈现逐季上涨趋势，特别是第三季度环比涨幅较大（5.01%、5.06%）；

从数值上看，第四季度商品房比第一季度约上涨了210元/㎡，住宅约上涨了165元/㎡.

从单月情况来看，2009年怀化市城区商品房月均价基本处于逐月上涨。

从环比涨幅来看商品住宅均价在4月、8月、10月、11月、12月环比有所下跌，商品房均价在3月、12月环比有所下跌；

9月商品房均价环比涨幅最大；

商品住宅均价环比涨幅最大的为5月，其次为3月、7月和9月。

3.商品房期、现房均价分析

2009年全市商品房期房、现房均价分别为1751元/㎡、1362元/㎡，其中商品房住宅期房、现房均价分别为1333元/㎡、1088元/㎡。