财务管理报告xx房地产项目财务分析报告Word文档下载推荐.docx
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5层
技术层
1774
6～16层
写字楼
16951
17层
避难层
18层
设备层
19～29层
30层
31～39层
13869
40
停机坪
180
64124
合计
71771
表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表
管理中心、维修间、变压器房等
2048
管理中心、低压配电房
4096
1803
技术夹层
6～18层
26624
19层
20～35层
1536
32768
36层
37层
38～45层
12888
46～49层
1024
50层
50层核心部
283
91953
51～55层
5120
101169
二、项目投资估算与资金筹措
（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表
1、本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。
2、从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。
3、根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：
土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。
经测算，开发总投资为：
1712706132元人民币，汇总详见表3。
表3项目总投资估算表
项目
东塔成本
东塔单价
西塔成本
西塔单价
1、开发成本（静态）
9
5
60037
1.1土地购置费
292497398
2891
2
1
500000000
1.2前期工程费
1.3工程建设费
55
356125727
4962
907427849
1.4开发期间税费
635
512
100936323
2、开发费用
3
62
2.1管理费
163
149
2.2其他费用
50
2.3不可预见费
2.4财务费用
657
113648001
2.5销售费用
385
3、总计
7
9755
1712706134
（二）各项投资与成本费用估算表（略）
（三）项目投资计划与资金筹措表
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：
一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。
考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为121271万元。
项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。
表4项目投资计划与资金筹措表
序号
建设经营期
2005
投资总额
121271
2425
24254
33956
60635
1.1
建设投资
资金筹措
2.1
自有资金
972
6017
2.2
借款资金
455
35000
2.3
销售收入再投资
66
760
19619
资金缺口（2.1+2.2）
552
196
41017
三、项目销售与租赁收入测算
本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093m2。
东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。
每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。
表5西塔楼写字楼销售收入测算表
2003
售价
13000
销售率
30%
销售面积
17428
销售收入（万元）
22656
2004
14000
75%
26142
36598
13500
100%
14523
19606
合计（万元）
78861
年份
商场（-1至地面四层）
平均月租金（元）
380.643
4
47
450
出租率
20%
63%
81%
85%
93%
95%
96%
92%
90%
88%
87%
租赁费用（万元）
33
35
36
38
39
租金收入（万元）
963
6832
729
41
6241
2031
2032
472.5
496.125
6553
6881
表6西塔楼商场租赁收入测算表
表7东塔楼出租收入测算表
2017
2018
17
150
15%
60%
80%
94%
91%
82%
14
6
14144
12734
3311
13311
商场（1至4层）
25%
70%
8
251
2979
3979
4397
4593
4543
4541
4164
3890
3666
393
31
东塔小计（万元）
86
21787
22699
619
7241
17241
续表7东塔楼出租收入测算表
157.5
165.375
3977
14675
3931
4127
4333
181
19
19009
四、项目借款还本付息分析
根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款45500万元用于投资。
银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2006年开始还本付息，2010年还清。
根据中国人民银行2002年2月调整后的利率，五年以上的贷款年利率为5.76％。
目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前融资成本为年利率：
5.76％*1.1＝6.336％。
本项目合计需支付利息113648001元，详见借款还本付息表8。
表8借款还本付息表（单位：
元）
2009
2010
年初借款累计
112248435
48
88457
2981
本年借款
00000
本年应计利息
120506276
年底还本付息
506275
年末借款累计
五、项目销售与租赁税金及附加测算
本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表9、表10所示。
表9销售税金及附加一览表
计算依据
销售收入
78860
销售税金及附加
4842
营业税
（1）*5％
943
城市维护建设税
（2.1）*7％
79
128
69
276
教育费附加
（2.1）*3％
34
29
118
2.4
防洪工程维护费
（1）*0.09％
20
18
71
2.5
交易印花税
（1）*0.05％
11
10
2.6
交易管理费
（1）*0.5％
113
183
98
394
土地增值税
（1）*1％
227
366
789
表10租赁税金及附加估算一览表
租赁收入
68553
42
23697
28619
29989
28776
29269
27229
242
23482
租赁税金及附加
12
53
427
34276
1431
1499
1439
1463
1174
2399
65
83
95
85
78
82
617
26
25
22
21
343
房产税
（1）*12％
82264
37
596
599
3453
3512
3267
818
续表10租赁税金及附加估算一览表
24657
2589
25890
4142
4349
4567
1233
1295
91
23
13
28
959
2959
107
3107
六、项目财务评价
（一）本项目财务分析的假设前提
本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。
1、价格水平的假定
本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合广州市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。
2、租金升幅的假定
在计算本项目的出租收入时，根据广州市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5％。
本租金基本可视为净租金标准。
3、税费的规定
本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。
4、出租物业的折旧
本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。
折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2005年至2032年，共28年）。
5、出租物业的期末转售价值
本项目不考虑出租物业的期末转售价值。
6、期望收益率（基准收益率）的确定
设定为7％。
（二）损益表与项目静态盈利能力分析
详见表11所示。
表11项目损益表
项目名称
收入
764391
24569
18442
7886
1.2
总成本费用
171271
4748
由于销售写字楼总成本分摊
38339
用于租赁物业折旧
税金
12577
3253
3.1
3.2
利润总额
（1）-
（2）-（3）-（4）
466561
9537
16748
7961
4592
14592
所得税
（5）*33%
527
2627
3445
4874
6211
6584
6254
6388
5834
815
4815
税后利润
（5）-（6）
312596
639
297
9776
续表11项目损益表
4510
升级会员 