房地产经纪案例集文档格式.docx
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在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。
到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。
1984，一1997年，香港房价年平均增长超过20。
中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。
受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。
当时的香港，人们盲目地投资房地产。
为了抓住机,许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。
一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：
“什么，你要考虑一两天?
当然不行!
有很多人在等，你不买的话，过3分钟就没了!
”1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。
就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。
1998-2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的每平方英尺1.3万港元下跌到四五千元。
据专家计算，从1997-2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。
而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。
在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。
1、房地产投资有哪些风险?
2、房地产经纪人在房屋交易中扮演了怎么的角色?
案例3
孙小姐，杭州市一名房地产经纪人员，从业两年后，与朋友李某共同出资100万，准备开一家的房地产经纪公司。
首先是办理营业执照，公司名称要预先核准，为了避免重名，准备了3个公司名字，分别为杭州A房地产代理有限公司、杭州B房地产代理有限公司、杭州C房地产代理有限公司，最后核准的名字为杭州A房地产代理有限公司。
后制订了公司章程和组织机构，申报各项村料后在银行开户打入100万资金，并办理了验资证明，之前，两人在杭州某街租下一商铺作为经营场所，签了租期3年的租赁合同。
两人准备了相关村料，到所在区域的工商登记机关进行设立登记，领取了营业执照。
领取了营业执照后，进行房地产经纪机构备案初始登记。
持有申请表、申请报告，企业营业执照（复印件核对原件）、营业场所的自有房屋产权证或租赁证（复印件核对原件）、法定代表人任命书及身份证明（复印件核对原件）、公司章程（加盖公章并核对原件）、公司管理制度原件（必须包括99和46号文件）、验资报告副本原件、专职经纪人《杭州市房地产经纪人资格证书》（原件及复印件，不少于3名人员）、经纪人劳动合同原件、经纪人“三金”缴纳证明材料原件、原单位解聘证明（调令函）原件、经纪人工作简历等所需要的有关资料和证件，进行了备案登记，完成了公司的设立。
1、杭州A房地产代理有限公司属于哪种企业性质的房地产经纪机构?
这类机构设立要符合什么条件?
2、办理营业执照要准备那些材料?
申请设立房地产经纪机构的程序是什么?
案例4
20世纪60年代是美国房地产中介业发展的萌芽期，这一时期中介市场混乱，经纪人素质和服务水平参差不齐，公司没有针对从业人员的职业培训，更没有颇具影响力的品牌让消费者选择，尽快成业最重要的目标。
那时中介单店数量高速扩张，但尚未形成特许经营体系，仍以“各自为政、形式经营。
随着整个房地产中介市场的发展，行业内竞争加剧以及买方市场的逐步形成，顾客对中介服务提出了更高的要求。
在这种情况下，一些中介公司不得不开始考虑从降低经营成本、提高服务质量以及依靠可信赖的大品牌吸引顾客来增强自身的市场竞争力。
20世纪70年代的美国以特许经营的形式崛起了一大批房地产中介品牌。
其中就有通过特许经营模式发展至今已经成为全球最大的房地产中介机构一21世纪不动产，另外还有一些小规模的中介公司，也开始尝试转向特许经营。
中介交易模式开始进入系统化，拥有多家单店的中介公司开始发展起来。
20世纪80年代，传统的特许经营持续成长，与此同时，由于一些金融服务公司如西尔斯、美林证券、大都会保险公司等介入房地产中介行业，促成了现代房地产中介特许经营模式的初步规模化和体系化。
中介经营模式面临着深刻的变革。
而特许经营模式自身特点和双赢的独特魅力得以成为那些励精图治的中介公司的首要选择，同时特许经营模式的应用也极大地推进了房地产中介业的迅速发展。
进入20世纪90年代后，房地产中介特许经营模式迅猛发展并逐步走向成熟。
此时行业内边际利润降低、经纪人数量减少、同时中介还要面临科技手段的冲击。
【思考与讨论】
1、你了解当前国内房地产中介经营模式发展演变情况吗?
什么是特许经营?
特许经营模式的优势是什么
2、结合你所在城市房地产经纪机构的实际情况，举特许经营模式的实例?
3,目前经纪行业面临着什么样的科技手段的冲击?
案例5
21世纪不动产采取特许经营模式，杭州区域分部成立于2002年9月2日，致力于21世纪不动产体系在杭州地区的推广和发展，使全球最优秀的房地产中介系统和服务理念顺利进入杭州房地产市场。
加盟条件:
有志在不动产中介行业长远发展，渴望获得成功;
接受特许经营模式，理念和使命;
加盟的目的是为了不断地扩中介业务的不断增长并获利;
有团队合作加盟成员友好合作;
有（希望有）专业的产中介服务:
一般要求50平方米以上的营经纪人，具各专职管理人员（店长或店主）;
力;
·
持有中介商营业执照和相关的资质加盟利益:
著名品牌，使用全球著名以为你创建更好的客户识别和创造客户线助你快速打造专业的销售队伍和管理团认可二十一世纪的大市场份额，促进精神，能够与其他形象和优质的不动业面积，5名以上的具备一定的资金能证书。
的品牌和商标，可索;
止队:
们的管理顾问团队将及时帮助你解决经营中的问题;
专业化的营销工具，可以指导你更加有效地创建公司的形象，并帮助你及你的销售团队更为有效的开拓市场;
联合广告，有效降低你的广告成本，并获得最佳的广告效果;
衍生服务，战略联盟，我们的战略联盟系统能为你的公司提供更多的服务产品以建立你的差异化竞争优势;
通过总部建立的衍生服务，可以使你为客户提供他人所不能提供的更多的服务，创造更大的客户价值以吸引和保留你的客户;
VIP客户推荐及异地安家，利用体系在全球和国内的经营网络，你可以更好的服务你的企业客户并创造更多的业务机会;
经授权的供应商系统，集中采购可以有效降低你的经营成本，提高利润率;
电子商务系统，基于网络的电子商务系统可以使你的房源和客户信息最大程度的进行流通并创造与他人的合作机会，加速交易，提高交易的成功率。
目前已有93家加盟店。
1,21世纪不动产经纪有限公司采用的是哪种经营模式?
2,21世纪不动产经纪有限公司采用的经营模式有哪些优缺点?
案例6
2001年2月，某房屋公司开发了一栋写字楼，想卖出一部分。
但由于该公司不是房地产开发企业，而且
该房产还没有最后建成，甚至连建设施工许可证都还没有一取得，所以担心无人问津。
于是房屋公司做广告称:
欲采用以租代售的方法销售房地产，即买家先与之签定所谓以租代售合同，付几年租金后，即取得房屋所有
权。
一家贸易公司觉得房产不错，就在2001年4月与房屋公司签订了合同，购买部分房间，并分几次交付了
款项，房屋公司在发票上均明确注明“预付购房款”。
2001年7月，房屋公司才取得建设施工许可证，到年
底，该房产建成，贸易公司搬入。
2002年10月，房屋公司取得了房产权证。
但上述情况，贸易公司完全不
知。
房屋公司在广告中宣传其房产权证齐全。
贸易公司搬入该房屋后，发现房屋状况与广告宣传所称完全不符，情况较差。
后来还得知，房屋公司早
在签约前，就将该房地产抵押给了银行，抵押期限一直持续到以租代售合同中约定的贸易公司取得房产权证
之日止。
1,贸易会司购买房屋后，为什么会出现这么多的麻烦事，分析一下其主要原因出在哪里?
2、为了避免买房出现类似贸易公司碰到的这些事情，购房者应该如何办理购房手续?
3、为减少房屋买卖纠纷，可以从哪些方面和环节对房屋开发商的出售行为进行规范?
4、结合本案例谈谈如何规范房屋买卖的操作程序。
案例7
张挺，杭州市一家公司的普通职员，属于工薪阶层，尚无自己的住房。
经过多年的工作，自己积累了一
笔15万元的购房存款，并能够从家里亲属处借到5万元。
于是，打算2005年在这个城市买一套属于自己的安家
房。
2005年8月，从没有过买房经历的张挺，开始了他的购房行动。
他估计，自己手头总共能筹20万元，可以
支付的最大贷款额是20万元，所以他在自己最大承受的房屋总价范围40万元以内进行了大量房源寻找。
由于
新商品房都是期房，而且位置不佳，于是张挺将购房的目标放在了二手房上。
通过报纸房源信息，他看中了
位于城西，面积56平米，环境及配套很好的房子，房东挂出的净价为40万元整。
张挺想，该房屋在区位上、
价位上比较符合自己的要求。
于是与发布信息的中介公司进行了联系。
经过现场看房，张挺觉得该房很好，并与房东商谈能否给予一定优惠，结果房东没有任何让步，张挺还
是决定咬牙把这套房子买下。
当场签订了购房意向，并支付了5000元缔约保证金。
然而，
明目很多，
就在与中介公司签订委托代理协议的时候，张挺傻眼了，除了40万元的房款之外，各种交易税费
而且总额要达到5-6万元，大大超出了自己的预算，
己来说，目前是无力承受的。
所以最终，因自己预算的不准确，
多出来的上万元的税费钱，对于工薪收入的自
终止这套房子的交易。
1、你了解购房要缴哪些税费吗，谈谈本案例给你的启发?
2、联系当前新的房地产税收政策，谈谈其实施的目的、将起什么作用和对房地产交易活动产生什么样的
影响?
案例8
去年12月，钟小姐在杭州江滨花园购买了一套120多平方米的二手房，总价为108万元。
她仔细算了算已
经缴纳的印花税、契税、个人所得税、营业税等税费，“前前后后一共交了7.5万元的税。
听说很快又要征收保
有税了，贷款还没还清，如果每年又要征保有税，真是有点吃不消。
”
钟小姐口中所说的“保有税”并非空穴来风。
据建设部近日透露，为扭转当前住宅建设和消费中的“贪大求
阔”现象，有关部门有意通过保有环节征税等多项税收、金融和土地政策等，提高大户型住宅的购买使用成本。
此后又有消息称，目前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提
上了议事日程，可能在今年4月以后出台。
房产“保有税”已经不是这段时间我们听到的新税名了，营业税、个人所得税、土地增值税……大多数购
房者都是初次买房，他们中有多少人真正能把这些交易过程中的种种税费搞得明明白白呢?
记jx-,rf}}-}}n
场小调查。
七八种税费，多数购房者两眼一抹黑。
在我爱我家文晖店，记者看到了正与店员一起拿着地图研究的滕先生。
“请问您了解在二手房交易中需要
交多少税吗?
”面对记者的提问，滕先生努力想了下，不好意思地笑了:
“说实在的，一样都说不全。
’，滕先生
告诉记者，他是第一次买房，“我只知道税很多，但到底是怎样的，就不知道了。
”当记者告诉他二手房交易
中所需缴纳的税种后，滕先生第一反应是:
“这么多啊，那我更搞不清楚了。
店经理吴荣花告诉记者，以她平时接触到的客户，像滕先生这样一无所知的还真不少，几乎占到了所有
顾客中的一半。
相比滕先生，王先生就非常“老道”。
面对记者对于税种的提问，王先生回答得头头是道，“我已经是第三
次买房了，但说实话虽然说得出来，但还不太算得清。
"
21世纪不动产杭州华明加盟店店长姜继红表示，像王
先生这样的客户一般都有过几次买房的经验，对税率也有一定了解了。
“不过，要计算清楚还是很难，因为计
算方法分普通住宅和非普通住宅，5年内和5年以上又有区别，不是专业人员，很难算得清楚。
’，
张先生和老伴是到中介公司挂牌卖房的，对于二手房交易中所涉及的税种，他只能说得上个所税。
旁边
的老伴接过了话头:
“现在的税种太多了，能简化些就好了。
像我们老年人记性本来就不好，这么多税怎么记
得住!
记者算了算，包括去年新增的税费在内，房产流通环节需要缴纳的税和费包括:
契税、评估费、产权登
记费、交易手续费、印花税、营业税、个人所得税，如果是房改房还要交土地出让金。
算下来有一七八种，这
还不算没有正式开征的土地增值税和计划开征的保有税。
这别说第一次买房的消费者搞不懂，就是业内人也
难免被绕昏头。
1、你或你的家人是否有过购房经历，若有话，购房时缴纳了什么税，缴纳了多少税?
2、本案例说明了什么，作为经纪人你打算怎样做?
案例9
客户甲因为新购买位于天河区某花园的复式商品房住宅。
为支付购房首付款和装修费，于2005年3月委托
某房地产置换公司A店出售其位于东山区的物业，该物业为20世纪80年代末建造的多层住宅楼（共9层）的6
楼，房型为一室一厅，建筑面积为49平方米，朝向东南，三年前装修，权属为个人产权，该物业以22万元在“xx
置换网”挂牌出售。
客户乙因为工作调动和子女读书的关系，于2005年5月委托该房地产置换公司B店为其置换房屋，欲将其
在海珠区的住宅置换到东山区或越秀区附近一房一厅或两房一厅的产权房，价格在25万元以下。
其委托出售
的房屋位于天河区20世纪70年代末建造的G层新村住宅的一楼，户型为一室户，居住面积18平方米，朝向南，
权属为个人产权，上网出售价格为9万元。
客户丙是初来广州工作的技术人员，他希望在天河区交通较为方便的区域购买一处面积不-
限定在10万元以下的房屋。
A店和B店的业务员接到上述委托后马上在电脑上完成了初步配对，希望通过经纪业务活动，使客户丙购
买客户乙的住宅，客户乙购买客户甲的住宅，以完成三笔委托。
业务员首先与客户丙联系，向其推荐了客户乙的住宅，实地看房后客户丙相当满意，对价格也没有太多
异议;
业务员趁热打铁马上告诉客户乙，他的住房有下家看中，同时为其介绍了客户甲位于东山区的一室一
厅，客户乙前往看房也比较满意，看来这个三连环马上就可以解套。
然而进入实质性谈判阶段时，三客户都提出了特殊要求:
客户甲要求客户乙补贴其房屋2万一3万元的装修
费;
客户乙要求办理抵押贷款来支付部分房款，同时希望房价再降一点;
客户丙要求签约后延期一个月交款。
这些条件的提出使得谈判陷入僵局。
有关业务员没有气馁，一起对三客户的要求进行了认真的分析，分别找到了每位客户需求的关键所在的
突破点，分别是:
客户丙肯定是要购买客户乙的房屋了，突破点是房款付款时间;
客户乙愿意将住房卖给丙，
但希望其尽快付清房款，因为他要用这笔房款支付购买客户甲住房的首付款，另外他同意补贴一部分装修费，
但坚持只补贴1万元;
客户甲对客户乙的付款方式没有意见，但对装修费的要求比较高。
分析清楚上述事实后，业务员们准备对每位客户实行各个击破，业务员A负责做甲的工作，给他分析装修
价格的补贴计算方法，并站在其立场上分析应尽快出售房屋防止老房型再跌，说服他将装修费再做一些让步，
尽快地促进交易;
业务员B负责做丙的工作，经过多次协商，丙答应看到预定合同即付款;
业务员C负责做乙
的工作，为其查询公积金账户，审核其贷款资格，并也力图说服他将装修费再抬高一点。
通过业务员们分头做工作，又经过近一个月的谈判，在三方分别让步后终于在2005年6月初步达成协议，
签订了有关交易合同，完成了这笔三连环业务，并为经纪机构获得了可观的佣金。
1、上述这笔三连环业务是属于何种房地产经纪业务?
2、上述经纪业务的操作流程如何?
3、经纪公司的佣金如何计算?
4、在业务员们促成交易过程中对你有哪些启发?
案例10
针对大多数购房者来说，购房是一件消耗时间、精力和感情的事情，与其自己去消耗时间，不如花一平
方米的价钱请房地产经纪人来帮忙完成购房计划。
北京正则律师事务所推出的“一平方米购房服务计划”就是
针对购房者的这种需求而开办的经纪服务。
这一计划是指房地产专业律师为购房人提供从审查
房的全过程服务，而消费者只需支付它所买房子一平方米的价款作为服务费。
律师提供的经纪
在以下三个环节:
1.替买房人选择房源，签订认购书。
在这一环节，律师要确保买房人所买房屋的合法性及认购定金的安
全，为买房人提供购房可行性分析，并出具法律意见书。
2.替买房人与开发商就《商品房买卖合同》及补充条款进行谈判。
这个环节有两部分服务，一是协助买
房人签订“主合同”，即标准样式的购房合同;
二是协助买房人签订补充协议。
3.替买房人进行入住验收，“一平方米购房服务计划”’旨在通过专业服务，解决买卖双方在商品房买卖过程
中出现的各种问题，替购房者把好购房关，避免纠纷。
1.北京正则律师事务所的房地产专业律师在该购房服务中充当的角色是什么?
2.房地产专业律师能为购房者提供哪些便捷?
案例n
位于顺德市的一座物资大楼，由于产权所有人欠债，由债权人向广州市中级人民法院起诉，胜诉后由法院
委托广东某拍卖行对该幢大楼进行拍卖。
物资大楼占地面积四下多平方米，楼高7层，总建筑面积9600多平方米。
拍卖时评估价20s3万元，拍卖保
留价1643万元，该楼前曾2次拍卖，均无人参加竞买而元成交。
2000年s月19日上午10时正，某拍卖行对该幢大楼再行拍卖。
参加竞买有2家，分别持10号牌和36号牌，除
竞买人外，参加拍卖会还有该幢大楼产权人、债权人、法官。
拍卖会准时开始，拍卖师会前宣读了拍卖规则
及注意事项，经过询问，确认在场竞买人没有异议和疑问后，拍卖开始。
由于前7项标的均采用增价拍卖方式，所以轮到第8项拍卖该幢大楼时，拍卖师向场上竞买人宣布了另一
种竞买方式:
按委托方要求，本标的以20ss万元起价，如有应价则按增价拍卖:
如无应价则采用设有保留价
的减价方式拍卖，第一个举牌应价，且高于保留价者作标的成交。
在场竞买人无异议的情况下，叫价开始，
20ss万元起叫价无人应价。
于是拍卖师开始以每次递减so万元逐次减价拍卖，当口}I价1700万元时，10号举起号牌，拍卖师即时见到，
于是拍卖师敲褪成交。
但就在此时，36号也举起号牌，拍卖师指出举牌晚了一步，标的由10号成交。
拍卖会
后，36号竞买人提出异议，要求以原成交价重新拍卖，产权代理律师更提出几大疑点，一场纠纷由此而起。
二、产权人提出五大疑点
其一:
标的产权所有人和房产地点都在顺德，但拍卖公告只在广州日报刊登，而不在顺德媒介刊登。
其二:
委托人曾告诉拍卖行拍卖时通知产权所有人，但产权所有人一直没有收到任何书面或口头通知，
他们是通过其他途径得知自己的房产被拍卖的。
其三:
程序有问题。
采用荷兰拍卖法的前提是开价拍卖，没有人竞投后才宣布采用荷兰拍三
宣布采用荷兰拍卖法引起竞买人消极等待。
其四:
如何认定举牌在先，没有客观依据。
拍卖会场没有录像机，只凭拍卖师主观臆断。
其五:
拍卖时，每次应叫价三次，每次应有停顿，而不应“连珠炮“似往下叫，当减至1700万元价格时，
有-2人应价，按规定应采用开价方式继续拍卖，拍卖师无视现实，判定10号牌所得，并宣布拍卖结束，侵犯了
其他竞买人合法权益。
三、拍卖行释疑
1、关于标的在顺德，为何不在顺德报刊登公告。
《拍卖法》第四十七条规定，拍卖公告应当通过报纸或
者其他新闻媒介公布。
那么，在广州日报刊登拍卖公告完全合法，拍卖人、委托人、债权申请人均在广州，拍
卖行的潜在客户在全省，广州日报发行比顺德报覆盖面大得多。
2、关于拍卖行为何不通知执行人。
《拍卖法》第三章关于拍卖当事人共分四节，分别为拍卖人、委托人、
竞买人、买受人，产权所有人作为法院被执行人，并不是其中任何一方，拍卖行未与其发生任何法律关系，
拍卖行按时向委托方发了《拍卖通知》，并无通知被执行人的义务。
3、关于为何提前宣布采用“荷兰式”叫价方式。
首先，减价拍卖的方式是应委托人要求早就确定的，拍
卖人有权且必须在拍卖前向竟买人说明竞价方式和竟买规则，其次，拍卖是在起叫价无人应价的情况下转入
减价拍卖方式的，这也是应委托人的要求进行的。
4、对于认定谁先举牌没有客观依据（指没有录像），只是凭拍卖师主观臆断的说法。
拍卖行认为，减价拍
卖中第一个举牌成交者由拍卖师认定，现场还有场上记录员协助，其记录的《拍卖会笔录》具有法律效力，
另外，拍卖会场上还有60余人目睹，可以证明。
《拍卖法》规定了拍卖师的权力和作用，但没有规定必须录像。
5、对“有两个人对1700万元的价位应价，按规定应采用增价方式继续拍，但拍卖师却判10号成交，有失
公允”的质疑。
拍卖行认为在减价拍卖的规则下，拍卖师不确认首先举牌的竞买人的权益，那才真是违约违
法，损害了10号竞买人的应有权益，而这次拍卖，拍卖师是以固定的降价幅度，逐次减价拍卖的，每次报价
之后均有停顿，有足够的间隔时间给竞买人决策举牌应价。
1、你认为此宗房地产拍卖过程中，产生纠纷的原因是什么?
应该如何处理这样的纠纷?
2、在代理房地产拍卖的过程中，作为房地产拍卖中介的经纪机构应该做好哪些工作?
案例12
今年上半年房地产投资特点:
（一）房地产投资总量和规模继续增加，投资绝对量历史最高。
2005年上
半年我国房地产投资规模和总量达到6153亿元，投资总量相当于2004年1-7月份投资总量。
其中一季度投资总
额为2324亿元，二季度投资总额为3829亿元，二季度比一季度投资增加1505亿元，增长了64.76%，投资总量
和规模呈现扩大之势。
（二）房地产投资同比增长幅度由高到低梯度回落。
2004年房地产投资确实是过高、过快-
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