上海市住宅物业服务分等收费标准五级文档格式.docx
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（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%。
（10）制定管理处内部管理制度和考核制度。
（11）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。
（12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
（13）每年对业主或使用人进行二次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
（14）能提供5种以上特约服务（有偿）和5种以上便民（无偿）服务；
节假日有专题布置，每半年组织二次以上的社区活动。
（15）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（16）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
二、公共区域清洁卫生服务标准与收费标准
项目
楼内公共区域
地面和墙面
地面每日循环清扫、拖洗保洁；
墙面保持无灰尘、无污渍；
大堂、门厅大理石、花岗石地面每月保养一次，保持材质原貌，干净、有光泽。
楼梯扶手、栏杆、窗台
每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
消防栓、指示牌等公共设施
隔日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。
天花板、公共灯具
每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
5
门、窗等玻璃
保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。
6
天台、屋顶
保持清洁、无垃圾。
7
垃圾收集
按楼层设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次；
垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
8
电梯轿厢
每日循环保洁（如有地毯每日换洗一次）；
操作板每日消毒一次；
每半月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮、无污迹；
轿厢壁无浮尘，不锈钢表面光亮、无污迹。
楼外公共区域
9
道路地面、绿地、明沟
道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面每周冲洗一次；
目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；
明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。
10
公共灯具、宣传栏、小品等
每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。
11
水景
打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；
定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。
12
垃圾厢（房）
有先进的垃圾处理方式（如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾等），对垃圾厢（房）循环保洁，垃圾厢（房）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。
13
果皮箱、垃圾桶
合理设置。
随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹。
14
消毒灭害
每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。
三、公共区域秩序维护服务标准与收费标准
人员要求
（1）专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。
（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。
（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。
（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
门岗
（1）各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6:
00-20:
00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
（2）对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。
（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；
对大型物件搬出实行记录。
巡逻岗
（1）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。
（2）接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。
技防设施和救助
（监控岗）
（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
（2）监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。
（3）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；
每年应组织不少于1次的应急预案演习。
车辆管理
（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。
（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
四、公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准
基本条件
要素
养护要求（植物）
1、绿地总体布局均衡，生态、景观效应显著，集中绿地率20%以上。
2、运用植物、山石、水体等设置景点，且与环境协调，效果好。
3、乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。
集中绿地布置全冠大树；
花坛、花景面积占绿地总面积1%以上；
植物品种多样（1万平方米以上绿地不少于80种，2万平方米以上绿地不少于100种）。
4、绿地保存率100%。
乔、灌、草等保存率98%以上。
绿地设施及硬质景观保持常年完好。
草坪
修剪
草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过6cm。
清杂草
及时清除杂草,做到基本无杂草。
灌、排水
常年保持有效供水，草地充分生长，有覆沙调整，地形平整、流畅。
施肥
按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥二到三遍。
病虫害防治
预防为主、综合治理，严格控制病虫害。
其它
绿草如茵,斑秃黄萎低于5%。
树木
乔、灌木修剪每年三遍以上，无枯枝、萌蘖枝；
篱、球、造型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆整、无脱节；
地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三次以上，基本无枯枝。
中耕除草、松土
常年土壤疏松通透，无杂草。
按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。
每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施复合肥二遍，满足植物生长需要。
预防为主、生态治理，各类病虫害发生低于5%。
扶正、加固
树木基本无倾斜。
乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；
花灌木按时开花结果；
球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。
花坛花境
布置
每年中有四次以上花卉布置，四季有花。
保持有效供水，无积水。
补种
缺枝倒伏及时补种。
修剪、施肥
及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。
每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次，盛花期追肥适量。
适时做好病虫害防治。
五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准与收费标准
类别
运行、保养、维修服务要求
备注
公共部位
三类
房屋结构
每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
门窗
每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
管道、排水沟、
屋顶
每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。
围墙
每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。
道路、场地等
每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
休闲椅、凉亭、
雕塑、景观小品
每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。
室外健身设施、
儿童乐园等
每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。
安全标志等
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
供水系统
一类
普通水泵
1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。
2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。
3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
供水系统成本构成：
1、普通水泵：
（1）供水运行（电耗）。
（2）供水设备保养。
（3）水池、水箱清洗。
（4）水质抽样化验。
2、变频水泵：
（3）蓄水池清洗。
二类
变频水泵
排水系统
二级生化处理
1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。
2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。
3、控制柜电气性能完好，运作正常。
4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。
5、每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。
二次生化处理系统成本构成：
（1）二次生化处理系统运行（电耗）。
（2）设备保养。
公共照明
公灯
每周二次巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、街坊灯95%以上的亮灯率。
1、公共照明成本构成:
（1）公共照明运行（电耗）。
（2）零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。
（3）设备的养护。
2、楼道内使用感应灯的按收费标准酌减0.01元计费。
3、三类中大堂未使用分体空调的，标准酌减0.02元计费。
公共电气柜
每月一次对室内、室外的公共电气柜进行巡检、保养，每年一次对电气安全进行检查。
及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。
景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等
保持灯具完好，亮灯率在98%以上。
每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。
保持灯具完好，亮灯率在99%以上。
大堂空调
大堂分体空调使用期间每月清洗一次，每年检查、保养二次，保证其正常使用。
消防系统
消防设施、设备
1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。
2、消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好。
3、每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用。
4、按需配备灭火器，每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
1、消防系统成本构成：
（1）消防设施、器材保养。
（2）消防设施年安全检测。
（3）灭火器更换（首次配备不计入本费用中）。
2、地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用中。
2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。
3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。
4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。
5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。
6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
避雷系统
避雷设施
每年二次检查避雷装置，18层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。
避雷系统成本构成：
（1）避雷系统保养。
（2）避雷系统年安全检测费。
弱电系统
电子防盗门
每月定期保养，保持电子防盗门使用正常。
成本构成：
（1）系统运行。
（2）日常维护保养。
（3）系统设备的维修（不包括用户室内话机）。
楼宇对讲系统（可视）
不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。
（3）系统设备的维修。
（4）每减少一项，费用减少0.015元。
住户报警
不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。
周界报警
２４小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。
监视系统
不定期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。
电子巡更
根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。
升降系统
电梯
1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。
1、电梯运行费用包括：
（1）电梯运行（电耗）。
（2）电梯定期常规保养。
（3）零星配件及维修（每台电梯年支出1000元内）。
（4）电梯年安全检测。
2、底层或原始设计不停靠的，不支付此项费用；
如需使用按合同约定结算与分摊。
3、配置电梯驾驶员的，人工费另按每平方米建筑面积0.08元计算。
水景（动力）
1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。
2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。
水景费用分摊公式：
[电价×
水泵总功率（KW）×
运行时间（小时）+水价×
耗水量+设备保养费]÷
可分摊建筑面积
保险费用及其他
由业主大会与物业公司协商确定。
备注：
公示板统一为蓝底黑字，尺寸不小于90（cm）*60（cm）
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