第二季度石家庄商品住宅市场分析报告Word文件下载.docx
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1.商品住宅供应面积
提要：
2011年第二季度石家庄商品住宅供应面积环比上涨113.25%，同比上涨102.12%，分月来看，商品住宅当月供应面积波动较大，4月与6月分别为波峰，5月为波谷图1-1清晰地显示出2010年7月至2011年6月石家庄商品房和商品住宅供应面积的走势情况。
通过图表可以发现，2011年第二季度石家庄商品房和商品住宅供应量走势高度一致，并呈现出“急跌急涨”的态势：
4月商品房供应面积出现了一轮非常明显的快速上涨，但在5月，供应面积又出现了一轮快速下跌，并直接探底至10万平方米以下，而在6月，商品房和商品住宅的供应面积又重新回暖。
从整体上看，2011年第二季度石家庄商品房和商品住宅供应面积呈现“V”形走势，不仅与一季度形成了鲜明的反差，每月供应量的变化幅度也非常大。
我们认为，造成上述走势的原因与调控政策接连推出及开发商心态的变化有直接的原因。
图1-12010年7月至2011年6月石家庄商品房供应面积走势
结合具体数据来看，2011年第二季度石家庄商品房供应面积为221.9629万平方米，环比上涨63.88%，同比上涨84.44%；
其中商品住宅供应面积为207.5386万平方米，环比上涨113.25%，同比上涨102.12%。
2011年第二季度石家庄商品房和商品住宅的供应量不仅同时实现了超过50%以上的上涨，因此，纵观二季度，房地产开发企业无论是供应的力度，还是推盘的意愿，都是比较强烈的。
值得注意的是，虽然石家庄商品住宅市场在2009年与2010年均上演了“金三银四红五月”的场景，但在今年5月石家庄并未如期出现一波供应高峰，反而出现了一轮急速杀跌，使“红五月”的成色大打折扣。
对于石家庄商品房和商品住宅在二季度呈现的上述情况，我们认为，这与不断持续深入的房地产调控有着很大的关系。
在2011年2月底石家庄出台限购政策之后，经过3月对政策摸索，进入4月后，房地产开发企业已经基本适应了石家庄限购政策的“水温”，根据限购导致的市场变化，开发企业也适时调整了推盘和供应的策略，因限购政策而暂缓推出的楼盘在4月得到了集中释放的机会。
此外，购房者对于限购政策的认识也趋于理性和清醒，沉寂一时的房地产交易开始变得活跃，也促使开发企业适时加大了供应力度。
但进入5月，随着“一房一价”政策的落地，房地产开发企业再度变得谨慎，多采取了比较保守的销售策略，同时，由于4月的集中放量，也必然导致5月会成为一个供应的集聚期，正是上述两个原因造成了5月供应量在数据上的下降。
6月的反弹表明一方面开发商再度适应政策温度，另一方面也显示了市场供应量的正常反弹。
2.商品住宅供求比
2011年二季度石家庄商品住宅供求比为2.34:
1，供远大于求，但因“一房一价”的执行造成供应量急剧萎缩，5月供求比反转为0.23:
1，在6月又恢复为供大于求。
个别月份供求关系严重失衡，以及供求比大起大落的原因，与二季度的调控政策有很大关系。
从整体来看，2011年第二季度石家庄商品住宅供求比为2.34:
1，呈现出供大于求的局面。
如图1-2所示，除了5月由于商品住宅供应面积出现了急剧萎缩，导致当月供求比变为0.23:
1外，4月和6月均呈现出不同程度的供大于求的状态，由此可见，二季度商品住宅供求比呈现出幅度极大的波动调整。
不过，虽然二季度供求关系波动较大，但纵观2010年7月至2011年6月，石家庄商品住宅供应总面积为473.1616万平方米，成交总面积为400.69万平方米，供求比为1.18:
1，市场体现出比较稳定的供求关系。
图1-22010年7月至2011年6月石家庄商品住宅供求比
二季度供求关系呈现出幅度较大的波动，我们认为，这与房地产调控政策有着密切的关系。
受限购政策的直接影响而暂缓推出的楼盘，在4月得到了全面释放，直接导致了4月乃至二季度供求关系的整体失衡；
“一房一价”直接影响了开发企业销售和定价，因此又在很大程度上抑制了开发企业的推盘信心；
但是，与限购政策相比，“一房一价”的影响力相对较小，因此仅一个月，开发企业的供应节奏和推盘力度又恢复到正常状态。
2011年第二季度商品住宅供大于求，势必将对下半年的石家庄商品住宅市场产生深远影响。
2011年石家庄商品住宅供应面积为411.74万平方米，而2011年第二季度商品住宅供应面积为207.5386万平方米，已经达到2010年全年供应量的50.40%，这必将对下阶段的销售产生影响。
我们建议房地产开发企业在下半年需注意调整商品住宅供应结构和供应量，防止造成市场同类产品的积压，以免引起恶性竞争。
（二）成交情况分析
1.商品住宅成交套数
2011年二季度石家庄商品住宅累计成交8336套，环比上涨3.24%，同比下跌9.70%。
其中，期房成交8251套，环比上涨4.80%，同比下跌10.62%；
现房成交85套，环比下跌57.51%，同比下跌43.33%。
石家庄消费者在购房时以期房为主，现房的稀缺性愈发明显。
图1-3反映了2010年7月至2011年6月石家庄商品住宅成交套数的走势情况。
从图中我们可以看出，自2010年7月至2011年6月，石家庄商品住宅以期房成交为主，现房成交所占比例极小。
由于期房从预售到交房，一般有着一至两年的周期，势必将加大消费者的购房风险。
综合以往石家庄商品住宅成交数据，我们发现，受商品住宅供应结构，以及石家庄经济水平等因素的影响，石家庄消费者在购房时仍以期房消费为主，这种局面在未来一段时期内将很难改变。
从2011年4月至6月石家庄商品住宅成交套数走势观察，我们发现，现房的成交量虽然比较低，但是相对较为稳定；
期房的成交量在经历了一季度的小幅下跌之后，在二季度稳步回升，这一走势与商品住宅成交面积的走势较为一致。
我们认为，二季度商品住宅的成交呈回升态势，显示石家庄消费者正在逐步恢复购房信心，随着2月石家庄限购政策影响力有所减弱，以及“一房一价”增强了开发企业房价的透明度，商品住宅成交量在6月显得更为活跃。
经过长期的跟踪调查我们认为，2011年石家庄房地产市场的需求量仍将保持增长态势。
进入二季度末期，消费者趋于活跃；
但是，限购政策对消费者的影响在短期内很难彻底消除，因此不能回避限购政策对消费者心态的作用。
此外，随着央行连续加息和提高存款准备金率，金融机构对于房地产市场的限贷力度在近期难以减弱，消费者通过房贷买房的难度也将增大。
再加上开发贷款同时被收紧，对于中小开发企业而言，资金链紧张的局面在未来一段时间很难改变。
因此我们建议开发企业在制定销售策略时，要将资金链安全摆在突出的位置。
鉴于期房仍是石家庄商品住宅市场的主流，因此在销售时可适时加大全款购房的优惠力度，促使消费者选择一次性付款买房，尽量规避房贷风险，保护开发企业的资金安全。
图1-32010年7月至2011年6月石家庄商品住宅成交套数走势
2.商品住宅成交面积
2011年二季度石家庄商品住宅累计成交88.8377万平方米，环比下跌4.18%，同比下跌17.48%，石家庄楼市在成交方面呈现出小幅回暖的态势，但与限购前难以相比。
这与今年二季度并未放松的房地产调控有着很大关系。
2011年4至6月石家庄商品房累计成交117.5419万平方米，环比下跌7.48%，同比下跌10.26%；
其中商品住宅累计成交88.8377万平方米，环比下跌4.18%，同比下跌17.48%。
从成交量走势来看，2011年第二季度石家庄商品房和商品住宅呈现出并不完全一致的态势。
其中在商品房成交量4月至5月呈幅度较小的下跌，5月至6月呈幅度较大的上涨；
在商品住宅成交量上，4月至5月基本持平，5月至6月则呈幅度较大的上涨，但从整体上看，二季度商品房和商品住宅的成交量呈缓慢回升的态势；
进入6月，这种回升的幅度有所增大。
综合上述情况我们认为，随着政策环境日趋明朗，石家庄消费者的置业思路也趋于理性、客观，购房行为日趋活跃；
“一房一价”增强了房价透明度，减弱了消费者的部分顾虑，因此石家庄商品住宅6月成交量涨幅更为显著。
商品房先跌后涨与商品住宅逐步上涨的对比，也显示出商品住宅成交量在很大程度上左右着商品房成交量的变化。
虽然在一季度限购政策刚刚出台时，消费者转而关注商业地产，影响了商品房的成交量走势。
但进入二季度，商品住宅的回暖还是成为了影响商品房成交走势的重要因素。
我们认为，虽然今年上半年商业地产的关注度有所升温，但投资性的特点使其很难成为商品房市场的主流。
虽然二季度商品房和商品住宅成交量整体呈现缓慢回升，但是环比与同比均出现不同程度的下跌。
我们认为，虽然限购政策影响力有所减弱，但不能完全忽视；
加之限价、限贷、“一房一价”等政策均在二季度启动或深化，因此政策因素对于石家庄商品房和商品住宅成交量的影响依然比较大。
图1-42010年7月至2011年6月石家庄商品住宅成交面积走势
（三）成交价格分析
2011年二季度石家庄商品住宅成交均价为4598元/平方米，4月至6月石家庄商品住宅成交均价呈现出“急涨急跌”的态势，最高成交均价与最低之间的价差超过了400元。
在多重调控政策的影响下，我们预计，2011年商品石家庄住宅成交均价将呈现整体缓慢上扬，局部波动调整的态势。
如图1-5所示，2011年4月至6月石家庄商品住宅成交均价呈现出“急涨急跌”的态势，最高成交均价与最低之间的价差超过了400元。
而从2011年2月以来，石家庄商品住宅成交均价已经连续4个月呈现出这种态势，整体形成了“W字”格局。
图1-52010年7月至2011年6月石家庄商品住宅成交均价走势
造成石家庄商品住宅成交均价呈现较大波动的原因，我们认为有以下几点：
第一，在石家庄限购政策趋于明朗，开发企业对政策较为适应，消费者对政策有了理性认识的背景下，石家庄商品住宅成交均价回归理性是大势所趋。
4月石家庄商品住宅成交均价可以看作是3月下跌之后的回调；
由于5月“一房一价”政策的落地，开发企业在房价制定上略显谨慎，一定程度上拉低了房价；
而进入6月后，开发企业逐步适应了“一房一价”，商品住宅成交均价重新回到了正常状态。
第二，在严峻的调控压力之下，不少开发企业选择了更为谨慎积极的定价策略，向房地产市场推出了更多房价更加合理的房源。
此外，为了加快销售和资金回笼的速度，一些开发企业实施了力度更大的购房优惠活动，这也直接促使商品住宅在成交时的均价有所下降。
综上所述，我们认为，目前影响石家庄商品住宅成交均价的最重要因素在于调控政策。
从目前来看，虽然限购、限价、限贷、“一房一价”先后落地，但是我们还看不到调控政策将有所放松的迹象。
在不断加大的政策压力下，石家庄商品住宅成交均价将很难再出现去年不断上涨的态势。
在多重调控政策的影响下，我们预计，2011年下半年石家庄商品住宅成交均价将呈现整体缓慢上扬，局部波动调整的态势。
二.2011年石家庄商品住宅市场调查分析
1.消费者置业目的分析
在经过半年的数据调查后，石家庄购房者的购房目的基本保持一致。
自住型购房一直占据市场主导地位。
政策调控对楼市确实造成了不容忽视的影响。
50%购房者置业为自住投资购房现象略有减少
如图2-1所示，调查数据显示50%的受访者表示购房主要是用于解决基本居住，36%的受访者是为了改善居住条件。
可见，自住型购房一直占据市场主导地位。
在经过两个季度的数据调查后，石家庄购房者的购房目的基本保持平衡。
在第一季度的石家庄商品住宅市场分析报告中，12%的消费者选择用住宅来进行保值增值。
此次二季度的调查数据显示，10%的消费者选择用住宅来进行保值增值，比第一季度下降了2个百分点。
数据同时显示，有3%和1%的消费者分别将购房用于“出租获长期回报”和“短期到手赚差价”。
在一季度的数据中，投资购房的比例占调查数据的5%。
可见，投资住宅的现象在石家庄楼市中所占比例较小并略微减少。
多轮政策调控给住宅市场带来的压力使得购房者观望情绪依旧没有消退，不敢轻易出手购房；
限购令的出台确实使得投资住宅的人群被限制，这在一定程度上使投资现象在二季度减少。
图2-1消费者购房目的
市场政策不明消费者观望情绪弥漫
如图2-2所示，在第二季度中，市场走势成为影响消费者进行置业的首要因素。
37%的消费者因市场走势不明朗。
在购房时显得较为犹豫；
31%的购房者因首付不足在购房中遇到困难；
另有20%的购房者没有遇到合适房源；
12%的购房者在贷款时遇到问题。
政策调控下消费者的观望情绪依旧弥漫，限贷问题使得部分刚需消费者在购房时受到打压。
面对仍有20%的消费者没有找到合适房源的现象，开发企业应多注重市场多元化产品的开发，以满足不同购房者的购房需求。
图2-2消费者在购房时遇到的问题
如图2-3所示，消费者的置业意愿并不强烈。
在针对消费者置业意愿的调查中，77%的消费者表示会在一年内买房，18%的消费者表示在三到六月个内买房，5%的消费者表示在一个月内买房。
图2-3消费者一年期置业意愿
这一数据与第一季度形成较大的反差，表明在多重调控政策的影响下，石家庄购房者的置业意愿变得模糊，观望情绪呈现扩大化的态势。
置业意愿的模糊必然会影响下半年商品住宅的成交情况，我们在此提醒房地产开发企业注意观察消费者心理变化，同时相应调整供应结构和价格策略。
2.消费者购房倾向分析
在消费者置业倾向方面，80至120平方米户型最受消费者欢迎，裕华区依然是最受青睐的区域。
总价60万元成为消费者购房时的“承受力分界点”。
同时，在二季度中，消费者在选房时对物业服务的要求指数上升。
自住需求为市场主导市场刚需旺盛
在图2-4中的数据显示，80-100平方米的户型为市场最受欢迎的户型，成为36%消费者购房时的首选；
23%的消费者倾在购房时首选100-120平方米的户型；
12%的消费者倾在购房时首选120-140平方米的户型。
可见，80—120平方米范围内的户型产品在石家庄楼市中较为被购房者接受。
而购买此类户型的消费者多为刚性需求和改善型需求。
在一线城市被弹性需求充斥市场的情况下，石家庄的自住型需求依旧占据着主导地位。
图2-4消费者倾购房首选户型
与此同时，数据显示，19%的购房者在购房时首选60-80平方米的小户型，5%的购房者选择60平方米以下的户型。
根据调查数据及从众多楼盘销售中心回馈的信息表明，此部分消费者一方面为资金承受力较弱的年轻刚需群体，另一部分为投资者。
仅有各5%的消费者选择低于60平方米以下的小户型以及140平方米以上的产品。
可见，此类“特殊产品”在省会消费者中并不受推崇。
桥东区受关注度上升其他区域与一季度几近持平
在图2-5中的数据显示，在购房者选择区域的时候。
裕华区一直以来都是购房者的首选区域。
此次第二季度石家庄商品住宅市场分析报告的调查数据显示，28%的购房者都首选该区域进行购房。
较之一季度的数据相比，二季度数据下降1个百分点，虽然有所微降，但仍无法动摇裕华区稳居购房者首选区域的位置。
图2-5消费者购房时的首选区域
与第一季度的数据相比，桥西区、长安区、西部山前区域的关注低全部与一季度持平；
桥东区受关注度上升3个百分点，新华区下降4个百分点，正定新区上升1个百分点。
值得关注的是，正定新区作为市政规划发展的重点区域，目前购房者并没有对其有较多的关注。
成熟的行政区域依旧是购房者的首选。
虽然舆论目光大力关注正定新区，但是新区的居住环境、生活配套等硬件设施尚需完善，在居住成熟度上，向新区进军的居住方式尚待时日。
购房者的房屋总价接受能力有所上升60万元成为“承受力分界点”
在图2-6中的数据显示，48%的消费者在购房时能承受房屋总价的范围是40万元以下，35%的消费者在购房时能承受房屋总价的范围是40-60万元。
总体看来，共有83%的消费者在购房时的承受范围都在60万元以下。
可见，60万元成为石家庄购房者置业时房屋总价承受的分界点。
图2-6消费者购房时所承受的房屋总价
选择60-80万元承受范围的消费者占据9%，选择80-100万元承受范围的消费者占据4%。
与一季度相比，两个范围段的数值都下降了1个百分点。
而选择100万元以上承受范围的消费者比例维持在2%，可见高端消费群体在石家庄消费者中较为固定。
价格依旧为影响购房的第一要素消费者对物业关注度上升
在图2-7中的数据显示，价格依旧是影响购房者选房的第一要素，指数为73.9。
与一季度相比上升2.3个百分点。
图2-7影响消费者选房的要素指数
在二季度的调查中，消费者对物业的看重指数上升为33.0，上升1.4个百分点。
可见在消费者选房时，物业配套成为购房者越发关注的一个要素。
对开发企业来说，好房子也需要好的物业管理才可对优质的楼盘项目进行“锦上添花”。
此外，周边环境、区位地段、交通、户型、配套、开发商品牌这些指数较之一季度只略微有所变动。
而各项要素整体的排序与一季度相比，基本保持一致。
3.消费者市场预期分析
在消费者房价预期的调查中，18%的受访者认为石家庄房价将会下降或波动调整，41%的受访者认为石家庄房价将继续上涨。
在政策预期方面，49%的受访者认为调控将继续收紧。
房价匀速匀速上涨成为楼市“关键词”
如图2-8所示，41%的受访者认为2011年石家庄房价将上涨，占据观点的大多数。
此外，18%的受访者认为房价将波动下降，另有22%的购房者认为房价走势将会保持平稳，19%的消费者表示出迷茫的观点。
根据我们的分析，消费者观察到的房价上升的现象，主要因为在二季度中一些高端住宅项目入市并持续热销，推升了石家庄整体房价。
从第一季度和第二季度的数据对比中可以发现，消费者一直观察到石家庄的房价呈现上涨趋势。
可见在消费者心中，房价匀速上涨已成为石家庄楼市的“关键词”。
图2-8消费者对石家庄房价走势的判断
消费者认为下一阶段地产走势将持续上涨
消费者观察到的地产走势对开发企业销售策略具有一定的参考意义。
如图2-9所示，48%的受访者都认为下一阶段地产走势继续上涨；
19%的受访者认为地产走势将会保持稳定；
17%的受访者认为地产走势会是逐渐放松的趋势；
另有16%的受访者表现出对房地产走势判断的不稳定性。
图2-9受访者对下一阶段房地产走势的判断
地产走势是影响开发企业销售和消费者购房的重要因素，也会对开发企业和购房者产生明显心理预期。
我们建议开发企业应根据自身情况理性推出下一阶段的产品，切勿出现跟风现象，对市场造成大量同类产品的挤压。
消费者认为调控政策将继续缩紧
在房价之外，我们针对政策对购房者的影响进行了调查分析。
如图2-10所示，49%的受访者都认为楼市政策会持续收紧；
16%的受访者认为目前政策将会维持现状；
另有26%的受访者表示对政策市场走势把握不准；
仅9%的受访者认为政策会是逐渐放松的趋势。
图2-10消费者对未来政策走势的判断
三.石家庄商品住宅市场主要运行特征及走势预测
1.商品住宅供应量“井喷”开发企业推盘量跟着政策走
尽管在2011年第二季度房地产调控政策保持了密集的频率，且调控压力持续增强，但是石家庄商品住宅供应量还是呈现出“井喷”态势。
二季度商品住宅供应面积为207.5386万平方米，环比和同比分别上涨113.25%和102.12%，这一数据相当于2010年全年供应量的50.40%。
通过上述情况和分析可以看出，二季度开发企业推盘的力度和供应的意愿还是比较强烈的。
但是，深入分析二季度各月数据可以发现，各月商品住宅供应水平并不一致，显示开发企业的供应节奏与房地产调控政策是紧密相关的。
其中，4月的商品住宅供应量占二季度供应量的60.77%，6月的商品住宅供应量占36.28%，4月和6月成为了二季度供应量的两个“波峰”；
5月商品住宅供应量则仅占2.95%，成为了二季度供应量的“波谷”。
我们认为，虽然二季度商品住宅供应量呈现“井喷”，但整体走势依然无法回避房地产调控政策的深度影响：
在初步适应了限购政策之后，开发企业的推盘意愿被重新唤醒，再加上“金三银四”的传统销售旺季到来，因此前期被压抑的商品住宅供应量得到了释放；
在“一房一价”落地后，开发企业再度谨慎，采取了相对保守的供应策略，直接引发了4月和5月商品住宅供应量的“急涨急跌”；
而在适应“一房一价”之后，开发企业采取了逐步恢复供应的策略，市场出现了正常反弹。
二季度商品住宅供应量的走势也反映出开发企业心态的变化。
从整体来看，开发企业在二季度的心态较为积极，对房地产调控走势也有着较为明确的认识。
因此在初步适应政策水温的背景下，适时加快了推盘的力度，力求争取短暂的缓冲时间，缓解全年销售任务的压力。
另一方面，市场供需双方的心理博弈还在继续，主要表现为商品住宅供求比的变化。
虽然二季度供应量出现了“井喷”，但消费者购房需求的回升却并没有跟上供应量的节奏，导致二季度商品住宅市场出现了较为悬殊的供求比，供远大于求，市场处在严重失衡的状态之下。
但是我们认为，这种供求状态是由房地产调控政策导致的，鉴于市场对于调控政策的适应过程，因此这种失衡的供求比很难持续。
基于上述分析，我们判断，石家庄商品住宅供应量在下半年将很难持续二季度的井喷态势。
在房地产调控政策保持压力的状态下，商品住宅供应量将根据政策环境的变化呈现出波动态势。
如果有房地产政策落地石家庄，不排除商品住宅供应量再度探底的可能性。
同时，根据市场规律，下半年供应量继续保持高位运行的可能性很小。
因此我们提醒开发企业，应时刻关注房地产调控政策走向；
在政策考量之下调整供应节奏，尽量避免供应量大起大落的情况出现。
2.二季度商品住宅成交量小幅下挫成
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