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2）供企事业单位及机关学校等用的非住宅房产。

一、地产经营管理知识狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理，其实质是营销策略的实施。

广义的房地产经营是指房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。

6、房地产经营一、地产经营管理知识是指房地产经营和对房地产经营进行管理的双重含义。

7、房地产经营管理

8、土地产权包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租凭权。

一、地产经营管理知识是指利用他人土地供自已使用的权利。

是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权。

9、地上权

10、地役权一、地产经营管理知识是指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或用作担保的权利。

是指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该土地的租赁权。

11、租赁权

12、抵押权房地产的不动性或固定性市场供求的不可调剂性房地产投资时间的长期性市场供求变动的不灵活性房地产投资经营的固定性投资经营的不易变现性市场信息的分散性市场的不充分性和变现的困难性房地产开发经营的风险——成因建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程开工证国有土地使用证商品房销售许可证产品质量保证书住宅使用说明书五证二书二、房地产开发相关知识1、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

二、房地产开发相关知识2、土地开发是将“生地”（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。

3、房屋开发由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。

二、房地产开发相关知识房地产开发具有投资风险大、收益高、增值快的特点。

4、房地产开发的特点其风险主要来自四个方面：

第一，是市场风险，由于房地产市价格波动而给投资者带来损失的可能；

第二，是购买力风险，因物价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能，第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资及全部收回的可能；

第四，是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资者造成损失的可能。

二、房地产开发相关知识5、工业物业开发是指将资金投入到工业标准厂房、仓库及其他工业项目的开发经营活动。

6、商业物业开发是指将资金投入到商店、商业大厦、购物中心、库房、加油站、饮食业、旅店、宾馆、批发和零售市场等物业的开发经营活动。

二、房地产开发相关知识7、房地产二次开发指先将“生地”（不具备使用条件）开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

8、房地产一次开发一次性连土地、房屋开发完成。

二、房地产开发相关知识房地产疏通全部过程的总和，主要包括买卖、租赁、抵押、房地产证券交易等，连接房地产的开发、建设与房地产消费的桥梁。

含一级市场、二级市场和三级市场。

9、房地产市场二、房地产开发相关知识10、一级市场11、二级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。

是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。

三、房地产开发相关知识13、房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。

具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；

是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。

12、三级市场二、房地产开发相关知识14、土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。

政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。

土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用

四、房地产开发相关知识又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。

它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房15、红线图16、房地产所筹资金用于购置土地、支付制造房屋及其设施的费用。

五、房地产开发相关知识17、工程建设建立指对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动符合有关的法律、政策、技术标准、规范及合同的规定。

18、能源系统包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。

六、房地产开发相关知识19、给水、排水系统包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道）、排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。

20、道路及交通系统包括城市内部交通道路、设施及城市对外交通道路、设施两部分。

七、房地产开发相关知识21、邮电、电讯系统包括城乡邮电、通讯系统。

22、房屋建筑、楼宇开发包括土地“三通一平”或“七通一平”。

23、“三通一平”指供热、供电、供水到位，场地平整。

24、“七通一平”指道路、供热、供电、供水、供煤气（天然气）、给排水、排污，场地平整。

八；

房地产开发相关知识房地产开发相关知识建筑分类按用途划分：

居住、商业、旅游、工业、农业按层数划分：

低层1-3层多层4-6层小高层7-11层中高层12-16层高层16层以上三、房地产面积相关知识1、建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上的（含2.20m，下同）的永久性建筑。

（一）、房屋面积的种类2、使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

三、房地产面积相关知识3、套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。

4、共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊。

（一）、房屋面积的种类三、房地产面积相关知识5、分摊的共有建筑面积指某个产权人在共有建筑面积中所分摊的面积。

6、预测面积根据预测方式的不同，分为两种：

1）按图纸预测的面积指在商品房预售时按商品房建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。

2）按已完工部分结合图纸预测的面积指对商品房已完工部分实际测量后，结合商品房建筑设计图，测算出的房屋面积。

（一）、房屋面积的种类三、房地产面积相关知识7、实测面积又称竣工面积，指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量后出具的房屋面积实测数据。

（一）、房屋面积的种类实测面积有时与预测面积不一致，原因可能是允许的施工误差、测量误差造成的，也可能是工程变更（包括设计变更）、施工错误、施工放样误差过大、房屋竣工后原属于应分摊的共有建筑面积的功能或服务范围改变等造成的。

三、房地产面积相关知识8、合同约定面积简称合同面积，指商品房出卖人和买受人在商品房预售合同中约定的所买卖商品房的面积。

9、产权登记面积指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上、记入房屋权属档案的房屋的建筑面积。

（一）、房屋面积的种类三、房地产面积相关知识1、房屋面积测算是水平投影面积测算。

2、房屋面积测量的精度必须达到《中华人民共和国国家标准房产测量规范》的规定的房产面积的精度要求。

精度分三级。

3、房屋面积测算必须独立进行两次，其较差应在规定的限差以内，取简单算术平均数作为最后结果。

4、量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。

5、边长以米（m）为单位，取至0.01m；

面积以平方米为单位，取至0.01m2

（二）、房屋面积测算的一般规定三、房地产面积相关知识1、计算建筑面积的一般规定1）计算建筑面积的房屋，应是永久性结构的房屋2）层高（高度）应在2.20米以上。

层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

3）同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。

（三）、房屋建筑面积的测算三、房地产面积相关知识2、计算全部建筑面积的范围1）单层房屋，按一层计算建筑面积，二层以上（含二层，下同）的房屋，按各层建筑面积的总和计算建筑面积。

2）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

（三）、房屋建筑面积的测算三、房地产面积相关知识4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

6）挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。

属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

房屋永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

（三）、房屋建筑面积的测算7）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

8）有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

9）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

10）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算。

三、房地产面积相关知识（三）、房屋建筑面积的测算11）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。

12）有伸缩缝的房屋，如果其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

三、房地产面积相关知识（三）、房屋建筑面积的测算3、计算一半建筑面积的范围1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

三、房地产面积相关知识（三）、房屋建筑面积的测算5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

4、不计算建筑面积的范围1）层高在2.20m以下（不含）的夹层、插层、技术层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室。

2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

3）房屋之间无上盖的架空通廊。

三、房地产面积相关知识（三）、房屋建筑面积的测算4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6）骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶美国建造的房屋。

8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。

9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

三、房地产面积相关知识（三）、房屋建筑面积的测算10）与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。

5、几种特殊情况下计算建筑面积的规定1）同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。

各楼层墙体厚度不相同时，分层分别计算。

金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

2）房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20m以上的部位计算建筑面积。

三、房地产面积相关知识（三）、房屋建筑面积的测算3）全封闭阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。

4）与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

三、房地产面积相关知识（三）、房屋建筑面积的测算5）对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20m以上的部位计算建筑面积。

房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

6）楼梯已计算建筑面积的，其下文空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

7）临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

三、房地产面积相关知识（三）、房屋建筑面积的测算8）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不教育处建筑面积。

9）室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。

三、房地产面积相关知识（三）、房屋建筑面积的测算跃层楼梯面积＝楼梯投影面积×

房屋的层数1、成套房屋建筑面积的内涵通常指分户建筑面积。

分户建筑面积指以一个套间为单位的建筑面积。

2、成套房屋建筑面积的组成建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积三、房地产面积相关知识（四）、成套房屋建筑面积的测算3、套内房屋使用面积的计算1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

4）内墙面装饰厚度计入使用面积。

三、房地产面积相关知识（四）、成套房屋建筑面积的测算4、套内墙体面积的计算套内墙体面积：

指套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占地面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（不包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

三、房地产面积相关知识（四）、成套房屋建筑面积的测算5、套内阳台建筑面积的计算均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影投影面积计算。

其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

三、房地产面积相关知识（四）、成套房屋建筑面积的测算6、分摊的共有建筑面积的计算1）共有建筑面积的类型A幢共有建筑面积指为整幢服务的共有建筑面积，如为整幢服务的配电房、水泵房等。

B功能共有建筑面积指专为某一使用功能服务的共有建筑面积，如专为某一使用功能（如商业）服务的电梯、楼梯间、大堂等。

C本层共有建筑面积指专为本层服务的共有建筑面积，如本层的共有走廊等。

三、房地产面积相关知识（四）、成套房屋建筑面积的测算2）共有建筑面积的内容包括：

公共使用的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；

套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

三、房地产面积相关知识（四）、成套房屋建筑面积的测算不计入共有建筑面积的内容有：

独立使用的地下室、车棚、车库；

作为人防工程的地下室、避难室（层）；

用作公共休憩、绿化等场所的架空层；

为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。

建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外与本幢不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。

三、房地产面积相关知识（四）、成套房屋建筑面积的测算3、共有建筑面积分摊的原则产权各方有合法产权分割文件或协议的，按其文件或协议规定进行分摊。

无产权分割文件或协议的，根据房屋共的建筑面积的不同使用功能，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。

4、共有建筑面积分摊的计算公式各套应分摊的共有建筑面积=分摊系数*各套内建筑面积分摊系数=应分摊的共有建筑面积/各套内建筑面积之和三、房地产面积相关知识（四）、成套房屋建筑面积的测算5、共有建筑面积分摊的方法1）住宅楼以幢为单位，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。

2）商住楼以幢为单位，据住宅和商业的不同使用分为：

A住宅专用（功能）的共有建筑面积B商业专用（功能）的共有建筑面积C住宅与商业共同使用的（幢）共有建筑面积三、房地产面积相关知识（四）、成套房屋建筑面积的测算分摊方法：

住宅专用的面积加上按比例分摊的面积，按住宅各套内建筑面积比例进行分摊；

商业专用的面积加上按比例分摊的面积，按商业各层套内建筑面积比例分摊至商业各层，作为商业各层共有建筑面积的一部分，加上商业相应各层本身的共有建筑面积，得出商业各层总的共有建筑面积，再按相应层内各套内建筑面积比例进行分摊。

三、房地产面积相关知识（四）、成套房屋建筑面积的测算3）综合楼多功能综合楼共有建筑面积按各自的功能，参照上述商住楼分摊的方法进行分摊。

三、房地产面积相关知识（四）、成套房屋建筑面积的测算1、规划建设用地面积指城市规划主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。

2、居住小区总用地是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

3、住宅总用地指低层、多层、高层住宅用地面积的总和。

三、房地产面积相关知识；

（五）、其他相关概念4、公建总用地指小区内部公共建筑占地面积的总和。

三、房地产面积相关知识（五）、其他相关概念5、道路、广场用地指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

6、庭院、绿化面积指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用的权的绿化面积之总和。

7、人均总占地面积（平方米/人）人均总占地面积＝建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。

8、人均住宅用地面积（平方米/人）人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。

三、房地产面积相关知识

（五）、其他相关概念9、总建筑面积（平方米）指小区内住宅、公共建筑、人防下地室面积总和。

10、人口毛密度人口毛密度＝小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。

11、建筑容积率建筑容积率＝小区内总建筑之和（平方米）/小区总占地面积（平方米）*100%。

三、房地产面积相关知识（五）、其他相关概念12、居住建筑密度居住建筑密度＝小区总居住建筑基地面积/小区总用地面积*100%13、居住建筑面积毛密度居住建筑面积毛密度＝小区总居住建筑面积/小区总用地面积*100%14、居住建筑面积净密度居住建筑面积净密度＝小区居住总面积/小区居住总用地。

三、房地产面积相关知识（五）、其他相关概念15、住宅间距系数二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。

16、层高指主要卧室的下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之间的距离。

17、平均每平方米造价（元）平均每平方米造价＝建筑物总造价/建筑面积三、房地产面积相关知识（五）、其他相关概念18、使用面积系数K1（%）使用面积系数＝总使用面积（平方米）/总建筑面积（平方米）*100%。

19、居住面积系数K2（%）居住面积系数＝总居住面积（平方米）/总建筑面积（平方米）*100%。

20、结构面积系数K3（%）结构面积系数＝总结结构面积（平方米）/总建筑面积（平方米）*100%。

三、房地产面积相关知识（五）、其他相关概念21、使用面积是指建筑物各层平面中直接为行产或生活使用的净面积的总和。

22、辅助面积是指建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。

23、结构面积是指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾墙、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。

（五）、其他相关概念24、套内使用面积指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

25、套外使用面积指套外全部住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等三、房地产面积相关知识（五）、其他相关概念26、绿地率绿地率＝居住区绿地面积/居住区用地总面积27、容积率：

是指总建筑面积与建设用地面积之比值。

28、绿化率绿化率＝植被垂直投影面积/居住区总面积29、拆建比拆建比＝新建房屋面积/被拆除房屋面积。

（五）、其他相关概念30、物业的竣工验收是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。

31、入伙业主领取钥匙，接房入住。

32、业主公约一份由业主承诺并对全部业主有约束力的有关物业使用、维修、保养方面的权利及义务的行为准则。

（五）、其他相关概念三、房地产面积相关知识33、物业管理泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

34、道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

35、玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。

（五）、其他相关概念36、期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房。

37、现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。

38、毛坯房是指没有装修的房屋。

（五）、其他相关概念三、房地产面积相关知识四、房地产登记相关问题1、预售商品房的条件房地产开发预售房地产应当符合下列条件：

土地使用权已经登记，取得房地产权利证书；

取得《建筑许可证》和《开工许可证》；

除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的25%，并经注册会计师验资；

房地产开发商和金融机构以已签订预售监管协议；

土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。

符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《房地产预算许可证》。

核定为外销的商品住宅，还应发给《商品住宅外销许可证》。

（一）、综合类四、房地产登记相关问题2、住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，是指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等环节有机构成的整个行运行机制和管理制度。

3、房地产登记的程序房地产登记按下列程序办理：

1、提出申请2、受理