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在一个样板标准间里，摆放着两张席梦思床，中间是一个台柜，上面有固定电话，还有一个紧急感应器。
壁挂电视，空调、卫生间，还有一个阳台。
可以说，宾馆里有的这里一切都有。
工作人员刘婧梅告诉记者，这样的一个房间，一个月要5000多元，还不包括吃。
这里有两名大夫和一名护士专门负责老人的健康，每天都要给老人测量血压等常规身体指标。
一天24小时都有专人值班，他们会紧盯着感应器。
这个养老院还有一个月一万元的房间，里面的装潢均为宫廷风格，欧式的靠椅、壁炉，高级洗浴间，一共两间卧室，两个卫生间。
大阳台，独立小院子，里面设有摇椅。
李凤清老人告诉记者，自己对这里的环境和服务非常满意，“但实事求是讲，价位贵了些。
”
李凤清原籍河北，在广州一所中心小学当了几十年老师，他的老伴是原六机部的高级工程师，解放前就南下，属于离休，膝下四个女儿，两个在广州，一个在澳洲，一个在北京。
由于夫妇两人都是北方人，还是更喜欢北京的生活和饮食，于是回来了。
李凤清说，刚开始来的时候住在女儿家里，女儿女婿对他们非常好，可是外孙每天要弹钢琴，一天大部分时间都在房间里弹。
两个老人一则心脏受不了，二来两人也怕打扰外孙练琴。
两位老人一天就坐在房间里，常常大气不敢出，大眼对小眼。
于是他们搬到了女婿在昌平的别墅里，可是偌大的别墅里只有他们俩和一个保姆，“凑桌麻将都凑不齐，而且老伴目前逐渐失忆，需要多和人说话。
”于是李凤清老人就找到了这个养老的地方。
他们打算在这里住到春节，尚未最后决定住在这里。
据养老院的刘秘书介绍，这个养老院只收养具有自理能力的老人。
价位在北京算中上，不能说是最高的。
记者了解到，住在这里的老人都是比较高端的人群，分别来自协和医院、新华社以及北大等高校的离休教师。
住不进——
公办养老院床位紧张，根本住不进去
与爱慕家一墙之隔，是香山老年公寓，这是一所民政局下属的公办养老院。
从外观上看，环境与设施与新建的爱慕家相比具有不小的差距。
当天下午，大门紧锁，里面锁着一条狂吠不止的狼狗。
据住在爱慕家的老人介绍，他们第一时间想去的还是公办养老院，因为在这些老人的观念里，国家办的正规，而且一个月不到3000元的费用也比较少。
但一咨询，根本排不上队。
“去公办院得排队，床位太紧张，一排就排到后年去了。
”78岁老人刘天庆告诉记者。
床位紧张是老人们提及公办养老院难以解决问题的第一个原因，但刘天庆这位原北大教授告诉记者，公办养老院的服务质量也是个大问题。
他的独生子目前在美国，他们也不愿去美国。
因此他退休后就早早住进了养老院，最早就去了位于北京祁家豁子的一家号称样板的公办养老院。
“到里面一住发现比之前想象的差远了，我吃了他们餐厅一顿饭，拉了半个月肚子。
”刘天庆愤愤地说，见个院长比登天还难，一个老人在电梯里摔倒了，办公室主任看都没看一眼就走过去了。
虽然记者无法核实到老人所说的是否有夸大的成分，但是可以想象，他在那个养老院一定有不愉快的经历。
据了解，北京市现有养老服务床位数不到4万张，只占60岁以上老年人口的1.8％，而在发达国家这个比例为5％至7％。
解难题——
中国式养老破局，需中国式解决之道
刘婧梅是爱慕家养老院的一个工作人员，出生于1987年，刚毕业半年。
虽然她十分热爱养老事业，但是她自己并没有打算未来将自己的父母接到养老院的打算。
她告诉记者，来这里的老人都具有一定的修养，但并非都能转变观念，但凡是子女把父母送来的，老人普遍心情沉郁，而自己主动来的，心情才比较平静。
中国具有重视亲情与团圆的传统，在中国的价值观里，将父母送去养老院，或者老人自己选择去养老院，起码在目前，还不能说是一件顺理成章的事情。
尽管有相当一部分家庭并不具备家庭养老的条件。
“我不会送父母去养老院的，条件再好也不能让去，护理人员再好比得上家人么？
”在外企工作的齐阳告诉记者。
但他也知道，这样的表态相比社会的现实更像是口号式的表态。
因为他即将面临两小养四老这一普遍现实。
他和妻子刚刚首付80万元买了一套房子，每个月付6000元月供后生活已经很紧张，很难把父母从山东老家接过来赡养。
而且，妻子家的两位老人也已经退休了。
“两小养四老是未来中国最大的养老困境，”北京大学社会学教授夏学銮告诉记者。
越来越多的有识之士认为，中国式的养老困境必须寻求中国式的解决之道。
一些人提出社区养老可能是比较符合中国城市养老现状的一条道路。
不同于传统家庭养老和养老院机构养老，“社区养老”除接受家庭照顾外，主要依托社区提供的居家养老网络和义工自愿养老服务，兼具家庭养老和社会养老的优点，被认为是当前最为可行的选择。
全国政协委员何小平说，“老人住在家中，但是养老服务却是由社会来提供。
老人既留在熟悉的环境中，又能得到生活和精神上的照顾。
同为全国政协委员杨超也认为，社区养老作为家庭养老的重要补充形式，具有医疗服务专业化、社区规模体系化、资源配置成本低等优势，能够更好地满足我国基本养老的需求。
夕阳下，李凤清老人叫醒了在歌声中沉睡的老伴，她说原来设计枪炮的老伴现在记忆力越来越差，为了避免他担心，自己经常告诉他们只花了2000元来住这里。
“我们的住宿费只有2000元，你就别操心啦。
”李凤清大声在他耳边说，“咱们有房子，还花2000元住这啊。
”老伴嗫吁着……
■采访手记
关心老人就是关心我们自己
车辉
采访中，心里一直有这样一个感觉：
社会发展真是快，快得我们都来不及看到，有些特殊群体与问题就已经出现了，而我们还没有完全准备好应对。
即将或已经到来的“银发狂潮”就是这样一个问题。
我们这个狂飙猛进的社会是不是可以略微地停下脚步，审视下过快前进的过程，是不是有些东西比冰冷的数字更加重要，比如社会福利的跟进，比如收入分配的更加合理，比如流动人口子女教育，再比如大量出现的可能会遭遇老无所依的老年群体。
海淀民政局的一位工作人员告诉记者，完全依靠政府包办养老是不现实也不科学的，需要拉开层次，依靠市场资本投入养老。
诚哉斯言。
只是，我们在教育、医药卫生各相关领域有过似曾相识的博弈，政府包办还是完全交给市场，在当下国情下，似乎两种极端都已经印证了效果不理想。
目前，在问题暴露的比较严重的医疗教育领域，回归公益化，民办公助的改革已经达成功识，并在稳步推进中。
而养老的问题却似乎刚刚开始被关注，既然有如此多的前车之鉴，我们应该尽快拿出问题的解决之策。
让我们将脚步稍微放缓一些，认真审视下这个并非马上就出现但不久每一个人都会面临的问题。
民营的价格高，有时过分以盈利为目的的服务会变味，而政府包办回归计划体制更是倒退，没有效率。
一些专家提出社区养老，引入社会志愿者是一个办法，国家应给予扶持。
这一切措施的背后，都要有一个态度，社会发展应又好又快，既要GDP、大楼，也要社会保障、公共服务领域的齐头并进，有的时候，步子慢下来未必不是好事，可以让我们补齐短板，毕竟这决定着经济发展的质量。
让社会的步子慢下来，关心下老人，关心他们的今天，也就是关心我们的明天。
（《工人日报》车辉）
老年住宅开发的障碍、难点以及应对策略分析
障碍：
（1）老年公寓的建设供不应求。
发达国家进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。
我国目前只有0.8%的人能够住进养老机构，部分老龄化特别严重的地区所具备的养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的1%。
（2）老年公寓的布局不合理。
目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。
所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。
交通不便；
有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。
（3）老年公寓的价位偏高。
有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达2000－3000元，很多老年人只好望洋兴叹。
如上海市选择老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需费用不超过1000元（《中外房地产导报》2001年18期）。
北京市2000年调查显示，50岁以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为860元；
大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为400－500元（《老年住房专题会议论文集》2002年）。
可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。
（4）大多数的老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。
一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。
而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。
（5）政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。
目前国内对老年人住宅、购房等方面的支持的政策比较少，老年公寓和养老机构普遍存在资金投入不足，管理不善的问题。
2.3.2应对策略分析：
多年以来，老龄产业涉及的许多领域均具有社会福利的色彩，长期处于市场外循环的真空地带，如今将其纳入到市场经济轨道运行，必然需要一些制度、法律、政策的调整。
同时，老龄产业作为相对薄弱的新兴产业，在发展的起步时期，更需要政府的大力扶持。
从目前来看，政府应主要采取三个方面的对策：
（1）制度对策，即建立和完善促进老龄产业健康发展的体制和机制。
为此，一方面要建立和完善社会保障制度，这是形成老龄产业市场需求的重要基础。
另一方面，要改变"
排斥市场，国家包揽"
的传统观念与管理方式，转变政府职能，建立一套以政府间接调控为指导，以市场机制为主要的资源配置手段，推动老龄产业的社会化、市场化的新型老龄产业管理体制和运行机制。
（2）法律对策，即建立和完善促进老龄产业发展的法律制度和法规体系。
老龄产业的发展既要遵守一系列老年社会保障的法律，积极维护老年人口的合法权益，又要为维护自身利益和规范自身发展，寻求必要的法律制度保障。
政府的宏观管理与调控，也应有法可依。
因此目前应尽快出台诸如《老龄产业发展管理条例》、《老龄产业行业规范条例》等法规，并辅之以相关部门和产业的有关法律法规，为老龄产业的发展提供法律依据，使老龄产业的管理步入法制化的轨道。
（3）政策支持，即促进老龄产业发展的经济政策。
这些政策主要包括财政财策（专项拨款、补贴、减免收费等等）、税收政策（优惠与减免等）、信贷政策（贷款的规模、期限、利率方面的优惠）、价格政策（价格保护、价格限制等）、外资政策（鼓励和吸收外资的进入等），此外，政府还可以通过设立老龄产业基金，发行社会福利彩票，发行老龄产业的股票和债券、接纳社会捐赠等方式，为老龄产业的发展筹措资金。
针对一些与老年福利和老年救助有关的老龄产业，还可以根据具体情况，采取一些特殊的支持政策。
特别需要注意的是，为了避免政出多门可能导致的各项政策的相互抵触和冲突，政府在政策的制定和实施过程中，应该由专门机构进行统一协调，形成政策合力，并纳入到老龄产业发展的专项规划中，以保证政策支持的有效性。
最后，应注意老龄产业各项战略对策的互促与互补。
在制度和法规建设尚不完备、市场化发育尚不充分的条件下，老龄产业应以政府的宏观政策调控为主要指导。
随着改革的推进，制度和法规不断完善，市场的基本规则和必要政策，均已纳入制度和法规中而被固定下来，将长期、规范、客观地发挥作用。
这时的政策则更多是针对一些具体情况而实施的较为灵活的、应变性、临时性的调控手段。
3、国内老年住宅经营模式分析
处理好老龄产业的盈利与福利的关系是发展老年住宅必须考虑的，作为一个产业，追求一定的盈利水平，获取一定的经济效益，是市场化运行的必然要求和重要标志。
能否获得合理的利润，反映产业运行和发展的健康状况。
但是，老年住宅的服务对象和其中的一些服务内容，具有社会福利的特点。
因此，发展老年住宅，必须兼顾社会效益和经济效益，必须认真处理好福利与盈利的关系。
处理这一关系的基本原则是，应允许所有从事老龄产业生产和服务的经济实体合法盈利，对于这些利润，可以通过政策或法规的引导，使之“取之于老龄产业，用之于老龄产业”；
针对一些特殊的“福利”项目，政府实施必要的政策支持或干预。
这样，既调动了全社会参与老龄产业的积极性，又体现了社会福利和社会公平——这一社会主义生产目的的根本要求。
3.1政府、慈善机构合作经营管理
我国的养老设施，过去多是政府投资的福利事业单位。
近年来，福利事业的社会化，促使了一些民办养老设施的兴建，民办养老设施的发展随地方优惠政策的不同，发展快慢不同。
3.1.1纯福利性质的养老院
这种纯粹福利性质的养老机构通常不以盈利为目的，主要依靠政府或者企业提供所有的建设以及经营管理的资金。
由于收费低廉，其所拥有的娱乐设施少，生活用具粗糙，生活环境差，不能满足刚刚迈入60岁的新型老年人的要求。
所以，入住福利型养老院的大多是没有或只有很少经济收入的孤寡老人。
3.1.2混合型养老院
这是目前国内比较普遍存在的养老院经营模式，它们带有福利的性质但也有盈利的能力。
通常具有政府或者慈善机构的背景，在经营方面享有优惠政策，服务内容根据入住老人要求的不同而有不同的收费标准。
体现福利的方面如娱乐设施全免费，每个月免费体检等等一些服务方面。
盈利性则表现在收费服务方面，如：
固定收费的内容有入住时的一次性收费和每月收费，主要是针对入住的环境来制定收费标准；
经常性收费的内容有护理费和医疗费用，根据服务程度的不同来制定收费标准；
不固定收费体现在某些特殊服务方面。
3.2专业公司经营管理
这种类型的养老机构以盈利为主要目的，通常是自行出资兴建自行管理老年住宅，以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。
入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。
管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。
国外目前存在的经营模式有老年公寓和辅助生活机构两种，国内目前还只有老年公寓。
3.2.1老年公寓
老年公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式，居住者的年龄必须在55岁以上。
一般来说，老年公寓不提供公共用餐的场所、不组织娱乐活动、不提供交通工具。
经营管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特护型老年公寓三种类型。
a、自住型老年公寓（Independent-living），不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。
b、陪助型老年公寓（Assisted-living），向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。
c、特护型老年公寓（acute-care），除了上面两种类型所到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。
根据中国老龄科研中心的调查：
对于国内入住公寓的老年人来说，对服务的要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下的医护”三大类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等是老人最希望得到的服务内容。
在价格方面，老年人入住老年住宅的时候，最先考虑到的是一次性交纳费用的承担能力，如房屋总价；
然后是在社区的生活成本，如物业管理费用、提供服务的收费方式、交通条件等等；
然后是社区的配套设施，如社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老龄大学等等。
我国第一个老年公寓1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资举办，并向全国开放的民营福利企业。
目前，全国虽然有不同规模的老年公寓600多家，但并没有将其作为一种新型产业来发展，国内真正有规模、能够通过经营产生利润的却是凤毛麟角。
3.2.2辅助生活机构
美国的辅助生活机制是在80年代中期由北欧模式发展起来的，它是护理院的补充。
辅助生活在一个争取最大限度满足个人独立、隐私和选择的环境中结合了住所、生活服务和简单的医疗护理。
尽管参加辅助生活的老人可能无法独立生活，但他们的健康状况还不需要护理院所提供的大多数服务。
这些老人可以和辅助人员一道分担日常生活活动的风险和责任，在辅助人员的帮助下享受个人生活的独立和自由。
辅助生活机构不受联邦关于价格法规的制约，同时也不提供护理院所具有的高技术医疗服务。
无论是私人经营还是非盈利性质，辅助生活的服务对象大多是个人付款，因此，是客户的需求而不是政府的指令，成为美国该行业发展的动力。
辅助生活的宗旨是在老人需要时向他们提供或安排监督、帮助和有限度的保健服务，老人可在一系列个人日常生活活动上得到帮助，如吃饭、穿衣、洗澡、移位和入厕。
服务还可以包括做饭、洗衣、清扫、娱乐和交通。
尽管辅助生活一般不提供24小时的专业医疗护理，但日常帮助可能包括在专门的工作人员监督下的药物治疗。
辅助生活服务可以由独立的居住小区提供，也可以作为继续照料退休社区的组成部分，由靠近或属于专门护理院的自成一体的居住机构提供，作为一种比较新颖和流行的形式成为这一扩展的前沿，辅助生活向老人们提供了一种诱人的既保持独立又获得个人照顾的混合模式。
3.3住宅建设与管理相分离的经营模式
目前，住宅建设与管理相分离的经营方式是最适合国内开发商的运做模式，也是盈利型企业正在考虑的利润增长点。
这是一种集中经营模式，与传统的老年公寓、养老院相比，在结构上溶入社区之中，在功能上尊重社区自主，在内容上重视社区文化休闲，在实施上运用社区各项资源，倡导一种更积极主动的生活方式，真正达到“只要在此生活，生命最少延长十年”的目的。
大规模的老年生活社区例如美国的太阳城、安妮·
马克西姆老人住宅，日本的中轻井泽居住区，瑞典的斯特卢布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅。
这种模式的产品以出售为主要的模式，房地产开发商将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体的大规模老年生活社区，真正达到“学·
养·
住”的统一，是具有持续发展能力的好项目。
但同时必须依托文化素质相对较高、且收入稳定、思想观念很能接受全新退休生活方式的老年群体。
因此在对市场的选择、推广和销售方面将是一个全新的挑战。
1.2老年住宅目标客户群的消费特征及应对策略
老年住宅目标客户群的消费特有如下几点：
1）老年消费是一个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。
绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加一段时间的社会劳动，但相当部分老年人再就业的时间不会很长，一般在65岁前后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。
2）老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数，这是老年消费的时限特征。
按照我国的劳动制度，人们满16岁后方能就业，这样，低龄人口的纯消费年限应以15年计。
而据1998年公布的资料，我国人口目前的平均出生预期寿命为71岁，其中男性为69岁，女性为73岁。
按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年限为男9年，女18岁，平均为13.5年，接近低龄纯消费人口的消费年限。
平均预期寿命是按生命表计算的，它概括了总人口中各年龄段的死亡概率。
而实际上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到75岁以上，这样，作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费人口的消费年限。
对于女性老年人口而主，纯消费年限不仅比低龄人口，而且比男性老年人口的纯消费年限都要长得多。
3）老年消费是一种自主消费，这是老年消费的行为特征。
与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人独立思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失。
再者，少年人口由于尚未进入社会，他们的消费实际上是一种依赖消费。
而作为纯消费人口的老人口，其经济收入应是相对独立的，消费能力是自主的。
4）老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。
当然，这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们一旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。
5）老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费，这是老年消费的质量特征。
目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈不上周到。
这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用，许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而产生害怕消费、躲避消费的心理，在行动上则表现为不进行消费或只进生惰性消费。
这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费市是很不利的。
6）老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费的内在特征。
大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人以服务性消费为主。
随着老人所处的年龄段的不同，在消费上会各有侧重，各具特色。
针对老年住宅消费群的以上特征，在进行产品设计和营销时可以使用以下策略：
1）营销方式的转变。
由于老年消费是一种自主性消费，老人的消费观念既成熟又相保守，许多老人对新型的产品会感到陌生，认同接受也会有一个过程，在对老年住宅进行营销推广的时候就应该充分考虑到这一点：
在营销手法上，避免使用概念营销，转为说服力更大、更容易让老年人理解的体验式营销；
在销售风格上，避免浮夸，楼书和卖场设计都应保持踏实、简练、稳重的风格；
在销售人员的配备上，使用年纪稍大、社会经验足的销售人员，实施耐心的引导式销售。
从长远来看，市场经济是一个多发展、多变化的时代，受时代特点的影响，未来的老年人比起今天的老年人，对新消费观的接受质量要快得多，也容易得多。
2）提高产品的品质。
针对老年消费的质量特征，老年商品的质量和“银发市场”的服务质量都必须提高。
老年人是一个特殊的社会人口群体，在饮食、起居、衣着、旅游、医疗保健、文化娱乐等
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