北京平谷区老旧小区社会化物业管理试点工作方案完整版Word文档格式.docx
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每个街道在符合20xx年以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制标准的老旧小区中选定试点小区。
争取20xx年每个街道至少选定一个老旧小区实施社会化物业管理试点，全力营造安定有序的老旧小区居住环境。
三、组织机构
成立平谷区推进老旧小区社会化物业管理试点工作领导小组，组长由主管住房城乡建设的副区长担任，副组长由区社会办主任和区住房城乡建设委主任担任。
成员单位为：
区民政局、区住房城乡建设委、区市政市容委、区社会办、区公安分局、区规划分局、区城管执法监察局、滨河街道、兴谷街道、渔阳地区办事处，主要负责研究解决老旧小区社会化物业管理试点工作中的重点、难点问题。
领导小组办公室设在区住房城乡建设委，办公室主任由区住房城乡建设委主管物业管理的副主任担任，主要负责制定推进老旧小区社会化物业管理试点工作方案以及工作进展情况汇报等具体工作。
四、管理模式
属地乡镇、街道及居（村）委会在征求业主意愿的基础上，充分发挥现有业主委员会的作用，结合老旧小区的具体情况，可参照三种模式进行老旧小区物业管理。
（一）引导业主自治
属地乡镇、街道及居（村）委会进一步转变职能，充分行使业主参与权、选举权、知情权、监督权，充分发挥现有业主委员会的作用，引导业主委员会通过居民自治、居民自管与聘请专职人员相结合的形式或物业服务外包等形式对住宅区进行自治管理。
（二）属地乡镇、街道组建物业管理组织，加强日常服务
各乡镇、街道可利用现有公益性组织或组建物业服务中心，为试点老旧小区提供卫生保洁、化粪池清掏、垃圾清运、绿化养护和公共部位日常维修等基本物业服务。
（三）聘用物业服务企业提供专业化物业服务
属地乡镇、街道指导居（村）委会或业主委员会组织召开业主大会，业主大会决定聘用专业物业服务企业的，可参照“平谷区老旧小区物业服务标准及参照价格”（详见附件）选定服务标准和收费标准，同时委托业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，没有业主委员会的由居（村）委会协助业主与物业服务企业签订物业服务合同，业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，履行各自的权利义务，业主按时交纳物业费，物业服务企业提供专业化物业服务。
五、工作安排
（一）做好老旧小区试点前期准备工作
试点老旧小区确定后，相关乡镇、街道利用一个月时间做好试点老旧小区前期宣传、摸底、调查工作并制定《试点老旧小区具体实施方案》，报区政府审定后实施。
（二）划分试点老旧小区物业管理区域
《试点老旧小区具体实施方案》审定后，由属地乡镇、街道会同区发展改革委、区民政局、区财政局、区住房城乡建设委、区市政市容委、区社会办、区规划分局、区国土分局、区公安分局等部门，根据试点老旧小区共用设施设备使用情况及时对物业管理区域进行划分。
（三）完善试点老旧小区基础设施
按照《试点老旧小区具体实施方案》，由属地乡镇、街道会同相关部门组织实施完善试点老旧小区的水、电、路、监控、小区封闭和管理用房等基础设施建设。
（四）组织实施老旧小区试点工作
具备条件的试点老旧小区，由属地乡镇、街道按照《试点老旧小区具体实施方案》组织实施。
六、资金支持
从区政府设立的物业管理专项资金中优先安排老旧小区社会化物业管理试点资金，主要用于以下两方面：
（一）试点老旧小区基础设施改造资金
由属地乡镇、街道按照选定试点老旧小区的基础设施现状，制定完善基础设施所需资金预算，报区政府审定，确定具体项目和金额。
（二）试点老旧小区物业服务费补贴资金
按照《关于推进住宅小区物业管理工作的意见（试行）》中试点老旧小区物业服务费补贴资金的规定执行。
七、加强指导和监管
属地乡镇、街道及居（村）委会及时分析试点小区管理和运行情况，了解利益各方诉求，搭建共商共治议事平台，指导和监管业主委员会、物业服务企业和社区各类组织依法开展工作，建立协调机制，及时协调解决物业服务纠纷，推进试点小区的良性循环。
八、提高服务费收缴率
（一）提高缴费意识
属地乡镇、街道要积极引导居民树立正确的服务消费观念，加深业主“花钱买服务”的消费意识，主动缴纳服务费用。
（二）提高服务水平
服务企业和单位应加强自身管理，服务合同应明确双方的权利、义务、服务项目、范围、服务标准、收费标准以及违约责任等内容，按照合同提供优质服务，加强与业主之间的沟通与交流，积极配合相关部门工作、不断提高服务水平。
（三）依法追缴服务费
服务满足合同要求，得到大多数业主认可，对于采用电话、短信、上门催缴等方式收缴物业费，仍故意拖欠的业主，倡导通过法律手段解决。
九、施行日期
本方案自发布之日起施行。
附件：
平谷区老旧小区物业服务标准及参照价格
--end--
篇2：
关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知（20xx）
住房城乡建设部办公厅财政部办公厅
关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知
建办房[20xx]52号
各省、自治区住房城乡建设厅、财政厅，直辖市建委（房地局）、财政局，新疆生产建设兵团建设局、财务局：
根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号，以下简称《办法》）的有关规定，为进一步发挥住宅专项维修资金（以下简称维修资金）在老旧小区和电梯更新改造中的支持作用，提高维修资金的使用效率，维护维修资金所有者的合法权益，现将有关事项通知如下：
一、用好维修资金，支持老旧小区和电梯更新改造
老旧小区改造，有利于改善人居环境，提升人民群众的生活质量，促进城市的有机更新和持续发展，是惠及百姓的民生工程。
老旧电梯更新，有利于方便业主居民的出行，消除电梯运行的安全隐患，保障人民群众的生命财产安全。
加大维修资金的投入，是建立老旧小区和电梯更新改造多方资金筹措机制的重要途径，有利于实现物尽其用，提高维修资金使用效率，发挥维修资金在保障住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造中的积极作用。
二、明确使用范围，突出更新改造的目标重点
维修资金的使用，应当按照《办法》规定的使用范围和分摊规则，遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
在老旧小区改造中，维修资金主要用于房屋失修失养、配套设施不全、保温节能缺失、环境脏乱差的住宅小区，改造重点包括以下内容：
（一）房屋本体：
屋面及外墙防水、外墙及楼道粉饰、结构抗震加固、门禁系统增设、门窗更换、排水管线更新、建筑节能及保温设施改造等;
（二）配套设施：
道路设施修复、路面硬化、照明设施更新、排水设施改造、安全防范设施补建、垃圾收储设施更新、绿化功能提升、助老设施增设等。
在电梯更新中，维修资金主要用于运行时间超过15年的老旧电梯的维修和更换。
未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主（以下简称双三分之二）同意，可以使用维修资金加装电梯。
各地可以根据实际情况确定本地区老旧小区及电梯更新改造的标准和内容。
三、切实履行职责，加强维修资金使用的指导监督
使用维修资金改造老旧小区和更新电梯，应当按照《办法》第二十二条和第二十三条规定的程序办理。
在使用维修资金过程中，各地住房城乡建设（房地产）部门应当加强对业主大会、业主委员会和物业服务企业的指导和监督，推行公开招投标方式选聘施工单位，引导第三方专业机构参与审价、监理、验收等使用管理工作，督促业主委员会和物业服务企业履行维修资金的用前表决、工程内容、验收结果及费用分摊等事项的公示义务，保证维修资金使用的公开透明。
同时，应当督促建设单位或者公有住房售房单位，分摊未售出商品住宅或者公有住房的更新改造费用，强化落实住房城乡建设（房地产）部门或者街道办事处、乡镇人民政府组织代修的义务，以保证危及房屋安全的紧急情况发生时，老旧小区和电梯更新改造工作能够及时开展。
使用维修资金更新、加装电梯的，应当接受质监部门的技术指导和监督检查，应当取得质监部门出具的鉴定意见和验收合格证明。
使用维修资金开展老旧小区和电梯更新改造，应当符合财务管理和会计核算制度的有关规定。
使用由财政部门负责管理的已售公有住房维修资金，业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位应当向财政部门申请列支。
维修资金的使用和管理，应当依法接受审计部门的审计监督，并向社会公开审计结果。
四、优化表决规则，提高业主组织的决策效率
在老旧小区和电梯更新改造中使用维修资金，为解决业主“双三分之二”表决难题，降低业主大会和业主委员会的决策成本，提高业主使用维修资金的决策效率，各地可以根据《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔20xx〕274号）的有关规定，指导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定以下表决方式：
（一）委托表决：
业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使;
（二）集合表决：
业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用;
（三）默认表决：
业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票;
（四）异议表决：
在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。
五、确保应急维修，及时消除房屋使用安全隐患
发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的，可以不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金：
（一）电梯故障;
（二）消防设施故障;
（三）屋面、外墙渗漏;
（四）二次供水水泵运行中断;
（五）排水设施堵塞、爆裂;
（六）楼体外立面存在脱落危险;
（七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。
老旧小区和电梯更新改造需要应急使用维修资金的，业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位向物业所在地的住房城乡建设（房地产）部门、公有住房维修资金管理部门提出申请。
没有业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位的，可以由社区居民委员会提出申请，住房城乡建设（房地产）部门或者街道办事处、乡镇人民政府组织代修，代修费用从维修资金账户中列支。
住房城乡建设（房地产）部门、公有住房维修资金管理部门应当在接到应急使用维修资金申请后3个工作日内作出审核决定。
应急维修工程竣工验收后，组织维修的单位应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在住宅小区内的显著位置公示。
六、建设信息平台，保障业主的参与权和监督权
各地应当充分利用移动互联网、大数据和云计算等现代网络信息技术，建设业主共同决策电子平台，便于业主通过计算机和手机等电子工具参与小区共同事务决策，提高业主参与维修资金使用表决的投票率，保证计票的准确率，解决业主到场投票表决的难题。
各地维修资金管理部门应当建立统一的维修资金信息管理系统，推进维修资金归集、使用、核算、查询和监督等工作的信息化和网络化，逐步实现维修资金管理流程规范化、过程要件格式化、监督管理透明化，开辟方便快捷的查询渠道，切实保障业主维修资金的知情权和监督权。
为加大维修资金使用管理的公开力度，各地维修资金管理部门应当建立维修资金公告制度，将本地区年度维修资金交存、支出、增值和结余等情况在当地政府网站、报刊等媒体上进行公告。
各地住房城乡建设（房地产）主管部门应当指导监督业主委员会、物业服务企业建立维修资金公示制度，将本小区年度维修资金使用、增值和结余等情况在住宅小区内的显著位置公示。
七、加强统计分析，改革创新维修资金使用管理制度
20xx年开始建立的维修资金归集、使用、增值和管理数据统计制度，是全面摸清维修资金底数，及时掌握维修资金管理动态信息，辅助维修资金监管工作和完善维修资金法规政策的基础性工作。
各地维修资金管理部门应当高度重视此项工作，完善维修资金统计制度和信息报送制度，加强维修资金管理的动态监测和分析，全面、准确、及时汇总上报维修资金基础性数据信息。
在加大维修资金对老旧小区和电梯更新改造的支持力度的同时，各地应当以当前维修资金使用管理中存在的问题为导向，借鉴国内外先进经验，根据本地的实际情况，积极探索在维修资金使用中引入商业保险，在专户银行选择中引入市场竞争机制等制度创新，进一步发挥维修资金对于保障住房正常使用的积极作用。
中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅财政部办公厅
20xx年10月17日
篇3：
武汉市拓面老旧小区物业服务指导标准（20xx）
市住房保障房管局关于印发老旧小区“红色物业”拓面提质物业服务指导标准的通知
各区房管局，各物业服务企业，各有关单位：
为规范老旧小区物业服务行为，提升物业服务水平，我局依据物业管理相关法规、《市人民政府办公厅关于印发全市老旧小区“红色物业”拓面提质工作实施方案的通知》（武政办〔20xx〕27号）和《武汉市住宅物业服务等级标准》（武汉市地方技术规范DB4201/T534-20xx），制定了《拓面老旧小区物业服务指导标准》和《提质老旧小区物业服务指导标准》，现印发给你们，供老旧小区“红色物业”拓面提质工作参照执行。
市住房保障和房屋管理局
20xx年4月27日
拓面老旧小区物业服务指导标准
一、基本要求
（一）在社区党组织领导下，建立党组织，开展党的活动。
（二）建立“三方联动”服务机制，组建以党员大学生、网格员、志愿者、物业服务人员等为骨干的红色服务队伍，融入基层社会治理。
（三）建立物业管理制度以及岗位职责、工作流程和服务规范。
（四）物业服务人员佩戴标识、行为规范、举止文明、主动热情。
（五）建立“四公开一监督”制度，公布物业服务人员姓名和岗位、物业服务内容和标准、物业服务收费价格以及报修、投诉和监督电话，及时处理业主（居民）报修和投诉，接受业主（居民）和相关部门的监督。
（六）设立业主（居民）接待日制度，每月定期接待业主（居民）来访，了解业主（居民）需求，完善日常服务。
（七）建立定期走访制度，征求业主（居民）对物业服务的意见和需求，业主（居民）走访率全年不低于60%;
每年组织1次服务满意度调查，征求意见不低于业主（居民）总户数的70%。
（八）按约定公示物业服务费用收支情况。
二、基本职责
（一）提供公共部位日常保洁和垃圾清理服务。
（二）提供治安巡逻防范等公共秩序维护服务。
（三）提供基本绿化养护服务。
（四）提供共用部位、共用设施设备基本维护管理服务。
针对电梯、消防、监控等设施设备，建立健全管理规范，明确责任人，定期维护保养，设置24小时应急救援电话。
（五）提供车辆出入和停放管理服务。
（六）提供一般性日常小修服务。
（七）开展便民服务和志愿服务。
三、清扫保洁
（一）小区公共场所每日清扫1次。
（二）设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。
（三）根据实际情况开展灭蚊、灭鼠、灭蝇、灭蟑螂等卫生消杀工作。
（四）楼道每周清扫1次，共用部位定期保洁，对楼道、屋顶乱堆乱放现象进行劝阻，劝阻无效的，及时向有关部门报告。
四、公共秩序维护
（一）设置值班岗亭（房），小区出入口有专人值守。
（二）停车场、院墙等重点区域，每天巡逻不少于1次，并做好记录。
巡逻中发现异常情况，采取必要处置措施并及时报告有关部门。
（三）监控室有专人值守，有值班记录;
主要出入口等重点区域设置监控探头。
（四）制定火灾、治安、公共卫生等突发事件应急预案，事故发生时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。
（五）小区内划定停车场所，设置交通标识。
（六）引导机动车和非机动车有序停放，消防车道不得停放车辆，对不按规定停车的行为及时劝阻、制止和报告。
五、绿化养护
（一）乔、灌木每年修剪1次，草坪修剪每年不少于2次。
（二）根据长势，适时喷洒药物，预防病虫害。
（三）及时劝阻损绿、毁绿行为，劝阻无效的，及时向有关部门报告。
六、房屋及设施设备管理
（一）小区楼栋、单元（门）、户号标志及公共配套设施标识明显。
（二）根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位完损状况。
需要维修的，及时向业主委员会、街道或社区提出报告和建议，配合开展维修。
（三）定期对水、电、气等相关设施及涉及使用安全的部位进行巡查，发现安全隐患及时采取应急措施，告知业主（居民）、业主委员会并报告相关专营单位和街道、社区。
（四）协调、配合相关专业部门清洗储水设施，水质符合卫生部门要求。
（五）按规定配置消防设施设备和器材，定期检查维护，保障正常使用。
（六）对乱搭乱建、堵塞消防通道等违法违规行为进行告知、劝阻，劝阻无效的，及时向街道、社区及相关职能部门报告。
七、日常维修
（一）提供低价有偿便民维修服务，相应减免困难人群维修服务费。
（二）定期检查维修公共照明设施，公共照明设施完好率不低于80%。
八、党建工作
（一）开展党的活动，落实“三会一课”等组织生活制度，每月定期开展“支部主题党日”活动，有活动记录。
（二）主动融入社区基层治理，参与社区党组织开展的文明创建、义务劳动等活动，配合开展和参与社区文化建设活动。
（三）建立志愿者服务队伍。
每季度开展便民服务活动或志愿关爱活动1次。
（四）做好宣传工作，定期宣传党的理论和精神、社会主义核心价值观等内容;
开辟“红色物业”宣传栏、黑板报等宣传阵地。
九、纠纷调解
（一）积极参与联席会议，配合街道、社区、业主委员会和相关部门共同解决物业服务相关问题。
（二）参与社区网格化服务管理，配合社区网格员及时处置小区物业服务问题。
提质老旧小区物业服务指导标准
（三）建立物业管理制度以及岗位职责、工作流程和服务规范;
物业服务档案资料管理规范、齐全，查阅方便。
（四）物业服务人员统一着装、佩戴标识、行为规范、举止文明、主动热情。
（五）落实“四公开一监督”制度，公布物业服务人员姓名和岗位、物业服务内容和标准、物业服务收费价格、报修和投诉监督电话，及时处理业主（居民）的报修和投诉，接受业主（居民）监督。
（六）设立业主（居民）接待日制度，每周至少1天接待业主（居民）来访，了解业主（居民）需求，完善日常服务。
（七）建立定期走访制度，征求业主（居民）对物业服务的意见和需求，业主（居民）走访率全年不低于70%。
每年至少组织1次服务满意度调查，征求意见不低于业主（居民）总户数的80%。
（一）设置值班岗亭（房），小区出入口有专人值守，主出入口24小时有人执勤。
（二）全面巡逻每天不少于1次，停车场、院墙等重点区域每天巡逻不少于2次，巡逻记录完整规范。
（三）监控室有专人值守，值班记录规范、详实，主要出入口等重点区域设置监控探头，监控视频资料至少保留30日备查。
（四）消防制度健全，责任明确，成立义务消防队，消防演练及宣传每年至少组织1次。
（五）制定火灾、治安、公共卫生等突发事件应急预案，事故发生时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。
（六）小区内划定停车场地，设置交通标识。
（七）有专人引导机动车和非机动车有序停放，消防车道不得停放车辆，对不按规定停车的行为及时劝阻、制止、报告。
（一）乔、灌木每年修剪1次，草坪三月至十月每月至少修剪1次。
（二）对房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维
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