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2014-6-15
摘要
多年以来，拉动经济增长的一直都是出口贸易、固定投资和扩大内需“三驾马车”，其中房地产业作为国民经济的支柱性产业，在固定投资和拉动内需中同时扮演着非常重要角色，对经济的健康发展有着至关重要的作用。
随着城市化进程的推进，未来相当长的一段时间内，房地产业仍然会占据经济发展的主导地位。
房地产业属于非常典型的资金密集型行业，它需要的资金数额巨大，项目开发建设的周期很长，而开发商如果仅仅依靠自有资金往往无法满足投资的需求，要想顺利开展项目，就必须通过各种渠道大量融资。
如果能够解决房地产企业的融资难题，对于促进房地产业的持续、快速、健康发展具有积极的社会意义。
文章介绍了房地产企业的特征、融资的概念及特征，并分析了房地产进行融资决策时需要考虑的因素。
阐述了房地产企业总体融资现状，分析了当前国家的宏观调控政策对房地产企业融资的影响，总结当前房地产企业进行融资存在的问题。
针对房地产企业融资遇到的问题提出相关对策，包括完善房地产企业自身经营管理机制、选择多渠道融资方式实现融资多元化、建立健全政府支持体制等。
并引用一个紫菘地产融资的现实案例，佐证文章的研究结论。
关键词：
房地产企业；
融资方式；
多元化
Abstract
Overtheyears,driving'
seconomicgrowthhasbeentheexporttrade,fixedinvestmentandexpansionofdomesticdemand"
threecarriages"
whichtherealestateindustryasapillarindustryofnationaleconomy,inthefixedinvestmentandstimulatingdomesticdemandalsoplaysaveryimportantrole,for'
shealthyeconomicdevelopmenthasacrucialeffectof.WiththecitydevelopmentinChina,thefutureforalongperiodoftime,theleadingstatusoftherealestateindustrywillstillaccountforeconomicdevelopment.Therealestateindustryisatypicalcapitalintensiveindustry,theamountoffundsitneedsgreatdevelopmentandconstructionoftheproject,thecycleisverylong,andthedevelopersifonlyrelyonitsownfundsareoftenunabletomeettheneedsofinvestment,tocarryouttheproject,wemustthroughvariouschannelstofinancelarge.Ifwecansolvethefinancingproblemsofrealestateenterprises,tohaveapositivesocialsignificancetopromotethesustained,rapid,healthydevelopmentoftherealestateindustry.
Thispaperintroducestheconceptandcharacteristicsoffinancing,realestateenterprises,andanalyzestherealestatefactorsneedtobeconsideredwhenmakingfinancingdecision.Therealestateenterpriseoverallfinancingpresentsituation,analyzestheimpactofthenationalmacro-controlpoliciesontherealestatefinancing,summarizesthecurrentrealestateenterprisesfinancingproblems.Accordingtothefinancingofrealestateenterprisesencounteredproblemsandputsforwardrelevantcountermeasures,includingimprovingtherealestateenterprisemanagementmechanism,multi-channelfinancingfinancingdiversification,establishandperfectthegovernmentsupportsystem.CitingarealisticcaseZisongestatefinancing,supporttheresearchconclusion.
Keywords：
Realestateenterprises;
financing;
diversity
1绪论
1.1 研究背景
房地产业作为一个关系到国计民生的特殊行业，正在不知不觉地改变着人们的生活水平、消费观念、财富分配格局和经济增长方式。
2013年，房地产投资额占全国总投资的比重高达1/5，可以说已经成了国民经济的支柱性产业。
但自2010年以来，国家为了遏制房地产业的泡沫，出台一系列宏观调控政策，诸如收紧贷款指标、限制发行债券、暂停上市（IPO）、限制境外资金流入等，给房地产企业带来巨大的资金压力。
由于房地产业的融资渠道比较有限，主要依靠向金融机构贷款，因此当国家进行金融政策调整之后，房地产业的运行趋势出现了扭转，带来了房地产企业的重新洗牌，甚至有些房地产公司被迫进行重组。
2009年，央行联合建设部在北京举办了“中国房地产金融论坛”，央行吴晓灵副行长认为，很长时间以来房地产业都非常依赖银行信贷，融资方式非常狭窄，制约了行业的发展，未来应该进一步拓宽融资渠道。
建设部刘志峰副部长则指出，要尽快健全房地产金融体系，加快金融创新的步伐，以保持金融市场和房地产市场的健康稳定发展。
2011年，城市人口首次超过农村人口，在未来20年，按照70%的城市化比例计算，每年预计有1500万以上的农村人口转化为城镇人口。
如此快速的城市化进程，决定了房地产需求还会在相当长的一段时间内保持高速发展。
为了满足强劲的住房需求，国家必然要加大商品房的建设和供应，也必须有充足的融资作为保障。
改革开放30多年来，经济增长的速度非常快，逐步实现了“藏富于民”，积累了大量的民间资本，2011年，有社会投资机构发布了《民间资本研究报告》，测算出山西、温州、鄂尔多斯三个地区有共约17400万亿的民间资本没有找到合适的投资渠道，只能投向民间借贷，并且这一规模还在不断增长。
这也说明了当前的民间投资渠道还是相当狭窄，资金出路的问题亟需解决。
由此可见，一方面房地产企业的融资渠道不足，另一方面民间资本又缺乏投资渠道。
割裂开来看待，这两者都属于社会矛盾，但是如果结合起来，这两者正好可以形成互补，成了解决矛盾的最好办法。
文章正是基于这样的研究思路，寻求解决房地产企业融资难题的办法。
1.2研究目的与研究意义
1.2.1研究目的
文章通过分析房地产企业的融资现状和面临的问题，有针对性的提出相关应对策略，力求为房地产企业探索出一条开展融资的捷径，防范融资风险，降低融资成本，及时获得开展房地产投资所需要的资金，破解当前融资渠道不足的困境。
同时，文章从国家政策的层面提出了一些建设性的建议，如果能够引起相关部门的重视，相信能够改变当前的融资环境，一定程度上改善房地产企业的融资状况。
1.2.2研究意义
房地产业是关系到国计民生的特殊行业，也是的支柱产业，在整个国民经济体系中占有极其重要的地位。
房地产业具有很长的产业链，直接与其相关联的上下游产业有建材、建筑、冶金、家私、电器等50多个行业，并且对商业购物、休闲娱乐、物业服务等消费性行业具有强大的带动作用，不仅可以提高人们的生活水平和居住环境，更能够推动国民经济的整体发展。
此外，房地产业在很大程度上影响到金融体系和资本市场的稳定发展，美国次贷危机引起的金融海啸，以及日本房地产危机的影响都充分证明了房地产业的重要性。
但是，房地产业又属于非常典型的资金密集型行业，它需要的资金数额巨大，项目开发建设的周期很长，而开发商如果仅仅依靠自有资金往往无法满足投资的需求，要想顺利开展项目，就必须通过各种渠道大量融资。
因此，文章的研究能够给房地产企业提供有益的参考，具有现实的指导意义。
1.3国内外研究现状
1.3.1国外研究现状
Jackson和Bordo（2009）两人通过数据模型分析了房地产投资的风险，他们总结出美国房地产融资的三大特征：
首先，资金主要来源于储蓄贷款，融资的成本比较高，并且资金数额有限；
其次，贷款额度比较低，大部分不到60%的住房价值，并且大部分申请人需要通过后续追加的贷款来支付全部房款；
第三，贷款的期限通常较短，只有2-11年[1]。
Fisher和Eugene在《房地产融资与投资》（2010）一书中，将房地产融资细分为收益型房地产融资和住宅型房地产融资两大类，系统地介绍了房地产投资与融资的内容。
书中还对房地产资本市场及其证券化进行了研究，包括二级抵押市场与房地产投资信托的转移证券、衍生型证券和CMO。
该书对于房地产投资与融资的研究非常深入，对涉及到这一领域的知识做了一个系统、全面的梳理，因此能够给国内房地产金融市场起到很好的参考和借鉴作用[2]。
Shieller通过对通胀紧缩压力下的住房价格进行了长期的视角研究，并分析了美国房价指数，指出80年代的房价涨跌与20年代有一定的周期性相仿，但是在很大程度上已经低于次贷危机[3]。
Bordo在《美国住房政策》（2011）中提到，美国在30年代已经初步建立起房地产金融体系，主要以证券为主导，由联邦住房贷款银行系统、复兴银行公司、有房户借贷公司（HOLC）、房利美（FannieMae）以及联邦住房管理局（FHA）所组成。
当时还形成了原始的二级房贷市场，推出了联邦房贷保险。
其中长期按揭贷款是最重要的创新，贷款年限一般在20年以上。
这种融资体制的改革对于美国房地产市场的稳定性起到了很好的调节和支持作用[4]。
1.3.2国内研究现状
有比较多的专家学者对房地产融资现状开展了研究，结论也一致认为房地产融资面临着融资渠道比较单一的问题，指的就是过度依赖商业银行的融资贷款。
汤华然（2010）认为，对于发展比较成熟的房地产企业来说，不应该以商业银行的贷款以及上市发行股票作为主要资金来源，而应该是通过债券、互助会和不动产基金等形式来进行融资，因此可以认为目前房地产企业的一个明显问题就是融资渠道过于单一[5]。
胡志凌（2011）对房地产企业的融资现状和发展趋势进行了分析，归纳出房地产企业的几种融资渠道：
一是商业银行贷款；
二是资本公积金、注册资本金及其他自有资金；
三是上市股权融资；
四是房地产基金；
五是债券融资；
六是房地产信托；
七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款[6]。
这些归纳总结是比较全面的。
杨伟勇（2011）认为，国家为了抑制通货膨胀收紧了银根，给中小企业造成融资难的问题，甚至有些濒临倒闭。
近年来由于通胀出现缓解的趋势，国家又放松了货币供给的限制。
但是造成中小企业融资难的根本原因不是缺钱，而是钱流向了低效益的项目，资金的分配缺乏效率。
而急需用钱的企业却借不到钱，这是整个金融业的弊端。
因此，金融业当前的主要任务就是改善资金的配置效率，把钱花在刀刃上[7]。
1.4研究内容与研究方法
1.4.1研究内容
第一部分介绍了研究目的和研究意义、国内外研究现状、研究内容和研究方法。
第二部分介绍了房地产企业的特征、融资的概念及特征，并分析了房地产进行融资决策时需要考虑的因素。
第三部分介绍了房地产企业总体融资现状，分析了当前国家的宏观调控政策对房地产企业融资的影响，总结当前房地产企业进行融资存在的问题。
第四部分对房地产企业融资遇到的问题提出相关对策，包括完善房地产企业自身经营管理机制、选择多渠道融资方式实现融资多元化、建立健全政府支持体制等。
第五部分引用一个紫菘地产融资的现实案例，佐证文章的研究结论。
1.4.2研究方法
文章主要使用演绎与归纳相结合的研究方法，定性与定量分析相结合的研究方法，实证与规范分析相结合的研究方法，对收集到的资料运用逻辑分析法进行整理、抽象、分析和概括，发现问题并找出规律。
在研究过程中对资料进行一定的取舍和定性分析，为后续研究提供必要的依据。
通过对房地产企业的融资现状进行分析，总结归纳出存在的主要问题，并借鉴国外的先进经验，对房地产企业改进融资模式提出对策和建议。
2房地产企业融资概述
2.1房地产企业特征
2.1.1房地产企业资金运行特点
房地产企业的资金运行具有以下特点[8]：
（1）资金的使用周期较长。
每个房地产开发项目一般都需要经过前期筹备、土地开发、房屋建设、商品房销售等多个环节，从资金流入项目到收回第一笔售房款，至少需要3-5年，这么长的时间很容易出现财务风险。
（2）项目对资金的需求量巨大。
房地产企业很难凭借自有资金进行开发，必须借助资本市场和金融机构进行融资，对商业银行的依赖性特别大。
（3）可以土地使用权或者商品房作为融资抵押。
这样房地产企业比较容易获得融资，而对于提供资金的金融机构来说也比较能够控制风险。
（4）资金来源分散，资金投向集中。
筹集资金往往需要通过多种方式和渠道，花费很长的时间，但是投向确实集中于购买土地使用权和建筑材料等一次性投入。
（5）信息反馈有一定滞后性。
项目实际情况与预期的计划多少会存在一些偏差，需要进行动态的调整和控制，包括对资金的成本控制和销售控制，但都具有滞后性。
（6）规模经济效应明显，造成资本集中化。
房地产属于资金密集型产业，必须走规模效益的发展道路，才能有效的节约交易费用和开发经营成本。
规模小的房地产企业开发成本高，在营销推广、物业管理、配套设施等方面也缺乏优势。
（7）面临销售、被投机、政策等风险。
首先商品房的价格受到多种因素的影响，波动性很大，如果出现销售情况不佳无法及时回款，前期投入的资金就无法按时结转为销售收入，这会给贷款归还造成重大影响；
其次由于房产具有保值和增值的作用，存在许多利用房地产进行投机活动的现象，影响了房地产企业的健康发展，并且容易招致国家的宏观调控；
第三由于房地产业属于民生行业，既关乎人们的安居乐业，也影响到城市的规划发展，因此容易受到国家政策的干预。
2.1.2房地产企业融资特点
（1）融资金额大。
一个房地产开发项目通常需要支付人工、材料、土地出让金等大量资金。
（2）需要资产担保。
在建设前一般需要用土地作为抵押物进行担保融资，建设过程中又以在建楼房作为抵押物筹集运营资金。
也有的以担保公司、楼房预售款担保等形式进行融资。
（3）资金使用周期长。
从取得土地、开工建设到销售回款一般需要3-5年。
（4）资金投向明确。
资金只能是投向房地产的开发、分配和消费过程，包括：
开发流动资金贷款、建筑贷款、房产经营贷款、住房基金贷款等。
（5）资金风险较大。
由于房地产开发过程中存在很多不确定因素，比如开发商信用不良、销售、质量不合格不好等，都会影响资金的回收[9]。
2.1.3房地产企业的特殊性
房地产企业具有不同于其他行业的显著特点[10]，主要包括：
（1）属于不完全市场化的产业。
房地产业还没有完全市场化，与国家政策还保持着密切的关系，国家或地方政府颁布的税费政策、土地政策、金融政策等都会影响到房地产业的发展。
政府调控房地产业主要是通过金融政策，限制了房住地产企业的融资渠道，就能够对房地产价格造成巨大的影响，实现宏观调控的目的。
（2）采取高杠杆运营模式。
房地产企业通常都是“以小博大”，将商品房的预售资金用来购买土地或者投向新项目开发，运用资金的高杠杆作用进行滚动式负债经营，这追求利润的重要手段。
（3）资产负债率通常很高。
根据行业共识，65%的资产负债率是房地产企业的警戒线，因为负债过高会带来极大的风险。
而房地产企业近10年来的资产负债率一直都保持在70%以上，如表2-1所示：
表2-1房地产企业资产负债率
年度
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2011
资产负债率
75.8%
73.8%
72.4%
74.1%
72.7%
72.1%
数据来源：
中国房地产信息网等
（4）行业信用水平低，再筹资风险较大。
长期的负债经营使房地产企业承担着巨大的利息支出，资金偿付能力经常出现紧缺，对债权人缺乏保障，因此债权人要求更高的利息补偿，造成房地产企业的融资成本上升，影响通过其他渠道融资的能力。
2.2融资的概念及特征
2.2.1融资的概念
广义上的融资是指当事人到金融市场上通过各种方式筹集或者贷放资金的行为。
当今社会，企业的发展离不开融资的支持，因此需要更加全面、深刻地了解金融市场、金融机构、金融知识，做好与之打交道的充分准备[11]。
狭义上的融资是指企业对资金进行筹集的行为和过程。
企业筹集资金主要有三大目的：
还债动机、扩张动机、混合动机（还债与扩张混合在一起）。
2.2.2融资的特征
直接融资的特征：
货币资金的需求者直接给货币资金供给者发行融资凭证，经纪人、证券商等中间人只是牵线搭桥，并收取佣金。
间接融资的特征：
金融中介发行间接债务凭证，把资金供给者的资金引向资金需求者。
2.3房地产企业融资决策时应考虑的因素
2.3.1融资成本
融资成本指的是房地产企业为了获取资金的使用权，必须按照约定支付给资金提供者以及资金交易中介的费用。
不同的融资方式，在融资成本上存在很大的差异。
房地产企业在选择融资方案时，要比较分析不同备选方案的融资成本，在同等条件下优先选择融资成本较低的方案[12]。
2.3.2融资结构
改革开放30多年来，的资本市场发展非常迅速，但是目前大部分房地产企业还是难以实现直接融资，在很大程度上还是需要依赖商业银行的信贷资金。
由于房地产企业普遍存在资产负债率较高的特点，加上融资结构的不合理，很容易出现系统性风险。
因此，改善房地产企业的融资结构是开展房地产宏观调控、降低房地产业风险的主要着力点，通过合理的融资结构可以更加有效的进行融资，同时降低风险。
2.3.3融资风险
不同的融资模式会带来不同的融资风险。
例如发行债券、银行贷款等间接融资方式所带来的风险会直接影响到企业自身的经营状况，如果企业发生经营困难还要承担沉重的债务，可能会给房地产企业带来破产的风险；
而上市融资等直接融资方式则会带来稀释控制权的风险，如果企业的控制权不能有效集中，那么公司做出重大决策将会很困难，可能引起投资亏损，或者丧失投资机会。
因此，房地产企业应该首先对自身的风险控制能力有一个客观的判断，然后再据此选择最佳的融资模式[13]。
2.3.4政策性因素影响
国家调整金融政策、土地政策、投资政策、消费政策等宏观政策时，房地产企业要充分考虑这些政策因素的影响。
例如土地政策的变化通常会影响房地产市场的供应量、价格和结构，引起房地产消费主体和开发主体对市场前景的预期发生改变，因此国家经常会通过对土地的供应量、供应方式、供应价格等因素进行系统、全面、详细、深入的分析，从而采取不同的措施进行宏观调控，促进房地产市场的健康发展。
3房地产企业融资现状和存在问题
3.1房地产企业总体融资现状
房地产融资包括通过信用渠道和货币流通所进行的融资、筹资等一系列活动，它以银行信贷为主、企业债券融资、上市融资为辅，贯穿于房地产开发、消费和流通的整个过程。
由于房地产开发项目的周期性比较长，包括买地、建设、销售等各个阶段都需要投入大量的资金，因此融资对房地产企业来说至关重要[14]。
在房地产融资中，银行信贷所占的比重高达2/3。
目前商业银行为房地产企业提供的贷款形式主要包括：
房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑企业流动性贷款等。
除此以外，消费者购买商品房的住房按揭贷款也是由商业银行提供的，因此商业银行是房地产企业融资的主要来源。
债券融资的成本相对较低，因为债券利息可以在企业所得税前扣除。
房地产企业可以将利率比较低、期限比较长的公司债券直接拿到资本市场上进行融资，作为一种有效的融资渠道。
但是，债券融资也具有风险较高、审批严格的缺点，因此在房地产企业资金来源中所占的比重较小。
据了解，在2009年底有未偿还债券的只有金地、万科两家房地产企业。
上市融资的优点很多，例如：
可以长期保持充足的资金来源，可以使企业受到证监会和投资者的监督，可以提高国内知名度，可以优化公司内部管理水平和治理结构等。
上市融资对房地产企业来说无疑是个好渠道，但是由于上市门槛高、审查严格、国家监管力度大，因此能够顺利上市的只有实力较强的房地产公司。
目前沪深两市只有60多家房地产上市公司，占全国房地产企业总数的0.2%，比例非常小。
3.2宏观调控政策对房地产融资的影响
3.2.1土地政策对房地产融资的影响
（1）土地供给政策
没有政府供应土地，就没有房地产开发和商品房供给。
按照的土地政策，政府是土地的唯一供给者，土地供给政策决定了房地产市场的运行与发展状况。
土地供应计划是土地供应政策的核心。
由于房地产开发离不开对土地的直接需求，土地供应计划中提出的供给结构和数量，将直接决定了房地产开发的结构和规模，因此土地供应计划调节房地产开发投资的作用非常显著和直接[15]。
（2）土地价格政策
虽然房地产价格受市场供求关系的影响，但由于土地价格能很大程度上影响房地产价格，而政府又是土地的唯一供给者，因此政府调整土地价格就可以实现对房地产市场的调控。
政府通过灵活运用招标、协议、挂牌、拍卖等土地出让方式，必要时甚至直接采取行政干预，都能够对土地价格进行有效的调控。
3.2.2金融政策对房地产融资的影响
（1）银行的利息
对于房地产企业来说，加息会增加融资成本。
但不同的房地产企业由于负债结构不同、资金实力不同、融资渠道不同，因此受影响的程度也不同。
对于那些负债率较高、经营业绩较差、融资渠道单一的房地
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