闸北区大宁路街道325街坊地块答疑纪要.docx
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闸北区大宁路街道325街坊地块答疑纪要
答疑纪要
地块名称：
闸北区大宁路街道325街坊地块
地块公告号：
201326202
问题解答：
第一部分：
关于出让人方面的问题解答
答疑人及单位：
上海市闸北区规划与土地管理局
问题一:
合同内约定：
项目中配套商业须整体持有经营，如需转让须整体转让。
请问该配套商业面积须占总建筑面积比例范围是多少？
解答:
该地块的用地规划性质为三类住宅组团用地，建设住宅及辅助用房。
辅助用房（配套的公共服务设施和市政公用设施等）面积不大于总计容建筑面积的10%，具体以审定的方案为准。
问题二:
合同内约定：
配建保障性住房建筑面积应占该宗地规划总住宅建筑面积的百分之五以上，计10607.22平方米以上。
受让人同意上述配建保障性住房按规定移交给住房保障机构。
请问该部分保障房可否不在该宗地内建设，而由发展商支付给保障房机构同等费用来替代？
解答:
《关于本市保障性住房配建的实施意见》（沪府办发〔2012〕61号）文件规定：
配建的保障性住房，均应以实物房源无偿移交。
问题三:
广延路东侧绿地内的河南会馆大殿，最终由谁出资保护修复及后续的维护？
能否提供该文物建筑的具体位置图？
解答:
广延路东侧公共绿地内存有区登记不可移动文物河南会馆大殿建筑1幢，根据《文物保护法》相关规定和上海市文物局《关于作好第三次全国文物普查后续文物保护工作的通知》（沪文物〔2012〕189号）要求，在未获区文化局行政许可之前，不得对河南会馆大殿建筑实施拆除迁移改动等改变文物原状的行为。
河南会馆大殿建筑的保护，在绿地建设时，由竞得人负责编制保护方案，经市区相关部门专家商讨论证后确定具体保护方式，并按程序履行报批手续。
竞得人承担保护修复相关费用，修复后无偿移交区政府。
该建筑物建成年代久远，相应建设图纸以实测为准。
问题四:
广延路东侧绿地内的公厕及环卫道班房，最终由谁出资建设及后续的维护？
解答:
公共厕所和道班房由竞得人出资建设，建成后无偿移交区环卫部门，其产权原则归区绿化市容部门所有，由环卫作业单位负责管理及后续维护。
问题五:
广延路绿地西侧规划为小学用地，请问该小学用地由谁出资建设，何时完工？
解答:
按照闸北区控制性详细规划，大宁路325街坊内拟配建25班小学一所，计划占地12990平方米，由闸北区教育局负责建设，经费由闸北区教育局负责筹措。
该校拟按“上海市普通中小学建设标准”（DG/TJ08-45-2005）设计建造，预计2015年底竣工。
问题六:
该小区未来对口的幼儿园，小学，中学等分别为哪几所？
解答:
大宁路325街坊所在的大宁国际社区（东至粤秀路、南至广中路、西至共和新路、北至汶水路）内规划配置教育设施有两所中学、两所小学和三所幼儿园，现已建成一所中学（风华初中）、一所小学（大宁国际小学）和两所幼儿园（大宁国际幼儿园和第二幼儿园），大宁路325街坊内拟建的小学系大宁国际社区的公建配套教育设施，建成后，将统筹安排中小幼对口入学，义务教育阶段不设重点学校和重点班。
问题七:
地块建成后幼儿园、小学和初中的学区分别划在什么学校的学区内？
解答:
同问题六。
问题八:
彭江路以北的广延路道路由谁出资建设，何时完工？
解答:
彭江路以北的广延路道路由大宁国际社区开发建设指挥部组织实施。
住宅市政配套由城市基础设施配套费投入，原则与住宅同步建设和完工。
问题九:
地块北侧的规划道路由谁出资建设，何时完工？
解答:
规划二路由于规划红线和蓝线重叠，不具备实施条件，暂不能确定时间。
问题十:
该小区未来的出入口设置有无限制规定？
解答:
该地块的东地块的机动车出入口在平型关路和彭江路上按规范设置，西地块的机动车出入口在彭江路和广延路上按规范设置，具体以审定的方案为准。
问题十一:
地块西侧的共和新路共乐加油站是否有搬迁可能？
解答:
无搬迁计划。
问题十二:
地块南侧（靠共和新路）的住宅用地预计何时出让？
解答:
暂无计划。
问题十三:
共和新路南北高架道路沿地块一侧是否会加装隔音防护板。
解答:
可根据实际使用需求，由业主单位向市市政主管部门申请加装。
问题十四:
该地块除住宅基础配套设施费外，另外是否还须承担大宁国际社区大市政、公建、绿化配套设施费用，若有，预估为多少费用？
解答:
该地块需征收城市基础设施，不承担大宁国际社区的共享共担费用。
问题十五:
请提供地块所在板块或区域的控规图。
解答:
详见《上海市国有建设用地使用权出让公告（沪告字[2013]第262号）》的附件。
问题十六:
请提供地块最新控规图？
解答:
同问题十五。
问题十七:
能否提供该区域控规图？
解答:
同问题十五。
问题十八:
请提供清晰可辨的由AutoCAD生成的JPG格式地块红线图，出让文件里的图红线与底图分不清。
解答:
详见《上海市国有建设用地使用权出让公告（沪告字[2013]第262号）》的附件。
问题十九:
地块为几级土地区域？
土地使用税按几块钱标准征收？
解答:
本地块按基准地价为五级土地区域，土地使用税按《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的有关规定收取。
问题二十:
地块上原建筑除了上海四方锅炉厂外是否还有其它工厂？
对土地是否造成污染？
地块有没有通过环评？
环评报告的结论请简要说明。
解答:
该地块上原建筑除了四方锅炉厂外，另有汽车零配件等加工企业。
该地块应在土地出让后，由竞得人进行环境影响评价，通过环评审批后，方可投入建设，在环境影响评价中应对地块土壤质量状况等环境因子进行分析评价。
问题二十一:
地块西侧宝乐加油站未来有无搬迁计划？
该加油站对地块建筑退界及其它方面有什么特殊建设要求？
解答:
无搬迁计划。
在满足规划设计相关要求的前提下，应根据《汽车加油加气站设计与施工规范》第4节站址选择的有关规定，确定住宅与加油站及站内相关设施设备的消防防火间距，具体以审定的方案为准。
问题二十二:
地块西侧沿共和新路现状尚有零星小卖部等经营性用房，这部要拆掉还是保留？
解答:
该地块西侧沿共和新路线装尚有零星小卖部等经营性用房不列入此次出让范围。
问题二十三:
地块西北角现有烟囱原为何用途？
交地前是否拆除？
解答:
该地块内西北角的烟囱已拆除。
问题二十四:
地块内部尚未拆除的建筑预计什么时候拆干净？
解答:
近期即可完成该地块内的建筑物拆除工作，净地交地。
问题二十五:
地块北侧与明园都市森林之间的小河流是断头河还是活水？
能否填埋？
如不能填埋未来有没有整治计划？
如有由谁整治谁出资？
解答:
该河道不在出让范围之内，暂无整治计划。
若需整治，将按《上海市河道管理条例》执行。
问题二十六:
地块内现有树木出让后如何处置？
能否交由竞得人自行处置？
如果可以费用怎么算？
解答:
绿化迁移手续已办结，由土地整理部门实施搬迁。
问题二十七:
地块以南彭江路南的土地规划为什么用途？
预计何时出让？
解答:
地块以南用地规划性质为三类住宅组团用地、公共绿地、商业金融和商务办公综合用地。
暂无出让计划。
问题二十八:
地块上现有建筑拆除完毕后大量的建筑垃圾由谁负责清理？
费用谁承担？
解答:
地块上建筑拆除后的建筑垃圾由土地整理部门负责清理。
问题二十九:
在满足地块北侧明园都市森林已建高层日照要求的前提下本地块建筑北界应退让红线多少米？
能否提供明园项目最南侧一排高层的相应规划图件以便明确判断。
解答:
建筑退界应符合《上海市城市规划管理技术规定》。
无法提供相应规划图件。
问题三十:
如地块配建商业，可建设的体量上限是多少？
解答:
同问题一。
问题三十一:
代建小学有什么具体的代建要求？
解答:
无需代建。
问题三十二:
地块边上的小学是否政府建设？
预计引进什么牌子的小学？
何时建设及建成使用？
解答:
由政府建设。
该小学系大宁国际社区的公建配套教育设施，建成后，将统筹安排中小幼对口入学，义务教育阶段不设重点学校和重点班。
宗地中的小学计划2014年开工，预计2015年底竣工。
问题三十三:
规土征询单上对地块占地面积、建筑面积等指标的表述与出让文件中的表述不一致，以哪个为准？
解答:
以预合同所载的面积为准。
问题三十四:
地块有无具体的停车位配比要求？
解答:
应按《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准DGJ08-7-2006》配置机动车、自行车停车泊位，且基地内应留出足够的临时停车及回车场地，具体以审定的方案为准。
问题三十五:
保持地上建筑面积总量不变的情况下,可否容积率建筑面积在东西两幅地块之间互相平衡？
解答:
否。
问题三十六:
宗地是一个土地证还是两个土地证？
东西两地块之间是否需建市政道路？
东西两地块容积率是否能统筹？
解答:
该出让地块由两宗地组成，由竞得人以同一主体办理两张土地证。
东西两地块之间有规划广延路。
两地块容积率不可统筹。
问题三十七:
地块内可否建设一些配套商业？
若允许,则配套商业建筑面积的比例最大为多少？
解答:
同问题一。
问题三十八:
地块住宅车位比为多少？
解答:
同问题三十四。
问题三十九:
地块建筑密度是多少？
解答:
结合方案确定。
问题四十:
地块内小学由谁配建？
什么时候建？
解答:
同问题三十二。
问题四十一:
地块内道路需要谁来建？
什么时候建？
解答:
出让地块内无市政道路。
东西两地块之间有规划广延路，由大宁国际社区开发建设指挥部组织实施，原则与住宅同步建设和完工。
问题四十二:
地块内保护建筑是否需要竞得人养护？
解答:
地块出让范围内无保护建筑。
问题四十三:
地块内有无地下室？
有的话地下室面积多大？
政府是否负责拆除？
解答:
该地块内存在5个民防工程，共计面积399平方米。
民防工程拆除手续已办结，由土地整理部门负责拆除。
问题四十四:
可否提供区域控制性详细规划图？
地块南侧（彭江路以南）的新中动力机厂地块规划用地性质如何？
预期何时收储出让？
解答:
详见《上海市国有建设用地使用权出让公告（沪告字[2013]第262号）》的附件。
新中动力机厂用地性质为：
商业服务、商务办公、住宅；社区级公共设施和公共绿地。
该地块已列入土地储备计划，暂无出让计划。
问题四十五:
关于居住区公共服务设施设置的标准，可否提供闸府发（2007）25号文？
公共服务设施包括有哪些内容？
具体配置建筑面积多少？
建成后是否需无偿移交给政府相关部门？
解答:
可提供，详见《上海市国有建设用地使用权出让公告（沪告字[2013]第262号）》的附件。
新建住宅公建配套要按照《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》、闸府发[2007]（25）号文件等规定配置公共服务设施，按2558㎡/千人配置。
由区公共服务设施配置联席会议同意后配置，配置的公益性公共服务设施无偿移交给政府，进行国资管理。
问题四十六:
物业用房及业委会用房是否可计入居住区公共服务设施设置的标准范围内（千人指标）？
解答:
物业用房及业委会用房不能抵扣公共服务设施配置面积。
问题四十七:
地块千人指标具体是多少？
解答:
同问题四十五。
问题四十八:
彭江路、平型关路是否有市政供电、供水、排水管线？
解答:
有。
问题四十九:
地块南侧彭江路上的供电线路可否拆除或入地？
由谁负责实施并承担相关费用？
解答:
不可拆除，可入地。
费用由需求方承担。
问题五十:
该地块未来永久的供水、雨污水、供电、煤气等市政配套管线接驳从哪条道路接入？
解答:
具备接入条件，具体方案待初步设计阶段明确。
问题五十一:
地块周边的市政道路（广延路及地块北侧规划路）何时开工建设及建成？
由谁负责建设？
费用由谁承担？
彭江路是否拓宽改造？
具体计划如何？
解答:
地块周边的市政道路广延路（彭江路—规划二路），原则与住宅同步建设和完工。
规划二路（地块北侧规划路）由于规划红线和蓝线重叠，不具备实施条件，暂不能确定时间。
彭江路拓宽改造，原则与住宅同步建设和完工。
问题五十二:
地块北侧与明园森林都市的小河道可否填埋？
解答:
同问题二十五。
问题五十三:
加油站应如何退界？
与住宅距离有何要求？
解答:
同问题二十一。
问题五十四:
公用绿地内公厕和环卫道班面积标准是多少？
解答:
公共绿地内公厕和环卫道班房应结合绿地管理用房统一设计，面积标准应符合本市《城市公共厕所规划和设计标准》和《道路清扫保洁作业道班房设置和设计要求》，其中公厕应不低于二类公厕标准，道班房不低于二类道班房标准。
绿地内各类建、构筑物（包括河南会馆）占地总面积应符合公共绿地设计规程，占地总面积不得超过绿地总面积的2%。
环卫设施具体设置位置、面积等以方案审定为准。
问题五十五:
生活垃圾压缩站需要多少面积？
是否东西两个地块都需要建设？
解答:
凡新建、扩建的居住区应建造小型压缩式生活垃圾收集站（以下简称“小压站”）作为收集生活垃圾的设施。
地块应配建一座小压站，其面积、设备数量等应按小区建筑规模及实际垃圾产生量设置。
小压站环卫设施具体设置位置、面积等以方案审定为准。
问题五十六:
地块内是否有存在仍在使用尚未废弃的市政配套管线？
解答:
尚未发现该地块内有市政配套管线的存在，若有按出让须知第三条第10款执行。
问题五十七:
配建的保障房可否纳入中小套型普通商品房比例范围？
解答:
可纳入。
问题五十八:
东块的规划建设的小学由谁负责建设实施？
何时开工建设及建成使用？
解答:
同问题三十二。
问题五十九:
公共绿地下公共停车库是否可采用机械停车位？
解答:
公共绿地下公共停车库的配置形式最终以审定的方案为准。
问题六十:
公共绿地的河南会馆建筑面积多少？
相关保护方案及建设费用由谁负责承担？
如河南会馆改造后由谁负责管理使用？
解答:
河南会馆大殿调查的建筑面积约230平方米，实际建筑面积由经审批确定的保护方案为准。
其他同问题三。
问题六十一:
地块内是否可建设10米以上四层类似联排别墅产品？
目前宗地的西侧紧挨加油站。
未来该加油站是否保留？
如保留，小区的住宅和地库有多少米的退界要求？
如拆除，请问拆除何时完成？
解答:
住宅建筑建设标准应符合三类住宅组团用地要求，具体以审定的方案为准。
其他同问题二十一。
问题六十二:
宗地中的小学用地何时开工和完工，是否为区重点小学？
宗地未来对口哪所小学？
解答:
同问题三十二。
问题六十三:
宗地中的规划道路（广延路、北侧规划路）是否由政府建设，何时开工和完工？
解答:
同问题五十一。
问题六十四:
宗地被规划道路（广延路）分割成两块，是否为一张土地证？
解答:
同问题三十六。
问题六十五:
宗地南侧地块（彭江路以南，共和新路以东），预计将于何时出让？
解答:
暂无出让计划。
问题六十六:
地块规划小学是否是政府建设，何时竣工？
解答:
同问题三十二。
问题六十七:
西侧加油站是否在红线范围内？
是否有拆除计划？
解答:
不在出让用地范围内，无拆迁计划。
问题六十八:
北侧规划道路何时建成通车？
解答:
规划二路由于规划红线和蓝线重叠，不具备实施条件，暂不能确定时间。
问题六十九:
无偿移交的5%保障房是否能以现金方式移交？
采取何标准？
解答:
同问题二。
问题七十:
90/20里是否含有5%保障房？
能否在一块地里布置？
解答:
可纳入。
具体布置方式以审定方案为准。
问题七十一:
灵石路和广灵四路是否有架桥联通的计划？
解答:
有。
问题七十二:
宗地是否能建三层建筑？
解答:
可建，具体以审定方案为准。
问题七十三:
地块中间的广延路及北面的规划道路是否由政府建设？
何时开工？
何时建成使用？
解答:
同问题五十一。
问题七十四:
地块西侧的加油站是否有拆迁计划？
解答:
无。
问题七十五:
绿地里的保护建筑是否由开发商修缮？
以后用作什么功能？
解答:
同问题三，具体功能由政府统筹安排。
问题七十六:
文件显示按居住区标准配建公共服务设施，是否无偿配建，由于量比较大，无法配足，配不足的部分如何安排？
可否货币补偿？
解答:
由竞得人按居住区标准配建公共服务设施，建成后无偿移交区政府进行国资管理。
地块内须实物配置居委会用房、社区服务活动用房等，其他公共服务设施配置不足的部分，经区房管局同意，竞得人可以其他房屋形式予以兑换。
问题七十七:
地块原为锅炉厂，是否有地下管线、地下基础、人防等设施？
如果有，是否政府负责移除？
解答:
尚未发现该地块内地下管线，若有按出让须知第三条第10款执行。
该地块内存在5个民防工程，共计面积399平方米。
民防工程拆除手续已办结，由土地整理部门负责实施。
地下基础不属于场地整理范围，由竞得人根据地质情况进行排障。
问题七十八:
地块现场尚有建筑在拆，何时可以拆平？
解答:
同问题二十四。
问题七十九:
是否允许配置花园洋房等高低配产品？
有无限低要求？
解答:
不允许。
建筑高度以审定的方案为准。
问题八十:
请给出明确的地块红线图并明确标注坐标点，出让文件中标注不清楚。
解答:
同问题十八。
问题八十一:
地块中仍有未拆除的建筑物，何时可完成拆迁？
解答:
同问题二十四。
问题八十二:
地块原有建筑是否建有地下构筑物？
解答:
民防工程由土地整理部门负责拆除，地下构筑物按出让须知第三条第10款执行。
问题八十三:
项目基础设施配套费的缴交标准？
解答:
根据《关于调整本市城市基础设施配套费征收标准和使用范围的通知》〔沪建交联（2011）405号〕，城市基础设施配套费的缴费标准为住宅建筑面积每平方米430元。
问题八十四:
闸府发（2007）25号文的具体内容？
解答:
详见《上海市国有建设用地使用权出让公告（沪告字[2013]第262号）》的附件。
问题八十五:
如按闸府（2007）25号文配备公共服务设施中是否含物业管理用房和业委会用房，还是要单独再行配备？
解答:
物业管理用房和业委会用房属于业主共有公共服务设施，需另行配置，按照《<关于实施上海市住宅物业管理规定>的若干意见》（沪府发﹙2004﹚38号）的要求执行。
问题八十六:
建设部住宅性能1-3A的具体标准？
解答:
通过建设部住宅性能评定是自愿的，1-3A标准主要是住宅节能、环保等要求。
具体以《上海市推进创建节能省地型“四高”优秀小区管理工作的实施意见》为准。
问题八十七:
广延路东侧公共绿地内的文物建筑是否需要竞得人编制保护方案并实施保护？
解答:
同问题三。
问题八十八:
地块内的生活垃圾压缩站和公共厕所、环卫道班房是否可抵扣千人指标？
解答:
不可抵扣。
问题八十九:
地块内现有树木是否需要迁移，有谁负责？
解答:
同问题二十六。
问题九十:
装配式住宅的装配率是否有要求，是多少？
是否必须配套商业，可配商业面积量为多少？
地块内的小学和道路是否需要竞得人带建，是否有明显的建造标准？
合同中的宗地总面积和出让宗地面积与规土征询单不一致，以哪个为准？
出让宗地（96429平米）由几张土地证构成？
解答:
装配式住宅面积应不小于住宅总建筑面积的25%。
该地块的用地规划性质为三类住宅组团用地，建设住宅及辅助用房。
辅助用房（配套的公共服务设施和市政公用设施等）面积不大于总计容建筑面积的10%，具体以审定的方案为准。
地块内的小学和道路无需竞得人带建。
宗地总面积和出让宗地面积以预合同为准。
该出让地块由两宗地组成，由竞得人以同一主体办理两张土地证。
问题九十一：
内资企业要求项目资本金不得低于项目总投资的30%,并需提供注册会计师事务所或审计事务所出具的验资报告。
这里所提到的项目总投资统计口径是怎样的，它包含土地款吗？
验资报告时在参加竞买报名时提供吗？
解答：
1、根据国家有关规定，项目总投资由建安工程费、设备购置费、其他建设费、预备费等组成。
2、总投资中包含土地价款。
3、竞得人为内资的,土地出让后,竞得人在办理项目备案时需提供验资报告，在参加竞买报名时不需提供验资报告。
问题九十二：
地块内河道可以填埋吗？
解答：
同问题二十五。
问题九十三：
规划广延长路政府什么时候实施？
解答：
同问题八。
第二部分：
关于挂牌人方面的问题解答
答疑人及单位：
上海市土地交易事务中心
问题九十四:
请问出让须知中第七条第五款第三项所提到的“诚信验证”具体是指什么？
解答:
诚信验证是指验证竞买人（或受让人）在土地出让及开发利用过程中是否存在包括违背承诺、违反合同约定等行为。
若存在上述行为，则根据出让文件的规定应不予受理竞买申请。
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