康养医院改扩建项目可研报告Word下载.docx
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12.91%，容积率：
0.42，绿地率：
28%，投资强度：
907万元/公顷。
1.1.8项目总投资于资金来源
本项目估算总投资2600万元，其中基础改扩建（含绿化、美化）1000万元，仪器设备投入1400万元，流动资金200万元。
资金来源：
建设资金来源以个人自筹资金为主，吸纳一定社会其他资金投入。
1.1.9项目区的主要建设条件
⑴供水
项目区采用市政供水，水质符合国家饮用水标准。
供水满足运营、生活用水需求。
⑵排水
排水系统采用生活、雨水合流排水系统，枝状布置，埋地敷设，排水管道选用钢筋砼管，水泥砂浆接口。
生活污水主要为粪便污水和洗浴废水，对生活污水采用化肥池处理达标后统一排出。
⑶供电
项目区电力供应充裕，线路布局合理。
项目建设用电由某某康养医院提供。
1.1.10主要技术经济指标
表1-1主要经济技术指标表
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
总用地面积
m2
28666
约合43亩
其
中
建筑物基底面积
3700
道路及场地硬化面积
6940
绿化面积
18026
2
总建筑面积
12000
临床医疗
4500
160张床位
颐养中心
6000
246张床位
食堂餐厅、健身房、洗衣房、浴室及其他附属用房
1500
3
建设工期
个月
6
4
主要能耗指标
年耗电
kWh
284882.5
年耗水
m3
6885.73
5
主要经济指标
项目总投资
万元
2600
达产年企业税后利润
万元/年
560
主要技术指标
建筑密度
%
12.91
容积率
0.42
绿地率
28
投资强度
万元/公顷
907
1.2项目建设的理由
某某康养医院的改扩建项目具有三大优越性。
第一，某某康养医院能够拓展地域，使得医院的技术设备、服务质量、服务规模都得到一个综合提升，解决目前某某医院的局促和紧张局面；
第二，对于某某康养医院的人才培养和医疗资源的培育提供了空间，为医学研究的良好进行提供了优良的条件，也为医疗新产业的开拓留下了充足的余地；
第三，地域的拓展，可以使医疗服务的品质大大提高，改善患者的就医环境和临床医疗环境。
1.3项目可行性研究报告的编制依据
⑴建设项目可行性研究报告编制委托书；
⑵《医疗机构基本标准》（JGJ49-88）；
⑶《综合医院建筑设计规范》（YYFG012）；
⑷《民用建筑设计通则》GB50352-2005；
⑸《人民防空地下室设计规范》GB50038-94；
⑹《建筑设计防火规范》；
⑺《中华人民共和国土地管理法》；
⑻《中华人民共和国环境保护法》；
⑼《中华人民共和国消防法》；
⑽建设单位提供的有关资料和数据。
1.4可行性研究范围
按照国家和行业对项目可行性研究报告的范围和深度要求，结合本项目的特点，确定本报告的研究范围为：
⑴对项目投资环境、必要性及可行性进行分析；
⑵对市场进行分析预测；
⑶分析项目建设的有利条件；
⑷对项目的市场进行分析论证；
⑸分析项目建设期及建成后对环境的影响，并提出相应对策；
⑹初拟项目的组织管理机构，确定项目的招标方式和范围；
⑺提出项目建设的进度安排计划；
⑻估算项目建设总投资，确定资金筹措方案；
⑼对项目建成后的效益进行财务分析，做出可行性研究结论，并对存在问题提出建议。
1.5结论与建议
1.5.1结论
⑴本项目属于以临床医疗、疾病预防为主，监护、助护和生活护理为辅，为病患提供良好的临床医疗环境，同时为就诊者提供安康生活、医疗保健服务，实施医养融合的综合性医疗机构。
具备很大的发展潜力，符合国家产业政策。
⑵该项目所需的原材料、设备来源充足，供应可靠，保证了项目实施后的正常运行，原材料、设备在某某县及周边地区可以采购。
⑶市场调查全面、广泛、有深度，产品的市场预测客观、公正，恒温库市场前景广阔，可实现持续发展。
⑷设备与工程方案充分考虑到适用、适应性，既有较强的竞争力，又节约投资。
⑸环境评价符合环保的总体要求，环保可行。
⑹效益评价的基础数据选取客观公正，符合实际情况，评价的方法科学，项目的获利水平较高。
⑺项目的风险较小，市场稳定。
综上所述，本项目的实施是十分必要和可行的。
1.5.2建议
⑴项目在建设过程中，要注意环境保护。
⑵项目在建设过程中，要注意安全施工，遇到特殊地段要采取防护措施。
合理、科学地做好施工现场设计和工期安排。
⑶与当地村民要做好协调，争取得到村民的支持，不要因为建设产生纠纷而影响工期。
建议及早做好外部环境的协调工作，确保项目如期进行。
⑷应加强对建设资金的监管力度，尽早落实工程款项到位情况，确保工程建设资金的需要。
⑸在项目建设的同时做好媒体宣传工作，尽早落实产品供、销渠道，确保项目运营能力得到合理利用，争取最大的经济效益。
⑹建议上级主管部门尽快立项实施，以便早日建成早日受益。
2项目投资环境及必要性、可行性分析
2.1项目投资环境
某某位于陕西省关中西北部，地处黄土高原与渭河谷地交汇地带，面积1018平方公里，耕地85万亩，某某县人民政府住所地城关镇。
某某县辖12个镇、5个社区：
城关镇、史德镇、骏马镇、西张堡镇、阡东镇、烽火镇、烟霞镇、赵镇、建陵镇、叱干镇、南坊镇、石潭镇、药王洞社区、新时社区、昭陵社区、城南社区，城北社区，总人口46万。
距西安市57公里，咸阳市28公里，东邻西安咸阳国际机场，南靠欧亚大陆桥－陇海铁路，福银高速、关中环线、312国道穿境而过。
⑴自然环境
某某县属暖温带半干旱大陆性季风气候，年平均气温12.96摄氏度，无霜期214天，年均降水量537-546毫米。
海拔在402-1467米之间，北山南塬，四季分明，雨热同季，冷暖适中，自然环境十分优越。
地势西北高而东南低，呈阶梯型跌落，分山、塬、川三种地貌。
北部属丘陵沟壑区，内有五凤山（海拔1467米）、九嵕山、朝阳山和方山等，东西绵延40余里，占全县总面积的34%，北部又有森林4.1万亩、天然草场30万亩，待开发的荒山、荒坡、荒沟面积8万亩，土层深厚，海拔高，光照充足，昼夜温差大，是得天独厚的苹果优生区。
中部属黄土丘陵区，海拔在580-850米之间，占全县总面积的16%。
南部属黄土台原区，海拔在450-560米之间，为川原平地，占全县总面积的50%，土地肥沃，水利条件好，盛产粮、棉、油和酥梨、蜜桃等水果，是传统的粮棉油基地和新兴的设施农业基地。
县内主要河流有泾河、泔河、小河与泥河，可利用水面积5000亩，水能资源100万千瓦，地下水补给量1.2亿立方米。
⑵物华天宝资源富集
全县拥有耕地85万亩，可利用水面5000亩，水能资源100万千瓦，地下水补给量1.2亿立方米；
北部山区土层深厚，海拔高，温差大，是苹果最佳适生区，并有森林4.1万亩，天然草场30万亩；
北部山区矿藏丰富，现已探明石灰石贮藏量达10亿立方米，大理石贮藏量100万立方米，出于石灰岩底层的富锶矿泉水天然纯净，具有很高的开发价值；
南部平原土壤肥沃，灌溉方便，盛产粮、棉、油菜及酥梨、蜜桃等水果。
某某是全国苹果20强县，苹果、酥梨以及石榴、葡萄、御杏等果品总面积70万亩，年产量16亿斤。
⑶经济繁荣实力雄厚
改革开放以来，勤劳勇敢的某某人民以农村城市化、工业化、现代化为目标，抢抓机遇，团结拼搏，开拓进取，艰苦创业，梯次推进果品运营、城市载体建设、招商引资、重点项目建设等战役，全县经济社会持续快速发展，走出了一条西北内陆地区县域经济超常规、跳跃式发展的新路子。
特别是近十年来，经济增幅明显提速，工业总量呈几何数增长，与十年前相比，2012年全县国民运营总值完成84.2亿元，增长15.7%；
规模工业总产值完成53亿元，增长21%；
地方财政收入2.2亿元，增长62%；
全社会固定资产投资完成77.9亿元，增长32.2%；
社会消费品零售总额完成30.2亿元，增长26%；
城镇居民人均可支配收入完成21325元，增长16.8%；
农民人均纯收入完成6856元，增长20.3%。
县城经济实力跃升至陕西全省前列。
⑷农业基础坚实稳固
某某县作为全国果业第四强县、陕西果业第一强县，某某苹果驰名海内外，全县果品总面积70万亩，年产优质果品16亿斤；
农业内部结构不断优化，畜牧养殖、设施农业等新兴产业初具规模，奶牛存栏1.2万头，设施大棚1.4万座；
劳务经济持续增速，外出务工人员始终保持在每年10万人次以上，为群众年增收3亿多元；
新农村建设成效显著，建成新农村示范村68个，涌现出了烟霞镇袁家村、西张堡镇白村等一批新农村示范典型。
先后被列为全国农村改革试验区、全国“两高一优”农业示范县、中央财政支持农业产业化示范县、全国高科技农业机械化示范县，被授予“全国退耕还林示范县”、“全国经济林建设先进县”、“中国名优特经济林—苹果之乡”、“国家级生态示范县”等荣誉称号。
⑸工业化进程不断加快
按照“大项目带动、大企业支撑、园区化承载、招商引资推动”的思路，坚定不移地实施工业强县和全民招商战略，规划建设了“一带三园”——312国道经济开发带、食品工业园、环保产业园、建材工业园，食品工业园被列入全省100个重点支持的工业园区，环保产业园被确定为全省中小企业创业基地，北京汇源饮料、深圳通达果汁、安徽海螺水泥、上海生物质能发电等一大批知名企业竞相落户某某。
立足果品资源优势，积极发展苹果加工、储藏、包装、运输等相关产业，不断培育农业产业化龙头企业，全县建成现代化气调冷库近百座，果品包装、包装箱、发泡网厂300多家，成为西北地区最大的果品集散地；
浓缩果汁年加工能力达到11万吨，是全国最大的浓缩果汁加工基地县。
目前，全县规模企业发展到25家，拥有海螺水泥、汇源饮料、通达果汁等国家名牌企业3家，红星软香酥、心特软食品、子祺食品、宝石机械H型钢、大庆射孔弹等省级名牌企业5家，初步形成了食品饮料、机械加工、环保建材、包装材料、医药化工、资源再生六大工业体系。
⑹基础设施完善投资环境优良
被国家列入关中—天水经济区三级城市，地处西安咸阳半小时经济圈，紧靠亚欧大陆和咸阳国际机场，属陆桥经济带上西安、咸阳等大中城市近辐射区，福银高速、关中环线、312国道和正在建设中的西平铁路穿境而过，以县城为中心向四面辐射的公路干线纵横交错，四通八达，具有优越的交通区位优势。
为了进一步加快工业化进程，县上高起点规划建设了承载企业发展的平台“一带三园”，不断加大招商引资力度，出台了多项招商引资优惠政策，为招商企业实行“保姆式”全程跟踪服务，使每一个企业能够进得来，留得住，快发展。
某某已经成为西咸经济区旁一方新兴的战略高地和投资热土。
2.2项目提出的社会背景
我国医疗卫生发展速度极快。
目前卫生费用占我国GDP的比重相对过小，加上我国未来经济的持续发展，人口老龄化，农村城镇化等因素，医疗服务业将会有很大的发展空间。
目前，我国每年的医疗消费只相当于国民生产总值的4%。
在发达国家，如美国这一比例为14%，瑞典为9%，英国为5%，韩国、日本、香港等亚洲国家和地区为6-8%。
1999年以来，某某县居民用于医疗保健的费用占可支配收入的比例每年以35%以上的比例增长，目前某某县居民用于医疗保健的费用占可支配收入的比例已经超过了10%。
同时，社会养老服务问题日益突出。
因此，弘扬中华民族尊老敬老的传统美德，给予就诊者更多生活上的帮助和精神上的安慰，让所有就诊者都能安享幸福的晚年，让所有孤儿等困难弱势群体都能享受家庭的温暖，也是当前社会倍受关注的焦点。
目前，国内医院的转轨进程正在加快，外资、民营及私人医疗机构正在对传统医疗模式形成新的挑战。
虽然外资及民营医院目前所占市场份额很小，但由于现存医疗水平较高的医院数量不能满足社会的需求，高水平医院病房经常处于一种超负荷运转的状态。
2.3项目建设的必要性
2.3.1项目的服务宗旨
本项目属于以临床医疗、疾病预防为主，监护、助护和生活护理为辅，为病患提供良好的临床医疗环境，同时为就诊者提供安康生活、医疗保健服务，实施医养融合的综合性医疗机构。
切实解决我县病患看病难的问题，同时关注弱势群体就诊者生活困难，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的宗旨。
2.3.2项目建设的指导思想
1）上为党和政府分忧，下为人民群众解愁；
2）患者至上、服务至上、诚信至上；
3）让广大就诊者满意、让全家人放心；
4）让就诊者宾至如归，感受家庭温暖。
2.3.3项目建设的必要性
随着县域经济的不断发展，资源开发与环境破坏也逐渐增多，由于人们生活行为方式及生活节奏加快，人群中许多导致慢性病上升的危险因素不断增加，加之饮食和生活习惯改变以及不合理的生活方式，社会竞争压力的日益加重，使人们生理、心理健康受到严重威胁和挑战，各种疾病的发病率和死亡率呈现不断上升趋势。
经调研，居民患脑血管疾病比例为9.4‰、心血管发病率为12‰，内分泌疾病、心理健康疾病及许多特殊疾病也日益增多，如以心脑血管疾病、肿瘤、糖尿病等为代表的慢性疾病，一般具有病程长、难治愈、易复发以及高治疗费用等特点，并伴有严重并发症甚至残疾的发生，这些疾病给全县乃至周边地区人民群众的生命健康造成巨大威胁，已成为一个十分突出的公共卫生问题。
当前，防治非传染性慢性疾病已被列入国家卫生部和陕西省卫生厅工作重点。
所以，本项目的建设有利于提高广大人民群众的医疗卫生服务质量，优化医疗资源布局，并通过医疗、科研、产业、交流等产业的融合，有利于当地医疗卫生事业的发展，带动相关产业发展，扩大劳动就业，因此，项目的建设是必要的。
2.4项目建设的可行性
目前，我县仅有的几所大医院都集中在县城中央，且大都因为占地面积小，显得环境压抑，空气不清新，不能满足广大人民群众的就医需求。
特别是在当前县城逐步东移，城东人口不断增加，而这里眼下还无任何医疗机构的情况下，在此建立一所综合性医院，提供多层次、多样化的健康服务，方便群众就医显得尤为紧迫。
本项目建成后还可带动地区经济的发展，为社会解决多名人员的就业问题。
综上所述，本项目建设是可行的。
3市场分析与预测
3.1经营策略和竞争策略
⑴通过精致典雅的建筑风格，为来此就诊的患者营造出一个温馨舒适的就医住院环境。
⑵通过高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为就诊者服务的医疗机构。
达到医疗专业化、环境园林化，服务宾馆化，生活家庭化，护待亲情化，管理规范化的综合性医疗机构。
3.2竞争优势分析
⑴资源优势
经过几十年体制创新的探索和实践，某某县已经基本完成了从计划经济向社会主义市场经济的过渡，经济运行机制发生了根本性变化，市场在资源配置中已经发挥着基础性作用，社会主义市场经济的基本框架已经形成，这就为建设现代化医院提供了必要的体制条件。
⑵地理优势
该项目位于某某县二环路中段，此处环境清静、空气清新、交通便利。
⑶人才优势
某某康养医院提前培养了一批专业、稳定的技术管理及服务人员，是企业进一步发展壮大强有力的技术保障；
敬业、吃苦、有经验的服务团队是企业发展的基石。
3.3市场营销策略
⑴树立鲜明的品牌形象，积极的公共关系活动，加强品牌意识。
⑵加强广告宣传：
建立公司网站，充分利用网络平台，宣传公司产品；
在电视、广播、报纸上加强广告宣传力度，注重广告效应。
综上所述，某某康养医院改扩建项目属于以临床医疗、疾病预防为主，监护、助护和生活护理为辅，不但为病患提供良好的临床医疗环境，同时为就诊者提供安康生活、医疗保健服务，是一所实施医养融合的综合性医疗机构。
由此，不难看出该项目有很大的市场需求，前景十分广阔。
4土地利用与建设条件
4.1土地利用
4.1.1地址选择原则：
⑴交通方便；
⑵便于利用城市基础设施；
⑶远离污染源；
⑷地形规整；
⑸远离易燃易爆物品的运营和贮存区；
⑹远离高压线路及其设施。
4.1.2建设地点
该项目位于陕西省某某县二环路中段，此处环境清静，空气清新，地理位置优越，交通条件便利，区位优势非常明显。
4.1.3土地利用现状
本项目用地现状为，部分空地，部分为某某学校。
4.1.4土地指标
⑴本项目规划总用地面积28666m2（合43亩）。
⑵本项目建筑物基底面积为3700m2。
⑶本项目总建筑面积12000m2。
⑷项目建筑系数=建构筑物基地面积/总用地面积=3700m2/28666m2=12.91%。
⑸项目容积率=计算容积率建筑面积/总用地面积=12000m2/28666m2=0.42。
⑹项目绿化率=绿化面积/总用地面积=8026m2/28666m2=28%。
⑺投资强度=项目固定资产总投资额/项目总用面积=2600万元/2.8666公顷（43亩）=907公顷。
4.2建设条件
4.2.1自然条件
⑴气候条件
⑵地质条件
参考项目临近场地的勘测地质条件，本项目地质条件如下：
①拟建场地地形基本平坦，拟建场地所属地貌单元为波状黄土台地。
②项目区所处地质条件稳定，在持力层范围内无不良土质。
③依据《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）附录F，本场地季节性冻土标准冻深小于80cm。
④本地区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，所属设计地震分组为第二组。
拟建场地为建筑抗震一般地段。
建筑场地类别为Ⅲ类。
场地地基土不存在地震液化和震陷。
4.2.2公共设施条件
⑵供电
⑶取暖
本项目取暖方式为空调取暖。
⑷通信
目前，随着通讯开发力度加大，网通公司、中国电信、中国移动公司在某某县架设的通信光缆，建立的移动通讯基站，系统的网络连续和数据传输可满足项目通信要求。
⑸其他设施
本项目周边道路及排水管网等市政配套设施均已铺设到位，就近接用即可满足项目需求。
4.2.3施工条件
该施工场地紧邻某某县二环路，交通运输方便，施工所需设备及建筑材料进场均不受限制，施工条件较好，为工程的顺利实施创造了有利条件。
4.2.4建筑材料
主要建筑材料钢材、水泥、砖、石、砂可从附近村庄及周边城市购买，直接用车运至工地。
4.2.5劳动力资源
某某县劳动力资源丰富，劳动力数量充足。
5项目实施方案
5.1总体规划
5.1.1设计指导思想
（1）空气清新、环境怡人
考虑到本项目是为病患提供良好的临床医疗环境，同时为就诊者提供安康生活、医疗保健服务，实施医养融合的综合性医疗机构。
因此，对环境的要求极高，在风格上，将使其体现出一种新颖独特的建筑风格，使病患们深切体会到人造环境与自然环境的高度统一性。
将充分使建筑的颜色与生活的感光相结合，
（2）要充分溶入当今社会的三大主流因素，建筑思想、区域文化、社会和谐这三大风格的高度统一性。
项目在设计之中，通过精致典雅的建筑风格，前来就诊和住院的患者感受到一种浪漫而温馨的家园。
使就诊者们感受到来此就医住院不再是城市的宣闹，而是一种宁静、和谐、快乐的临床医疗方式。
（3）充分体现本项目的人性化，体现以人为本的设计原则。
本项目的主要受益者是就诊者，因此，设计时，处处都要以就诊者为设计核心，强调和注重就诊者的感受。
从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全面考虑，打造真正意义的为就诊者全心全意的服务宗旨。
（4）实用、经济、美观是本项目的设计原则之一，无论社会怎样发展，其本质将始终不会变，始终要保持实用、经济、美观三者的和谐。
5.1.2平面布置指导思想
（1）领先性与高起点：
按照高标准的设计思想，规划设计要求高起点、高标准、高水平，以建设全国比较先进的，面向21世纪的专业化综合性医疗机构为目标，设计要求要具备超前性、全方位、先进性，体现与就诊者处处相溶合的建筑风格。
（2）以人为本：
区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融合，以提高就诊者的生活质量为目标，创造更具人性化空间，主要考虑就诊者的医疗、康复、活动、健身、运动的需求，力求功能齐全，适用便捷。
（3）可持续发展与生态相适应：
营造生态化的居住环境，使建筑物与周围的自然环境相协调，项目建设要统一规划建设，设计要具有可操作性，充分考虑就诊者的实际需要，做到经济、实用、美观三统一。
（4）把握社会发展趋势，顺应时代发展变化的总体方向。
5.2项目设计方案
5.2.1平面规划设计依据
《建筑地面设计规范》（GB50037-1996）
《工业企业设计卫生标准》（GBZ1-2010）
《建筑采光设计标准》（GB/T50030-2001）
《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）
《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）
《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）
《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）
《砌体结构设计规范》（GB50003-2011）
《建筑抗震设防分类标准》（GB50023-2008）
5.2.2总图布置方案
该项目建设占地28666平方米，呈一个正方形，地形平坦便于建设。
分南北两区，南区为临床医疗中心，北区为颐养休闲区，分设临床医疗中学、颐养中心、健身室、活动室、食堂及餐厅等。
另外，园内设假山、鱼塘、休闲观光亭，室内健身外房，室外健身广场，同时在院内种植花草，即美化环境，又可使空气清新。
使就诊者们的医疗、康复、疗养、饮食避开道路噪声干扰，又美观大方，整个设计主要体现以下几点：
（1）功能分区明确，动静分
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