新城公司战略梳理报告.ppt
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Copyright2005CHINA-CO华彩咨询机构华彩咨询机构本梳理报告是根据新城决策层对本梳理报告是根据新城决策层对新城新城未来战略思考的系统化整未来战略思考的系统化整理，所做分析是基于新城提供的数据及项目组搜寻的部分资料，所理，所做分析是基于新城提供的数据及项目组搜寻的部分资料，所提出的建议及方案均基于项目组对新城的了解。
提出的建议及方案均基于项目组对新城的了解。
本报告的目的在于帮助新城对未来发展整理思路，并非严格意本报告的目的在于帮助新城对未来发展整理思路，并非严格意义上的战略咨询报告，报告所述方案若需实施均需进一步系统论证义上的战略咨询报告，报告所述方案若需实施均需进一步系统论证及细化。
及细化。
本报告对新城房产公司、中国家纺网、国泰幼儿园分别做出梳本报告对新城房产公司、中国家纺网、国泰幼儿园分别做出梳理报告，在此基础上做出新城集团公司对相关公司的整体战略布局，理报告，在此基础上做出新城集团公司对相关公司的整体战略布局，新城物业公司因为和新城房产公司联系紧密，所以和房产公司放在新城物业公司因为和新城房产公司联系紧密，所以和房产公司放在一起分析，就不再单独做出分析。
一起分析，就不再单独做出分析。
说说明明Copyright2005CHINA-CO华彩咨询机构华彩咨询机构第一篇第一篇新城房产公司战略新城房产公司战略梳理梳理Copyright2005CHINA-CO华彩咨询机构华彩咨询机构目录目录新城房产环境分析新城房产环境分析新城房产的战略定位新城房产的战略定位新城房产的使命和愿景新城房产的使命和愿景新城房产的战略目标新城房产的战略目标新城房产的战略执行方案新城房产的战略执行方案Copyright2005CHINA-CO华彩咨询机构华彩咨询机构环境分析逻辑框架环境分析逻辑框架外部环境分析外部环境分析产业分析产业分析竞争分析竞争分析新城内部分析新城内部分析SWOT分析分析Copyright2005CHINA-CO华彩咨询机构华彩咨询机构房地产业务房地产业务行业特点分析行业特点分析特点特点主要特征主要特征特点一特点一和和GDPGDP密切相关密切相关启动期：
人均GDP800-3000美元；增长期：
3000-8000美元；成熟期：
8000-20000美元；衰退期：
20000美元以上。
特点二特点二资本密集型资本密集型房地产项目需要资本巨大，所以金融环境和房地产的发展密切相关；同时企业的资本规模和资本运作能力极为重要。
特点三特点三政策主导政策主导政府可以通过土地政策、金融政策和税收政策全面改变房地产市场的供需结构特点四特点四地段为王地段为王由于房地产具有不可移动性，所以好的地理位置为项目价值的第一要素。
房地产的特点决定了房地产行业和宏观经济的发展、政府政策、金融环境密切相关。
房地产的特点决定了房地产行业和宏观经济的发展、政府政策、金融环境密切相关。
Copyright2005CHINA-CO华彩咨询机构华彩咨询机构房地产业务房地产业务宏观环境分析宏观环境分析内容内容与与房地产行业的相关因素房地产行业的相关因素人口人口技术技术生态生态文化文化政策政策/法规法规经济经济具体的变化与趋势具体的变化与趋势机会机会威胁威胁可能对策可能对策n产业技术变化n环保政策n具体消费心态变化n金融政策n行业法规nGDPn地区经济发展n人口数量n家庭户数n人口年龄结构中国经济的持续快速增长为房地产的发展奠定了坚实的基础，宏观调控使房地产市场发展中国经济的持续快速增长为房地产的发展奠定了坚实的基础，宏观调控使房地产市场发展适当放缓，有利于房地产市场的长期稳定发展；余杭区的房地产市场正处于快速发展阶段的初适当放缓，有利于房地产市场的长期稳定发展；余杭区的房地产市场正处于快速发展阶段的初期，未来还具有广阔天空。
期，未来还具有广阔天空。
余杭总人口80万，22万户；杭州市区人口401万人口是房产的基础，房地产有较大空间制定长期增长战略2004百强县中第16位，GDP243亿元，人均GDP3656美元。
房地产处于快速增长期出现经济发展过热稳步发展，防范风险宏观体调控、金融紧缩可能使行业重新洗牌资金紧张、土地难拿融资多元化增强企业能力改善型消费增多优质的具有文化艺术特色的住宅更有前景需要更高的企业能力更多的关注市场需求环保的要求越来越高生态型住宅兴起市场细分更多专著自己优势的同时，加强企业学习能力住宅产业化的发展产生新的商业模式竞争加剧应长期关注Copyright2005CHINA-CO华彩咨询机构华彩咨询机构需求需求投机需求消失，投资需求减弱自住需求观望，消费心理成熟短期需求减少，品牌价值显现经济的发展，城市化的推进，中长期需求不会有大的改变。
供给供给供给周期惯性，短期供给增加投资日趋谨慎，中期供给减少长期城市规划，长期供给稳定供应链供应链供需关系改变，客户议价增强宏观调控影响，供应材料降价价值创造：
价值创造：
房地产的价值创造重在前端。
项目获取和市场定位设计创造最大价值，一定要自己控制成本控制：
成本控制：
工程是项目的成本重心房地产项目的价值创造遵循房地产项目的价值创造遵循“微笑曲线微笑曲线”外部变革外部变革金融政策紧缩化金融政策紧缩化土地政策规范化土地政策规范化税收政策从严化税收政策从严化企业投融资企业投融资市场环境改变，投资行为谨慎化金融政策紧缩，企业融资多元化企业运营企业运营市场形势的严峻，使产品成为市场的重心成本的有效控制成为利润的重要来源营销和销售营销和销售市场价格必然走低市场营销必须系统化考虑项目全程的方案企业行为企业行为CC绩效模式绩效模式PP行业结构行业结构SS房地产业房地产业房地产房地产商商房地产房地产商商房地产业务房地产业务SCP分析分析由于外部环境变化，房地产逐渐转为买方市场，竞争加剧，企业需要调整战略，由于外部环境变化，房地产逐渐转为买方市场，竞争加剧，企业需要调整战略，提升管理运营水平。
提升管理运营水平。
Copyright2005CHINA-CO华彩咨询机构华彩咨询机构房地产业务房地产业务竞争分析竞争分析竞争核心竞争核心企业资本运作的能力企业获取土地的能力竞争焦点竞争焦点资本运作项目投资产品设计营销管理品质控制成本管理竞争新趋势竞争新趋势战略联盟-“为竞争而合作，靠合作来竞争”的新联盟含义正在被房地产发展商所接纳购并战略性的购并刚刚开始，下一步将会有更多的此类行为竞争策略竞争策略主要有一体化战略，多元化或集中化策略。
一体化是指从建材制造、供应到房地产开发、建筑安装、装饰装潢（包括装饰材料的制造）、到物业管理等等一体化的经营战略，或者实行多元化经营集中化表现在专注于某种类型房产或某个区域房产的经营行业成功行业成功要素分析要素分析示意示意Copyright2005CHINA-CO华彩咨询机构华彩咨询机构物业管理外部环境分析物业管理外部环境分析v物业管理随着房地产市场的发展而快速发展，市场规模巨大，具有广阔的发展空间。
物业管理随着房地产市场的发展而快速发展，市场规模巨大，具有广阔的发展空间。
v目前的物业管理大多房产公司都是自己组建物业公司，所以，市场非常分散。
目前的物业管理大多房产公司都是自己组建物业公司，所以，市场非常分散。
v从从98年杭州物业管理推行改革后，物业管理水平年杭州物业管理推行改革后，物业管理水平有了很大的提高。
有了很大的提高。
v物业管理的定价目前偏低，很多物业管理公司盈利困难，基本上需要房产公司补贴。
物业管理的定价目前偏低，很多物业管理公司盈利困难，基本上需要房产公司补贴。
v物业管理还有许多创新空间，可以增加收入。
物业管理还有许多创新空间，可以增加收入。
Copyright2005CHINA-CO华彩咨询机构华彩咨询机构新城房地产公司新城房地产公司财务指标分析财务指标分析业务务年份年份房地房地产家纺网家纺网幼儿园幼儿园物物业营业额（万元）20031071525.492004101671.8728.372005613027142.6911公司业务结构分析公司业务结构分析由营业额可以看出房地产业务是新城公司绝对的主业。
由营业额可以看出房地产业务是新城公司绝对的主业。
Copyright2005CHINA-CO华彩咨询机构华彩咨询机构新城房地产公司新城房地产公司财务指标分析财务指标分析22，公司房地产项目分布，公司房地产项目分布序号位置土地面积建筑面积项目进度1新城四期3710474679场地平整2新城二期商住楼547611930完成主体工程3杭州无线电厂项目3375无规划4保元泽第71320106000打桩项目逐渐增多。
为后期奠定了坚实的发展的基础项目逐渐增多。
为后期奠定了坚实的发展的基础Copyright2005CHINA-CO华彩咨询机构华彩咨询机构新城房地产公司新城房地产公司财务指标分析财务指标分析业务年份年份房地房地产物物业利润（万元）200389236200417625820053944633公司利润分析公司利润分析由于是项目导向制，所以每年的盈利差异很大，物业公司已由亏损转为盈利。
由于是项目导向制，所以每年的盈利差异很大，物业公司已由亏损转为盈利。
Copyright2005CHINA-CO华彩咨询机构华彩咨询机构新城房地产公司新城房地产公司财务指标分析财务指标分析4.新城房产运营效率分析新城房产运营效率分析年份指标200320042005存货周转率（次）1.743.050.35流动资产周转率（次）0.420.810.197固定资产周转率（次）20420426房地产公司的资产大多属于流动资产，房地产公司的资产大多属于流动资产，2005年年流流动资产周周转率率偏低主要偏低主要是因为销售额太低，经营效率相对下降。
是因为销售额太低，经营效率相对下降。
Copyright2005CHINA-CO华彩咨询机构华彩咨询机构2003年2004年2005年净资产报酬率（%）47.21%64.3%5.75%总资产报酬率（%）7.25%13.27%2%销售成本率（%，含流转税）81%81%82%营业收入增长率（%，环比）100%26.4%-84%成本费用增长率（%，环比）100%74.56%-84%管理费用增长率（%，环比）28%71%-77%总资产增长率（%，环比）97%-59%29%55，新城盈利能力分析，新城盈利能力分析公司的销售成本率和总资产报酬率属于行业正常水平，净资产盈利公司的销售成本率和总资产报酬率属于行业正常水平，净资产盈利能力很强，说明资金杠杆作用发挥极大。
能力很强，说明资金杠杆作用发挥极大。
新城房地产公司新城房地产公司财务指标分析财务指标分析Copyright2005CHINA-CO华彩咨询机构华彩咨询机构66，偿债能力分析，偿债能力分析年份指标2003年末2004年末2005年末流动比率1.041.281.21速动比率0.930.690.72现金比率0.070.110.14资产负债率94%74%79%公司资产负债率过高，风险较大，但由于公司的品牌和项目公司资产负债率过高，风险较大，但由于公司的品牌和项目都较好，且以前市场环境好，所以可以使债权人比较放心；在目前都较好，且以前市场环境好，所以可以使债权人比较放心；在目前的市场环境下，较高的资产负债率风险就比较大，在项目同时增多，的市场环境下，较高的资产负债率风险就比较大，在项目同时增多，销售放缓的情况下，资金压力较大。
销售放缓的情况下，资金压力较大。
新城房地产公司新城房地产公司财务指标分析财务指标分析Copyright2005CHINA-CO华彩咨询机构华彩咨询机构一般房地产公司一般房地产公司基本
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