房地产地推拓客营销参考方案.ppt

房地产地推拓客营销参考方案.ppt

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房地产营销推广方案一、项目介绍项目介绍开发商日照市天德房地产开发有限公司物业公司仲量联行【英国】位置日照市海曲东路与绿舟路交汇处规模项目总占地面积25740.5；总建筑面积218730；其中商业27250，写字楼61010，酒店及公寓66200；地下车库面积52000；绿地率45%，地下车库可容纳2000多个停车位，容积率6，层高3m。

物业形态A栋地上52层，B栋地上56层户型面积整层1460，分户为80-126销售价格起价10000元/，均价15000元/销售情况在售6-26层，已销售50%配套设施商场：

新玛特购物广场、凯德广场；医院：

日照市人民医院；公园：

植物园、万平口生态公园；宾馆酒店：

君临天下大酒店、良友君豪大酒店项目卖点5A智能化、优越地段、配套齐全、环境优美、地标建筑二、项目SWOT分析天德海景城大象国际蓝天国贸中心E尚筑海曲国际兴业喜来登广场占地面积25740.59507700088006522.7102529.8建筑面积21873078909410003000050000461040容积率63.95.853.47.63.2状态现房期房现房现房现房期房层高3m3.5-3.6m3.6m3.5m3.6m3.7m商圈新市区新市区石臼新市区新市区新市区均价15000元/待定8700元/8800元/8500元/9500元/优惠无新年礼包活动单户即送奔驰smart按揭99折全款98折首付三成免息贷款折扣优惠主要竞争写字楼对比劣势（W）1.销售价格较高，高于其他楼盘平均售价；2.层高低，低于其他楼盘平均层高；3.远离主市区，周边配套不齐全；4.现有优惠活动少且力度小。

SWOT优势（S）1.现房销售，回报周期短；2.紧靠风景区，周边环境优越；3.地标性建筑，彰显企业形象；4.商务综合体，集办公生活娱乐为一体；5.新商务区核心位置，前景优越。

机会（O）1.位于新商务区核心位置，后期发展潜力巨大；2.周边大量商业地产兴建，吸引更多的目光在此；3.沿海可投资性地块减少且不断升值。

威胁（T）1.写字楼市场处于高速发展阶段，增长迅速但明显供大于求；2.租赁市场不够成熟，客户投资的操作空间有限；3.一些大中型公司机构（金融保险等）已基本入住了其他写字楼项目。

三、项目定位形象定位在5A写字楼的硬件基础之上，凸显生态、环保、健康的高效率办公新理念。

使我们的项目更具人性化。

6E花园式写字楼1.Essentialbusinesslocation重要的商务区2.Elegantbuilding有品位的建筑3.Excellentfacilityandservice一流的硬件设施与服务4.Extraordinarytenant出众的客户5.Exactplaceforbusiness纯商务6.Ecological、environmentalprotectionandHealth生态、环保、健康6E含义：

第一个E顶级写字楼更强调其规模的伸展力及拓展性，顶级写字楼的客户，更加看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件。

同时，规模伸展力及拓展性更表现在其所在商务区域产业链条的完整性上。

因此，容纳顶级写字楼的商务区一定要足够大、足够成熟，这样才能最大限度满足顶级写字楼的用户对于产业链的要求。

第二个EElegantbuilding有品位的建筑有品位，是顶级写字楼的建筑语言。

更多时候，顶级写字楼的有品位是其之所以成为标志性建筑的有力支撑，能最大限度地彰显个性，彰显现代商业精神，并保证了顶级写字楼在一定时期内不会被新建筑潮流所淘汰。

第三个EExcellentfacilityandservice一流的硬件设施与服务5A的硬件标准写字楼的软环境，也就是物业管理水平+Extraordinarytenant出众的客户第四个E一流企业非常关心自己的邻居是谁，有同质化的需求，希望同样重量级的企业能够在一起，以此来互相衬托彼此的实力和地位。

Exactplaceforbusiness纯商务第五个E越来越多的人要求纯粹的商务办公环境，纯粹的办公氛围。

这也是正是我们商务办公和酒店公寓分别设置的主因，也是我们区别于其他公寓写字楼的特点。

Ecological、environmentalprotectionandHealth生态、环保、健康第六个E旨在提倡一种生态、环保、健康的高效率办公新理念。

1.在众多同质化写字楼中以崭新的理念脱颖而出3.提升本案商务写字楼的价值5.全新包装本案，形成二次销售2.弱化本案劣势，凸显出本案的优势4.营造新的卖点吸引更多关注6E6E的营销意义四、营销卖点开放式商务洽谈区商务式物业商务减压功能区强化高效办公的理念更多的考虑业主商务办公的需求送氧系统绿色办公高档的写字楼不仅仅是建筑的堆砌，更多的考虑了人的感受将原有的空中花园的卖点更加突出和强化，深化健康办公、高效办公的理念营造一种人文气息浓郁、亲近自然的氛围，体现“关注人文关注健康”的理念。

五、客户定位大中型外埠及本地能源、地产、金融、投资、高新科技等企业。

这类企业需要办公场所更能体现其身份和实力；对写字楼的品质、价格、形象、硬件等方面要求甚高。

投资者购买者是市场上投资型资金的拥有者，他们所追求的是高额投资回报，对价格十分敏感，他们最关心的是物业的保值、升值能力，要求物业预留有足够的升值空间作为投资信心的保证。

价格定位鉴于目前日照高档写字楼市场情况，综合分析喜来登广场，华商国际，金融中心，兴业财富广场等写字楼现销售市场均价为11000元/，现我项目二期销售均价为16500元/，高出市场均价5500元/，建议降低销售价格，根据市场反馈，逐步调整售价。

最终，实现本项目均价预计比市场均价高5%左右即（11550元/）。

高出的价格可以利用优惠策略来完成促销手段。

六、营销推广主题推广天德海景城6E花园式写字楼天德海景城会呼吸的写字楼天德海景城生态、环保、健康全线推广与点对点销售相结合全线推广重新高调入市，通过系列的宣传手段，树立本案“6E、花园式、生态、环保、健康”等人文气息浓郁的高品质商务办公形象点对点销售精准拓展，通过分销商和老客户等群体，锁定目标客户展开系列营销手段：

沟通需求、跟踪反馈，促进意向，达到点对点的销售效果报纸、电视、广播、杂志、网络等单页、海报、楼宇广告、短信等已签约付款的客户群体推广途径：

各地分销商或代理商天德海景城媒体推广分销商传统推广老客户媒体推广大形象，影响力主流媒体分众DM媒体新媒体直投渠道精准传播分众拓展促进销售齐鲁晚报半岛都市报等龙吟传媒、晨鸿信息报等各大房产网站、短信平台企业客户信息资源以企业客户信息资源为基础，将本案的详尽资料传达到目标客户，联络、跟进、回访，筛选，最终提炼购买客户。

软性新闻：

以新闻报道的方式传播项目信息，塑造良好的市场形象。

平面广告：

以直接的广告诉求方式塑造形象及传达信息。

利用广泛的读者资源，形成良好的传播效应，达到促进销售的目的。

软文：

以概念营造、评论访谈的方式传播项目信息，赢得目标客户关注认可。

平面广告：

以直接的广告诉求方式塑造形象及传达信息，利用良好的客户资源，让目标群体充分感受项目的独特品质并形成口碑传播，最终实现购买。

龙吟传媒、晨鸿信息报等航空票夹、网络、短信平台等分众扩展传播，拓展周边市场（如青岛、临沂、潍坊等区域）。

直投渠道齐鲁晚报半岛都市报等为了取得更好的宣传效果，可在广告投放期集中多种推广方式同步进行楼宇广告/户外广告其覆盖着写字楼、大型商场、酒店式公寓等高端场所，集中着本地最广泛、层次最为清晰的消费人群，能使高额的广告预算有效地转化为销售量。

短信平台手机短信广告有着覆盖率高、信息直达与即时反馈、有效接触率高和成本低等特点，再加之可以通过其他渠道获知其区域内目标客户的联系电话，使之效果更加突出单页派发派单员在写字楼或高档社区内进行项目楼书、海报、户型单张、手提袋等物品的发放，并设置项目咨询点，进行项目介绍分销商推介会由分销商组织与邀请其区域内有投资意向和购买能力的客户集中在某一高档酒店，举行项目推介酒会，一切费用由我方支付，每次酒会人数控制在5-50人，凡有现场或后期有成交的客户，建议给予分销商总房款3%的提成奖励。

老带新利用老客户社会关系或者人际关系与各金融界、商界、投资界的领导层建立关系，并由其组织和邀约在某一高档酒店，举行项目推介酒会，一切费用由我方支付，每次酒会人数控制在5-50人，凡有现场或后期有成交的客户，可以按成交额2%给予老客户现金奖励，或作为2%的装修基金（也可抵扣房款）。

有助于树立口碑传播，对老带新的多次成交有促进作用。

建议：

利用重要销售节点及节日，如奠基、开盘、封顶等时机发布新闻及举办主题活动或是利用各节日推出限期促销。

活动行销项目推介会、公关活动、目标客群酒会、高档场所巡展等。

促销政策优惠政策介绍举例买赠促销购买特定户型（西向）或规定面积赠送相应物品买房赠总房款1%装修基金等买免促销购买特定户型或规定面积减免一定费用买房免1年物业费首付23成剩余1年内免息购房者首付特定首付款后，享受1年内免息的分期付款待遇首付23成，1年内免息每周/月特价房售楼处定期推出特价房，购房者可以享受特定折扣价购房9999元/仅限一套每周/月限时折扣购房者可以在每周/月的规定时间段内享受折扣价购房每周六、周日享受98折、每月逢8号购房享受98折抽奖活动凡购房者满一定金额或面积均可参加抽奖活动，可以累计抽取，设置不同层次的奖品一等奖：

8折购房卡，二等奖：

奥迪A6L，三等奖;苹果笔记本电脑买房返租购房者可以享受1年内返租的待遇（按照日照写字楼平均租金计算）买房返1年租金谢谢谢谢欣赏！