酒店管理中信胶州少海度假酒店及住宅项目酒店市场研究及产品最全版Word文档格式.docx
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9.0出租率：
总销售客房数量/总可销售客房数量；
10.0本项目：
在本报告中GVA将中信少海度假酒店项目统称为本项目；
11.0货币单位：
本报告使用的货币单位，除特殊说明外均为人民币。
2.宏观市场概况
由青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司开发建设的中信度假酒店项目，位于青岛地区胶州市少海新城。
在GVA提出本项目的策划、咨询和专业意见时，重视项目所在区域的宏观市场条件和环境。
按照青岛、胶州、少海新城的地域范围，对自然与人文环境的了解，对社会与经济发展的分析，特别是对其未来建设规划的响应，成为安排项目总体定位的依据。
酒店项目所关注的宏观市场，以决定其未来经营效益的地理区位、旅游资源、当地经济、访客数量、城市规划、商务规模为侧重点。
2.1青岛概况
基本情况
青岛，是中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，是历史文化名城和风景旅游胜地。
青岛以其所具有的港口贸易、海洋科研、现代工业、发达农业、金融服务、旅游度假等优势与开发潜力，成为中国最具有经济活力的城市之一。
地理位置：
青岛位于山东半岛南端，东经120°
22'
，北纬36°
4'
，东、南濒临黄海，西、北连接内陆。
气候：
属暖温带半湿润大陆性气候，年平均降雨量775.6毫米，年均气温12.2℃，夏季平均气温23℃。
最热的8月份，平均气温25℃，最冷的1月份，平均气温1.3℃，无霜期平均每年251天。
面积：
总面积10,654平方公里，市区面积1,102平方公里。
行政区划：
青岛市辖5市7区，即胶州市、胶南市、即墨市、平度市、莱西市5个县级市，以及市南、市北、四方、李沧、城阳、崂山、黄岛7个区。
在中国的地位：
青岛地处华北经济区和华东经济区的结合地带，与东北经济区跨海相连，并与朝鲜、韩国、日本隔海相望，是中国五大外贸口岸之一，享有省级经济管理权限。
青岛拥有国家批准的经济技术开发区、高新技术产业开发区、旅游度假区，被批准可以设立外资银行、合资开办大型商业零售企业。
经济概况
经济总量
2010年青岛实现生产总值（GDP）5,666.19亿元。
财政总收入1,990.54亿元，地方财政一般预算收入452.61亿元，地方财政一般预算支出532.39亿元。
全年国税系统税收收入995.17亿元。
地税税收收入283.2亿元。
反映企业家对宏观经济环境信心的企业家信心指数，于2010年末达到132.22，反映企业综合生产经营状况和经济效益的企业景气指数为142.22，企业家信心指数和企业景气指数均处于较景气区间。
工业与建筑业
2010年规模以上工业企业（年主营业务收入500万元及以上的工业法人企业）6,037家，完成高新技术产业产值5,573.36亿元，实现利税总额1,122.55亿元，利润596.63亿元，资本保值增值率为121.5%，产品销售率为98.6%。
全年建筑业实现增加值304.43亿元，实现利税总额47亿元。
固定资产投资
2010年全市固定资产投资3,022.5亿元，投资施工项目4,894个，新开工项目2,505个，竣工项目2,048个；
在建项目计划总投资规模8,275.8亿元。
2010年房地产开发完成投资602.4亿元，商品房竣工1,020.5万平方米，销售房屋面积1,360.7万平方米。
国内贸易
2010年社会消费品零售额1,902.74亿元。
分地域看，城市市场零售额1,571.62亿元；
农村市场零售额331.12亿元。
分行业看，批发和零售业实现零售额1,664.08亿元；
住宿和餐饮业实现零售额238.66亿元，增长20.5%。
对外经济
2010年，青岛地区（含中央、省公司）外贸进出口总额570.6亿美元。
外商投资企业是外贸出口的主体，出口额168.32亿美元，占全市出口额的比重为50.5%。
青岛口岸对外贸易进出口总额1,191.27亿美元。
外商直接投资28.43亿美元。
交通运输
拥有国内航线95条，国际航线10条，港澳地区航线3条，年航空旅客吞吐量达到1,110万人次，航空行货邮吞吐量23.19万吨。
旅游业
2010年旅游收入580.04亿元。
其中，国内旅游收入540.07亿元，国际旅游收入6.01亿美元。
年接待国内外游客4,504.7万人次，其中国内游客4,396.65万人次，海外游客108.05万人次。
A级旅游景区达到59处，星级饭店155家。
城市建设
建成区面积282.23平方公里。
青岛市区公共车线路达205条，营运公交汽电车4,664辆，出租汽车9,639辆，城市道路总长3,409.19公里。
生活环境
2010年空气质量按功能区达标率为100%，市区空气质量优良天数331天，优良率90%。
市区环境噪声平均值53分贝。
市区植树106万株，建成区绿化覆盖率43%。
市区园林绿地面积1.8万公顷，人均拥有公共绿地面积14平方米，公园数量80个。
人口与收入
2010年末全市户籍总人口为763.64万人。
其中，市区275万人，周边五市488万人。
城市居民人均可支配收入2.49万元；
人均消费性支出1.75万元；
城市居民家庭食品消费支出占家庭消费性支出的37.4%，全市在岗职工平均工资2.85万元。
2004-2010年青岛主要经济指标表
国内生产总值（亿元）
2164
2696
3207
3787
4436
4890
5666
增长率（%）
16.8
16.9
15.7
16.0
13.2
12.2
12.9
外贸进出口总额（亿美元）
270
330
391
457
536
449
571
30.6
22.4
18.5
26.4
-16.4
27.2
固定资产投资额（亿元）
985
1403
1486
1635
2019
2459
3023
40.9
45.6
19.8
23.3
23.5
25.3
22.9
第三产业投资额（亿元）
421
585
645
762
1001
1306
1710
24.3
40.7
24.7
29.1
31.4
34.2
29.8
人均可支配收入（元）
11089
12920
15328
17856
20464
22368
24998
10.1
16.5
18.6
14.6
9.3
11.8
消费品零售总额（亿元）
605.5
865.9
1016.3
1612.2
1492.2
1730.2
1902.7
通过以上指标可以看出，过去几年青岛经济一直呈现稳定健康的发展状态，而在“十二五”规划中，青岛经济发展的目标是在2015年GDP突破万亿。
值得一提的是，在推动经济发展的同时，青岛将遵照国家战略发展要求，着力发展绿色与低碳经济，推动第三产业在GDP中所占比重，通过实施“环湾保护、拥湾发展”战略，建设以海湾型布局结构为主体的现代服务经济新体系。
青岛的区域发展规划
根据青岛城市建设规划、“十二五”期间社会与经济发展纲要的安排，我们可以了解到，由区域未来发展所带来的良好市场前景。
区域规划的长期目标
青岛区域规划的长期目标，是建设“全国重点中心城市”、“世界知名特色城市”。
区域经济发展面临一系列重要机遇，其中包括：
经济社会发展面临着经济全球化、国际产业转移速度加快带来的机遇；
国家宏观调控和产业结构转型带来的机遇；
山东省加快半岛城市群和制造业基地建设带来的机遇；
国家大企业调整布局、台资企业延伸发展、内陆企业总部及研发中心东迁带来的机遇；
国内区域经济合作日益加强带来的机遇；
青岛自身优势的迅速积累与发展带来的机遇。
作为产业结构调整的受益方，港口、旅游、海洋三大特色经济规模将加快扩张，旅游服务业将成为可持续发展经济体系的重要组成部分。
青岛将通过优化调整旅游业发展布局，建设一批精品旅游项目。
通过引进世界知名酒店管理集团，建设一批世界知名品牌高星级饭店。
通过优化规范旅游服务体系，实现旅游产品体系由观光型向度假观光型转变、旅游产业增长方式由数量型向质量效益型转变、旅游设施和服务由国内标准向国际标准转变。
青岛未来的旅游业总收入目标为年均增长18％。
在决定市场需求的外部经济环境方面，商务型的需求随着世界500强企业已有77家落户青岛而不断增加。
作为对传统旅游型需求的重要补充，随着当地人民生活水平和质量的提高而引发的消费方式发生转变，将积极推进休闲型、享受型、发展型消费的需求。
区域规划重点
按照青岛政府提出的“城市大框架布局战略”，将推进“三点布局”建设，跃升中心城区势能；
建设组团城区，推进城市化进程；
争取胶南、即墨、胶州撤市划区，拓展城市发展空间。
同时，加快发展“五大组团”：
加快鳌山、胶南、琅琊、红岛、田横组团的开发建设速度，明确产业布局结构，落实建设项目，完成组团城区主体框架的布局建设，发挥产业集聚、人口集中、辐射带动等功能，加快城市框架体系建设进程。
重点开发区域
指发展潜力较大、集聚经济和人口条件较好、开发强度较低、依法批准的五市三区新增规划建设区和红岛、田横、鳌山、琅琊组团规划建设区，以及产业发展的重点带、区。
限制开发区域。
二类限制开发区域：
指自然功能不宜改变、资源与自然环境承载能力相对较差、生态状况相对脆弱、不适宜大规模集聚产业和人口的特定区域，主要包括山区、生态林地、水源地、湿地、滨海岸线、沙滩、城市公园、风景名胜区等。
重点发展区域
结合青岛的地域特征、区位优势和产业发展战略，坚持“布局引导、重点带动”，调整优化产业发展空间布局，加快发展“五带五区”。
环胶州湾工业带
主要包括沿环胶州湾高速公路的四方区片、李沧区片、城阳区环海省级经济开发区、盐田开发区域、出口加工区等，建设环胶州湾东岸、北岸、西岸三个工业产业带。
东岸产业带依托现有港口和较成熟的城市产业配套设施，重点发展港口物流和都市型工业，改造升级传统工业；
北岸产业带按照红岛组团总体规划进行分区产业规划，吸引高技术含量、高附加值、高出口比重的轻型和无污染产业；
西岸产业带依托枢纽港口和陆路集疏运体系，建设重化工业基地，发展物流业和加工服务业。
海洋经济产业带
主要包括自北向南的即墨、崂山、市区、城阳、胶州、黄岛、胶南等沿海地区和近海海域。
依据建设北方国际航运中心、海洋科技产业城和旅游度假中心的要求，科学编制和实施海洋功能区划，按照海岸带、岛屿、海域三个层次布局海洋产业，实施多层次、多领域、多渠道的海洋产业开发。
西海岸现代制造业集聚区
包括青岛经济技术开发区、胶南城区、胶州南部区、东部新区及泊里重工业区。
青岛经济技术开发区、胶南城区、东部新区重点发展港口、物流、造船、石化、橡胶、家电电子、汽车、医药、纺机、金属加工及其他临港加工业。
泊里重工业区规划发展符合国家产业政策的钢铁加工业、建材工业、能源工业等。
黄岛—胶州物流中心区
以保税区保税物流园区和胶州中铁物流园区为依托，通过疏港铁路、公路将两个园区连接一体，业务对接；
充分发挥其连接国际、国内物流市场的功能，优势互补，实现陆路物流、海港物流、空港物流有机整合，国内物流和国际物流紧密结合；
突出发展物流信息平台，大力引进国际国内物流大企业，形成“哑铃式”的物流中心区，逐步成为中国北方重要的国际国内商品、部件、物资的集中、储存、拼装、分拨、疏运中心区。
小结
★青岛地区的经济发展，具备提供一个范围广阔的、总量充足的大市场积极条件。
★旅游业是产业结构调整和转型要求下的受益行业，具有良好设施和管理水准的高端酒店建设符合行业重点扶植的要求。
★在青岛地区的宏观市场发展所强调的重点区域中，多次包含了本项目所在区域。
2.2胶州城市概况
胶州市地处黄海之滨、胶州湾畔，因东南临胶州湾而得名。
1987年2月，经国务院批准，在青岛地区第一个撤县设市。
该市总面积1,210平方公里，其中，城市建成区面积45平方公里，下辖11个镇、7个街道办事处、811个行政村，67个居委会。
全市总人口110万人，常住人口80.6万人，城区人口45万人。
该市享有“国家卫生城市”、“国家环境保护模范城市”、“国家园林城市”、“全国科技工作先进市”、“中国秧歌之乡”、“中国最具幸福感城市”等荣誉称号。
胶州市国民经济和社会发展统计公报显示，截止2010年，该市以“环湾保护、拥湾发展”为战略目标，已完成“十一五”规划的各项目标任务，其全国县域经济竞争力由2005年全国百强县市第23位升至第17位，荣膺“2010年中国最具幸福感城市”，并为十二五阶段的持续发展奠定良好基础。
2010年，全市生产总值（GDP）完成557.06亿元，增长13.1%。
该市GDP增幅分别高于全国（10.3%）2.8个百分点、全省（12.5%）0.6个百分点、青岛市（12.9%）0.2个百分点。
其中，第一产业增加值39.39亿元；
第二产业增加值319.77亿元，；
第三产业增加值197.9亿元。
三次产业比例，由2009年的6.6：
58.9：
34.5调整为7.1：
57.4：
35.5，第二产业比重下降，第一、第三产业比重提升。
宏观经济效益
2010年全市实现地方财政一般预算收入26.38亿元，增长26.6%，其增长速度居青岛五市第一位。
全部税收43.48亿元。
其中，国税20.87亿元，地税14.33亿元。
对外贸易
呈现恢复性增长态势。
2010年，全市进出口总值43.73亿美元，增长30.9%。
其中：
出口总值32.62亿美元，增长32.3%，其总量、增幅均居青岛五市首位；
进口总值11.11亿美元，增长26.9%。
固定资产及第三产业投资
2010年规模以上固定资产投资362.2亿元，增长23.6%，总量、增幅均居青岛五市首位。
其中，城镇投资完成205.7亿元，农村投资完成128.3亿元，房地产投资28.2亿元。
第一、二、三产业投资比例由上年的1.1：
68.2：
30.7调整为今年的0.2：
66.3：
33.5，第三产业投资比重继续上升。
城乡居民收入
2010年城镇居民人均可支配收入首次突破两万元，达2.21万元，增长12.2%；
城镇居民人均消费性支出1.35万元，增长11.8%；
农民人均纯收入突破一万元，达1.04万元，增长14%；
农民人均生活费支出0.75万元，增长13.2%；
全社会职工年平均工资为2.51万元，增长12.1%。
消费品市场
2010年全市社会消费品零售总额完成163.5亿元，同比增长17.6%，增幅持续稳定在较高水平。
批发和零售业分别实现零售额17亿元和126.2亿元，同比增长23.4%和16.1%；
住宿和餐饮业分别实现零售额0.5亿元和19.7亿元，同比增长11%和22.4%。
2007-2010年青岛胶州市主要经济指标表
418.56
474.1
515.1
557.06
17.5
13.3
13.6
13.1
40.96
46.2
34.6
43.73
21.1
16
-22.3
30.9
195.2
250.6
293.2
362.2
25.5
28.4
23.6
45.1
86.6
--
68
92
15709
18052
19770
22184
18.8
14.9
9.5
社会消费品零售总额（亿元）
103.22
125.6
148.8
163.5
三次产业比例关系
6.9:
58.7:
34.4
6.7:
57.5:
35.8
6.6:
58.9:
34.5
7.1:
57.4:
35.5
交通条件
胶州市地处胶州湾腹地最深、最开阔位置，青银、青兰、环胶州湾、沈海四条高速公路和胶济、胶黄、胶新、胶济客运专线四条铁路贯穿境内，是内陆各省进出青岛、烟台、威海和通往青岛港、黄岛前湾港的重要门户，是山东半岛与内陆连通的交通枢纽。
胶州市区距青岛流亭国际机场仅30分钟车程。
济南至青岛的济青高速公路、青岛至黄岛的环胶州湾高速公路、黑龙江同江至海南三亚纵贯中国东部沿海的同三高速公路穿越胶州，与204国道和四条干线形成了四通八达的交通网络。
优越的交通条件是胶州对外开放的突出优势。
从半岛区域看，在东西走廊上，“三线两站”构筑起独特的区域价值。
三线，即山东半岛“一体”发展的三条黄金通道，青银、青兰高速以及胶济铁路，胶州均处于咽喉位置。
两站，即中铁联集青岛集装箱中心站以及胶济客运专线胶州市站。
总投资8.7亿元的中铁联集青岛集装箱中心站已经正式运营，是中国铁道部在全国设立的18个集装箱中心站之一，也是山东省唯一；
胶济客运专线胶州市站是青岛地区除青岛站以外的唯一电气化客运站点，将服务胶州、胶南、黄岛等地的400多万人口。
青岛海湾大桥连接线加速推进，建成后胶州与青岛主城区的距离将缩短至23公里。
历史文化
胶州有着4500多年历史，是华夏文明发祥地之一。
唐朝设立板桥镇，北宋时期发展成为全国五大商埠之一、长江以北唯一的通商口岸，素有“金胶州”之称。
该市文化底蕴深厚，胶州境内三里河文化遗址集中国新石器时代晚期大汶口文化与龙山文化于一体属全国唯一。
本地区拥有丰富多彩的民间艺术，具有300多年历史的“胶州大秧歌”驰名中外，全国保留剧种胶州茂腔、胶州剪纸等具有国际声誉。
2006年胶州秧歌和胶州茂腔入选国家第一批非物质文化遗产。
2008该市被中国舞蹈家协会授予“中国秧歌之乡”称号，成功举办首届中国秧歌节。
2010该市被中国民间文艺家协会授予“中国剪纸之乡”。
旅游资源
胶州先人曾创造了世界闻名的新石器时代原始氏族社会的三里河文化。
该地区有西汉祓国旧址、明代养马城“牧马城”遗址、清代被列为“扬州八怪”之一的高凤翰故居等遗址14处，以及大量的古葬墓、古庙宇和金石碑刻、书画诗文。
三里河文化遗址
位于胶州市城区南部的三里河村，是省级重点文物保护单位。
三里河文化遗址共分两层，上层为龙山文化层，下层为大汶口文化层，完整地记录了新石器时代原始氏族社会的文化、生活状态，具有很高的学术价值和历史地位。
艾山风景区
由艾山、东石、西石三个景点组成，距今已有一亿两千多万年的历史。
位于青岛市胶州西南20公里处，是一处青山碧水、怪石突兀、古迹众多，融自然景观和人文景观于一体的国家AA级旅游风景区、省地质遗迹自然保护区。
未来景区建设目标是地质公园、森林公园、青岛市级风景名胜区，国家AAA级景区。
高凤翰故居
清代著名左笔书画家高凤翰是著名的“扬州八怪”人物之一，其书画以清雅乖拙蜚声宇内，更以其左手奇才彪炳艺林。
纪念馆坐落于其故里胶州南三里河村北定州路西端，占地16亩，包括故居与附设两大部分，2001年被评为国家AA级旅游景点。
胶河风景名胜区
景区内“胶河澄月”被誉为清乾隆年间“胶州八景之一”。
建国前此景已不复存在，为再现这一迷人的景观，胶州市政府自1992年起，陆续投资建成澄月湖大型拦河蓄水工程，湖面面积5600多平方米，蓄水200万立方，形成十里碧波绕小城之美景，成为青岛地区独有田园风光特色的平原风景旅游区，2002年评为青岛市级生态农业旅游示范点。
胶州三里河公园
位于胶州市新城区，总占地面积31.8公顷，总投资1.2亿元。
公园合理组织地形、水体、道路、建筑小品、自然植被等景观要素，展示出“一心两桥三园多丘十八景”的自然山水格局，成为具现代景观特色、富历史人文气息、适宜人居住休闲娱乐的城市流水公园。
公园免费向群众开放，先后荣获亚洲最佳园林景观范例奖、国家AAA级旅游景区、国家水利风景区、山东省省级风景名胜区、山东人居环境范例奖等荣誉称号。
胶州城市规划
胶州市以“山东半岛蓝色经济区”、“胶东半岛高端产业聚集区”建设和“环湾保护、拥湾发展”为城市规划的主要依据。
胶州城市规划，以胶州湾产业新区、少海新城、胶州湾国际物流中心三大发展平台，分别进入青岛市“拥湾发展”六片、四区总体规划的一片一区和国家区域性物流中心发展布局。
目前已完成投资近百亿元，并将进一步推进城市发展由沿河到临湖、面海的新阶段。
胶州政府2011年重点项目统计显示，其重点项目达60个，合计投资为685亿元。
其中，公益事业项目7个，工业项目42个，服务业项目11个。
★胶州市在青岛周边地区的市县当中，属于经济发达、增速较快的区域，宏观市场容量尚有较大的提升空间。
★旅游业，特别是高端酒店设施与服务在当地处于开发初期，酒店项目经营有机会分享由经济发展所带来的市场机会与收益。
★在该地区具备的较强工业经济和加工经济发展的基础上，商务旅行和客源有望进行深度培育和发掘。
2.3宏观市场总结
★青岛作为中国改革开发的第一批沿海城市，其经济发展的方式和成果长期被外界瞩目。
该地区宏观市场的容量和质量，造就了吸引投资和回报投资之间的良性循环。
因此，从经济环境的角度，青岛的宏观市场条件是国内较为难得的。
★同时，青岛还是传统的旅游度假目的地，酒店业的经营具备一定的历史市场积淀和人力资源基础。
随着青岛经济和建设的范围不断扩大，以及发展规划重点的转移，上述资源对周边地区的辐射作用开始显现并将不断加强，其对本项目
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