大厦机电设备设施保养维护方案Word文档格式.docx
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5.检查分闸、合闸指示灯。
无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常。
柜背面
1.观察母线、连接点、引出线；
2.检查电度表。
连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘转动正常。
③电容器柜
3.检查自动补偿器；
4.检查各组电容指示灯。
无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好。
柜内
1.观察电容器壳体、套管；
2.检查导线及其连接点；
3.检查柜内温度。
电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超过45℃。
④强电井
插接箱
1.清扫外表面；
2.检查空气开关；
3.检查内部接线。
无灰尘、污迹，状况符合运行要求，无过热变色现象，连接无松动。
强电井室
1.检查房顶、四壁、地面、门；
2.检查室内照明设施；
3.检查电缆、母线槽。
无损坏、无杂物、无漏水、能防止小动物进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无过热。
（2）每周保养项目
完成每日巡视保养项目。
无灰尘、污迹。
接地线
1.检查接地线；
2.检查连接点。
无断股，无锈蚀，接触良好。
检查闸刀开关；
检查自动开关；
检查保险丝具；
检查电缆及电缆头；
检查母线支撑固定装置。
不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦湖异味；
无发热，容量符合规定，固定可靠，不过热，固定可靠，无破损，无松动。
地 线
检查接地线，接线头。
接地线无锈蚀断股，接线桩头紧固。
地下电缆室
检查室内环境；
检查电缆托盘；
检查电缆。
无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整洁无杂物，固定可靠，无损坏，无放电痕迹。
完成每日巡视项目。
手动（用转换开关）逐组投切电容器。
控制正常功能良好，指示仪表及信号正确。
接地
检查接地线。
无松动，无断股。
检查熔断器、接触器、热继电器及其接线。
接触良好，无过热，无损坏。
（3）年度保养项目
变压器
1.全面清扫、擦拭；
2.全面紧固螺栓连接部分；
3.测量绕组直流电阻；
4.测量线圈绝缘电阻；
5.相间绝缘电阻。
清扫，无油垢；
牢固无松动；
三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值4%，线间差别不大于三相平均值之2%）采用2.5KV兆欧表，阻值符合有关规定。
电气联接
1.调压联接片；
2.一次电缆接头；
3.二次母线槽接口。
调压联接片联接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好。
仪 表
校验仪表、校验电度表。
柜 内
全面清扫灰尘；
整理二次线；
补齐、更换二次线接线号；
检修闸刀开关；
检修自动开关；
全面检查紧固螺栓连接点；
补刷相位漆。
无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清晰三相同期到位、接触面（线）大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适触头不烧损，动作可靠灵活，无缺损件，牢固，无松动，颜色符合规定。
无垃圾、杂物、电缆排列整齐。
整理二次线，更换字迹不清晰的接线号；
检修控制无器件。
无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、清晰完好无缺损、动作可靠。
电容器
检查电容器壳体及瓷瓶测量电容器二极对外壳及二级间绝缘电阻，测量电容器容量，更换失效的电容器。
壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作规定，使用1000V摇表用微法表测量或用电压流表法测量，容量不超过额定值±
10%。
④供配电接地系统
检查接地线螺栓及连接情况。
紧固良好。
接地体
检查接地体焊接头。
焊接良好、无锈蚀。
接地电阻
用接地电阻测量仪测量接地电阻。
系统的接地电阻小于4Ω。
⑤防雷接地系统
各金属管网的防雷接地焊接。
无松动、焊点无锈蚀。
接地体电阻
接地系统的接地电阻小于10Ω。
2、供电系统应急抢修、处理方案
（1）供电系统抢修限时规定
为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定：
①变压器发生故障后，运行值班人员5分钟内到达现场，将变压器改为检修状态，及时通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得起过3小时。
②在最短时间更换备用变压器。
③配电室内的配电柜发生故障后，运行人员5分钟内赶到现场，排除故障。
④配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若不能及时排除故障，尽快更换备用抽屉柜。
⑤楼层配电箱发生故障时，维修人员在5分钟内赶到事故现场，30分钟排除故障。
⑥公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10分钟内到达故障现场，排除故障。
⑦对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。
（2）停电应急处理措施
①对于电力局提前通知，检修高压线路计划停电时，工程部应及时通知动作部，由运作部告知租客停电原因及时间，并做好停电准备工作。
②对于突发事件停电时，工程部应与电力局联系，问明停电原因及时间后，及时通知运作部，同时保证备用线路5分钟内启动并接入应急电网，相关人员检查应急供电线路是否正常。
③当维修和保养电气设备需要计划停电时，工程部应提前通知运作部停电范围、时间，值班员应按要求做好保证安全的措施和技术措施，维修负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工作。
④为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速组织人力抢修，必要时通知运作部，由运作部通知租客停电时间及原因。
⑤当发生火灾时，值班员应按《灭火应急规程》处理，停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。
3、电力节能措施
为了更好地服务于租客，同时又能创造良好的经济效益和社会效益，工程部将采取以下措施对各类用电设施设备进行科学合理的控制：
①对露天照明灯具采用钟控系统进行控制，杜绝人为开关不及时，造成不必要的浪费，并根据一年四季日照时间的变化，调整定时时间。
②对各楼宇内的走廊、消防通道等公用部分的照明，采用声、光控开关或节能灯进行控制。
③地下室采用低照度分散照明，能达到一般照明效果即可。
④根据冬夏两季用电量的差异，合理选择电力变压器的投入数量，使变压器处于最经济的运行状态。
二、电梯管理
随着国民经济的飞速发展和工作生活节奏的不断加快，电梯已成为高层建筑不可缺少的垂直交通运输工具。
嘉国物业管理公司将严格按照业主的要求，制定必要的管理制度，对电梯维护保养单位进行全面的监督和管理，严格遵照电梯的定期维护保养及检修标准进行，并实行24小时的全天候跟踪服务，确保电梯的安全正常运行。
1、电梯的定期维护及检修方案
（1）曳引机的保养
①减速箱
•箱体内的油量应保持在油针或油镜的标定范围，油的规格应符合要求；
•润滑油脂润滑的部位，应拧紧油盅盖。
一般一个月应挤加一次；
•应保证箱体内润滑油的清洁，当发现杂质明显时应换新油。
一般对新使用的减速箱，半年应更换新油；
•应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙，没电梯在奂向时发现蜗杆轴与蜗轮轴出现明显窜动时，应采取措施减小轴承的轴向游隙；
•应使轴承的温升不高于60℃，箱体内的油温不超过85℃，否则应停机检查原因；
•当轴承在工作中出现撞击、磨切等不正常噪声，虽经调整亦无法排除时，应考虑更换轴承；
•当减速箱使用年久，蜗轮杆的齿磨损过大，在工作中出现很大换向冲击时，应进行大修，内容是调整中心距或换掉蜗轮蜗杆。
②制动器
•应保证制动器的动作灵活可靠，各活动关节部位应保持清洁，并用润滑油定期润滑，对电磁铁，必要时可加石墨粉润滑；
•制动瓦在松开时，与制动轮的周向间隙应均匀，且最大不超过0.7毫米，当间隙过大时，应调整；
•制动器应保持足够的制动力矩，当发现有打滑现象时，应调整制动弹簧；
•当发现制动瓦磨损，导致铆钉头外露时，应更换制动瓦。
③曳引轮
•应保证曳引绳槽的清洁，不允许在绳槽中加油润滑；
•对于带切口半圆槽，当绳槽磨损至切口深度少于2毫米时，应重车绳槽，但经修车后切口下面的轮缘厚度不应小于曳引绳直径。
④曳引电动机及速度反馈装置
•应保证电动机各部分的清洁，不应让油浸入电动机内部，应经常吹净电动机内部和换向器、电刷等部分的灰尘；
•对使用滑动轴承的电动机，应注意油槽内的油量是否达到油线，同时应保持油的清洁；
•当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，噪声增大时，应更换轴承；
•应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组对机壳的绝缘电阻，如降至允许值以下（主极线圈0.5兆欧，其他部分0.25兆欧），应采取措施提高绝缘性能。
（2）曳引绳与绳头组合的保养
①应使全部曳引绳的张力保持一致，当发现松紧不一时，应通过绳头弹簧加以调整（相互拉力差应在5%以内）；
②曳引绳使用年久，绳芯中的含油耗尽，导致绳的表面干燥，甚至出现锈斑，此时可在绳的表面薄薄地涂一层润滑油；
③应经常注意曳引绳有否机械损伤，有否断丝爆股情况，锈蚀及磨损程度等，如已达到更换标准，应立即停止使用，更换新绳；
④应保持曳引绳的表面清洁，当发现表面粘有砂尘等异物时，应用煤油擦干净；
⑤在截短或更换曳引绳，需要重新对绳头锥套浇注巴氏合金时，应严格执行工艺，切不可马虎从事；
⑥应保证电梯在顶层端站平层时，对重与缓冲器间应有足够间隙，当由于曳引绳伸长，使间隙过小甚至碰到缓冲器时，可将对重下面的调整垫摘掉（如果有的话），如不能以此解决问题，则应截短曳引绳，重新浇注绳头。
（3）限速器与安全钳的保养
①应保证限速器的转动灵活，对速度变化的反应灵敏，其旋转部分润滑应保持良好，一般一周应加油一次，当发现限速器内部积有污物时，应加以清洗（注意不要损坏弹簧上的铅封）；
②应使限速器张紧装置转动灵活，一般每周应加油一次，每年清洗一次；
③应保证安全钳动作灵活，提拉力及提升高度均应符合要求，在季检中应加以检查。
（4）导轨和导靴的保养
①对配用滑动导靴的导轨，应保持良好润滑，要定期在油匣中添加润滑油，并调整油毛毡的伸出量及保持清洁；
②滑动导靴靴衬工作面磨损过大，会影响电梯的支行平稳性，一般对侧工作，磨损量不应超过1毫米（双侧），内端面不超过2毫米，超过时应更换；
③应保证弹性滑动导靴对导轨的压紧力，当因靴衬磨损而引起松驰时，应加以调整；
④应使滚动导靴滚轮滚动良好，当发现磨损不均，应加以修车，当发现脱圈，过分磨损时，应更换；
⑤在年检时，应详细检查导轨连接板和导轨压板处螺栓的紧固情况，并应对全部压板螺栓进行一次重复拧紧；
⑥当安全钳动作后，应及时修光钳块夹紧处的导轨工作面。
（5）轿门、厅门和自动门锁的保养
①当滚轮的磨损导致门扇下坠及歪斜等时，应调整门滚轮的安装高度或更换滚轮，并同时调整挡轮位置，保证合适间隙；
②应经常检查厅门联动装置的工作情况，对于钢丝绳式联动机构，发现钢丝绳松驰时，应予张紧，对于摆杆式和撑臂式联动机构，应使各转动并节处转动灵活，各固定处不应发生松动，当出现厅门与轿门动作不一致时，应对机构进行检查调整；
③应保持自动门锁的清洁，在季检时应检查保养，对于必须作润滑保养的门锁，应定期加润滑油；
④应保证门锁开关的工作可靠性，应注意触头的工作状况，防止出现虚接、假接及粘连现象。
（6）自动门机的保养
①应保持调定的调速规律，当门在开关时的速度变化异常时，应立即作检查调整；
②对于皮带传动的开门机，应使皮带有合理的张紧力，当发现松驰时应加以张紧，对于链传动的开门机，同样应保证链条合理的张紧力；
③自动门机各转动部分，应保持有良好的润滑，对于要求人工润滑的部位，应定期加油。
（7）缓冲器的保养
①对于弹簧缓冲器，应保护其表面不出现锈斑，随着使用年久，应视需要加涂防锈油漆；
②对油压缓冲器，应保证油在油缸中的高度，一般每季度应检查一次，当发现低于油位线时，应添加（保证油的粘度相同）；
③油压缓冲器柱塞外露部分应保持清洁，并涂抹防锈油脂；
④每年以轿厢检修速度，进行一次油压缓冲器的复位试验。
（8）重量补偿装置的保养
①当发现补偿链在运行时产生较大噪声时，应检查消音绳是否折断；
②对于补偿绳，其设于底坑的张紧装置应转动灵活，上下浮动灵活，对需要人工润滑部位，应每月检查添加润滑油。
（9）寻向轮及反绳轮的保养
①应经常用软刷和吹风清除屏体及全部电器件上的积尘，保持清洁；
②应经常检查接触器、继电器触头的工作情况，保证其接触良好可靠，导线和接线柱应无松动现象，动触头连接的导线接头应无断裂现象；
③应保证接触器、继电器的触头清洁、平滑，发现有烧蚀时，应用细齿锉刀修整平滑（忌用砂布），并将屑末擦净；
④更换控制屏内熔断器时，应保证熔断器丝的额定电流与回路电源额定电流相一致，对电动机回路，熔丝的额定电流应为电动机额定电流的2.5－3倍。
（10）选层器的保养
①应经常检查传动钢带，如发现断齿或有裂痕时，应及时修复或更换；
②应保持动触头盘（杆）运行灵活，视需要加注润滑油；
减速器及各传动部位，均应保证足够润滑，注意添加润滑油；
③应经常检查动、静触头的接触可靠性及压紧力，并予适当调整。
当过度磨损时应予更换；
④应保持触头的清洁，视需清除表面积垢，烧蚀处应用细锉刀修平；
⑤注意保持传动链条的适度张紧力，出现过度松驰时，应予张紧。
（11）安全保护开关的保养
①每月应对各安全保护开关进行一次检查，拭去表面尘垢，核实触头接触的可靠性，触头的压力及压缩裕度，清除触头表面的积尘，烧蚀处应锉平，严重时应更换；
②极限开关应灵敏可靠，每年进行一次越程检查，视其能不能可靠地断开主电源。
（12）机房和井道的保养
①机房应禁止无关人员进入，在维修人员离开时，应锁门；
②应注意不让雨水浸入机房，平时保持良好通风，并注意机房的温度调节；
③机房内不准放置易燃、易爆及腐蚀性物品；
同时保证机房中灭火设备的可靠性；
④底坑保持干燥、清洁，发现有积水时应及时排除，并作干燥处理。
三、给排水系统的管理
为此，嘉国物业管理公司根据嘉华国际商务中心的给排水特点，制定出定期的维护保养计划及标准，并按此计划及标准进行全方位的维护保养，确保生活用水和消防用水质量。
1、排水系统定期维护保养计划及标准
（1）生活给水系统
序号
检查项目名称
检查周期
检查标准
说 明
1、给水设备
生活水泵外观
日常检查
⑴外表清洁，无锈蚀损坏；
⑵螺栓，螺丝无松动断裂；
⑶防震垫无损坏。
电机（机械部分）
⑴运行过程中无异常震动，噪音；
⑵电机及轴承温升正常。
6－8个月
⑴轴承体清洗，加润滑油（脂）；
⑵更换磨损零部件。
泵体
⑴运行正常，无异常震动，噪音；
⑵检查轴承发热情况，无烫手现象；
⑶检查填料函的泄漏和发热情况，每分钟10－20滴为好；
⑷检查连轴器，水泵轴心与电机轴心应重合，无运转时，用手盘动轴无卡阻现象。
3－5年
打开泵盖，检查内芯零部件状况，检查其磨损腐蚀和冲刷程度，必要时更换。
2、给水设施
蓄水池，水箱
12个月
⑴水池、水箱除锈、除垢、清洗、消毒；
⑵检修配件。
减压阀、水锤消失器
3个月
⑴动作灵敏，准确；
⑵无锈蚀堵塞。
止回阀、浮球阀、排气阀
1个月
⑵无锈蚀，无堵塞，无滴漏。
闸阀、截止阀
⑴启闭灵活，无锈蚀。
⑵无滴漏。
5
水龙头
⑴水龙头齐全，无锈蚀，无损坏；
6
压力表
⑴表壳完整无损，连接牢固，表面清洁；
⑵指针灵敏，读数准确。
按计量局要求周期检测。
7
水表
⑴表壳完整、指针灵敏，读数准确；
⑵无锈蚀，表面清洁，无滴漏。
8
各井室
⑴井盖、井裙完整，启闭方便；
⑵爬梯牢固，井底干净。
3、给水管道
生活给水管道
⑴水流要畅通，无堵塞；
⑵管道连接部分要严实；
⑶无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。
管道吊支架，管卡
⑴管道吊支架，管卡连接要牢固；
⑵表面无锈蚀。
（2）消防水系统
1、消防设备
外观
1.外表清洁、无锈蚀损坏；
2.螺栓、螺丝无松动断裂；
3.防震垫无损坏。
消防泵
3-5个月
1.检查油杯和油位情况，不缺油，油脂无变质、发干现象；
2.检查泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏水；
3.检查联动轴的对中程度（有联运轴的）；
4.开泵试运转，运行应无异常振动、噪音，轴承无过热。
12-14个月
1.更换润滑脂（油）；
2.轴承体清洗、检查；
3.更换零配件；
4.绝缘良好（电部分）；
5.接线端子牢固（电部分）。
2、消防管道
消防管道
1.消防管道要通；
2.连接部分要紧固，无跑、冒、滴、漏；
3.管道油漆要完好，颜色鲜艳。
管道附件
1.管道附件要齐，表面无锈蚀；
2.管件连接要牢固；
管道吊支架、管卡
1.管道吊支架、管卡连接要牢固；
2.表面无锈蚀。
4、压力表
1.表体完整无缺，连接牢固，表面清洁；
2.读数正确，指针灵敏。
（3）排水系统
1、排水设备
污水泵
1.外表、滤网、支架无严重锈蚀；
3.水管与泵连接完好，接口无松动、泄漏。
运行正常，无异常振动、噪音，排水流畅。
1.检查泵内或管，无杂物堵塞；
2.更换零部件；
3.轴承体清洗、加油。
2、排水设施
排水闸阀
1.阀门启闭要灵活；
2.阀体要完整；
3.无锈蚀无滴漏。
排水栓卫生
1.栓体完好；
2.水流通；
3.无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。
1.井盖完好，启闭方便，爬梯牢固；
2.井底流槽要畅通，无沉积物堵塞。
3、排水管道
室内排水管道
保持水流畅通，无堵塞，无滴漏。
排气管
1.保持管内气体及时排出；
2.下水管内不准有真空。
吊支架、管卡要安装牢固。
室外排水管道
保持水流畅通，无堵塞。
井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流槽要畅通，无积物堵塞。
2、给排水系统应急处理方案
（1）给排水系统事故应急处理措施
①经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修杜绝浪费；
②尽量保障供水的连续性，当计划检修阀门确需短时间停水时，应提前通知租客停水时间及恢复供水时间，以便作好储水准备；
③遇突发事件导致供水系统停水时，工程部应与自来水公司取得联系，问明停水原因、时间后，及时向租作出书面解释；
④对于内部突发事故引起停水，值班人员应立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速组织人员进行抢修并及时通知租客停水时间、原因和恢复供水时间；
⑤定期清洗二次供水蓄水池，应提前出示通知，告知停水时间及恢复供水时间。
清洗完后应将水质样本送卫生防疫部门化验合格。
（2）给排水系统故障抢修限时规定
为保证给排水系统发生意外事故后能及时抢修，特制定本规定。
①给水系统
•高压水泵发生故障后，运行人员应及时启用备用水泵，停止故障泵的运行，并及时通知人员修复故障，在零配件齐全的情况下，故障排除不得超过两天；
•干管阀门破裂时，应及时关闭前一级阀门，并通知维修人员更换破裂的阀门，其更换并再次通水时间不得超过4小时；
•普通水龙头损坏，其更换时间不得超过1小时；
•主管发生破裂时，应及时关闭前一级阀门，并向工程部经理汇报。
经理接到汇报后，应立即召集抢修人员在15分钟内到达现场，即
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