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5．投资估算及资金筹措
6．经济与社会效果分析
第二章项目背景及建设的意义
2.1海阳市概况
海阳市地处黄海之滨，胶东半岛南端，南临黄海，北接半岛内陆，居烟台、青岛、威海三个开放窗口城市中心地带，是胶东半岛重要的节点城市，区位优势十分明显。
海阳境内蓝烟铁路横贯东西，青威高速公路、烟青一级公路、烟凤一级公路以及青石公路、荣兰公路和309国道纵横交错；
方圆120公里之内有烟台、威海、青岛三处机场和三处大型港口，境内还有国家二级开放口岸凤城港以及大埠圈等渔商港口，海陆空交通十分便捷。
由于海阳四季分明，雨量充沛，冬无严寒，夏无酷暑因此非常适合旅游观光和居住，有“东方夏威夷”之美誉，是国务院确定的首批沿海开放城市之一。
图1-1海阳市区位图
海阳市依山傍海，物产富饶，盛产各种果蔬、粮油、水产品和矿产品，曾被国务院确定为"
中国粮油生产基地县"
和"
中国花生生产基地县"
；
海阳市海岸线漫长，拥有八处自然港湾，盛产各种水产品，是中国水产品出口的重要基地；
海阳地域广阔，地下矿藏品种多、储量大，已探明具开采价值的有铁、铅、铜、金、大理石、花岗岩等40余种矿产资源；
北部山区有以饲养出口鲁西黄牛、商品兔、肉食鸡、奶山羊为主的畜牧类出口基地，活牛直接出口日本，出口量居全国第一。
海阳市旅游景点有招虎山国家森林公园、海阳国际沙雕艺术公园、小孩儿口国家湿地公园等三大主题公园；
有平岚飞瀑、云顶自然风景区、千里仙岛、丛麻禅院、中国北竹海等名胜景观；
具有苏格兰风格的旭宝高尔夫球场是海滨旅游度假的首选之地；
位于市区南部的金沙滩，曲折绵延20多公里，沙细、浪稳、坡缓、水清，被海内外游客誉为“黄金海岸”，全年接待国内外游客136万人次。
海阳市着力打造“现代文明与田园风光和谐统一”的城市主题，努力建设“现代化、生态型滨海旅游城市”的战略目标。
海阳是中国优秀旅游城市、国家节水型城市、中国毛衫名城、中国针织毛衫创业基地，是胶东半岛极具发展潜力的区域。
大项目带动战略纵深推进，经济园区蓬勃发展，核电厂建设项目和海阳港扩建项目的正式启动，为全市经济实现跨越式、可持续发展提供了广阔空间和有力支撑。
海阳国际沙雕艺术节、《同一首歌》、《中华情》等极具影响力的大型节庆活动使海阳闻名全国。
海阳市工业门类主要有毛衫、针织、建筑机械、五金、水产品加工等。
2007年，海阳市实现生产总值119.5亿元，比上年增长15.8%。
其中，第一产业增加值26.7亿元,增长6.1%；
第二产业增加值58.1亿元，增长21.3%；
第三产业增加值34.7亿元，增长15.3%。
三次产业比例为22.3∶48.6∶29.1。
全社会完成固定资产投资91.6亿元，增长16.8%。
实现财政总收入7.92亿元，增长29%。
其中地方财政收入5.33亿元，按可比口径增长29.4%。
税收总收入6.9亿元，增长29.9%。
年末居民储蓄存款余额60.55亿元，比年初增加8.94亿元。
图1-21994年—2004年海阳市国民生产总值情况
海阳市辖11镇、4个街道办事处以及开发区和旅游度假区，总面积1851.9平方公里，人口70万。
城镇居民人均可支配收入11317元，人均消费性支出为7203元，人均住房使用面积19.8㎡。
2006年12月2日，亚奥理事会在卡塔尔多哈召开的全体会议上正式决定：
2012年第三届亚洲沙滩运动会在中国海阳举行。
这将是国际体育史上第一次由县级城市举办的洲际综合性体育赛事，也是继北京奥运会、2010年广州亚运会之后六年内在我国举办的最高级别的综合体育赛事，这也是我省第一次举办洲际综合体育赛事。
2008年4月6日，亚奥理事会在北京正式签约授予海阳市为2012年第三届亚洲沙滩运动会的主办城市。
2012年亚沙会圣火将在海阳这座海滨城市熊熊燃起，世人的目光将高度聚焦在这片不足2000平方公里的土地上。
2.2亚沙会与海阳
亚洲沙滩运动会是由亚奥理事会主席艾哈迈德亲王提议设立的一项亚洲新兴的综合体育赛事，有45个亚洲国家和地区参加。
亚沙会与亚运会、亚冬会及亚洲室内运动会并列为亚洲四大综合体育赛事，将设立沙滩排球、沙滩足球、沙滩手球、铁人三项、滑水、龙舟、街舞等十多个大项100多个小项的比赛项目。
亚沙会每两年举办一次，首届亚沙会将于2008年10月在印尼巴厘岛举行，第二届亚沙会将于2010年在阿曼首都玛斯喀特举行，2012年的海阳亚沙会，是这个亚洲“体育新贵”首次登陆中国。
亚沙会比赛城市的独特性，比赛项目的观赏性、参与性，使这项新兴赛事具备了更大的看点和更强的魅力。
为体现出“参与亚沙会、支持亚沙会、奋战亚沙会”的氛围，海阳市专门成立了由市委书记王玉波同志任组长的“第三届亚沙会工作领导小组”，先后推出了了山东省沙滩排球赛、国际沙滩体育运动节、国际沙滩马拉松邀请赛等一系列赛事，以扩大亚沙会的影响力，营造浓厚的比赛气氛，提高全民参与支持亚沙会的积极性。
2.3项目的意义
亚沙会申办成功，是海阳市政治经济文化的大事，承办亚沙会不仅代表了海阳，而且代表烟台、山东，代表着中国；
不仅具有极其重要的现实意义，而且具有影响深远的历史意义。
亚沙会是海阳市有史以来规模最大、档次最高、影响最广的盛事，在海阳发展史上必将掀开崭新的一页，留下浓墨重彩的一笔。
在申办到举办的多年时间里，海阳将成为国内外注目的焦点。
举办亚沙会是展示驰名海阳、魅力海阳的难得机遇，是造就开放海阳、活力海阳的难得机遇，是塑造文明海阳、和谐海阳的难得机遇。
海阳亚沙会是中国举办的亚洲四大综合体育赛事的最后一项。
海阳亚沙会的成功申办，将使中国成为亚洲第一个举办了亚运会、亚沙会、亚冬会、亚洲室内运动会等亚奥理事会主办的所有四项亚洲最高级别的综合体育赛事的国家。
海阳市代表中国政府承办的亚沙会将为进一步推动亚洲体育事业的共同发展、促进亚洲各国和地区人民之间的团结、友谊与和平做出中国应有的贡献。
2012年亚沙会的召开是海阳市的一次重大发展机遇，海阳必将引起举世瞩目，亚沙会的承办更会给海阳带来无限商机，旅游业、餐饮业、会展业、房地产业、文体娱乐业、制造业都能借第三届亚洲沙滩运动会的东风向世界展示风采，实现体育产业和旅游经济的同步增长。
本项目的意义：
1．满足亚沙会的比赛和接待功能；
2．完善“国家级足球训练基地”和“沙滩足球训练基地”功能，使海阳成为能够承办大型体育赛事的知名城市；
3．优化海阳市体育旅游产业结构，提高海阳市的综合接待能力，打造海阳城市名片。
第三章建设地点及建设条件
3.1建设地点
本项目位于东京路和凤仪路交汇处，占地27.46公顷，呈三角形地块。
南临黄海，西北紧靠湿地公园，西南角为规划中的五星级酒店，中心区域为标准足球场和沙滩运动基地，东侧为规划中的别墅区，北部剩余地块建设住宅项目。
3.2建设条件
3.2.1自然条件
1．气候：
气候温和、雨水适中、空气湿润，冬无严寒、夏无酷暑。
2．地形地貌：
由北向南呈坡状下沉，项目地块大多为虾池、沼泽地带，需要大量回填。
3．土壤：
场地内土壤为沿海沙土质土壤，渗透性强，承载率低。
4．地震：
海阳市地震基本烈度为7级，主要建筑物应采用有利于抗震的结构型式。
3.2.2交通条件
1．方圆120公里内有烟台、威海、青岛三处机场和三大港口。
2．通过兰烟铁路与国内主要铁路干线连接，可直达北京、上海、济南、青岛。
3．青威高速公路、烟青一级公路、烟凤一级公路以及青石公路、荣兰公路和309国道纵横交错，海阳至即墨的特大桥、烟台机场至海阳的高速公路即将开工，陆路交通十分便捷。
3.2.3城市公共配套设施
1．供电：
本项目用电由海阳市电力公司供应。
2．供水：
本项目用水由海阳市第二水厂供水管网供应。
3．供热：
本项目供热由丰源热力公司提供热源。
4．通讯：
本项目电话及国际互联网络由海阳市网通公司提供。
第四章项目的建设内容和实施原则
4.1项目的建设内容
2012年海阳亚沙会将有45个国家和地区的元首参加，与会的运动员、裁判员和工作人员也有一万多人，加上记者、游客人数将超过数万人。
本项目包括一个五星级酒店、一个标准足球场、三个足球训练场、一块沙滩赛场以及部分配套住宅。
本项目占地27.46公顷，呈三角形地块。
南临黄海，西北紧靠湿地公园，西南角为规划中的五星级酒店，中心区域为标准足球场和足球训练场，南边为沙滩运动基地，东侧为规划中的别墅区，北部剩余地块建设住宅项目。
图4-1项目地块规划平面
4.2建设规模
4.2.1公建部分
4.2.1.1足球场
足球场占地约15000㎡，建筑面积3000㎡。
足球场建成后，依托海阳市“国家级足球训练基地”的声誉，将成为吸引各俱乐部联赛前的热身赛及对抗训练的场地，也可作为本地区学校或企业间举办比赛的场地。
我公司在足球场建设方面重点考虑了看台的设置及场地照明等因素，规划了3000人的看台。
足球场的比赛场地尺寸严格按照国际球联的要求建设，球场草坪尺寸为105×
68＝7140，采用狗牙根419草草种（该草种在国内多个球场种植，2007年举行的女足世界杯的虹口球场就采用该草种），符合奥林匹克和世界杯足球赛的标准。
另外，考虑到北方天气寒冷时易造成草皮结冻，我们在比赛场地的表层设计了加热系统。
通风方面，公共通道采用自然流通空气；
包厢席、行政部门区、运动员区、裁判员/官员区和新闻媒体区（包括记者休息室和新闻发布大厅）都有冷热空调设备。
球场设有先进的照明器材为比赛场地提供全方位无障碍照明。
球场的主要的电力设施和备用发电机位于一层，体育场的供电采用双回路双电源系统，以保证突然停电情况下体育场的赛事的正常进行和观众的安全疏散。
图4-2标准足球场效果图
球场在设计上将不同的使用功能清晰区分开：
有警卫区、观众区、贵宾区、参赛者（或演员）区、裁判员和官员区。
各区域人员只能各自在其所属区域内活动。
主队、客队分别拥有自己独立的休息室、更衣间、淋浴室、按摩室。
球员、教练、裁判可以通过单独的安全通道进入和退出场地。
如果发生紧急情况，还可以通过位于球场西南角的通道，直接回到专用车场，在最短的时间内登车撤离现场。
4.2.1.2足球训练场
足球训练场占地25000㎡，并有建筑面积10000㎡的高尔夫训练中心。
其中看台、休息场所占5000㎡，足球训练场占20000㎡，采用狗牙根419草草坪。
既可作为三个标准足球场使用，也可作为一个20000㎡的高尔夫练习场。
图4-3足球训练场&
高尔夫练习场
4.2.1.3沙滩赛场
沙滩赛场占地35000㎡，包括沙滩足球场、沙滩排球场、沙滩手球场、沙滩球类运动基地、临时看台、风帆遮阳布。
图4-4沙滩球场
4.2.1.4海景酒店及运动员公寓
本酒店位于地块的西南角，在海边沙滩上建成，标准为五星级涉外酒店。
作为亚沙会的主要接待中心，将成为亚奥理事会委员及各国元首下榻之地。
亚沙会后将作为海阳市标准最高的涉外酒店接待海内外宾客。
海景酒店的建筑面积约40000㎡，内有400个标准间，80间套房，15000㎡的餐饮娱乐空间。
图4-5五星级酒店南北立面效果图
运动员公寓在比赛时作为运动员及随行人员的休息场所，平时可作为差异化经营与五星级酒店的宾馆。
公建部分总投资额：
41580万元（参见6.1.1）
4.2.2.住宅部分
住宅用地：
7.39万㎡，总建筑面积：
69500㎡
4.2.2.1连排别墅30000㎡
图4-6连排别墅效果图
4.2.2.2花园洋房25500㎡
图4-7花园洋房效果图
4.2.2.3叠拼住宅14000㎡
图3-8叠拼住宅效果图
住宅部分总投资额：
10814.2万元（参见6.1.2）
4.3项目的实施原则
4.3.1．整体化原则
亚沙会是海阳市的双重点项目，本项目立足于亚沙会的整体角度，在建设体育场馆和酒店的同时兼顾了整体化效益和海阳市区域环境的整体优化，能带动相关产业的发展，推动相关经济增长，提高当地居民的生活质量。
4.3.2．环境保护原则
项目所处的凤城旅游度假区生态环境非常优越，保护好项目周边的湿地公园和林海松涛是我们在项目开发时必须遵循的原则，本项目的开发处处以优化生态质量为前提。
4.3.3．市场导向原则
项目的开发必须以市场为导向，这是根本的指导方针。
本届亚沙会也是海阳市政府市场化运作的典范，因此本项目一定要建立在了解市场情况、预测市场未来、分析市场动态的基础之上，以市场需求作项目开发的基本出发点。
4.4项目的相关主题
4.4.1．体育文化主题
体育文化是人类本身需求的特殊反映，是人类在体育生活和体育实践中创造出来的，反映了一个时代、一个国家或民族的特征。
。
本项目立足于丰富体育文化，提高体育运动在社会中的地位和价值，促进海阳市的全民健身运动。
4.4.2．旅游文化主题
本项目依靠邻近的湿地公园、森林氧吧突出生态旅游的特点，推动海阳市可持续旅游产业的发展，使旅游产业和体育产业有机的结合起来，相互补充、相得益彰。
4.4.3．建筑文化主题
本项目以现代建筑风格为主题，以简洁明快的建筑表现形式、优美的艺术造型、典雅的建筑装饰突出沙滩运动的内涵。
4.4.4．城市风情主题
展示海阳市旅游度假区的时尚与浪漫风情，营造独特的海滨魅力景观。
4.5项目的指导思想
4.5.1．公共建设在满足亚沙会要求的前提下，要突出个性、体现特色，与周边湿地公园形成和谐统一的有机整体。
4.5.2．项目建设要合理掌握建设标准，在满足功能要求要求的前提下，尽量节省投资。
4.5.3．项目建设要考虑经济效益、社会效益和生态效益的统一，实现经济、社会和环境的协调、持续发展。
第五章市场分析
5.1海阳市酒店业市场分析
海阳市目前拥有方圆大厦、龙翔大酒店、国宾海景酒店、观海大酒店、海怡大酒店、交通宾馆、金海大酒店等各类高中档酒店60余家，其中四星级以上酒店6家，目前尚无一家五星级涉外酒店。
亚沙会之后如何经营发展，会不会出现“吃不饱”或“僧多粥少”的现象？
这也是我们所关心的问题。
东山置业公司投资酒店既是出于企业的社会责任，也是出于亚沙会带来的商机。
亚沙会期间海景酒店的业务不成问题，但亚沙会过后市场的消费承接力则明显不足，尽管海阳市有强劲的旅游资源支持，但到了淡季，各酒店相互间还是会有激烈的竞争。
作为五星级涉外酒店，我们的市场定位是做国内一流的高标准五星级涉外酒店，我们的目标定位是高端客户群体。
虽然这与其他酒店的客户有所差异，不产生直接竞争，但也需要成熟的CBD商圈来支持。
目前海阳市的商务区仍处在建设和发展阶段，受有限的客源因素影响，短时间内五星级酒店的运营前景不甚明朗。
因此，需要政府部门引导和协调。
东山置业公司作为地产商投资酒店介入酒店经营管理，首先将面对管理水平的考验。
因此，我们将携手国内酒店管理知名企业共同打造海阳顶级酒店：
由东山置业公司投资兴建酒店，然后交由专业的酒店管理公司来运营，这种“投资+管理”的模式是很好的“切入点”。
但是，“投资+管理”的经营模式需要引进国际集团的管理模式，这必将导致较高的运营成本。
东山置业公司前期的建设投入应该是一笔巨资，后期的管理费用更需要一笔不菲的资金支持。
酒店不同于住宅，不管是自营或投资，需要未来10-20年的持续经营能力，如何保证资金的供应也是我们考虑的主要问题。
5.2海阳市房地产业市场分析
目前凤城及周边区域内，有超过20个以上的房地产项目正在建设，总开发量在200万㎡以上，开发商大多来自青岛、济南、烟台、北京、深圳、上海、福州、温州等地。
不少售楼处建得富丽堂皇，但是门可罗雀，看不到熙熙攘攘的购房人流。
如何保证销售量，是一个很现实的问题。
凤城旅游度假区内既没有方便的交通，也没有完善的生活配套设施，缺乏完善的教育设施、医疗设施、休闲娱乐设施和饮食购物设施等，缺少现代居家生活的基本条件。
市政生活配套设施的不完善极大制约了房地产的发展。
购房者中大多是以投资升值为主要目的的炒房者，部分以休闲度假为主要目的的普通购房者中，也是抱有投资升值的心理期待。
凤城旅游度假区有大量开发高档酒店、别墅、洋房、公寓，形成了庞大的市场供应，短时间内恐难以消化，仅靠万米金沙滩和亚沙会带来的影响力能对房地产起到多大的推理，尚需检验。
当地人自住需求很弱，整个市场的支撑力非常有限，需要由异地置业者来消化。
根据市场调研，现阶段凤城旅游开发区的独栋别墅均价约为6000元/㎡，叠拼别墅的均价约为4000元/㎡，多层住宅的均价约为3000元/㎡，平均销售率约为40%。
5.3核电站的影响
海阳冷家庄将建设中国最大核电站，规划容量为600万千瓦级核电机组，并留有扩建条件，拟于2010年开始发电。
海阳核电站厂址距凤城金沙滩12公里。
核电站的施工建设管理人员会带来不少消费需求，但由于核电站特殊的技术要求，在其半径5公里内是限制发展区，并规定核电站不能建立在10万人以上聚居区域直线距离10公里内，所以海阳核电项目或许会对周边地区人们投资住宅的心理产生影响，从而在一定程度上影响黄金海岸线区域内的房地产开发与销售。
旅游方面，海阳可以开发核电科技游项目，通过兴建核电科普场馆，使核电旅游与当地自然风景游结合起来，丰富海阳的旅游资源，促进旅游业的发展。
5.4本项目地块楼盘的开发与销售
5.4.1．地块楼盘的建筑面积——6.9万㎡
5.4.2．附近楼盘的情况————以别墅为主，均价6000元/㎡，销售率约为40%；
另有部分产权式海景酒店待售。
5.4.3．本地块楼盘的销售收入——约为31250万元（详见表6-3）
5.5SWOT分析
S——优势
1．政府的支持
2．位于海滨黄金地段，亚沙会主场地
3．紧邻湿地公园和森林氧吧，生态资源丰富
4．海阳最高等级酒店，没有竞争对手
5．酒店、体育场馆、高尔夫练习场、高档住宅有机结合，相互配套、相互依存
6．“国家级足球训练基地”和“沙滩足球训练基地”的荣誉
7．城市新区，配套完善
W——劣势
1．旅游业和体育产业受季节性影响较大
2．项目地块需要大量回填，增加建筑成本
3．沙滩建设高层酒店，桩基工程导致的成本增加
4．酒店和体育场馆的运营和维护需要强大资金支持
O——机会
1．亚沙会带来的巨大商机
2．区位优势明显，居烟台、青岛、威海三个开放城市中心地带
3．交通便捷，烟台—海阳高速路和海洋即墨特大桥的即将开工建设
4．自然资源、旅游资源优势
T——威胁
1．旅游度假区内存有大量空置别墅
2．乳山银滩同质项目的威胁
3．核电站对房地产的影响
4．本地市场需求量呈饱和状态,外销周期长,难度大,费用高
表5-1本项目SWOT分析
5.6运营模式分析
作为一家房地产开发公司，东山置业公司希望以多元化发展为战略基础，在房地产开发的主业之外寻求稳定的长线经营回报。
投资体育产业和五星级酒店将使东山置业公司在实现社会责任的同时也获得稳定商业回报，同时，对酒店的管理模式的研究也有助于提升企业的经营管理水平。
然而，投资酒店业也应提防投资风险，五星级酒店的投资动辄数亿元，而且回报周期往往长达10多年，需要拥有雄厚的资金后盾，引入成熟的管理经验。
酒店运营：
由于酒店经营受宏观经济和消费环境影响较大，不确定因素较多，风险系数较高。
另外经营酒店需要丰富的管理经验，且有充足的高端客源支持，加之五星级酒店的日常运营、维护需要巨额费用，这些对我公司来说具有相当风险。
酒店运营模式浅析
1．自主运营管理
优势：
产权自主，权益自享，便于酒店的管理和运营
劣势：
投资风险过大，运营管理费用大，回报周期长。
若亚沙会后市场产业结构没有深度成熟，经济结构没有大幅度完善，易造成酒店运营停顿甚至终结，形成投资失败，酒店破产局面。
2．产权式酒店模式
出售产权，业主只享有收益权利而不参与管理和运营。
前期投资回报速度快，周期短。
不利于酒店的社会责任展示及社会价值体现。
3．阶段性自营，亚沙会后转变为产权式酒店
根据不同模式的优劣，我公司建议酒店的运营分为两个阶段：
1．前期由东山置业公司投资采用品牌酒店特许经营的方式，引进知名管理品牌，满足亚沙会的接待服务需要，体现公司的社会责任。
（1）在公司中标后立即组建酒店经营管理公司。
工程指挥部与酒店管理公司双轨运行，互相协调，全面做好酒店的开业准备。
（2）以酒店竣工为契机，策划系列庆典，从各个经营管理环节进行实际试运转。
（3）推行CIS（企业识别系统）战略，在亚沙会前完成BI（企业行为识别）、VI（企业视觉识别）。
（4）亚沙会阶段运转方案服从、服务于亚沙会规划之中。
（5）围绕亚沙会，以亚沙会为主题的各种广场活动，既增加经济效益，又扩大体育场馆的无形资产。
2．亚沙会以后以产权式酒店形式委托经营，按市场化运作，这样既可以有效规避风险，又能体现出经济价值。
小结：
经过我司对星级酒店进行详细调查研究，及对海阳区域整体考察后得出上述第三种模式——阶段性自营，亚沙会|后转为产权式酒店模式最适合本项目的整体推进，在减少投资商风险同时，也更能体现本酒店社会价值及政府的决策领导能力。
体育场馆的运营：
亚沙会场馆的经营运作，是一个系统工程，因此，从工程起步开始就必须同步规划。
知名的体育场馆与知名的体育赛事是相得益彰的。
本项目中的比赛、训练场地，可以借助政府的宣传，充分利用亚沙会、“国家级足球训练基地”和“沙滩足球训练基地”的品牌优势，定期举办足球和沙滩运动赛事，与职业体育赛事和大型演出活动挂钩，实现产业化经营。
对于相连的三块足球训练场地，既可以作为比赛训练场地，也可以作为给酒店和高档住宅配套的高尔夫练习场。
本项目以酒店和运动场馆作为基础配套，同时开发周边地块楼盘，通过建设星级酒店和运动场馆，既可为公司带来长远的商业收益，又能提高楼盘档次，推动楼盘的升值，为业主的生活享受服务，可谓一举数得。
第六章投资收益及资金筹措
6.1投资估算
6.1.1公建部分
足球场：
2100万元（建筑面积4000m2的运动员休息室、看台设施：
1200万元+草皮、塑胶跑道：
400万元+灯光、通讯等：
500万元+维护保养费：
50万元/年）
足球训练基地：
3000万元（高尔夫练习中心：
1800万元+看台基础设施：
200万元+草皮：
600万元+灯光等材料：
400万元
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