家电物流中心建设项目可行性研究报告.docx

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家电物流中心建设项目可行性研究报告

家电物流中心建设项目

可行性研究报告

第一章总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

家电物流中心建设项目

1.1.2项目承办单位概况

单位名称：

XX房地产开发有限公司

注册地址：

XX开发区夏安公路南侧

法人代表：

XX

注册资本：

5000万元

实收资本：

5000万元

公司类型：

有限责任公司

1.1.3编制依据

（1）2004年国家发改委等九部门《关于促进我国现代物流业发展的意见》

（2）《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

（3）冀政函（2006）41号《XX省现代物流业2010年发（4）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

（5）项目单位与某某工程有限公司签订的《工程协议书》

（6）《产业结构调整指导目录》（2005年本）

（7）其他相关资料

1.1.4项目提出的背景

随着我国生产力水平的提高，以整合交通运输、仓储、配送等环节而成一体，实现企业与社会成本最低、效益最大的物流业与互联网经济一起被人们当成“新经济”的重要内容，被广泛地称作第三利润源泉。

2008年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比2000年增长4.2倍，年均增长23%；物流业实现增加值2.0万亿元，比2000年增长1.9倍，年均增长14%。

2008年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%，占GDP的比重为6.6%。

为构筑未来XX省经济发展的战略支撑和区域产业格局的主框架，XX省将现代物流业确定为十大主导产业之一。

根据冀政函〔2006〕41号2006年4月4日，《XX省现代物流业发展规划》提出，到2010年，XX省将重点培育冀中、冀东、环京津和冀南四大物流区域，建设石家庄、邯郸、XX、唐山和张家口五大物流枢纽城市，建设十大物流园区和三十大专业物流配送中心，激活物流市场，降低社会物流成本、合理配置资源和优化经济结构作用，推动XX省经济持续快速全面发展。

物流是国民经济的基础性、综合性的产业。

物流园区是一家或多家物流（配送）中心在空间上集中布局的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流集结点。

物流园区具有基础性、公共性和服务性的特点，它是现代物流运作不可缺少的功能环节。

综合性的物流园区具有货物集散、仓储、货物中转、配送、流通加工、口岸、商品检验、物流信息服务、物流咨询与培训、商品展示的商务、电子商务的辅助以及其他配套等多种功能，是区域与城市经济发展的重要基础。

目前XX的物流仓储设施普遍处于更新换代阶段，大部分仓库均为上世纪90年代以前建造的传统仓库，新型的符合国际标准的高架仓库所占比例极小。

XX县地理位置优越，位于北京半小时经济圈内。

近些年随着XX家具城的不断发展，带动了当地商业、服务业的迅速发展。

2008年，全年完成财政收入完成6.31亿元，同比增长14.8%；全社会固定资产投资完成146.5亿元，同比增长35.3%；规模以上工业增加值完成26.9亿元，同比增长28.6%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到18106元和7534元，同比分别增长22.9%和12.7%。

在此背景下，XX房地产开发有限公司投资64740.94万元人民币在XX县建设物流中心，其目标市场定位在XX市、各县市区以及北京、天津周边地区。

市场潜力巨大，前景广阔。

1.1.5项目建设的必要性

1、本项目符合“十一五”规划要求

在《中华人民共和国国民经济及社会发展第十一个五年规划纲要》中，第四章第二节提出“大力发展现代物流业，推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。

培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。

建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。

加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。

”

本项目符合“十一五”规划要求。

《XX省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中提出：

"十一五"时期的一个重大转变，是更多地依靠消费需求拉动经济增长。

扩大消费需求必须加快服务业发展。

要大力发展现代流通业，建设物流园区和大型专业物流项目，完善农村流通体系，积极实施"万村千乡市场工程"，继续抓好各类商品市场改造升级。

本项目符合“XX省十一五”规划要求。

《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出“按照‘增投资、上项目、抓龙头、促聚集’的思路，依托园区，重点建设电子信息、汽车零部件、金属制品、木材深加工及家具制造、食品加工与制造、新型材料六大产业基地。

着眼于服务社会生产、服务人民生活，加快发展现代物流、金融保险、信息服务、中介咨询等现代服务业，会展旅游、房地产、社区服务等新兴服务业，商贸餐饮、交通运输等传统服务业，形成以会展旅游为主导的、多业并举的发展格局”。

本项目建设物流园区，符合规划要求。

在《物流业调整和振兴规划》中提出，鼓励生产和商贸企业按照分工协作的原则，剥离或外包物流功能，整合物流资源，促进企业内部物流社会化。

推动物流企业与生产、商贸企业互动发展，促进供应链各环节有机结合。

鼓励现有运输、仓储、货代、联运、快递企业的功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型。

积极发展多式联运、集装箱、特种货物、厢式货车运输以及重点物资的散装运输等现代运输方式，加强各种运输方式运输企业的相互协调，建立高效、安全、低成本的运输系统。

加强运输与物流服务的融合，为物流一体化运作与管理提供条件。

鼓励邮政企业深化改革，做大做强快递物流业务。

大力发展第三方物流，提高企业的竞争力。

以北京、天津为中心，定为华北物流区域。

项目区位于京津之间，半小时可抵达北京、天津市中心，建设物流中心，符合规划要求。

XX地处大北京经济圈，项目的规模满足国家产业规划的要求，项目目标与该地区区域规划内容相吻合。

通过以上分析，本项目符合国家规划，同时符合XX省及XX市等地方规划要求。

2、本项目符合产业政策要求

该项目属于服务业，国家《产业结构调整指导目录（2007年本）》中，本项目属于鼓励类第二十五项“现代物流业”中第一条“第三方物流设施建设及服务”，因此本项目符合国家产业政策。

XX市产业发展规划提出：

产业发展总的定位是：

坚持“以高科技、外向型为主导，现代制造业和新兴服务业并举”。

重点发展电子信息、汽车零部件、金属制品、木材加工及家具制造、食品加工与制造、会展旅游等六大主导产业，重点培育生物医药、新材料、太阳能光伏、资源再生和综合利用、新兴服务业等新兴产业，经过5到15年的努力，初步形成产业结构清晰、主导产业突出的良性经济结构。

3、本项目的建设是社会主义市场经济体制发展的必然选择

长期以来，我国在计划经济体制下，货物流通的各个环节，包括采购、运输、仓储、包装、加工、配送等完全通过计划手段进行管理和控制，企业基本上没有自主经营的空间，导致了条块分割，自成体系，“大而全”，“小而全”，各环节相互分离，社会库存量大，物资周转缓慢、资金占用较多，给社会资源造成极大的浪费。

改革开放后，随着外商投资企业的进入，根据社会和用户需要，将原材料、产成品从起点至终点使运输，仓储、整理、加工、配送等环节有机结合，高效运作的现代物流观念和管理方式及技术开始进入我国。

在二十世纪90年代前后，我国经济体制开始转型，基础设施条件逐步改善，整个生产、运输、流通和消费发生了深刻变革，国内市场开始出现了不同形式的各类物流企业。

近几年，民营、合资和外商独资从事物流服务的企业陆续进入市场，不仅在企业数量上有较多增加，而且在运营质量上更有一个层次的提高。

本项目的建设正是顺应了我国市场经济体制向国际化发展的必然趋势。

4、本项目的建设符合我国物流业发展的总体趋势

主要体现在以下几点：

（1）目前我国经济的持续高速发展，居民收入的增加，消费水平的提高以及新经济的导入，要求物流业发展跟上步伐。

（2）以批量进货、大量销售为特征的超级市场的兴起以及连锁经营的发展，零售规模不断扩大，对物流提出了大批量、多品种进货的要求。

为得到比较优厚的进货条件，降低进货价格，提高与大型连锁企业的竞争力，大量中小零售企业将通过自由连锁等形式，组成共同进货组织，实施从厂家直接进货的变革，对中转基地有较大需求。

（3）高附加值产品的日益增加，要求物流提供更细致的服务，提高物流的安全性、可靠性和迅速性。

产品的多品种化和消费的多样化、个性化，将导致产生多品种、小批量的物流；企业间竞争的加剧，将使企业更加重视在物流环节上节约成本，减少浪费，削减人工成本。

（4）信息化的发展，特别是由于POS系统的应用，将导致越来越多的零售店对库存实行极为细致的“单品管理”，实行多品种、小批量库存，从而要求中转批发环节增加送货的次数和品种，减少每次的送货批量。

本项目建设可满足商业竞争对即时配送的需要。

5、本项目的建设有利于优化当地资源配置，调整经济结构，实现可持续发展战略。

家电物流项目的建设可为家电生产企业在降低物质消耗、提高劳动生产率以外创造利润，也是企业降低经营成本，提高市场竞争力的重要途径。

在经济发达国家和部分经济水平较高的发展中国家及地区，现代物流能力已成为企业的核心竞争力的关键因素。

6、本项目的建设有利于带动相关行业的发展和城市的建设

家电物流项目的建设将有利于带动相关行业的发展和城市的建设，主要表现在以下几点：

（1）可为现有工商企业节约固定资产和流动资金投入，降低流动费用和管理费用，提高流通效率，为工商企业发展提供支持；

（2）有利于规范市场经济秩序。

由于采购、加工、销售的信息化管理，在供应链的有效控制下，各个程序透明有序，可把住流通环节的各个关口，杜绝假冒伪劣进入正常的流通环节，规范市场经济秩序；（3）可以促使新兴产业的形成，形成新的经济增长点，增加更多的就业机会；（4）可重新调整城市布局，使之更加合理，扩大城市经济规模，强化中心城市的影响力。

同时有利于缓解城市交通拥堵问题，以集约的物流配送货车替代非专业、分散的配送车辆；（5）作为新兴的服务业，还可以创造新的市场需求，从而带动交通运输，产品加工配送、仓储、餐饮、服务等行业的发展，形成以产品流通为龙头的运输、加工、配送产业。

综上所述，随着市场经济向纵深发展，XX县尤其是蒋辛屯镇迫切需要建设现代化、规范化的物流中心，通过广泛吸引全国各地乃至海外的投资，加快当地家电交易行业的发展，丰富当地商品的种类，促进产业升级，本项目建设将为XX县各企业与国际市场的对接奠定良好的基础。

因此本项目建设是十分必要的。

1.2项目概况

1.2.1项目拟建地点

本项目选址在XX县蒋辛屯镇，地段卓越，位于岭子村南侧，梁家务村北侧，新涿密线西侧。

XX位于京津之间，隶属XX省XX市，素有“京畿明珠”之美誉。

1.2.2建设方案及规模

本项目总占地面积205000㎡（合307.5亩），总建筑面积168800㎡（仓储配送中心1#、2#单层建筑层高超过八米，计算容积率面积为：

268800平方米），建成后将成为集展厅、交易、仓储、物流、物流配套服务一体的综合性家电物流中心。

建设规模为：

总占地面积307.5亩，总建筑面积168800㎡。

1.2.3主要燃料及动力供应

水：

本项目用水主要为驻场人员和外来人员的日常生活用水、消防用水、取暖制冷循环用水及场区绿化用水，年用水量约为4.08万吨。

本项目由自备井提供，可满足项目用水需要。

电：

本项目场区主要用电设备包括办公室设备、通讯设备、家用电器、照明电气设备以及空调和消防设备等。

本项目年用电量约为1815.84万kwh。

电源由市政提供，供电有保障。

燃油：

本项目用油主要为运输车辆、叉车等，年用燃油约为400吨。

1.2.4总投资与资金筹措

本项目总投资估算为64740.94万元。

其中：

建设投资63985.44万元，铺底流动资金755.50万元。

资金筹措：

项目总投资64740.94万元，全部由项目单位自筹解决。

1.2.5主要技术经济指标

本项目主要技术经济指标见表1-1

主要技术经济指标表

表1-1