《江苏省会市计划治理技术规定》Word格式文档下载.docx
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2.3.2建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情形之一，且不妨碍城市计划实施的，城市计划行政主管部门能够核准建设：
2.3.2.1邻接土地己经完成建设或为道路、河道或有其他类似情形，确实无法调整、归并的。
2.3.2.2因城市计划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、归并的。
2.3.3城市计划区内的成片开发地域，必需编制详细计划，经批准后实施。
2.3.4城市各类建筑的建筑密度、容积率不该超过表的规定。
编制特大城市的中心区详细计划、城市历史街区爱惜计划时，可依照具体情形对容积率等非强制性指标作适当调整，经规定程序批准后实施。
、
2.3.5建筑基地原有的容积率已超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。
2.3.6在符合消防、抗震、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，在自身功能需要之外为社会公众提供开放空间的，可按表2.3.6的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积共计不得超过该建筑基地的规定建筑面积的百分之二十（规定建筑面积＝建筑基地面积×
该基地许诺建筑容积率）。
表2.3.4各类建筑密度、容积率上限指标
建设类型
建筑密度（％）
容积率
新区
旧区
旧区
Ⅱ类
气候区
Ⅲ类
住
宅
建
筑
33
35
40
26
28
30
中高层
24
25
20
公共建筑
办公
建筑类
45
50
商业
55
60
工业
注：
l、依照《城市居住区计划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）附录A之A.0.1的规定，江苏省位于Ⅱ类气侯区的城市包括连云港、徐州的全数辖区，宿迁大部（泗洪除外），淮安北部（涟水），盐城北部（滨海、阜宁、射阳）；
位于Ⅲ类气候区的城市包括扬州、泰州、南通、南京、镇江、常州、无锡、苏州的全数辖区，盐城大部（滨海、阜宁、射阳除外），宿迁南部（泗洪）、淮安大部（涟水除外）。
2、城市新区、旧城区范围由城市整体计划确信。
3、表中所列数值以单块建筑基地计算，住宅建筑密度和住宅建筑容积率别离是指住宅建筑净密度和住宅建筑面积净密度；
住宅建筑的建筑基地达到居住组团及以上规模时，采纳居住用地操纵上限指标的，依照《城市居住区计划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）3.0.2.2条居住区用地平稳操纵指标折算。
4、科研、大中专院校、中小学校、运动场馆和医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的容积率操纵指标，应按有关规定执行，但不得超过上表中相应住宅建筑的指标。
5、综合类建筑按不同性质建筑面积比例折算。
6、表中指标不包括地基层建筑面积；
但计算各类建筑相关配套设施指标时，地基层建筑面积应计人建筑总面积。
表2.3.6开放空间增加建筑面积指标
允许建筑容积率
每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）
<
2
≥2～<
4
≥4～<
6
≥6
开放空间的条件和计算方式见附录四。
2.3.7建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率操纵指标范围。
2.3.7.1通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放。
2.3.7.2通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度可不小于4.5米。
3建筑治理
建筑间距
3.1.1建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物爱惜等方面的要求，同时执行本规定。
3.1.2住宅建筑的日照一样应通过与其正面相邻建筑的间距操纵予以保证。
不能通过正面日照知足其日照标准的，对住宅建筑日照间距的操纵不该阻碍周边相邻地块专门是未开发地块的合法权益（要紧包括建筑高度、容积率、建筑物妥协）。
3.1.3各市、县（市）正南北向住宅建筑日照间距系数低限值按表执行。
3.1.3.1住宅建筑的建筑间距按下列公式计算（图示见附录二）:
L=L1士L2
L=建筑间距
Ll=日照间距
L2=遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离
3.1.3.2住宅建筑的日照间距按下列公式计算（图示见附录二）:
Ll=i·
H
L1=日照间距
i=日照间距系数
H=建筑的计算高度
3.1.3.3住宅建筑日照间距可按表不同方位日照间距折减系数换算。
表3.1.3.3不同方位日照间距折减换算表
方位
〉0°
～≤15°
〉15°
～≤60°
>
60°
折减值
Ll
1、表中方位为正南向（0°
）偏东、偏西的方位角。
2、本表仅适用于无其改日照遮挡的条式住宅建筑。
3.1.4住宅建筑间距非平行布置时，当彼此夹角小于等于60°
时，其最窄处建筑间距按平行布置的住宅建筑间距操纵；
当彼此夹角大于60°
时，其最窄处建筑间距按垂直布置的住宅建筑间距操纵。
方位角计算以被遮挡住宅建筑方位为基准。
3.1.5低、多层（含中高层）住宅建筑日照间距：
3.1.5.1低、多层住宅建筑日照间距，条式建筑按3.1.3条计算确信；
点式建筑依照具体情形参照和附录一第3条计算确信。
3.1.5.2在南北向住宅建筑南侧（或东西向住宅建筑东西侧）垂直（夹角＞60°
）布置的低、多层住宅建筑，其建筑日照间距按表3.1.3标准乘以系数操纵，当垂直住宅建筑山墙宽度大于15米或3幢以上（含3幢）垂直住宅建筑平行布置时，按平行布置住宅建筑操纵。
3.1.5.3住宅建筑地面层为休闲、健身、社区、绿化等用于公益活动的底层架空层，或为层高不大于2.2米的自行车库等附属用房时，可扣除其高度计算日照间距。
沿街多层住宅建筑地面层为非住宅用房时，可扣除其高度计算日照间距。
低、多层住宅建筑地面层为除前两款规定之外的非住宅用房时，视同住宅建筑操纵日照闻距。
3.1.6高层住宅建筑日照间距：
L
3.1.6.1高层住宅建筑应与受其阻碍的周边地域统一计划，并应进行日照计算分析，保证高层住宅建筑之间及受其阻碍的周边地域住宅建筑的有效日照时刻符合住宅建筑日照标准的规定。
3.1.6.2高层住宅建筑之间和高层住宅建筑与多、低层（含中高层）住宅建筑之间的日照间距可按3.1.3条计算确信。
3.1.6.3高层住宅建筑含有非住宅用房的，从其最低住宅层计算日照间距。
3.1.7住宅建筑山墙非平行布置时，以其最窄处操纵山墙间距。
沿街相邻建筑之间，其双侧山墙均无门、窗、阳台时，在知足消防和施工安全等要求的前提下，其山墙间距可酌情减少或毗邻建造。
3.1.8住宅建筑之间的最小间距应符合表3.1.8的规定。
表3.1.8住宅建筑之间的最小间距（米）
建筑类别
控制
间距
（遮挡）
多层、中高层
平行布置
垂直布置
山墙
两侧
单侧或无
（被遮挡）
13
18
15
12
10
8
1、“遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为遮挡建筑，“被遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为被遮挡建筑。
2、“平行布置”包括南北向和东西向平行布置；
“垂直布置”包括南北向和东西向垂直布置。
3、“双侧”是指相对双侧山墙均有窗户、阳台或开门；
“单侧或无”是指相对山墙一侧无或双侧都无窗户、阳台或开门。
4、“-”表示按消防和施工安全等操纵。
如山墙之间有公共道路的，在符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于6米。
3.1.9非住宅建筑与住宅建筑的间距：
3.1.9.1非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的，其建筑间距按住宅建筑间距规定操纵。
3.1.9.2非住宅建筑位于住宅建筑北侧的，其最小间距应符合表3.1.9.2规定。
表3.1.9.2住宅建筑（南侧）与非住宅建筑（北侧）
9
独立布置的单层转达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与南侧住宅建筑的最小间距可酌情减少。
3.1.9.3低层非住宅建筑与相邻住宅建筑山墙垂直时，在符合日照、环保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，如山墙无门、窗、阳台，其间距可酌情缩小。
在统一计划的前提下，沿街非住宅建筑可与相邻住宅建筑山墙毗邻建造。
3.1.10非住宅建筑的间距：
3.1.1非住宅建筑之间的最小间距应符合表的规定。
表3.1.10.1非住宅建筑之间的最小间距（米）
1、裙房高度小于10米（含10米）时，按低层间距操纵；
高度超过10米、小于24米（含24米）时，按多层间距操纵；
高度超过24米时，按高层间距操纵。
2、独立布置的单层转达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与非住宅建筑的最小间距可酌情减少。
3.1.11工业建筑、仓储（库）建筑之间的建筑间距按相关的消防、安全间距操纵。
3.1.12医院的病房楼、休（疗）养建筑、幼儿园、托儿所的日照间距，大城市按表3.1.3大城市大寒日2小时标准系数增加计算；
中小城市按表3.1.3中小城市大寒日3小时标准系数增加计算。
老年人居住建筑和中、小学的教学楼的日照间距，大城市按表3.1.3大城市大寒日2小时标准系数增加计算；
中小城市按表中小城市大寒日3小时标准系数增加计算。
学生宿舍按住宅建筑间距操纵。
建筑物妥协
3.2.1沿建设用地边界和沿城市道路、河道、铁路双侧和电力线路爱惜范围的建筑物，其妥协距离应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物爱惜等的要求，同时符合本规定。
统一计划，分期分片实施的，按经批准的计划执行。
3.2.2建筑物后退建设用地边界距离（建筑物离界距离及要紧、次要朝向图示见附录三）：
3.2.2.1沿建设用地边界一侧的遮挡建筑，其主、次要朝向妥协建设用地边界（计划用地红线）的最小距离为0.5L；
当沿建设用地边界另一侧被遮挡的建筑为已知非住宅建筑时，遮挡建筑妥协建设用地边界（计划用地红线）的最小距离按表3.1.9.2或表规定间距的二分之一计算确信。
3.2.2.2沿建设用地边界一侧的被遮挡的住宅建筑，其要紧朝向妥协建设用地边界（计划用地红线）的最小距离为0.5L。
沿建设用地边界一侧的被遮挡的非住宅建筑，其要紧朝向妥协建设用地边界（计划用地红线）的最小距离按表3.1.9.2或表3.1.10.1规定间距的二分之一计算确信。
3.2.2.3各类建筑的次要朝向（不涉及遮挡关系），其妥协建设用地边界（计划用地红线）的最小距离按表3.1.8、表或表3．规定山墙间距的二分之一计算确信。
3.2.2.4建设用地边界另一侧是城市道路、河道的，应依照妥协城市道路、河道的规定执行。
离界距离小于消防间距时，应按消防间距的要求确信离界距离。
3.2.2.5条所列建筑物按住宅建筑离界距离操纵。
3.2.2.6临道路建筑在符合城市计划和消防、施工、安全等要求的前提下，相邻基地边界限两边的建筑可毗邻建造。
3.2.2.7相邻地块，当一方已经妥协超过规定距离时，另一方如需减少离界距离，必需知足以下要求：
（1）符合日照、消防、施工、安全等要求。
（2）取得妥协较多方土地利用权和房产权所有者的同意。
3.2.2.8建筑间距范围内有公共道路的，公共道路部份是不是计算在离界距离内，由城市计划行政主管部门依照妥协道路红线要求、遮挡方位等因素具体规定。
3.2.2.9地下建筑物的离界距离，在确保施工安全的前提下不小于3米。
3.2.3建筑物后退城市道路红线距离：
3.2.3.1沿城市道路的建筑物，应按道路功能、路幅宽度和建筑物类别、高度，确信其后退道路计划红线的距离，最小后退距离按表3.2.3.1操纵。
为有利于形成整洁有序的城市界面，同一城市路段同侧建筑物后退城市道路红线的距离应有机组合。
表3.2.3.1建筑物后退城市道路计划红线最小距离（米）
建筑高度
后退距离
道路宽度
小于24米
24～50米
大于50米
40米以上
30米以上～40米
20米以上～30米
5
中、小城市1O，大城市8
20米及以下
3
中、小城市10，大城市8
1、高低层组合的建筑后退距离按建筑不同高度别离操纵。
2、特大城市可参照本表制定规定。
3.2.3.2建筑物后退道路红线以建筑物地面层最突出的外墙（含柱）边线计算。
挑檐、雨蓬等突出部份的设置不得阻碍道路通行安全和通过能力。
建筑物的台阶、平台、窗井、地下建筑及建筑基础和除基地内连接城市管线之外的其他地下管线等不许诺突人城市道路红线。
3.2.3.3沿公路的建筑物，在城市计划建设用地范围内的路段双侧，按后退城市道路红线要求执行；
在其余路段双侧，其后退公路双侧边沟（截水沟、坡脚护坡道）外缘，国道很多于20米，省道很多于15米，县道很多于10米，其它道路很多于5米。
3.2.3.4有大量人流、车流集散的多、低层建筑如影剧院、展览馆、大型商场、体育馆、游乐场、车站、码头等，其后退道路红线距离按详细计划、城市设计操纵，未制定详细计划或城市设计的，按人、车流集散需要确信，但不该小于8米。
3.2.3.5道路平面交叉口周围的建筑物后退道路计划红线的距离不得小于表3.2.3.1规定数值（由道路计划红线直线段与曲线段的连接点算起），并应同时知足交又口行车三角视距操纵要求。
3.2.3.6立体交叉口周围建筑物后退道路计划红线的距离按详细计划执行或由城市计划行政主管部门依照有关规定核定。
3.2.3.7地下建筑物后退道路计划红线的距离按条确信。
3.2.4铁路沿线建筑物后退铁路临建筑物最近一道轨道中心线的距离按表3.2.4规定的距离操纵。
表3.2.4铁路沿线建筑物后退铁路轨道中心线最小距离（米）
铁路等级
建筑物后退距离（米）
铁路干线
铁路支线
3.2.5沿河道双侧新建建筑物，其后退驳岸顶（河道上口线）沿河一侧边线的最小距离不得小于8米；
驳岸延后实施的，后退计划驳岸顶（河道上口线）沿河一侧边线的最小距离不得小于10米。
在设防洪堤河道双侧，建筑物后退距离还应符合防洪有关规定。
城市计划确信的特殊河段，建筑物的后退距离可适当调整，
通过编制该河段的详细计划，经规定程序批准后实施。
建筑物的高度操纵
3.3.1建筑物的高度应符合城市空域、文物爱惜、建筑间距、风光旅行区和城市景观等方面的要求。
3.3.2商业中心区、历史街区和风光名胜区等的建筑高度由本地城市计划行政主管部门编制规定确信或依照景观要求制定规定。
建筑基地的绿地
3.4.1各类新建建筑基地内的绿地面积占基地面积的比例（绿地率）:
3.4.1.1居住区绿地率不小于30％。
居住区内绿地，应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地，其中包括了知足本地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地。
3.4.1.2工业、商业、金融、仓储、交通枢纽、市政公用设施等单位，绿地率不小于20％。
对环境有大气、噪音污染的厂矿单位，绿地率不小于30％。
3.4.1.3机关集体、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育、科研设计、军队等单位，绿地率不小于35％。
3.4.1.4属于旧城改建的上述项目，绿地率能够降低五个百分点。
3.4.2居住区内的公共绿地面积指标：
3.4.2.1组团不小于O.5平方米／人；
小区（含组团）不小于1.0平方米／人；
居住区（含小区与组团）不小于1.5平方米／人，旧区改建可酌情降低，但不得低于相应指标的70％。
3.4.2.2居住小区内每块公共绿地面积应不小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑日照间距范围之外。
公共绿地内的绿化面积（含水面）不小于70％。
建筑基地出入口
3.5.1与城市道路相交的出入口通道与城市道路应尽可能采纳正交布置，如斜交则不宜小于75°
。
，
3.5.2各类建筑基地出入口位置距离城市骨干道交叉口不宜小于80米，距离次干道交叉口不宜小于50米，距桥隧坡道的起止线的距离，不宜小于30米。
基地位于两条以上道路交叉口，出入口应设置在级别较低的道路上。
3.5.3建筑物沿街部份长度超过150米或总长度超过220米时，应设置净高与净宽均不小于4米的消防车道。
各类建筑配建停车位指标
3.6.1住宅建筑停车位最低操纵指标见表。
表3.6.1住宅建筑停车位最低操纵指标
类别
小汽车
自行车
一类居住区
1辆／户
二类居住区
辆／户
2辆／户
3.6.2公共建筑停车位最低操纵指标见表。
表3.6.2公共建筑停车位最低操纵指标
车位／万平方米
建筑面积
办公
300
商业、金融、服务业、市场等
750
文化、娱乐、餐饮
500
医院
3.6.3扩建建筑，其扩建部份按表、表要求配建停车位。
原建筑配建不足的，应在扩建的同时补建不足的停车位。
3.6.4各类停车位面积应依照具体停车方式，依照国家和省有关规定执行。
3.6.5各地城市计划行政主管部门可结合本地实际，统筹考虑各类建筑机动车和非机动车停车位的最低操纵指标，但小汽车的最低操纵指标不得低于表3.6.1、表的规定。
4市政公用设施与工程管线综合
给水
4.1.1城市给水应集中供水，严格操纵工业和公共设施自备水源。
非居民生活用水尽可能不采纳地下水。
有条件的地域宜采纳分质供水。
4.1.2城市配水管网应慢慢形成环状，城郊的村镇应纳入城网统一供水。
用地表水作为城市供水水源，其取水构筑物应选在城市和工业企业的上游清洁河段。
必需设置一级爱惜区、二级爱惜区和准爱惜区。
各水源爱惜区的具体界限，应在城市整体计划与分区计划中图示。
4.1.4一级爱惜区范围以取水口为中心，半径l00米。
二级爱惜区范围，为取水口上游1OO0米、下游200米、陆域200米、一级爱惜区之外的范围，流速平缓，有倒流、潮汐或河流断面狭小、河道两头建闸的河流，其下游水域可相应扩大到l000米，有关地域还应考虑潮水顶托或上下游水流方向互换等惰况。
准爱惜区范围以污染源不阻碍流域水质、保证取水口水质的要求划定。
各级爱惜区的有关规定按《江苏省会镇供水资源治理条例》执行。
4.1.5作为生活饮用水水源的深井周围30米范围内（岩溶水及易受污染的深井可相应扩大），严禁设置茅厕、污水坑、粪坑、渗水坑及垃圾堆等污染源，已建的必需拆除。
4.1.6水厂用地应按计划期给水规模确信，必要时
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