房产中介项目建议书总投资11000万元44亩Word下载.docx

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三、项目建设有利条件

项目周边市场存在着巨大的项目产品需求空间，与此同时，项目建设地也成为资本市场追逐的热点，而且项目已经列入当地经济总体发展规划和项目建设地发展规划，符合地区规划要求。

第二章概况

一、项目概况

（一）项目名称

（二）项目选址

某某临港经济技术开发区

（三）项目用地规模

项目总用地面积29327.99平方米（折合约43.97亩）。

（四）项目用地控制指标

该工程规划建筑系数57.10%，建筑容积率1.15，建设区域绿化覆盖率5.24%，固定资产投资强度192.25万元/亩。

（五）土建工程指标

项目净用地面积29327.99平方米，建筑物基底占地面积16746.28平方米，总建筑面积33727.19平方米，其中：

规划建设主体工程20951.81平方米，项目规划绿化面积1766.92平方米。

（六）设备选型方案

项目计划购置设备共计73台（套），设备购置费3536.42万元。

（七）节能分析

1、项目年用电量815775.52千瓦时，折合100.26吨标准煤。

2、项目年总用水量22036.48立方米，折合1.88吨标准煤。

3、“房产中介项目投资建设项目”，年用电量815775.52千瓦时，年总用水量22036.48立方米，项目年综合总耗能量（当量值）102.14吨标准煤/年。

达产年综合节能量39.72吨标准煤/年，项目总节能率26.74%，能源利用效果良好。

（八）环境保护

项目符合某某临港经济技术开发区发展规划，符合某某临港经济技术开发区产业结构调整规划和国家的产业发展政策；

对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。

（九）项目总投资及资金构成

项目预计总投资10922.11万元，其中：

（十）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（十一）项目预期经济效益规划目标

预期达产年营业收入23922.00万元，总成本费用18901.29万元，税金及附加200.41万元，利润总额5020.71万元，利税总额5913.63万元，税后净利润3765.53万元，达产年纳税总额2148.10万元；

（十二）进度规划

本期工程项目建设期限规划12个月。

项目承办单位要在技术准备、人员配备、施工机械、材料供应等方面给予充分保证。

（三）“三线一单”符合性

1、生态保护红线：

房产中介项目用地性质为建设用地，不在主导生态功能区范围内，且不在当地饮用水水源区、风景区、自然保护区等生态保护区内，符合生态保护红线要求。

2、环境质量底线：

该项目建设区域环境质量不低于项目所在地环境功能区划要求，有一定的环境容量，符合环境质量底线要求。

3、资源利用上线：

项目营运过程消耗一定的电能、水，资源消耗量相对于区域资源利用总量较少，符合资源利用上线要求。

4、环境准入负面清单：

该项目所在地无环境准入负面清单，项目采取环境保护措施后，废气、废水、噪声均可达标排放，固体废物能够得到合理处置，不会产生二次污染。

二、项目评价

1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合某某临港经济技术开发区及某某临港经济技术开发区房产中介行业布局和结构调整政策；

项目的建设对促进某某临港经济技术开发区房产中介产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx有限责任公司为适应国内外市场需求，拟建“房产中介项目”，本期工程项目的建设能够有力促进某某临港经济技术开发区经济发展，为社会提供就业职位474个，达产年纳税总额2148.10万元，可以促进某某临港经济技术开发区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率45.97%，投资利税率54.14%，全部投资回报率34.48%，全部投资回收期4.40年，固定资产投资回收期4.40年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

4、2016年7月，工业和信息化部与发展改革委等11部门联合发布了《关于引导企业创新管理提质增效的指导意见》，并采取了一系列卓有成效的具体措施。

认真贯彻落实十八届三中全会提出“鼓励有条件的私营企业建立现代企业制度”，会同发展改革委等有关部门，推动有条件的地区开展非公有制企业建立现代企业制度试点工作，引导企业树立现代企业经营管理理念，增强企业内在活力和创造力。

开展管理咨询服务，建立中小企业管理咨询服务专家信息库，并在中国中小企业信息网和中国企业家联合会网站公布，供广大民营企业、中小企业选用，为各地开展管理咨询服务提供支撑；

鼓励和支持管理咨询机构和志愿者开展管理诊断、管理咨询服务，帮助企业提升管理水平。

实施企业经营管理人才素质提升工程和中小企业银河培训工程，全年完成对50万中小企业经营管理者和1000名中小企业领军人才的培训，推动企业提升管理水平。

第三章承办单位概况

一、项目承办单位基本情况

（一）公司名称

xxx有限公司

（二）公司简介

经过多年发展，公司已经形成一个成熟的核心管理团队，团队具有丰富的从业经验，对于整个行业的发展、企业的定位都有着较深刻的认识，形成了科学合理的公司发展战略和经营理念，有利于公司在市场竞争中赢得主动权。

公司是全球领先的产品提供商。

我们在续为客户创造价值，坚持围绕客户需求持续创新，加大基础研究投入，厚积薄发，合作共赢。

企业“以客户为中心”的服务理念，基于特征对用户群进行划分，从而有针对性地打造满足不同用户群多样化用能需求的客户服务体系。

二、公司经济效益分析

上一年度，xxx有限责任公司实现营业收入17232.31万元，同比增长32.44%（4220.87万元）。

其中，主营业业务房产中介生产及销售收入为15567.57万元，占营业总收入的90.34%。

上年度营收情况一览表

序号

项目

第一季度

第二季度

第三季度

第四季度

合计

1

营业收入

3618.79

4825.05

4480.40

4308.08

17232.31

2

主营业务收入

3269.19

4358.92

4047.57

3891.89

15567.57

2.1

房产中介（A）

1078.83

1438.44

1335.70

1284.32

5137.30

2.2

房产中介（B）

751.91

1002.55

930.94

895.14

3580.54

2.3

房产中介（C）

555.76

741.02

688.09

661.62

2646.49

2.4

房产中介（D）

392.30

523.07

485.71

467.03

1868.11

2.5

房产中介（E）

261.54

348.71

323.81

311.35

1245.41

2.6

房产中介（F）

163.46

217.95

202.38

194.59

778.38

2.7

房产中介（...）

65.38

87.18

80.95

77.84

3

其他业务收入

349.60

466.13

432.83

416.19

1664.74

根据初步统计测算，公司实现利润总额4107.74万元，较去年同期相比增长852.18万元，增长率26.18%；

实现净利润3080.80万元，较去年同期相比增长655.20万元，增长率27.01%。

第四章项目市场空间分析

一、建设地经济发展概况

地区生产总值3913.24亿元，比上年增长9.68%。

其中，第一产业增加值313.06亿元，增长8.94%；

第二产业增加值2426.21亿元，增长5.62%第三产业增加值1173.97亿元，增长9.81%。

一般公共预算收入274.41亿元，同比增长6.46%，一般公共预算支出576.77亿元，同比增长10.17%。

国税收入307.57亿元，同比增长7.13%；

地税收入亿元89.82，同比增长11.31%。

居民消费价格上涨1.06%。

其中，食品烟酒上涨0.96%，衣着上涨1.00%，居住上涨0.61%，生活用品及服务上涨0.94%，教育文化和娱乐上涨0.73%，医疗保健上涨1.15%，其他用品和服务上涨1.02%，交通和通信上涨0.72%。

全部工业完成增加值1911.06亿元。

规模以上工业企业实现增加值1462.28亿元，比上年增长6.70%。

规模以上AA、BB、CC、DD（含房产中介）等主导行业共完成工业增加值1089.39亿元，增长8.10%。

AA完成增加值437.74亿元，增长7.77%；

BB完成工业增加值377.43亿元，增长9.10%；

CC完成工业增加值217.58亿元，增长6.18%；

DD完成工业增加值106.09亿元，增长11.35%。

规模以上工业企业实现主营业务收入6226.26亿元，比上年增长6.24%。

实现利润总额557.44亿元，比上年增长11.33%。

固定资产投资完成3981.13亿元，比上年增长11.92%。

其中，建设项目投资完成3503.39亿元，增长5.48%；

房地产开发投资完成477.74亿元，增长10.94%。

在固定资产投资中，第一产业投资完成199.06亿元，同比增长10.94%；

第二产业投资完成3025.66亿元，同比增长8.59%；

第三产业投资完成756.41亿元，增长8.40%。

高新技术产业投资621.27亿元，增长7.89%。

民间投资3340.04亿元，增长10.74%。

城市基础设施投资599.13亿元，增长6.46%。

重点项目1569个，完成投资2443.66亿元，增长11.63%。

全市实现社会消费品零售总额1816.87亿元，比上年增长11.10%。

城镇实现零售额824.27亿元，增长9.01%；

乡村实现零售额414.70亿元，增长6.27%。

限额以上批发零售企业商品零售额亿元510.25，增长7.55%。

实际利用外资65618.36万美元，同比增长58.35%。

外贸进出口总值315.64亿元，同比增长51.84%。

其中，出口总值205.17亿元，同比增长58.43%；

进口总值110.47亿元，同比增长58.41%。

二、房产中介行业市场分析

目前，区域内拥有各类房产中介企业846家，规模以上企业17家，从业人员42300人。

截至2017年底，区域内房产中介产值114001.53万元，较2016年103553.03万元增长10.09%。

产值前十位企业合计收入52095.02万元，较去年46721.99万元同比增长11.50%。

区域内经济发展持续向好，预计到2020年地区生产总值6000.06亿元，年均增长8.13%。

预计区域内房产中介行业市场需求规模将达到171691.07万元，利润总额50072.01万元，净利润17882.14万元，纳税10991.92万元，工业增加值57883.60万元，产业贡献率19.02%。

第五章项目选址研究

一、项目选址原则

所选场址应避开自然保护区、风景名胜区、生活饮用水源地和其他特别需要保护的环境敏感性目标。

项目建设区域地理条件较好，基础设施等配套较为完善，并且具有足够的发展潜力。

二、项目选址

该项目选址位于某某临港经济技术开发区。

园区明确了今后五工业行业的房展方向：

一是实现在高起点上持续、平稳、健康、较快增长的重任，形成产业集聚度更高、产业链更完善、产业布局更科学、创新优势更突出的新局面；

二是全面推进产业结构优化调整的重任，形成新兴产业引领、高新技术支撑、现代服务业助推发展的新局面；

三是基本实现从工业化中级阶段向高级阶段跨越，加快制造业的创新发展、融合发展、集群发展、开放发展、绿色发展。

三、建设条件分析

四、用地控制指标

根据测算，投资项目固定资产投资强度完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的产品制造行业固定资产投资强度≥1259.00万元/公顷的规定；

同时，满足项目建设地确定的“固定资产投资强度≥4500.00万元/公顷”的具体要求。

五、地总体要求

本期工程项目建设规划建筑系数57.10%，建筑容积率1.15，建设区域绿化覆盖率5.24%，固定资产投资强度192.25万元/亩。

土建工程投资一览表

占地面积（㎡）

基底面积（㎡）

建筑面积（㎡）

计容面积（㎡）

投资（万元）

主体生产工程

11839.62

20951.81

1826.06

1.1

主要生产车间

7103.77

12571.09

1132.16

1.2

辅助生产车间

3788.68

6704.58

584.34

1.3

其他生产车间

947.17

1215.20

109.56

仓储工程

2511.94

8304.00

526.35

成品贮存

627.99

2076.00

131.59

原料仓储

1306.21

4318.08

273.70

辅助材料仓库

577.75

1909.92

121.06

供配电工程

133.97

9.55

3.1

供配电室

4

给排水工程

154.07

8.55

4.1

给排水

5

服务性工程

1590.90

100.84

5.1

办公用房

906.95

46.70

5.2

生活服务

683.95

41.77

6

消防及环保工程

448.80

32.00

6.1

消防环保工程

7

项目总图工程

66.99

108.50

7.1

场地及道路硬化

4513.51

770.00

7.2

场区围墙

7.3

安全保卫室

8

绿化工程

1726.17

60.42

16746.28

33727.19

2672.27

六、节约用地措施

土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必不可少的条件，因此，项目承办单位在利用土地资源时，严格执行国家有关行业规定的用地指标，根据建设内容、规模和建设方案，按照国家有关节约土地资源要求，合理利用土地。

七、总图布置方案

（一）平面布置总体设计原则

根据项目承办单位发展趋势，综合考虑工艺、土建、公用等各种技术因素，做到总图合理布置，达到“规划投资省、建设工期短、生产成本低、土地综合利用率高”的效果。

（二）主要工程布置设计要求

项目承办单位在工艺流程、技术参数和主要设备选择确定以后，根据设备的外形、前后位置、上下位差以及各种物料输入（出）、操作等规划统一设计，选择并确定车间布置方案。

（三）绿化设计

场区植物配置以本地区树种为主，绿化设计的树木花草配置应依据项目建设区域的总体布置、竖向、道路及管线综合布置等要求，并适合当地气象、土壤、生态习性与防护性能，疏密适当高低错落，形成一定的层次感。

（四）辅助工程设计

1、投资项目用水由项目建设地给水管网统一供给，规划在场区内建设完善的给水管网，接入场区外部现有给水管网，即可保证项目的正常用水。

2、投资项目生产给水的对象主要是各类清洗设备，其余辅助设备、空压机及厂房内水冷制冷机组等均采取冷却循环用水。

3、投资项目供电负荷等级为Ⅲ级，场区降压站电源取自国家电网，电源符合国家标准《供配电系统设计规范》（GB50052）的规定。

4、场内运输系统的设计要注意物料支撑状态的选择，尽量做到物料不落地，使之有利于搬运；

运输线路的布置，应尽量减少货流与人流相交叉，以保证运输的安全。

5、主体工程采用机械通风方式进行通风换气；

送风系统利用空气处理机组，空气处理机组置于车间平台上，室外空气经初、中效过滤后经风机及通风管道送至车间各生产区，排风系统可采用屋顶风机和局部机械排风系统，车间换气次数为5.00次/小时。

八、选址综合评价

项目选址所处位置交通便利、地理位置优越，有利于项目生产所需原料、辅助材料和成品的运输；

通讯便捷、水资源丰富、能源供应充裕，适合于生产经营活动；

为此，该区域是发展产品制造行业的理想场所。

第六章工艺技术

一、原辅材料采购及管理

项目产品的贮存为半个月左右的生产量，成品按用户的要求包装，贮存于项目承办单位专用成品贮存设施内。

二、技术管理特点

在项目产品制造过程中，根据客户需要直接或间接将产品的生产、检验要求转化为公司内部质量控制标准，加强过程控制，确保产品制造质量的稳定。

项目承办单位“倡导预防、健康安全、遵纪守法、持续和谐”的质量方针，实现持续改进。

三、项目工艺技术设计方案

（一）工艺技术方案要求

工艺技术经济合理性与可靠性相结合的原则：

在确保产品质量稳定可靠的前提下，生产工艺和技术的选择还必须针对生产规模、产品制造工艺特性要求，采用合理的工艺流程，同时，配备先进、经济、合理的生产设备，使项目产品生产工艺流程、设备配置及自动化水平与生产规模及产品质量相匹配，力求技术上实用、经济上合理。

（二）项目技术优势分析

技术设备投资和产品生产成本低，具有较强的经济合理性；

投资项目采用本技术方案建设其主要设备多数可按通用标准在国内采购。

四、设备选型方案

以甄选优质供应商为原则；

选择设备交货期应满足工程进度的需要，售后服务好、安装调试及时、可靠并能及时提供备品备件的设备生产厂家，力求减少项目投资，最大限度地降低投资风险；

投资项目主要工艺设备及仪器基本上采用国产设备，选用生产设备厂家具有国内一流技术装备，企业管理科学达到国际认证标准要求。

项目拟选购国内先进的关键工艺设备和国内外先进的检测设备，预计购置安装主要设备共计73台（套），设备购置费3536.42万元。

第七章投资计划

一、项目总投资估算

（一）固定资产投资估算

本期项目的固定资产投资8453.23（万元）。

固定资产投资估算表

单位

建筑工程费

设备购置及安装费

其它费用

占总投资比例

项目建设投资

万元

26