《房地产法》作业完整答案Word下载.docx
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C、经纪人D、物业管理公司
8、土地使用权出让变更与解除的主要条件（ABCD）
A、公共利益的需要B、双方协商并经有关部门批准
C、由于一方的违约，使合同没有必要履行D、土地灭失
三、名词解释：
（每题5分）
1、房地产
答：
广义的房地产是指土地以及地上建筑物和其他定着物。
狭义的房地产是指土地与建筑物在空间一合为一体的财产形态。
它是土地与建筑物的有机结合。
2、房地产法
是调整房地产开发、交易及物业管理和房地产管理关系的法律规范的总称。
它对于国家管理房地产业、规范房地产业市场秩序、保护房地产权利人的合法权益、促进房地产业发展具有重要作用。
3、房地产物业管理关系
是指物业服务企业与业主言之间在物业管理过程中形成的权利义务关系。
4、房地产管理关系
是人民政府及房地产管理部门与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中发生的权利义务关系，具体包括两类关系，一类是对房地产市场的调控关系，另一类是对房地产产权产籍的管理关系。
5、房地产法律关系
是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系。
四、问答题：
（每题7分）
1、我国房地产的概念及调整对象
是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。
调整对象：
一方面它调整国家对房地产开发、交易调控关系及产权产籍的管理关系；
另一方面它调整国家对房地产开发经营公司、物业管理公司、房地产购买者等平等主体之间所发生的经济关系。
2、简述房地产法律关系的特征
它是一种上层建筑范畴的思想意志关系，是由国家强制力保证实现的权利义务关系。
除此之外，它还具有自身的一些特征：
（一）房民法律关系性质和多重性
（二）房民法律关系主体的广泛性
（三）房民法律关系客体的特殊性
（四）房民法律关系产生、变更、消灭具有严格的程序性
3、简述房地产法律关系内容
是指房地产法律关系主体享有的权利（或职权）和承担和义务（或职责）。
（1）房地产管理职权、职责、房地产管理主体依照法律规定或国家授权所享有的对房地产开发、交易活动进行管理的职责权限。
（2）房地产民事权利、房地产法律关系的平等主体之间的依法享有的权利。
（3）房地产法律义务。
法律关系主体依据法律规定和合同的约定在房地产活动中必须为一定行为或不为一定行为，以满足权利主体的要求。
4、简述国家建设征收土地的法律特征
（一）征收主体的唯一性；
（二）征收土地标的特殊性；
（三）征收土地行为的强制性；
（四）征收土地条件的补偿性。
五、论述题：
（每题11分）
1、谈谈如何完善我国土地征收法律制度
完善我国土地征收法律制度
（一）采用“列举式”立法模式，明确公共利益的范围。
1998年8月29日第九届全国人大常委会第四次会议修订的《土地管理法》仍及有明确何为“公共目的”哪些违法项目属于公共目的。
今后修订的《土地管理法》时对上述定义应采取“列举式”予以明确。
否则《土地管理法》的规定超过了“公共目的”的范围，也违反《宪法》的。
（二）扩大征地补偿的范围，提高征地补偿标准。
我国现行的征收土地的补偿范围和标准，几十年来几乎无变化，而我国的社会经济条件已发生了很大变化：
（1）市场经济体制已经建立，并建立制定了相应的法律法规，《物权法》等。
（2）农民生活水平已经提高。
（3）农民对土地的投入大大增加。
（4）农业劳动力的生产或成本已经增加，因此，应参照世界其他国家的土地征用发，扩大土地补偿的范围。
提高土地补偿的标准，实行及时、完全、足额的补偿制度。
（三）国家对征收的土地进行补偿时，应维护土地承包人的利益。
我国现场土地补偿费的办法是建立在私人所与私人经营和集体所有与集体经营的土地生产模式基础之上。
作为物权人的权益理应给予保护。
对土地的投资，管理所产生的价值应对土地承包经营权人给予现金补偿，等等。
《房地产法》作业二
（每空1分）
1、房地产服务主体包括房地产交易所、房地产评估事务所、房地产经济人、物业管理公司等
2、房地产法律关系客体主要有房地产经济行为和房地产。
3、房地产行为包括法律行为和管理行为。
4、土地征收，是指国家或者政府为了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。
5、国家建设用地有两种方式：
一是征收土地；
二是划拨土地。
6、土地使用权出让特指国有土地使用权的出让。
7、土地使用权的出让是指国家将国有土地使用权在一定期限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。
8、在我国土地出让方式主要有协议出让、招标出让、拍卖出让。
9、国家在订立合同中的地位由市、县人民政府土地管理部门作为代表国家参加合同的签定
1、土地出让方式有（ABC）
A、协议出让B、招标出让
C、拍卖出让D、划拨
2、土地使用权出让的法律特征（ABCD）
A、财产性B、平等性
C、期限性D、出让人的单一性和受让人的广泛性
3、土地使用权出让合同订立原则（ABC）
A、遵守法律、法规、政策原则B、符合城市规划要求原则
C、平等、自愿原则D、诚信原则
4、房地产开发的特点有（ABC）
A、多部门协作活动B、投资大
C、开发周期长D、利润大
5、房地产开发的原则有（ABC）
A、符合规划原则B、经济、社会、环境效益统一原则
C、鼓励和扶持居民住宅D、自愿原则
6、房地产项目管理包括（ABC）
A、立项管理B、施工管理
C、竣工管理D、资金管理
7．土地使用权合同是（A）
A．民事合同B．行政合同
C．要式合同D．不要式合同
8．房地产法律关系的构成要素有（ABC）
A．房地产法律关系的主体B．房地产法律关系内容
C．房地产法律关系客体D．房地产法律事实
1、房地产法律关系主体
是指房地产法律关系中依法享有权利（或行使职权）和承担义务（或负有责任）的国家房地产管理机关、房地产开发经营公司、公民及其他法人或社会组织。
2、房地产法律关系内容
是指房地产法律关系主体享有权利（或职权）和承担的义务（或职责）。
3、房地产法律关系客体
是指房地产法律关系主体之权利义务共同指向的对象。
主要有房地产经济行为和房地产两大类。
4、房地产法律关系事实
是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况。
5、国家建设征收土地法
国家或政府为了公共目的已经强制取得他人土地所有权并予以补偿而制定的土地征收法规，各国名称不太相同。
英国法律称之为“强制收买”，法国德国称之为“征收”，而日本称之为“土地收用（买）”；
土地征收法建立是以公共目的的（如城市基础设施、公共休息场所等建设）需要为前提。
表现为土地征收权的行使。
实质是财产权利的限制，属于国家或政府的特有权利。
它还有一个特征是现补偿为条件。
1、土地使用权出让的法律特征
1、财产性。
是指出让的土地使用权是一种财产。
2、平等性。
是指出让主体的法律地位平等。
3、期限性。
是指土地使用权出让有年限限制。
4、出让人的单一和受让人的广泛性。
2、土地使用权出让与转让的关系
（一）出让与转让的联系：
土地使用权作为土地使用权转移的一种形式，它与土地使用权转让行为相同，都是一方将基拥有的土地使用权依法有偿、有期限地让渡于另一方当事人；
土地使用权出让与转让行为均不影响国家对出让、转让的土地的所有权。
这两点体现了二者的共同性。
（二）出让与转让的区别：
1、土地使用权出让是创设财产权的行业，而土地使用权转让则是转移财产权的行为。
2、法律关系的主体不同。
出让法律关系的主体一方为土地所有者，另一方为土地使用者。
3、出让金与转让费的构成及反映的关系不同。
3、土地使用权出让合同的特点
1、土地使用权出让合同是一种民事合同。
2、土地使用权出让合同标的特殊性。
4、房地产开发的特点
1、房地产开发是多部门协作活动。
2、房地产开发投资大。
3、房地产开发周期较长。
土地使用权出让合同双方当事人的权利义务
一、出让人的主要权利和义务
（一）、出让人的主要权利
1、解除合同权。
2、违约赔偿请求权。
3、请求行政处分权。
（二）、出让人的主要义务
1、依照出让合同规定，交付土地使用权。
2、出让人应向土地使用者提供有关资料的文件。
3、保证土地使用权人取得的权利不被第三人追索义务。
二、土地使用者的权利和义务
（一）、土地使用者的权利
1、对所受让的土地享有开发、利用和经营的权利。
2、有依法转让的出租的权利。
3、有权在取得的土地使用权上设置抵押权。
4、解除出让合同的权利。
5、要求违约赔偿的权利。
（二）、土地使用者的义务
1、缴纳土地使用权出让金的义务。
2、土地使用者有依照使用权出让合同的规定和城市规划的要求使用土地的义务。
3、土地使用者变更土地用途时，必须征得出让方同意，并经有关部门批准。
4、土地使用期限届满，使用者负有返还土地使用权的义务。
《房地产法》作业三
1、房地产企业按资质条件分为4等级。
2、房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。
3、房地产转让的主体是房地产权利人，转让的法律后果是房屋所有权和土地使用权的转让。
4、房地产转让的种类有已建成的房地产的转让和尚未建成，但符合房地产转让条件的在建房屋的转让。
5、按照出让合同约定出让开发的属于房屋建筑工程的完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的形成工业用地或其他建设用地是房地产转让的条件之一。
6、对单位和个人有偿转让土地使用权的增值收益进行征收的税种是土地增值税。
7、土地使用权出让的方式包括协议出让、招标出让、拍卖出让。
8、《房地产法》第24条规定：
"
房地产开发必须严格执行城市规划。
9.房地产法是调整房地产开发、交易、物业管理关系和房地产管理关系法律规范的总称。
10.1994年7月15日，全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》，本法己于1995年1月1日开始实行。
二、选择题：
1、根据我国《土地管理法》的规定，行使证用土地的审批权的政府机关至少应是（D）
A、乡级人民政府B、县级人民政府
C、市级人民政府D、省级人民政府
2、土地使用权出让的法律特征是（ABC）
A．标的的财产性B．主体的平等性
C．期限性D．主体的单一性
3、变更和解除房地产转让合同的法定事由包括（ABCD）
A．土地灭失B．国家强制收回土地使用权
C．国家提前收回土地使用权D．土地使用权期限届满
4、以下哪种（些）情况下房屋不可出租（ABCD）
A．无房屋所有权证的B．共有房屋未经共有人同意
C．已抵押的房屋D．权属有争议的
5、国家建设征收土地的法律特征是（ABCD）
A．征地主体的唯一性B．征地标的的特殊性（集体所用的土地）
C．征地行为的强制性D．征地条件的补偿性
6、土地征收补偿费包括（ACD）
A．土地补偿费B．安置补助费
C．青苗补偿费D．新菜地开发建设资金
7、城镇土地使用税的征税对象包括（BD）
A．城市征用的耕地B．县城生活用地
C．农民的生活用地D．工矿区土地使用者使用的土地
8、依法律性质不同，房地产法律关系可以分为（ABC）
A．房地产民事法律关系B．房地产行政法律关系
C．房地产经济法律关系D．房地产管理法律关系
1、、土地使用权出让
国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权限出让金的行为。
2、招标出让
指市、县人民政府土地行政主管部分发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标、根据投标结果确定土地使用者的行为。
3、抵押
指债务人或者第二人不转移对法律允许抵押的财产的占有，而将改财产作为债权的担保，当债务人不履行时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
4、房地产抵押
抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
5、房地产市场
狭义的房地产市场指房地产交易的场所。
广义的房地产市场指房地产全部流通过程的总和。
包括房地产买卖、租赁、抵押、典当市场、房地产金融市场以及房地产劳动力市场等。
是市场体系的重要组成部分，不仅反映国民经济发展的态势，成为经济文化的先导，而且同其他市场（如劳动力、资本、建材市场等）休戚相关。
1、简述房屋租赁的条件
（1）有从事房屋租赁的法定资格。
（2）出租房屋所占的土地是以出让方式取得的。
（3）有合法的房屋所有证书。
（4）房屋能正常使用，符合安全条件。
2、简述房屋租赁当事人的权利义务
出租人的权利义务：
（1）出租人有权按照房屋租赁合同约定向承租人收取房租；
（2）有权对承租人使用房屋的情况进行监督；
（3）租赁期限届满，出租人有权收回房屋；
（4）解除合同权，有权依法解除合同；
（5）交付房屋义务；
（6）修缮房屋义务。
承租人的权利义务：
（1）承担人依照租赁合同的约定，对租用的房屋享有占有、使用、收益的权利；
（2）对租赁的房屋享有优先购买权；
（3）承租人代出租人修缮房屋后的有权请求出租人支付修缮费用；
（4）应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施；
（5）必须按期交纳租金；
（6）合同租期届满，应及时返还承租的房屋。
3、我国现行房地产登记特点
1、房地产管理由不同登记机关分别登记；
2、房地产产权属登记为房地产权利动态登记；
3、房地产权属登记采取实质审查主义，形式要件与实地勘察结果一致才能登记；
4、房地产权登记具有公倍力；
5、房地产权属登记实行强制登记制度；
6、颁发权利证书。
4、房地产登记的作用
1、房地产登记能有效第保护当事人合法的房地产权利；
2、房地产登记是国家对房地产进行管理的一种重要措施；
3、房地产登记有利于房地产交易的安全。
5、简述房地产市场管理的主要内容
1、限制房地产交易的客体，主要是指对不符合房地产法规定的房地产商品不允许买卖、租赁、抵押等。
2、规范交易行为，如审查进行交易的房地产权是否清楚；
转租房地产是否经过出租人的同意等。
3、调控房地产价格，主要是为政府制度批准地价，标定地价和各类房屋的重置价格提供服务，并开展房地产价格评估业务，为房地产交易双方当事人提供服务等。
4、保证国家契税收入。
房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系
1、房地产转让合同以出让合同的存在为有效的前提条件。
房地产转让人对土地并无所有权而只有使用权。
转让人的使用权实基于其与土地所有人订立的土地使用权出让合同而产生的。
出让合同是转让人享有使用权的依据，也是确定转让人使用权利范围的标准。
如果出让合同不存在或无效，转让人转让土地使用权的行为就是无权处分的，房地产转让合同就不产生法律效力。
2、出让合同中规定的受让人的权利义务，土地使用规则。
其他建设条件等条款仍然使用于转让合同，且必须为转让合同的一部分内容。
《房地产法》第42条规定，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
即不让转让合同中的受让人是谁，也不论经过多少次转让，土地使用人都要承担出让合同规定的受让人的义务，随着转让合同的订立与生效，出让合同规定的建设条件、土地用途和规划要求随之转移并且应严格执行。
如需改变，应向出让人提出申请，经政府有关部门审查批准后，重新签订出让合同。
3、房地产转让合同约定的土地使用权使用年限受出让合同约定的年限的限制。
《房地产法》第43条规定：
“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
”这说明，房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限以原土地使用权出让合同约定的期限为限。
4、
房地产法作业四
案例分析一:
丁一、丁二兄弟俩父母早亡，留有遗产房屋一幢四间。
该房屋租赁给王三居住，双方签订有房屋租赁合同，并向市房产管理部门办理了登记手续，领取了《房屋租赁证》。
因租期届满，王三向留在当地的丁一提出购买该幢房屋，丁一认为，丁二在外地工作，不需要当地房屋，自己是长子有权作主，经协商，丁一与王三签订了房屋买卖合同。
数日后，丁二一家调回当地工作，提出要在租赁给王三的丁家私房居住，请王三在近期搬出此屋，王三辩称，该幢房屋丁一已卖给他，双方签订了书面的房屋买卖合同，他已交清了买房款，房屋产权已属他自己所有。
若有异议，由丁一、丁二相互交涉。
双方意见分岐，丁二上诉法院，要求中止与王三房屋租赁合同，归还房屋自用。
问：
（1）丁一与王三签订的房屋买卖合同是否有效?
依据是什么?
丁一与王三签订的房屋买卖合同无效。
依据是：
丁一、丁二兄弟俩父母遗产房屋一幢四间，在市房产管理部门办理了等级手续，丁一和丁二兄弟俩是遗产的继承人，同时也是房地产的共有人。
丁一与王三签订房屋买卖合同，未经其他共有人丁二书面同意。
依据《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第四款：
共有房地产，未经其他人书面同意的，不得转让。
丁一与王三所签订之房屋买卖合同肯定无效。
（2）你认为法院将作如何判决?
我认为，法院将作出如下判决：
（1）依据《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第四款，判决丁二之兄丁一与王三签订的房屋买卖合同无效。
房屋产权属丁一、丁二兄弟俩共有。
（2）王三所交买房款，由丁一退回王三。
（3）因租期届满，丁二一家需居住，王三在近期搬出此屋。
案例分析二：
王某与李某是朋友关系。
1998年，王某向李某借钱8万元购买XX市XX区房屋一套。
后王某无钱归还借款，于是二人经协商同意，王某以在该市所购的房屋产权作为抵押。
双方签订书面协议后，李某向王某提出办理抵押登记手续，但王某因尚欠甲银行按揭贷款7．8万元没有归还，无法取回房产所有权证办理抵押手续，所以对李某的要求一再推托。
双方一直未能办理抵押登记手续。
借款到期后，王某仍无法偿还借款，李某起诉要求法院变卖房屋以实现其抵押权。
甲银行得知情况后，申请加入诉讼并主张王某与李某的抵押合同无效。
问：
王某与李某的抵押合同是否有效？
为什么？
合同无效。
由于王某购买房屋是向银行按揭贷款，也就是说在按揭期内王某的房子已经抵押给了银行。
根据《担保法》第四十九条规定：
抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；
抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；
抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。
超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
本案例中，抵押人王某因没有还清银行（抵押权人）的按揭贷款，无法取得房产所有权证，在李某（受让人）要求时还借款时无法偿还，转让已办理登记的抵押物而未通知抵押权人。
另一方面，王对李某的要求一再推脱，说明转让物已经抵押的事实同样没有告知受让人。
故王某与李某的转让行为无效，他二人所签订的抵押合同无效。
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