西安房地产区域研究报告浐灞173258177Word文件下载.docx
《西安房地产区域研究报告浐灞173258177Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《西安房地产区域研究报告浐灞173258177Word文件下载.docx（22页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
功能体现为“四区四带”
四区：
新型城区、生态区、景观区、商务区
四带：
生态带、景观带、旅游带、经济带
功能实现通过三期重点建设推进：
一期重点建设包括浐河、灞河城市段综合治理和以浐灞三角洲为核心的50平方公里中心区；
二期重点建设“两塬夹一川”的南区（杜陵塬、白鹿塬夹浐河川道地区约10平方公里），从2008年起到2015年基本建成；
三期重点建设绕城高速以北的北区和浐灞河沿河经济带。
六大功能板块：
会展经济：
到2010年，依托欧亚论坛，争取2——3家文化、旅游及区域发展论坛入驻生态区；
充分挖掘广运潭与古丝绸之路的内在联系，为引进丝绸之路博览会等创造条件。
总部商务经济：
规划到“十一五”期末，完成浐灞行政中心一期建设，构建浐灞行政商务中心，积极引进企业入住生态区。
争取陕西艺术博物馆等文化场馆在行政商务中心的建设。
商贸产业：
“十一五”期末，形成以大型连锁企业为骨干，以多种专业店、专卖店、连锁超市、连锁便民店为网络，各种新型营销方式共同发展的多层次、多业态、布局合理、行业配套的现代化商业格局.
生态旅游休闲业：
到2010年，初步形成欧亚论坛、广运潭、米家崖等旅游板块和灞河滨水休憩旅游带；
建成欧亚论坛会议中心等星级酒店和广运波庄等特色旅游接待设施；
开工建设丝路起点广场、丝路国际城等特色旅游景点。
金融业：
“十一五”期间，浐灞生态区将完善基础设施，创造条件引进外资银行和其他金融机构到浐灞生态区开办分支机构
文化教育培训产业：
“十一五”期间，生态区将加快基础设施建设，大力引进文化教育培训机构，在浐灞生态区开展文化教育培训活动。
以浐河，灞河的开发为重点，打造以金融，商务，会展，旅游，居住，创意产业等为主的第三代新城，打造西安宜居宜业城市新区！
国际会展经济核：
欧亚经济论坛、世界F1摩托停赛、2011世界园艺博览会等国际盛事在西安浐灞的成功举办，奠定了浐灞作为国际会展经济的地位，浐灞已成为名副其实的国际会展经济核
西部金融商务核：
未来浐灞将成为金融机构的后台基地和服务外包基地，后期将发展成为新型的金融市场和准金融市场的培育基地，西部金融商务核心地位就此奠定。
西部金融中心目前入区企业有：
西部证券交易中心、中国银行全球客户服务中心、浦发银行西安分行总部、中信银行西安分行总部、光大银行西安分行总部、中国保监会陕西监管局、国家开发银行陕西省分行、长安银行总部、永安保险总部、西部信托金融时代广场、延长石油总部、中国移动陕西集团总部、中国联通陕西集团总部、陕汽集团总部、陕西煤炭交易中心、上海石油交易所西部交易中心、陕西环境权交易所、苏陕国际金融中心、香港香江西安国际财富中心、西安侨商大厦、南京金陵酒店、保利和远洋地产西安项目
都市生态休闲核：
2010年浐灞生态经过国家环保部生态司评估为国家级生态区。
浐灞生态区以“河流治理带动区域发展，新区开发支撑生态建设”为发展思路，远景目标是把浐灞生态区建设成为生态环境优美，人与自然高度和谐，“宜居宜创业”的西安第三代新城。
新区重点发展金融、旅游、商贸、创意文化，会展、低碳、科技等第三产业。
生态、文化、现代是区域发展的三大特色。
据初步测算，生态区全面建成后，西安中心市区的人均公共绿地面积在2004年的基础上可翻一番，仅广运潭生态景区建成后，平均每天可以吸收二氧化碳900吨，产生氧气650吨，年滞留粉尘1090吨，可以极大地提高西安市整体空气质量，缓解城市噪音污染和热岛效应，改善西安市生态环境。
景区内的生态湿地在城市生态系统中具有降解污染、调节气候、补充地下水、观光旅游等重要功能。
1.8区域发展及演变
基础市政配套设施：
2004年9月9日，浐灞生态区正式成立，是我市重点发展的“四区一港两基地”之一，也是我市“十一五”规划的建设重点之一。
2005年1月9日，浐灞河管委会组建后开工的第一个重点项目--广运潭生态景观区项目启动建设。
2005年7月1日，灞河提防及B号坝工程顺利竣工，同时使得区域内灞河段形成了6000余亩水面。
2006年1月20日，被誉为“西安走向国际化的开篇之作”的市重点建设项目--欧亚经济论坛永久会址主体封顶。
2006年5月16日，广运潭节点工程--1号观景平台、2号上游滨水广场、3号上游水上码头、4号下游滨水广场、5号下游水上码头主体结构全部完工。
2007年1月29日，浐灞大道正式开工建设。
该工程西起东二环北延伸段，东至浐河滨河西路，全长2.03公里，大陆规划红线宽度60米，主车道为双向六车道，是生态新区与西安老城区链接的主要干道之一。
2007年5月12日，三角洲水系工程正式开工建设。
工程建成后可将灞河水引入浐灞半岛区域，使浐灞半岛区域内水系联通，形成富有特色的滨水景观系统。
2007年10月，国际F1摩托艇大赛在浐灞举办
2007年9月，在国际园艺生产者协会（AIPH）第59届大会上，西安成功申办2011年世界园艺博览会。
2008年，在陕西省、西安市政府的大力推动下，以西部金融中心为战略定位的金融商务区落户浐灞，西安金融商务区位于浐灞生态区核心位置，于2008年4月正式启动建设，规划用地面积4000余亩。
2009年，桃花潭景区，项目规划1000多亩，其中水面860亩，建成后将成为我市独具岛屿风情的高尚商务休闲、旅游度假场所；
预计2013年建成。
2011年，世界园艺博览会成功举办。
区域房地产发展：
2004-2009年，浐灞区域以修复生态、修建道路为主，生态意向初步显现，房地产供应未最大化利用生态价值；
区域内的供应以小高层、高层产品为主，主要吸引东郊的城市外溢改善型客户；
2010年后各大品牌开发商借势登台，低密入市，高端生态富人区概念导入，浐灞进入都市生态第三阶段。
绿地集团冠名陕西绿地浐灞半岛足球队，签订占地约4000亩绿地国际生态城，容积率为1.49，以低密度意向为主；
香江集团借势2010年世园会的大力宣传，推出大型托斯卡纳风情联排、小高层社区；
深圳振业携高科技低密度产品联排、叠拼和独栋，进军浐灞，打造高端产品意向；
龙湖集团在2010年推出圣提亚纳风格洋房社区，将龙湖品牌的地中海生活带入浐灞。
品牌发展商高端低密产品入市，提升浐灞区域形象，扩大全市高端客群影响力，成功导入浐灞高端富人区概念。
1.9SWOT分析
优势（S）
区位优势：
未来西安城市发展模式为“九宫布局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的空间布局模式。
浐灞生态区大部分处于西安市绕城高速路以内，属于西安市新一轮城市规划的中心城区。
生态优势：
浐灞生态区包括二水三塬，二水是指浐河、灞河，是西安的八水绕长安的两大水系。
三塬指的是浐河西岸的杜陵塬、东岸的白鹿塬和南边的洪庆塬。
二水、三塬又依托着秦岭，具有建设生态区的独特优势。
历史人文优势：
浐灞河是自然的河流，更是历史人文的河流。
灞上是指这里的白鹿塬，还有灞陵、杜陵等遗址。
自古以来，这里还以灞水、灞桥、灞柳闻名于世，形成了千年传颂的“灞柳风雪”。
交通优势：
生态区距西安市中心10公里，区内有多条国道、高速公路和陇海线、西康线两条铁路线，建设中的东三环、北二环东延伸线、东二环北延伸线穿越而过，交通便利。
劣势（W）
生活配图缺乏：
除部分项目集中区外，大多片区目前生活配图较缺乏，人气不足。
机会（O）
政府支持：
政府投资130亿元，建设18个重点项目，这批重点项目的集中落成，将完成片区环境的改善与功能升级，为推动生态区经济社会的发展提供了有力保障。
世园会成功举办：
世园会的成功举办，提升区域知名度及认可度。
威胁（T）
周边片区发展快，竞争加剧：
经开区地产发展迅速，给区域房地产发展带来竞争压力。
二、区域房地产市场
2.1区域土地市场
09-10年挂牌土地对比
浐灞挂牌土地供应量上涨一倍，楼板楼板价上涨47%，浐灞已成为全市土地放量的核心区域
浐灞区2010年截至12.20日土地供应量达到271万㎡，接近09年供应量的两倍，伴随供应量的快速增加，今年土地楼板价达到929元/㎡，同比上涨47%。
目前，随着浐灞金融商务区的加速实现和世园会的临近，独拥大量生态资源的浐灞生态区已成为众多实力开发商的必争之地，地价涨幅加快；
目前浐灞板块的住宅以及开始逐渐由中端向高端过渡，未来区域将会形成以生态环境为资源的高档住宅集中区。
浐灞区土地供应以大体量、资源性为特点，知名企业拿地比例上升明显
浐灞区土地供应主要集中在浐灞核心区周边和月登阁片区（以绿地地块为代表），出让土地体量大、景观资源好为核心特点，商服类用地出让占有较大比例，显示出浐灞商业配套正在加以完善。
土地名称
土地位置
土地属性
用地面积
（万㎡）
容积率
总价
（亿元）
亩单价
（万元/㎡））
楼板价
（元/㎡）
受让方
CB2-1-6/7/9、CB2-3-5/6
灞柳东路以东、东三环以南
住宅/商服
63.70
1.64
15.31
160.24
1466
西安浐灞管委会
CB2-1～5、CB2-1-8
63.29
1.69
15.21
160.20
1422
CB1-3-21～31
东塬路以北、金桥路以东
商服
9.26
1.20
3.0
216.02
2700
11家汽贸公司
CB9-3-8/9/10
浐河西路以西、月登阁路以北
住宅
18.51
1.50
2.8
100.00
1000
绿地地产
CB9-3-11、12
月登阁路以南、浐河西路以西
13.40
2.20
2.6
130.33
889
CB3-1-7
广运东路以东，欧亚一路以北
19.49
1.00
2.4
83.47
1252
西安华海酒店投资股份公司
CB1-3-32
灞柳西路以西、东三环以南
6.38
5.00
1.8
187.04
561
陕西鹏信建设开发有限公司
BQ8-99-12
东临迎宾大道，北临港务南路
11.03
2.64
106.12
603
西安市枫桦建设开发有限公司
CB3-2-3
北郊路以东，浐灞一路以北
10.16
2.70
114.85
638
陕西荣德置业有限公司
BQ2-99-95
灞河以西，安村以东
6.39
3.50
1.6
168.24
721
西安泰丰房地产开发有限公司
BQ2-9-18/19
纺北路以北，客运站西路以西
8.29
6.40
137.41
322
西安江浩投资有限公司
BQ8-99-10
东临迎宾大道，西临河堤路
7.95
2.55
1.3
111.33
655
高新地产
CB1-3-15
灞柳西路以南，融四路以东
6.47
3.00
1.2
120.00
600
西安市浐灞河发展有限公司
GW2-（5）-1
西安国际港务区秦汉大道以南
10.86
2.80
1.0
632.27
339
西安国际陆港建设发展有限公司
合计
255.18
2.07
53.34
139.34
1009
——
2.2区域成交市场
成交量：
①2010年浐灞区域住宅成交量有所下滑，但成交价格提升迅速，涨幅居全市第二，土地成交量居全市第一，预示未来区域供应量巨大，竞争激烈。
②2011年，浐灞片区商品房成交呈现波动的态势，截止到11月份，浐灞片区商品房成交面积为143.53万㎡，成交均价为6034.72元/㎡，其中11月份商品房成交面积约为11.24万㎡，成交均价为6167.16元/㎡。
③浐灞区住宅成交量从05年开始大幅攀升，除08年受经济危机与自然灾害等客观因素影响外，均保持了较高的销量业绩，10年成交量达到121万㎡；
成交均价从06年开始呈逐年上涨趋势，从09年上涨趋势幅度明显增大，浐灞住宅均价10年达到5259元/㎡，同比去年上涨27%。
④浐灞区与全市主要热点住宅板块相比，成交量上涨最为明显，10年住宅成交量已和曲江板块基本持平；
目前浐灞区相比其他热点板块具有土地储备量大、自然生态资源丰富等区域特点，随着生态区基础配套的完善和生态环境的治理，必将成为全市住宅市场的热点板块
成交户型：
从近三年浐灞区分面积段成交来看，90-125占比区间为30-45%、125-145㎡为15-25%，145㎡以上为5-20%，并呈快速上涨趋势；
从面积段价格走势来看，价格呈随面积走高而涨幅加快的特点，特别从今年开始180㎡以上户型单价快速走高，主要受浐灞半岛、绿地国际生态城等项目别墅产品首次入市带动。
成交价格：
浐灞区近三年成交单价区间不断拉升，今年5000-6000元/㎡已成为市场主力价格段，成交占比为35%；
此外8000元/㎡以上单价段10年成交量达到2.2万㎡，高端项目从去年开始集中入市；
从下图来看，6000-8000元/㎡共成交15万㎡，占比为12%，浐灞中高端产品成交占比偏低。
成交市场小结：
浐灞已成为全市土地放量的核心区域,土地供应以大体量、资源性为特点，知名企业拿地比例上升明显，浐灞区成交量近几年大幅攀升，2010年浐灞区域住宅成交价格提升迅速，涨幅居全市第二，土地成交量居全市第一，已成为全市住宅发展最为迅速的区域。
片区成交户型结构保持稳定，125-145㎡改善类产品占据市场主体；
片区成交5000-6000元/㎡占据主流，6000-8000元/㎡占比偏低；
2.3区域客户分析
浐河沿岸板块客群：
以东郊首置首改自住客户为主，随着板块内地铁开通、浐河生态价值深度挖掘、吸引了更多地铁沿线客户
灞河沿岸板块客群：
以东郊改善型自住兼客户为主，随着板块生态价值的不断放大、影响力的提升、产品以高端低密为主，客户扩散至全市范围，外地客户呈增加趋势，并以占有资源为目的
雁鸣湖板块客群：
客户以东郊、高新、曲江享受型改善客户为主，因板块雁鸣湖景观资源优势及其与曲江、高新板块的近距离优势，成为承接曲江、高新挤压外溢高端客户的第一层，对灞河板块形成截留竞争
随着区域成熟度越来越高，客户来源由城东扩大到全市、全省甚至全国；
客户结构由单一投资型逐步发展为看重整体生态环境、性价比的各消费阶层，并呈现明显的客户阶层升级趋势。
同时各个板块的客群也不同，灞河板块属高端低密区，客群来源更广，且都属于社会的上层精英。
因此，本项目应顺承区域客群高端化这一演变趋势，将目标客群锁定于社会的上层精英！
2.4区域项目户型面积
从目前区域面积供给情况来看，80-90㎡2房，以及110-125㎡3房为市场主力。
户型
2.5区域项目综合分析
浐灞区域项目体量都较大；
物业形态丰富，包括高层、小高层、花园洋房、别墅；
建筑风格多以现代简约风格为主，别墅项目多以西班牙风格为主；
由于区域目前生活基础配套缺乏，项目社区配套比较完善。
2.5区域个案分析
浐灞半岛
项目概况：
项目地址
灞柳西路与灞柳一路
占地面积
3854亩
2.02（整体）
建筑面积
310万㎡
建筑形态
高层、小高层、别墅
入市时间
2007.10
入市价格
2986元/㎡
总户数
约80000户
车位比
1:
0.6
建筑风格
现代
最新报价
7000-27000元/㎡;
投资商
香港中新集团（控股）有限公司
开发商
西安中新荣景房地产开发有限公司;
配套
西安市83中学、陕西省建材医院、262路，36路、703路、47路
总体规划：
以新市镇开发理念作为项目发展模式，产品组合上以综合型生态居住为主，含综合商业、办公、酒店、旅游，公寓等多元化功能，将会形成一个全新的的城市新区。
本项目依河而建，成为西安地区超大规模的生态盘。
规划亮点：
产品规划注重分区、分期，作为310万㎡的超级大盘，站在全盘的角度充分考虑到客群定位为覆盖全市，在产品规划上覆盖高层、小高层、洋房、别墅多种产品线，满足多层次客户需求。
产品排布上充分考虑到浐河、灞河的景观资源，低价值产品多分布在浐河沿线，高端产品及高端配套分布在靠近三角洲的核心区域。
项目总平图：
在售情况：
高层住宅：
23/27F，两梯三户，中间户两室两厅一卫，面积区间95-97㎡；
两翼户均为三室两厅两卫，面积区间125-146㎡；
联排别墅：
3F，5房4厅5卫一厨，面积269㎡-293㎡；
叠拼别墅：
4F/6F，3房2厅3卫2厨，面积130㎡-138㎡；
4房2厅3卫1厨，面积155㎡-198㎡。
销售动态：
在售三期精装房源120-170㎡，均价13000-17000元/㎡；
四期高层96-146㎡，均价7000元/㎡，优惠：
一次性付款95折，按揭贷款97折优惠；
307㎡联排别墅，均价23000-27000元/㎡，优惠：
一次性付款98折，按揭无优惠。
项目户型：
（三房二厅二卫108㎡）
（两房两厅一卫85㎡）
龙湖香醍国际社区
项目名称：
龙湖弗莱明戈（一期）
地址：
浐河西路中段
所在区域：
浐河生态区
所在板块：
浐灞区
开盘日期：
2010-4-30（一期）
交房日期：
2013-5
销售状态：
销售
占地规模：
23万㎡
开发商：
龙湖置业
物业管理：
龙湖物业
建筑面积：
160万㎡
规划户数：
400（一期）
容积率：
2.4（整体）1.7（一期）
绿化率：
50％
车位配比:
1
建筑风格：
西班牙风情
建筑形态：
别墅、洋房、高层
景观风格：
中式园林
装修情况：
毛坯、精装修公寓
外墙建筑材料：
石材+涂料
项目分期
分期
状态
产品特征
面积区间
套数
配比
售价
弗兰名戈
（一期）
售完
平层四房
170-180㎡
84
36.84%
8000元／㎡
跃层
200—250㎡
144
63.16%
10000元／㎡左右
香堤漫步
在售
平层
145㎡
616
73%
跃层（售完）
220㎡
224
27%
目前在售85平米纯南两房，140平米通透三房，85平米房源5600-5800元/平米左右，140平米房源7800-8000元/平米左右，按揭付款99折优惠，一次性付款99*97折。
（底跃A1户型230㎡）
（4室2厅1厨2卫170㎡）
2012年浐灞楼盘统计表：
升级会员 