楼宇管理制度Word格式文档下载.docx
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3、由引导小组组长编制物业接收组织筹划，负责全部工作过程的总策划、总指导、总分工，各专业组组长负责接收验收工程质量的把关。
4、各专业小组按物业验收标准验收楼宇，确保物业的各项功能、指标相符规定的要求。
二、物业接收材料的预备
物业检考查收之前，材料组应向开创扶植单位、工程施工单位、设计公司等索要物业筹划图、落成总平面图、单位建筑及构造落成图、落成验收证实、房地产相对应权属关系等技巧材料，并对所有图片材料进行查询，为物业接收验收供给材料和数字依照。
三、物业初次检考查收
1、接收引导小组介入开创扶植单位、工程施工单位、设计公司等按照验收接收标准的有关规定，结合组织现场检考查收工作。
2、土建组、机电组负责对楼宇的主体构造、单位室庐、公共配套举措措施、供水供电、管线、开关等工程土建、机电实施进行现场检考查收，并将现场检考查收成果记录在《物业交代验收表》上。
3、土建组、机电组在现场检查的同时，应核实材料逐项查明，计量清晰。
当发明实际情形与材料不符时，应及时记录并请相干单位的陪伴检查人员签字，同时提请相干单位尽快查明缘故。
4、材料组负责对物业内门路交通标识、建筑物标识、配套举措措施标识、安稳警告标识和可变信息标识等进行现场检考查收，确保标识规范，并将现场检考查收成果记录在《物业交代验收表》上。
6、验收停止后，接收引导小组组长在现场召开总结会，对验收中存在的问
题进行归纳汇总，并报托付方，以落实义务部分，限日整改，直到达到规定要求。
四、物业吸光复验
1、物业吸光复验由土建、机电专业组人员会同扶植单位、工程施工单位结合进行。
2、土建组、机电组对初次验收发明的问题进行复查，对尚未整改或整改不完全的部位进行跟踪，直至达到相符规定的要乞降标准，并记录在《物业交代验收表》上。
五、小区及公共举措措施等验收接收
1、接收小组会同开创扶植单位、工程施工单位等结合进行接收交代。
2、楼宇及公共举措措施等移交内容：
A楼宇
①各类房屋清单及各类钥匙；
②单位建筑、构造、水、电设备落成图；
③室庐区筹划图、落成总平面图；
④其他须要的技巧材料。
B公共设备（举措措施）及公共场地
①共用设备（举措措施）及公共场地清单；
②绿化落成图、室外落成图（含地下管网、门路、泊车场等）；
③机电设备操作、爱护说明书；
C标识
①门路标识，可包含叉道口指路标识、禁停、禁鸣、限速、限重、限高、泊车等。
②建筑标识，包含物业名称标识、物业平面图、楼幢编号、单位标识和住户门牌等。
③配套举措措施标识，包含配电房标识、水泵房标识、健身娱乐场合标识、增压泵、轮回泵、健身器、环卫举措措施等物业配备举措措施标识。
④警告标识，包含危险区警告标识、施工修理警告标识和禁止区标识等。
⑤可变信息标识，包含公告栏等。
3、材料、钥匙的移交
①由材料组负责各类图纸材料的查对接收，填写《物业交代验收表》，并依照《文件操纵法度榜样》要求予以分类编号，列出清单后，由相干义务部分储存。
在查对中对发明缺乏和不符的情形，应及时与相干单位联络补偿修改。
②物业接收小组组织对楼宇的单位室庐、泊车场、机电设备房、值班室等门锁钥匙进行查对，精确无误后，正式接收钥匙，并填写《钥匙交代记录》，由扶植单位、施工单位、物业接收单位负责人签字后，三方各执一份。
六、对新落成的物业，由验收接收引导小组与托付方和开创扶植单位就建筑物保修事宜进行协商，明白修理义务和保修刻日。
七、由总经理录用治理处主任，并组建治理处。
由治理处主任对已接收的物业实施专业化的物业治理。
业主领房规程
一、领房前预备
1、小区治理处应在业主（住户）领房前将所有材料预备齐备，具体见《交房材料清单》。
2、治理处要确保对业主（住户）供给一条龙办事，为住户节俭时刻，包管解决领房手续简便。
二、领房过程
1、治理处凭业主所持的《入伙通知书》和《入伙及应缴费用一表》、身份证或其他有效身份证实等材料发放《交房材料清单》。
2、2、治理处相干人员与开创公司发卖人员一路陪伴业主到现场看房、验房。
在验房过程中如发明因防护不善造成的房屋质量问题，由治理处相干人员在《业主领房验收交代表》上做好挂号，并与业主约准时刻及时修理；
如因房屋本身缘故造成质量问题，由开创公司发卖部陪伴人员与业主协商处理。
3、验房中，业主需对本户水表、电表底数进行确认，如无贰言，则在《业主领房验收交代表》（一式三份）上签字承认，治理处、房产公司发卖部、领房业主各执一份。
3、4、业主按规定在《业主公约》上签字承认，并填写好《业主全然情形挂号表》，如需装修的还应填好《装修申请表》，缴纳相干费用，所有填好的各类材料交治理处验收，作为建立业主档案的原始材料妥当储存。
5、业主按规定预缴物业治理费、电视收视费等费用，由治理处开具响应的发票或收据。
6、完成上述手续后，治理处按《业主领房交代验收表》上填写的数量，向业主交付室庐钥匙，并由业主签收。
7、业主领房后，治理处应及时做好《业主入住挂号台帐》，并将相干入伙材料整顿存入业主档案。
8、交房时提交业主的有关材料名称，仅就内容而言，具体材料名称可据不合
开创扶植单位而定。
内容见下列“清单”。
交房资料清单
序号
交房资料名称
1
住户手册
包含：
业主公约
装修治理规定
业主（住户）家居安稳须知
安稳用电、用水治理规定
2
平面图或施工落成图（一份）
3
入伙通知书
4
入伙及应交费用一览表
5
装修申请表（一式二份）
6
商品房购销合同
7
业主领房验收交代表（一式三份）
8
业主全然情形挂号表
业主档案治理规范
1、治理处治理员负责作好业主、租户或其他应用人员的全然情形挂号工作。
并填写《业主全然情形挂号表》
2、治理处每一年对住户情形进行一次查对。
3、小区业主的档案重要有“入伙通知书”、“入伙及应缴费用一览表”、“业主公约”、“商品房购销合同”、“业主（住户）全然情形挂号表”、“单体落成图”及“装修申请表”等。
4、业主（住户）的档案由治理处保管，未经主任许可，任何人不得借阅、查询。
装潢装修治理规范
为加强物业治理办事，爱护业主（住户）的合法权益，保证房屋构造和人身安稳，依照《杭州市家庭居室装潢装修治理规定》等文件规定，制订本治理轨制。
小区物业治理处能够“装修须知”情势告诉宽敞年夜业主（住户）和装修单位：
一、申请装修法度榜样
1、凡不涉及构造修改的简单房屋装修，业主（住户）可直截了当到小区物业治理处挂号立案。
2、涉及构造修改的房屋装修，住户应先到本地房屋安稳剖断所进行房屋安稳剖断。
经剖断核准，取得安稳剖断表后，业主（住户）再到本地房产监察大年夜队（站）申请装修许可证。
申请装修许可证时需供给以下材料：
（1）房屋安稳剖断表；
（2）身份证、购房合同复印件；
（3）房屋平面图复印件，有前提的住户可另供给装修设计平面图；
（4）具有承接室庐装修工程资格的企业的《建筑企业证书》或《室庐装修企业天资证书》复印件，但须加盖公章；
（5）装修施工人员的《室庐装修工上岗证》复印件；
（6）住户与装修队签订的装修协定或合同复印件；
（7）装修行动如涉及房屋公有部位或共用部位，应出具公有人或共用人赞成的证实。
3、装修许可证申请人必须是产权人或其托付人（出具产权人托付书），申请内容必须用黑色或蓝色钢笔填写。
4、住户在取得装修许可证后，可到小区物业治理处解决挂号手续，并供给以下材料：
（1）装修公司营业执照和天资证书复印件（加盖公章）；
（2）装修人员上岗证和身份证复印件；
（3）装修合同复印件；
（4）室内装修平面安排图；
（5）需更换的构造管线详图（包含电路、上水、墙体构造等）；
（6）构造、管线更换说明及处理筹划。
二、装修治理规定
1、业主（住户）在装修前应会同装修单位与小区物业治理处签订《装修治理义务确认书》（见附件1）。
2、业主（住户）应对室庐情形进行检查，填写《装修出场前检查表》（见附件2）。
上述手续完全后，小区物业治理处将对装修户发放“装修出场证”（见附件3）标明该装修过程的合法性。
3、业主（住户）应对所聘请的装修公司施工人员的行动负责，并督促其遵守装修治理规定。
4、业主（住户）在房屋装修落成后，应及时通知小区物业治理处派人进行现场验收。
5、业主（住户）或装修公司及施工人员的财物、材料等，须自行妥当保管，如有掉少，义务自负。
6、装修公司须按规定到小区保安队为施工人员解决进出证。
7、装修时代，装修公司必须为装修室庐配备灭火器（每户1只，100平方以上每户配2只，每只4公斤）。
8、装修时代，装修公司必须在卫生间安装简略单纯座便器，以保持室内整洁和情形卫生。
9、施工人员进出园区须配戴进出证，自发接收检查，无证或衣衫不整者，不得入内。
进出小区一律凭物业治理公司制发的进出证。
10、每户住宿施工人员不跨过2人，并须解决暂住证。
施工人员不准在园区内随便浪荡、鼓噪，不准进入网球场、泅水池等休闲场合。
11、严禁施工人员应用电炉，严禁在装修时应用明火。
12、严禁高空抛物，防止施工掉慎造成门窗玻璃坠落，伤及路人。
13、输送材料、家具、对象的车辆卸货完毕后急速开走，车辆停放不准阻碍交通。
14、装修材料原则上只进不出，出场时刻为8：
30—16：
00。
如确有余外材料需运出，必须出具住户亲笔书写的证实及出场材料清单，经保安员核实后才可出场。
15、严禁在装修过的公共区域拖沓物品，不得占用公共走道和其它共用部位（包含堆放材料、对象，搅拌黄沙、水泥等）。
16、建筑垃圾须袋装并防止渗漏，堆放在小区物业治理处指定的场地。
17、装修时刻为8；
00—20：
00，不得阻碍其他住户的正常休息。
18、为保持小区原有的同一风格，室庐的阳台均不得封闭，顶层晒台不得安装雨棚，所有门窗部位均不得安装防盗门窗（笼），阳台外和窗外均不得安装晒衣架。
19、业主（住户）应当确保治理处的修理人员能便利地检查、修理经由过程住户室内的共用举措措施，保持消防设备无缺、安稳通道通顺，所有修理活门、渠道盖不得封逝世，不得在门前、盖上堆放物品，以免阻碍修理。
20、煤气管、煤气表不得埋入墙体，设有煤气管和煤气表的橱柜，柜门应设百叶，以保持优胜通风。
21、除预留的空调室外机部位外，未经小区物业治理处赞成不得在其它外墙面安装室外机。
若预留位不敷应用，可向治理处提出申请，经小区物业治理处审批赞成后，按要求将室外机安装在指定地位，应用的空调架必须经由防锈处理，以免日久铁锈污染墙面。
楼宇墙体如无空调专用孔，可在安装时向小区物业治理处提出申请，由小区治理处同一负责打孔，并答复复兴外墙面，打孔费用由业主承担，严禁擅自应用通俗钻头或其它对象打孔，以免造成墙面破旧。
空调冷凝水必须排放到同一排放管或地漏，排水软管应予以固定。
22、室内开关箱不得移位，不得擅自改变进户总线，所有电线改路必须采取护套管，不得直埋护套线。
各电气回路所包袱的电器总容量不克不及跨过此回路的限制容量。
23、不得从有线电视接收体系中擅自接线。
24、不得更换下水道地位，专门是卫生间必须按原设计的地位安排，严禁抬
高地坪，更换原设计。
25、不得堵塞、切割、改换任何共用举措措施，如下水道、喉管、暗渠等。
装修时应将所有排水管道及地漏临时封闭，以免垃圾堵塞，不然一切因装修施工掉慎所造成的管道堵塞均由业主（住户）和装修施工单位负责。
26、卫生间、厨房吊顶时须留出检查孔，以便管道修理。
27、室内如需加分隔墙，只可应用轻质材料，以确保安稳（小区物业治理处可事先将室庐构造、可遭受最大年夜荷载告诉业主）。
28、装修工程完毕后，施工单位须清理洁净施工现场，到治理处交收受吸进出证，结清各项费用，解决离场手续。
三、电梯公寓装修治理方法另定。
四、违章处罚
1、小区物业治理处应对室内的施工情形进行监督检查，将检查情形填入装修挂号检查表，有权禁止一切由强烈噪音、强烈震动、强烈气味引起其他住户投诉的工程，并将协助当局部分对违章人予以罚款、责令整改、停工等处理。
2、对未获施工许可证和小区物业治理处赞成先行施工，或超出许可证和小区物业治理处许可范畴擅自施工者，小区物业治理处将报请本地监察部分赐与处罚，并责成义务人将所有违章施工部位赐与答复复兴。
3、住户及装修公司的装修行动阻碍了房屋的整体构造或共用举措措施设备的正常应用，阻碍了其他住户的生活，义务人应按照治理处的整改通知要求，按期完成改建或答复复兴工作，并承担一切有关费用。
4、施工人员如违抗装修治理规定，将受到响应处罚，并承担一切后果。
五、其他
业主（住户）在与装修公司签订装修合同时，必定要明白装修公司的保修义务、保修范畴和保修刻日，并预留必定命额的包管金，以保证自身权益。
附件1
装修治理义务确认书
（1）
本公司差不多详尽扫瞄了“小区房屋装修须知”，已明白本公司在此次装修中应尽的义务和必须遵守的规定。
为确保装修顺利进行，本公司作如下承诺：
一、严格履行“小区房屋装修须知”中所有规定；
二、为装求学主当好参谋，对不合理要求予以拒绝；
三、监督本公司职工自发遵守小区物业治理处有关平易近工的治理规定；
自发缴纳有关费用；
赞成接收一切因不屈从治理，违抗有关规定而引起的处罚；
四、保质保量，按期落成；
五、本公司赞成在出场装修前向业主付出元文明施工包管金，包管金由物业治理处代保管，待装修停止后，经装求学主赞成再收回，且缴纳每户装修垃圾清理费元；
六、遵守派出所有关规定，为在小区内工作的装修职员解决进出证，缴纳每证两元的工本费和三元的治理费（有效期一个月）；
承诺本公司职员在小区内装修时代一律不介入打赌和打斗斗殴；
七、本公司职员自发遵守、接收小区物业治理处的日常治理；
八、装修验收以“装修合同”为准；
九、原则上不破坏房屋的外立面，若需更换本公司必须先征得小区物业治理处的赞成。
确认人（装修单位盖印）：
装修地点：
日期：
接洽德律风：
装修治理义务确认书
（2）
本人已细心扫瞄“小区房屋装修须知”，明白在此次装修中本人的权力和应尽的义务。
为进一步明白义务，本人作如下承诺：
一、选择有天资证书的正规装修公司进行装修；
二、严格按经监察大年夜队审批（或物管处赞成）的图纸施工；
三、不封闭管道检查孔；
四、督促装修公司遵守“小区房屋装修须知”；
五、如因为本人的要求而封闭检查孔、举高地坪、改变下水走向、改变电线走向而引起的房屋受损，义务自理；
如是以造成公共部位、公共举措措施及邻里家当损掉的，照价补偿；
六、如需改变户内的管线走向，必将变革后的线路图交于治理处立案；
七、不破坏房屋的外立面（包含不克不及擅自改变空调预留孔的地位），若确需更换，必先征得治理处的赞成。
业主：
房号：
日期：
德律风：
附件2
装修出场前考查表
苑幢单位室
业主姓名
接洽德律风
上水
电灯
下水
插座
地面
内墙面
顶棚
空调孔
门
外墙面
窗
电表度数
门锁
水表度数
德律风接口
管煤接口
有线接口
可视对讲
备
注：
装修公司：
物管人员：
附件3
浙江绿城物业治理治理处
苑幢单位室装修出场证
编号：
装修公司：
装修负责人：
装修起讫日：
装修垃圾清理方法：
装修项目：
挂号日期：
核准人：
升级会员 