武汉城市计划与房地产进展报告Word文件下载.docx
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二、武汉市交通体系计划
（1）、轨道交通
2020年，《武汉市轨道交通线网计划（修编）》完成，依照计划，武汉轨道交通线路总长530千米，其中主城340千米;
共12条线路，过江通道7条（其中主城6条），轨道交通线网将由3条市域快线和9条市区线路组成，共设站309座。
近期建设规模达到227千米，城市圈网络总规模达到489千米。
修编后的轨道交通计划表现了“快捷易达，三镇直通，枢纽锚固，环环相扣，市域一体”的计划理念，提出了加倍符合武汉城市进展的深化完善方案。
武汉市轨道交通线网计划（修编）图
轨道交通将城市中央活动区、王家墩中央商务区、各级城市副中心、新城组群及城市对外客运枢纽等紧密衔接，实现三镇快速直达的一体化均衡进展，估算总共需要投入2500多亿元。
假设在2020年前，建成227千米线路，需1000亿元左右。
轨道交通线路
起 点
终 点
性 质
建设进度
Ｅ１
蔡甸
豹澥
市域快线
尚未开建
Ｅ２
黄陂
纸坊
Ｅ３
常福
阳逻
Ｕ１
吴家山
堤角
市区线路
一期完工、二期在建
Ｕ２
金银潭
鲁巷
一期在建
Ｕ３
博览中心
Ｕ４
永安堂
武汉站
Ｕ５
青菱
青山
Ｕ６
军山
三金潭
Ｕ７
黄家湖大学城
盘龙城
Ｕ８
古田
Ｕ９
东湖高新
武汉市轨道交通线路列表
武汉目前正在建设的轨道线路有3条：
1号线工程（轻轨）：
1号线一期工程（黄浦路—宗关），于2004年7月28日建成通车;
1号线二期工程（向两方别离延伸至吴家山、堤角），目前已经完成6千米主体工程，实现投资亿元。
武汉市轨道交通近期建设计划图
2号线一期工程（地铁）：
轨道交通2号线一期工程线路北起汉口常青花园，线路下穿张公堤进入堤内，过红旗渠路后，穿铁路汉丹线，途经汉口火车站-青年路-航空路-解放大道，过循礼门后，线路以地下方式穿越长江至武昌地域，经三层楼-武青三干道—洪山广场—中南路—武珞路至光谷广场止，线路全长，共设21个车站，在常青花园设车辆段及综合基地（与3号线共用）。
目前，操纵性工程过江隧道已经动工建设，范湖站等五个站点进入全面施工，青年路站等四个车站和汉口火车站至青年路盾构区间正在进行施工前期预备，累计完成投资亿元。
4号线一期工程（地铁）：
起自武昌火车站，经紫阳东路—中南路—中北路—岳家嘴—中北路延长线至武汉火车站，在岳家嘴设车辆段。
线路全长17km，共设13个车站。
目前地铁武昌火车站站、武汉火车站站土建配套工程别离与火车站建设同步动工，累计完成投资亿元。
过江大桥
武汉市到目前为止，计划及在建的过江大桥有：
武汉天兴洲公铁两用长江大桥、武汉二七路长江大桥、鹦鹉洲长江大桥、江汉六桥。
武汉天兴洲长江大桥主体结构已经完工，正桥钢桥脸部份完成刷黑，估量2020年6月通车，二七路长江大桥已动工建设，鹦鹉洲长江大桥和江汉六桥将于2020年动工建设。
城市道路
2020年将开建道路工程6项：
二环线汉口段、机场快速通道、江北快速路、三环线东段、二七长江大桥两岸接线道路、沙湖通道，除沙湖通道为城市骨干道Ⅰ级外，其余道路均为全封锁、无红绿灯的快速路。
其中二环线汉口段、二七长江大桥两岸接线道路均为二环线组成部份，三环线东段为三环线最后一段尚未动工建设的路段。
机场快速通道是连接内环、二环、三环的一条快速放射线。
机场快速通道起于长江二桥黄浦立交，经黄浦大街、金桥大道，止于三环线三金潭立交起点。
建成后，从武昌地域到天河机场可走以下线路：
黄浦立交—机场快速通道—三环线—机场高速路—机场南门。
金桥大道、黄浦大街采取全线双向6车道高架形式。
在与二环线相交的竹叶山将建一处立交桥。
该项目总投资亿元，打算今年下半年开建，工期约为30个月。
江北快速路是一条新路，此前较少有关于这条路的报导。
按打算，该路的起点在黄浦路与沿江大道的交点（长江二桥周围），将沿着汉口沿江大道向阳逻方向行进，终点为新洲区阳逻余泊大道，全长约千米。
项目总投资亿元，今年拟启动建设，估量2～3年建成。
该项目建设中将分为5段：
二七桥立交段、八厂联防段、谌家矶段、黄陂武湖段、新洲阳逻段。
武汉市都市进展区道路网计划图
沙湖通道是武汉长江隧道武昌岸配套工程，西起友谊大道，穿越沙湖后，东止于中北路，总长约千米（湖面段千米），工程内容包括友谊大道立交、沙湖大桥和中北路立交。
其中，友谊大道立交要紧解决隧道出入车辆与友谊大道的方便、快捷。
其方案为三层全互通立交，许诺各方向交通左、右转，隧道直行车辆下穿友谊大道。
目前，连接隧道与友谊大道的4条匝道全数投入利用，连接友谊大道和沙湖大桥的匝道待建;
沙湖大桥为双向6车道的跨湖桥，主线桥全长约千米（湖面段千米）。
主线桥除跨越沙湖外，还跨越计划环湖路和沙湖大道;
中北路立交桥初步拟定方案为中北路直行的20米宽通道，下穿东一路及中山北路。
该项目总投资为亿元，今年上半年完成初步设计及各项前期工作，下半年开建，打算工期2年。
武汉市都市进展区交通枢纽计划图
三环线东段北接青化路立交，紧靠武汉动车段西侧后上跨铁路普客联络线、鲁磨路，然后经武东编组站西侧并平行王青公路继续南行，跨东湖湖汊（穿京广客运专线）后跨越九峰景区，南至老武黄立交。
全长约千米。
工程在鲁磨路、老武黄公路处将各设一处立交桥。
该项目估算总投资约为亿元，打算于今年动工，建设工期2年。
内环线交通综合整治计划
武汉市内环线交通综合整治计划图
武汉市立交桥要紧集中在内环线上，武汉市内环线由解放大道中段、徐东路、长江大桥、武胜路等七条骨干道和三座跨江桥梁组成，全长二十八千米，大体为双向六车道，全线大小路口二十七个，立交道口八处，人行天桥十二座，地下通道三座。
是联系该市三镇中心城区的纽带。
《武汉市内环线交通综合整治计划》将内环线定位为“城市道路主骨架和快速客运通道”，依照建路口立交、拓宽断面、组合道路、调整公交和建设景观的整治思路，实现“环线主线及桥梁设计车速为六十千米每小时”的目标，平均车速将提高一倍。
依照该计划，武汉一共将建新建循礼门、香港路、上下长江二桥匝道、友谊大道、岳家嘴、傅家坡、阅马场、琴台等八座立交桥;
改造京汉大道武胜路道口，分流江汉一桥下桥车辆。
打通台北一路、拓宽球场街、中山大道、芦沟桥路、武珞六巷、民主二路、秦园路等路段，减轻内环线交通压力等。
同时完善道路设施，铺设黑色沥青。
整个工程将在以后三至五年内完成。
其中，友谊大道、循礼门、琴台、上下二桥立交已经完工，岳家嘴立交A匝道已于08年末通车，傅家坡、香港路立交待建。
3. 城市生态计划
大东湖生态水网构建计划
大东湖水系连通示用意
市政府正式批准大东湖生态水网构建计划，5大工程支撑“六湖连通”江湖相济，重建武昌六大湖泊的动植物生长、栖息、繁衍场所。
建成后，将成为城市最大的生态湿地群。
水务专家介绍，该计划从水污染操纵、水系网络恢复、滨水区爱惜、水体生态修复、水生态治理保障体系等方面，构建人与自然和谐相处的健康水生态系统，符合武汉市的实际情形和进展要求。
大东湖生态水网构建计划图
投资亿元的大东湖生态水网构建工程，以东湖为中心，以东沙湖水系、北湖水系为要紧组成部份，江、湖、港、渠组成庞大水网，连通东湖、沙湖、杨春湖、严西湖、严东湖、北湖6个湖泊（水面面积平方千米），并与长江通连，构建生态水网湿地群，江湖相济，死水变活。
工程涉及水利工程建设、市政与生态环境建设、交通旅行配套设施建设三大方面，包括水网连通、点源操纵、面源操纵、生态修复、交通旅行配套设施建设“5大工程”。
其中水网连通是关键工程，投资约17亿元，今年启动，构建大东湖生态水网。
4.城市设计
两江四岸滨水区城市设计
为进一步凸显滨江滨水景观特色，塑造宜居的城市环境，武汉市于08年末确立了两江四岸滨水区城市设计工作，从头刻画两江四岸地域城市景观。
两江四岸滨水区城市设计范围图
两江四岸滨水区城市设计范围，包括三环线（白沙洲大桥和天兴洲桥之间）之内长江、汉江两岸沿线的核心区域，计划范围约129平方千米。
其中，长江沿线长度约25千米，汉江沿线长度约13千米。
具体为10多条道路和桥梁围合区域，即天兴洲大桥江北引桥——汉施公路——解放大道——黄浦路——中山大道——硚口路——解放大道——长丰桥——琴台路——鹦鹉大道——白沙洲大桥——武咸公路——振兴路——穿城大道——和平大道——天兴洲大桥江南引桥。
该城市设计将确信誉地功能和整体天际线景观，提出空间结构和垂江廊道操纵要求，完成核心节点设计，提出公共开发空间、环境景观、交通组织等计划治理方法。
目前，《武汉市两江四岸滨水区城市设计》项目中期时期性功效已经完成，计划研究从武汉认知、现状分析、理论研究、案例借鉴和公众调查等五个方面入手，剖析了两江四岸滨水区存在的要紧问题，结合相关计划提出了构建国际多数市的城市魅力与活力汇聚的生态滨水区的整体目标。
在此基础上，从功能利用、滨江天际线、开放空间、交通组织等方面提出了两江四岸整体城市设计框架，提炼出城市之心、水岸引擎、特色途径、江滩玄关和轨道节点等十大要素,并结合计划要素将两江四岸滨水区划分为十大特色区段，同时对各区段进行了初步设计和策划。
二、城市计划对房地产市场的阻碍
1. 城市化进程与城市计划
城市化是指由农业为主的传统乡村社会向以工业和效劳业为主的现代城市社会慢慢转变的历史进程。
城市化，也有的学者称之为城镇化、都市化。
城市计划（urbanplanning）研究城市的以后进展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署。
是一按时期内城市进展的蓝图，是城市建设和治理的依据。
要建设好城市，必需有一个统一的、科学的城市计划，并严格依照计划来进行建设。
城市计划是一项政策性、科学性、区域性和综合性很强的工作。
它要预见并合理地确信城市的进展方向、规模和布局，作好环境预测和评判，和谐各方面在进展中的关系，统筹安排各项建设，使整个城市的建设和进展，达到技术先进、经济合理、“骨、肉”和谐、坏境优美的综合成效，为城市人民的居住、劳动、学习、交通、休息和各类社会活动制造良好条件。
一个城市的城市化进程推动着该城市城市计划建设的进展，武汉的城市化体此刻城市中心慢慢向周边扩散，原先一些城乡结合地带及乡村演变成城市中心区的组成部份。
与此同时，城市的基础设施进一步取得完善，城市计划区的范围不断扩大。
2. 城市计划与房地产
城市计划是通过计划方案对城市土地利用进行操纵，对城市空间布局、空间进展的合理组织，制造良好的城市生活和生产环境，知足社会经济进展需要的技术手腕。
而房地产开发是把多种原材料组合在一路，为人们提供各类用途建筑物的活动，是一个把土地开发，或转变成衡宇的进程。
这二者是城市建设的不同时期，其一起目的是为城市效劳、制造良好的生活和生产环境，以知足人们需要。
城市计划是一个城市房地产开发的“龙头”，它指导和制约着城市房地产开发，而城市计划所绘制的城市进展蓝图要依托房地产开发来实现，并针对开发进程中显现的新情形而作出调整和补充，二者关系密不可分。
要紧体此刻以下几个方面：
（1）城市计划对房地产开发起到必要的管制作用。
我国《城市计划法》规定“城市计划区内的土地利用和各项建设必需符合城市计划，服从计划治理。
”具体来讲，确实是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必需同意计划治理。
由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律阻碍，假设没有计划干与容易产生过度开发，随意开发和轻忽公众利益等问题，通过计划手腕对其进行管制是十分必要的。
（2）城市计划指导和增进房地产开发。
成立在详细调查和科学论证基础上的城市计划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价钱评估等都能从城市计划中取得指导。
合理的城市计划也能增强投资者的信心，增进房地产开发的进展和形成一批开发“热点”。
（3）城市计划设计也是房地产成片开发的必经时期和必要手腕。
房地产成片开发必需通过整体的计划设计才能进行工程建设，合理的计划设计能够节省投资、降低本钱，在较高层次计划许可的范围内，取得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地知足人们生活生产的需要。
总之，地产开发必需同意城市计划的统一治理，同时也能从城市计划中取得指导和增进。
且计划设计也是房地产开发谋求合理经济效益的必要手腕。
这些都要求房地产开发经营者增强城市计划意识，了解物业开发所在城市的计划情形，把握必然的计划知识和技术，做到在城市计划的指导下更有效地从事开发工作。
3. 城市计划建设对武汉市房地产市场的增进作用
武汉市近来来依照城市经济社会进展的实际，不断推动城市计划工作，05年对城市整体计划进行修编，增强了分区计划、交通计划、专项计划的力度，为房地产市场的进展制造了有力条件。
计划完善城市交通体系，为房地产市场进展奠定基础。
城市形成进展与城市交通的形成进展之间有紧密的关系，城市交通自始至终贯穿于城市的形成与进展进程当中。
城市各个组成部份对交通运输有不同的需求，如工业企业、住宅区、公开场合、车站、码头、仓库等都成为城市交通客、货流的吸引点，交通是连接城市不同功能区的纽带。
关于一个房地产项目而言，其周边的交通状况显得尤其重要，它对开发商与购房者别离具有不同的意义：
开发商在拿地的时候，会充分考虑到这块地周边的现状交通及交通计划，交通配套越好，投资价值就越大;
购房者在买房时，也会重点关注楼盘周边的交通配套，交通越便利，他们的购买意愿会更强。
交通已成为阻碍房地产进展的重要因素。
武汉市计划建设的轨道交通、长江大桥、立交桥、城市快速路等，优化了城市交通网，使得城市各区之间的通行走加倍省时、便利，提升了不同板块的价值，同时带来了新的房地产热点投资区域。
最近几年来，武汉市房地产市场的迅猛进展是伴随着交通建设的步伐而进行的，例如，徐东片区，10年前仍是个城乡结合部，几乎没有一条完整像样的道路，房地产市场相对照较冷清，随着长江二桥的通车，徐东成为武汉内环线的要道，四通八达，开发商们竞相在此投资开发楼盘，该区屋子的均价也从原先的1000多元涨目前的近5000元。
而轨道交通具有明显的外部效益，能够给沿线的土地（房地产）带来显著的增值效益。
轨道交通具有高度的能达性效能，不仅能够节省轨道交通利用者的出行时刻和经济本钱，而且也能够减少道路交通的拥堵程度，节省道路交通利用者的走行时刻和经济本钱。
这种高度能达性还具有“磁力效应”，能够吸引各类生活、商务、商业、文化、娱乐等设施向轨道站点周围集中，刺激站点周围土地的高密度开发，繁荣轨道交通沿线的经济。
轨道交通的高能达性，和由此所增进的沿线土地的高密度开发与经济繁荣，必将增进沿线房地产增值，这确实是轨道交通建设增进沿线房地产增值的机理。
轨道1号线和2号线的建设，吸引了很多开发商在其沿线投资开发，“轨道楼盘”成为卖点，一些本来就建在计划线旁的楼盘也因轨道建设工程的完工而价值倍增。
光谷片区房地产市场最近几年进展迅速，这除与高新技术产业集群和大的跨国公司入驻有关外，还和该区的交通计划建设有关：
珞喻路、民族大道、关山大道、光谷大道、南湖大道、雄楚大道形成了纵横交织的骨干网络，使得光谷片区对外联系增强，开发商和购房者慢慢看好该区域。
城市计划对各片区的功能进行了定位，为房地产开发明确了方向。
《武汉市城市整体计划2005—2020》，确信了一个城市中心，6个新城组群的进展模式：
其中，汉口地域王家墩片、新华片建设辐射中部地域的商务中心片，武昌地域沙湖片和洪山片布局区域性公共效劳设施，建设企业总部基地和行政商务区，汉阳地域要紧相对集中布置区级行政中心、商业贸易和现代化滨水居住区。
6个新城组群别离为：
常福、吴家山、盘龙、阳逻、豹澥、纸坊北，它们将建设成为卫星城，转移主城区的部份产业和人口，这些新城都计划了住宅用地。
主城区和6个新城的产业重点和规模各不相同，住宅用地的操纵强度也不一样，操纵性详细计划对此进行了进行了规定，这对开发商进行房地产开发具有重要的意义：
开发商不仅明白待开发地块周围以后的产业布局、配套设施和环境，而且，关于项目开发的定位也有了比较明确的方向。
例如，武昌地域将建设企业总部基地和行政商务区，那么，该区的房地产项目开发定位应该对准比较高端的人群。
城市计划提升了区域价值，增进了房地产开发力度，将吸引更多的购房者。
城市计划的一个重要的作用确实是能够增强各区域的城市功能，从而提高区域价值，而开发商投资、购房者买屋子看中的正是某个区域的价值。
例如，积玉桥片在1996年以前，交通等配套设施相对掉队，与其它城市片区的联系较少，所承担的城市功能较弱，属于房地产开发比较冷的区域。
《武汉市城市整体计划（1996-2020）》出台后，计划在积玉桥、片区重点建设高级楼宇，完善商贸、商住、旅行、休闲等配套设施，形成商贸商住、旅行休闲一体化综合效劳中心，将积玉桥片的城市功能提高到了一个全新的高度。
以后，积玉桥片的房地产市场得以迅速进展，在蓝湾俊园、凤凰世纪家园等开路作用下，华润集团、浙金都集团、城开集团、天实房地产、新长江等房地产开发公司已经入驻，开发企业纷纷表示将以开发高级商住楼为要紧目标。
这些房地产开发企业必需将小区计划与片区进展有机结合，将建筑、环境、城市生活空间的概念结合，才能够充分发挥城市计划定位的整体和谐性。
城市计划强化了城市基础设施建设，完善了房产项目周边的配套。
城市基础设施（urbaninfrastructure）是城市生存和进展所必需具有的工程性基础设施和社会性基础设施的总称。
工程性基础设施一样指能源系统、给排水系统、交通系统、通信系统、环境系统、防灾系统等工程设施。
社会性基础设施那么指行政治理、文化教育、医疗卫生、商业效劳、金融保险、社会福利等设施。
武汉市城市整体计划对城市基础设施建设进行了明确，不同的地块将别离建设的教育、医疗、行政、商业、休闲娱乐、金融等配套，这些工程的建设是依照已经计划好的图进行，计划使得城市基础设施建设能够顺利进行，基础设施的完善，完善了房产项目周边的配套，无疑将增进房地产市场的进展。
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