60交房资料业主手册+物业管理协议Word下载.docx
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（4）向乙方告知物业管理的有关规定；
（5）保证物业管理服务质量，维护小区正常的生活秩序；
（6）设置门岗，由秩序维护员执勤，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等维护工作，但不承担对业主及物业使用人的人身、财产保管义务和赔偿责任；
（7）对车辆停放秩序进行管理，但不负责对车辆的保管，小区内停放的车辆应按国家规定在保险公司投保；
（8）接受物业管理行业主管部门的监督、指导。
2、乙方的权利和义务
（1）有权按照本协议的有关规定监督甲方的物业管理行为，享有对甲方及其管理人员的监督、建议、投诉权；
（2）乙方对物业的专有部分享有占有、使用和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业；
（3）乙方应按有关规定合理使用水、电、燃气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改；
（4）享有对物业管理区域内物业共用部位和公共设施设备的合理使用权，并遵守使用物业管理区域内物业共用部位和公共设施设备的规章制度、公共秩序和环境卫生的维护等各项物业管理规定，自觉配合好甲方物业管理工作；
（5）按时足额交纳物业管理费用及甲方接受各公用企事业单位委托代收代缴的相关费用，若乙方因自身原因，入伙后没有入住按照相关规定也应全额缴纳物业管理费；
（6）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（7）享受本协议及《管理规约》中的有关权利，遵守本协议及物业管理的有关规定，并按本协议及《管理规约》中的有关规定承担责任；
（8）乙方在本小区内不得违反规定饲养宠物，以维护全体业主的公共利益；
（9）按照有利于物业使用安全、整洁及公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、供电、供水、供热、供气、维修、通行、环保卫生等
方面的相邻关系，不得侵害其他业主的合法权益。
四、物业管理服务收费标准及交纳时限
1、甲方收取的物业管理服务费标准是按照物价部门核准的价格收取。
物业管理服务费用构成：
一）、高层住宅
1）、物业管理服务费：
六层以下（含六层）0.9元/月.平方米建筑面积
六层以上1.05元/月.平方米建筑面积
二）、地下车位照明其它费：
20元/月·
辆
三）、车位占用费：
按物价局规定收取
四）、代办性、特约性服务收费：
协商收取
乙方有按规定及时缴纳的义务，对于业主已交房或已下发交房通知单若因自身原因没有交房的没有入住的住户或业主都应全额缴纳物业管理费，乙方应按收费标准向甲方及时缴纳，不得以任何理由拖欠。
2、乙方主动交纳相关费用（物业管理服务费、二次递水费、电梯运行费、地下车位照明服务费、公共水、电费分摊费用），收费时间暂定每年缴纳一次，乙方按甲方要求自收费通知贴出后10天以内到物业公司自觉交纳。
3、代收代交的水费按表读数加损耗分摊的方法收取，收费时间另行通知，乙方按甲方要求自收费通知贴出后10天以内到指定地点交纳。
采暖费按热力公司规定的时间、标准收取;
车位占用费用按物价部门核准的价格收取。
4、房屋共用部位及共用设施的维修、养护与更新改造，所需费用按规定在房屋维修基金中支付。
维修基金不足时，由全体业主分摊，共同负担。
5、乙方委托甲方对房屋自用部位、自用设备的维修养护、更换及其它特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收。
6、楼道公摊照明费用：
乙方自交房之日起预交100元照明公摊费用（包括：
单元内楼道照明、单元内大厅照明、储藏室走廊照明等单元内公共照明费用）从装修之日起开始计费，单元内费用用完后，甲方予以公布够用电量、费用等乙方另行续交100元以此类推：
五、房屋的装饰装修
1、乙方在装饰装修时应提前2日告知甲方，并和聘请的装修企业交纳相应的装饰装修保证金、办理各自有关手续，经甲方批准后方能施工。
2、在装饰装修过程中，乙方必须遵守国家有关装饰装修的法律法规、《管
理规约》中的约定、《装修装饰管理规定》中的规定，合理施工，保证房屋结构
安全，不得擅自占用物业共用部位和公共场所，不得给其他业主造成侵害。
3、装饰装修完工后，经甲方检验未违反相关规定的三个月后退还保证金。
若乙方违反规定进行装饰装修，则保证金不予退还或扣除相应的保证金；
造成其他损失的，应另行承担赔偿责任。
六、房屋的转卖及出租
1、乙方将房屋转卖的，必须在房屋买卖前书面告知甲方，办理本协议的变更手续，否则导致甲方无法收取相关费用的由乙方承担连带责任。
2、乙方将房屋出租、出借给他人使用的，应及时书面告知甲方，并应与承租人或使用人达成交纳相关费用的约定，按时交纳相关费用。
乙方对相关费用的交纳承担连带责任。
七、广告设置
乙方不得在任何地方（包括屋顶、外墙面、阳台、窗玻璃等）设置或悬挂广告牌、匾、条幅等。
否则，甲方有权强制拆除，并由乙方承担相应费用。
（小区门头房另行协议）
八、房屋用途
1、乙方购买的房屋的用途为住宅，乙方应当按照规定的用途合理使用。
因特殊情况需要改变物业设计用途，及在房屋内从事规定用途之外的其它活动及行为的，乙方应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知甲方。
否则，甲方有权予以阻止或向有关部门进行举报、反映。
经同意将房屋居住用途改为经营办公等商业用途的，物业管理费按商业用房标准交纳。
九、违约责任
1、甲方未按照本协议的有关规定行使物业管理义务；
或未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改进服务。
逾期未改进的，可直接向有关部门投诉。
2、乙方无正当理由拖欠或拒绝交纳物业管理的有关费用，除补交费用外，每逾期一天按应交金额的3‰交纳滞纳金。
经甲方催交仍不交纳的，甲方可采取诉讼途径追偿，由此而支出的相关费用（包括但不限于诉讼费用、律师代理费等）由乙方承担。
3、乙方拖欠或拒交相关费用累计满二个月，或拒不改正违章行为的，甲方
有权采取停水、停电等必要措施，由此造成的损失及设施修复费用由乙方承担。
4、乙方在装饰装修中，违反装饰装修管理规定的，甲方除扣除保证金外，
有权责令乙方整改、恢复原状;
造成其它损失的，由乙方承担赔偿责任。
十、其他事宜
1、甲方在对房屋共用部位及公共设施进行检查维修时，需要进入乙方室内时，或为公共利益需入户检查房屋结构及其附属设施时，乙方应当予以配合。
2、乙方不想享受取暖等服务时，应提前向甲方书面提出报停申请，办理有关手续。
否则，按乙方照常使用计算相关费用。
3、以下几点，甲方不承担赔偿责任：
（1）因不可抗力、政府及有关部门的行政命令导致物业管理服务中断的；
（2）甲方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
（3）甲方因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知乙方及物业使用人，暂时停水、停电、停气、停止共用设施设备使用等造成损失的；
（4）因非甲方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。
十一、突发事件与不可抗力
为维护公众、业主及使用人的合法权益，在不可预见的情况下，如发生燃气泄露、漏电、水灾、水管破裂、爆炸、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方有权采取紧急措施。
由此而造成的损失按法律规定处理。
在本协议履行过程中，如发生不可抗力，致使本协议无法履行的，按相关
十二、本协议未尽事宜，双方协商解决。
十三、本协议一式两份，双方各执一份，《管理规约》作为本协议的有效组成部分，对双方均具约束力。
十四、本协议自签订之日起生效。
甲方（盖章）：
乙方（签字）：
签订时间：
年月日签订地点：
物业办公室
潍坊星都国际花园
住户手册
前言
本手册是根据国家、省市颁布的相关法规、政策编制，旨在向业主或物业使用人阐述本物业公司的运作程序、各项服务、一般规则、物业基本知识和相应的一些措施等等，使业主了解享有的权利和应尽的义务。
本物业是依照物业管理条列和委托管理合同，由潍坊星都物业管理有限公司进行全方位的服务和管理，公司的服务宗旨：
“业主至上，服务第一”；
质量方针是：
为业主或租户提供一个“安定、洁净、温馨、优美、舒适、方便”的生活居住环境；
品牌特征是:
“高档物业特征、优质服务标准”，恳请各位业主租户细心阅读本手册和业主临时管理规约，明确自己的权利和应尽的义务。
谨祝您及您的家人安居乐业、万事顺意、开心幸福！
目录表
1、星都国际花园简介及物业服务情况
2、管理规约（临时）
3、社区居民文明规约
4、装饰装修管理规定
5、房屋管理规定
6、小区公用设施、设备、场地管理规定
7、小区治安管理规定
8、消防管理规定
9、车辆管理规定
10、地下车库管理规定
11、营业场所管理规定
12、环境卫生管理规定
13、绿化管理规定
14、电梯使用管理规定
15、水、电、燃气安全使用管理规定
16、常用电话指南
星都国际花园简介及物业服务情况
一、小区简介
星都国际花园是由潍坊星都置业有限公司开发建设的项目之一，南临北宫西街（309国道），东靠宝利公司，西靠彩虹路，北邻工业三街，占地6.6万平方米，总投资3亿元。
该项目由住宅、商业、大酒店组成，总建筑面积16万平方米，共计850户。
小区建设时充分贯彻“以人为本”的理念，区域内布局合理，绿化面积达到40%；
住宅内水、电、暖、燃气、通讯、对讲系统等配套设施完备；
为方便居民出入，每栋公寓有电梯2部；
建有地下私家车库可以满足居民停放车辆的需要。
整个小区实行封闭式管理，实行24小时专人值勤，公共区域内监控系统配备齐全；
机动车辆进出实行智能卡系统管理，其他车辆实行出入证管理制度。
为更好地提供服务，该公寓的物业管理工作由星都物业管理有限公司负责，物业公司将和居民齐心协力，共同努力把星都国际花园建设成一个和谐、文明、整洁、安定的小区。
二、物业服务情况
一）、物业公司公共服务项目：
1、本物业范围内房屋的使用、维修、养护、管理；
2、物业公用设施设备的运行、维修、养护、安全和管理；
3、综合管理与服务，包括公共卫生与保洁管理、绿化管理、车辆管理、消防和治安协助管理等；
4、物业档案、资料的管理；
6、就物业管理事务与政府主管和公共事业部门的协调、联系、处理。
二）、物业管理服务费用构成及标准：
项目名称
物价局批复价格
（元/月.平方米建筑面积）
物业公司
暂收取价格
一、住宅
1、物业管理服务费
0.4元
2、二次递水费
0.15元
3、电梯运行费
0.5元
三、地下车位
管理服务费
20元/月.位
四、地上车位占用费
按物价局[2002]1号文件规定执行
按规定收取
五、代办性、特约性
服务收费
说明：
物业公司收取的价格是按照物价局批复的价格，以后根据费用支出的实际情况、物价上涨等因素，收取的价格再进行调整，但调整以后的价格不会超过物价局规定的价格。
三）、代收、代交费用：
1、水费：
每户水表读数加损耗分摊的方法收取。
2、电费：
磁卡电表住户个人购买，机械表住户按电表读数加损耗分摊的方法收取。
3、取暖费：
按热力公司规定的标准时间收取。
4、公共水电分摊费用：
楼道灯、路灯、绿化用水用电等。
5、生活垃圾清运费：
7元/月·
户（免一年由置业公司补交）
四）收取费用提示：
1、开始时间：
物业公司收取的物业管理服务费、二次递水费、电梯运行费、地下车位管理服务费从交房次月开始收取。
2、地上车位占用费实行预收费制度，预先交费再办理出入证、磁卡。
其他车辆（电动车、摩托车、自行车）统一实行出入证挂牌制度，停放不收费。
所有车辆证卡的办理都必须交纳押金和工本费。
3、代收代交的水、电费用（下发收费通知，10日内到指定地点交纳）。
4、所有收取的费用在规定时间未交纳，除补交费用外，逾期每天加收收费总额3‰的滞纳金。
业主临时管理规约
为加强星都国际花园的物业管理，维护全体业主、物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家、省、市《物业管理条例》和有关法规、规章的规定，制订本规约。
全体业主、使用人均应自觉遵守。
一、在使用、经营、转让所拥有的物业时，应遵守国家有关物业管理法律法规、规章的规定。
二、遵守物业管理公司依据有关物业管理的法律、法规、规章的规定制定的各项物业管理制度。
三、积极配合物业管理公司的各项管理工作。
四、增强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火、防盗工作，积极参加社会保险；
业主应明了业主及非业主使用人与物业管理企业不存在人身、财产保管或保险关系。
如出现失火、失盗和其他刑事案件、应立即报告公安等部门，由公安等部门按有关规定处理。
五、业主或物业使用人装修装饰房屋，应按有关规定办理审批手续，物业公司对装修房屋活动进行指导和监督，对违反房屋装修规定的行为，可以劝阻、制止或按有关规定报有关部门予以处理。
业主或物业使用人违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业而造成他人损失的，应承担赔偿责任。
六、业主承担房屋自用部位、自用设施设备的维修、更新责任，费用自理。
七、业主委托物业管理公司对其自用部位、自用设施设备进行维修、养护时，应向物业管理公司支付相应费用。
八、物业管理公司按照《物业管理服务协议》的约定，负责对房屋共用部位、共用设施设备的维修。
维修资金的筹集与使用管理，按照《潍坊市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法》及其配套文件规定执行。
九、凡属人为损坏的共用部位、共用设施设备，由行为人负责修复或赔偿，费用由行为人承担。
十、因物业损坏，已经或可能危害公共利益，或有碍外观统一、市容观瞻，按规定由业主单独或联合维修、养护、更新的，可由业主委托物业管理公司进行维修、养护、更新，其费用由当事业主按规定承担或分摊。
十一、维修房屋共用部位、共用设施设备，各相邻方应积极支持、配合，不得人为阻挠。
因阻挠维修造成他人人身伤害或财产损失的，当事人应承担赔偿责任。
十二、业主将房屋出租时，应及时书面告知物业管理公司，同时要求承租人遵守本规约和物业管理规定，并承担有关责任和义务。
十三、本物业管理区域禁止下列行为：
（一）擅自改变房屋结构和外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能及布局等；
（二）擅自建设建筑物、构筑物，对房屋的墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
（三）占用或损坏楼梯、通道、屋面平台、道路、停车场等共用部位、共用设施设备；
（四）损坏、拆除或改造供电、供水、供暖、排水、通讯、有线电视等公用设施；
安装影响房屋结构或周围环境的动力设备；
（五）在建筑物、构筑物、楼梯、走廊、通道、电梯等处乱挂、乱贴、乱画，擅自安装护栏、晒衣架；
（六）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；
（七）随意停放车辆，乱按喇叭；
（八）践踏、占用绿化用地，攀折花木，涂画建筑小品；
（九）存放或排放有毒、有害、危险物品，发出超出规定标准的噪音；
（十）影响观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；
在小区室外烧水、做饭、晾晒衣物等；
（十一）聚众喧闹、噪音扰民等危害公共利益或其他不道德行为；
（十二）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；
（十三）私自将住宅作为经营场所、开办公司等；
（十四）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
十四、因违反本规约，而造成其他业主、物业使用人人身伤害或财产损失的，当事人应承担赔偿责任。
十五、按有关规定或物业管理服务协议的约定，为保证物业管理工作的正常进行，向物业管理公司按时足额交纳各项费用（如不按时足额交纳，物业公司有权采取多种措施催交）。
十六、使用本物业管理区域内有偿使用的文化娱乐、体育设施和停车场等公共设施、场地时，应按规定交纳费用。
十七、业主、使用人不按期交纳物业管理服务费及规定应交纳的其他费用，物业管理公司按协议约定或有关规定收取滞纳金，也可以依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
十八、自觉维护物业的整洁、美观，确保共用部位、共用设施设备的完好和道路的畅通。
十九、弘扬社会主义道德风尚，互敬互爱，和睦共处，共同创造良好的工作和生活环境。
二十、本《管理规约》对本物业区域内所有业主、物业使用人具有同等效力。
业主、物业使用人更换时，本《管理规约》继续对新的业主、使用人有效。
二十一、本规约一式两份，物业公司、业主（或租户）各执一份。
星都花园物业管理中心（盖章）：
电话：
业主（或物业使用人）签字：
住宅楼：
楼单元签订时间：
年月日
社区居民文明规约
一、爱护设施，不乱改乱动。
所有居民都应以主人的态度，爱护区内道路、绿化、路灯、电梯等公共设施、设备；
户内装修时，不乱改动、改造配套设施，注意文明施工，不影响他人。
二、讲究卫生，不乱扔乱弃。
不乱扔烟头、纸屑、果皮；
垃圾袋装，不随地丢弃；
不在过道、楼梯堆积杂物；
不在绿化区域晾晒衣物。
三、保护绿化，不采草摘花。
不毁坏花坛，不践踏草地，不毁坏树木，不采摘鲜花、绿叶。
四、预控疫情，不任意养犬。
无证不养犬，不饲养家禽、家畜、其他宠物。
有证宠物，主人须承担其影响公共卫生的责任。
五、维护治安，不无动于衷。
不聚赌、参赌，不参与迷信活动，不传播内容不健康的书、报、音像制品；
不燃放烟花爆竹；
不将房屋出租给来历不明的人；
不在休息时间使用大分贝音响；
敢于同违法行为作斗争。
六、和睦相处，不骂人动粗。
善待家人、赡养老人。
邻里互谅互让，不争、不吵、不骂人、不动手；
有问题协商解决，尊重他人调解。
七、群策群力，不事不关己。
态度积极，发扬风格，建设文明、祥和、安全、整洁、优美的美好家园！
装饰装修管理规定
为确保房屋及配套设施的使用安全，切实保障业主的切身利益，根据《物业管理条例》、《住宅室内装饰装修办法》等法律法规，结合本小区实际情况制定本规定，望业主、使用人、装修公司严格遵守、认真履行。
一、装饰装修的申报手续
1、业主需要提供的资料：
业主身份证或者有效证件、施工人员身份证复印件。
2、办理手续：
1）填写装修申请表（业主、装修人员）；
2）办理装修车辆进出许可证（每证押金20元，工本费10元）和施工人
员临时出入证（每证押金20元，工本费5元）；
3）交纳装饰装修押金2000元，垃圾清运费2元/㎡（一年内免交，由置业公司代缴）。
二、装修装饰的规定要求
装饰装修单元业主必须手续齐全并得到物业公司批准后，方可进行施工。
1、业主或住户有权依照自己的设计进行室内装饰装修，但无权改变楼宇的梁、柱、板、承重墙等承重结构，不得改变楼宇的外貌和防水隔热层，禁止改造、拆除供暖、燃气、供电、供水、排水、排污、消防等管道、管线及设施。
如因特殊情况确需改动，必须经设计、工程部门论证同意并到物业公司备案后进行；
否则，一切后果及损失自负，造成重大损失者，除赔偿损失外，报有关主管部门处理。
2、业主或住户不得在室外安装各类天线、晾衣架、遮阳篷；
空调室外机必须安装在预留位置，支架必须为不锈钢材料或其他防锈材料；
防盗网安装时不能凸出墙外立面；
太阳能安装需备案登记；
不得在室内外设立广告牌、匾、宣传彩页等。
3、正式装修施工前请注意检查以下设施，以便划清建设单位和装修队伍的责任：
1）检查各类管道。
看是否通、堵、漏；
2）进行闭水试验。
在有防水要求的厨房、卫生间，进行24小时闭水试验，看是否渗、漏；
3）进行通电检查。
测灯泡、插座是否通电。
4）测试弱电类项目。
测试有线电视、电话线、宽带、对讲门铃等，是否线路通畅。
以上4项检查以办理装修装饰手续3天为限，在此期间若检查出问题，敬请及时告知建设单位或物业公司，我们将协调施工单位予以解决；
若超过此期限，则视为装修不当所致，由业主自负其责。
4、禁止超过设计增加房屋静荷载。
地面装饰；
水、暖管线已预先铺设，严禁刨、凿、钉地面；
5、本小区电表设计为6KW/户，请住户自行搭配电器组合，不得超设计安装大规格电器，若因住户匹配功率太大线路、电器发热，线路跳闸，影响到其他住户的正常使用，将停止本户供电，一直恢复到正常使用功率，方可供电。
在安装门套、窗套、灯具时注意避开预埋线路，以防破坏线路，造成故障。
6、卫生间、厨房施工单位已做过闭水试验，住户在装修时需要对本户楼上户做闭水试验进行检验，防水台在装修时严禁拆除，因改动出现毗连房产的渗、漏问题由装修业主负责。
7、装修单位的人员、车辆请主动出示出入证，经保安人员确认后进出；
拉料外出车辆需要到客服中心办理登记手续经和业主确认后出据放行单大门岗放行。
8、装修单位的车辆须遵守小区的车辆管理规定，不能破坏硬化、绿化及其他公共设施；
不能影响其他车辆和行人出入。
9、搬运装修材料时，严禁损坏楼梯、扶手、电梯、墙面等公共设施。
10、装修装饰材料必须卸到业主的单元内，不能乱堆乱放。
除非书面委托物业公司看管，其他请业主自行保管好。
施工现场请在业主单元内进行，不能在楼梯、楼下等公共部位进行；
否则，物业公司有权强行禁止，造成的损失自负。
11、装修之前，请告知邻里处理好邻里关系。
装修过程中，严格遵守作业时间；
严禁制造大分贝噪声扰民；
遵守安全操作规程，无作业证和无安全防护措施的严禁在室内明火作业。
12、施工用电、用水由物业公司负责，严禁擅自起封、撬动箱柜、乱拉乱扯电线、改动管网走向。
13、装修垃圾请密封放到指定位置，由物业公司统一清运；
严禁私自乱扔、乱抛，严禁高空掷物。
生活垃圾请放入垃圾桶中，严禁随手丢放。
装修废料、废液、废渣请妥善处理，严禁倒入排污、排水管道中，以防造成堵塞或其他意外事故。
14、因装修造成异产毗连房屋或公共设施、共用部位损坏，由装修单元业主负责恢复原状或赔偿。
15、施工结束后物业公司进行初验，物业公司着重对主体结构是否破坏、水、电、暖、燃气等管线是否改动，楼宇外貌是否改变，楼梯等公共设施是否完好等进行验收；
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