投资综合项目评估分析报告Word文档格式.docx
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累计
其中：
外币
固定资产购建费
4941
23519
16209
44669
关键生产项目
3034
20447
8325
31806
辅助生产车间
383
公用工程
249
1012
1021
2282
1.4
环境保护工程
385
1614
5380
7379
1.5
总图运输
218
110
363
691
1.6
厂区服务性工程
1.7
生活福利工程
672
336
1120
2128
1.8
厂外工程
1.9
土地费用
无形、递延费用
900
2.1
无形资产
830
2.2
递延资产
70
累计（1+2）
45569
预备费用
1614
3.1
基础预备费
1311
1311
外汇
3.2
涨价预备费
303
累计（1+2+3）
固定资产投资方向调整税
3462
建设投资累计（1+2+3+4+5）
50644
2.1.2流动资金估算
该项目标流动资金包含应收账款、应付账款、存货和现金，估计达产期后每十二个月流动资金相等，具体数据见表2-3：
表2-3流动资金估算表 单位：
投产期
达成设计能力生产期
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
流动资产
2736
5472
9118
应收帐款
2025
3375
存货
3229
现金
流动负债
应付帐款
流动资金（1-2）
4800
流动资金增加额
2.1.3建设期利息估算
该项目标建设期利息依据长久借款利率和估计长久借款估算，具体数据见表2-3：
表2-3建设期利息估算表 单位：
利率（％）
建设期
人民币借款
9.72
年初借款本息累计
17021
40645
36631
28269
1.1.1
本金
16232
37183
1.1.2
788.89
本年借款
20951
本年应计利息
2.2资金筹措
本项目总投资达58642.6万元，自有资金12400万元、长久借款40644.6万元、流动资金借款5598万元，具体数据见表2-4：
表2-4资金筹措表 单位：
自有资金
12400
5000
用于建设资金
10000
用于流动资金
2.1.1
资本金
2.1.2
资本溢价
借款
77827.56
33253.6
44574
2.2.1
长久借款（包含利息）
40644.56
17021.2
23623
借款本金
16232.3
2.2.2
流动资金借款
5598
2.2.3
短期借款
2.3
其它
2.2.1自有资金筹措
本项目标自有资金筹措仅包含资本金，具体数据见表2-5：
表2-5自有资金筹措表 单位：
2.2.2长久借款筹措
本项目标长久借款本金由建设投资（扣除建设期利息）减去自有资金金额倒退所得，即第十二个月长久借款本金=21232-5000=16232万元；
第二年长久借款本金=25951-5000=20951万元，长久借款利息即为建设期利息，在表2-3中已求得，所以，第十二个月长久借款（含利息）=17021；
第二年长久借款（含利息）=23623。
2.2.3流动资金借款筹措
本项目标自有资金筹措是流动资金投资扣除自有资金后余额，具体数据见表2-6：
表2-6流动资金筹措表 单位：
流动资金借款余额
流动资金借款利息
208
484
第三章财务效益分析
3.1综合开发项目经济效益测算
整个雁栖湖综合开发项目标经济效益表现在：
耀江集团以25.26万元/亩（13.5万元/亩＋1000÷
85万元/亩）土地成本取得1054亩土地（土地市场价格为28万元/亩），从事房地产开发取得项目总经济收益。
3.1.1项目成本估计
（1）单位产品生产成本
该项目标单位产品生产成本累计286元，其中原材料200元，燃料和动力68元，工资及福利18元，具体数据见表3-1：
表3-1单位生产成本估算表 单位：
元
单位
消耗定额
单价
金额
原材料、化工料及辅料
A
吨
51
B
0.6
160
96
C
0.8
25
20
D
0.15
220
33
小计
2.55
78.43
200
燃料及动力
水
52
0.5
26
电
度
100
0.3
30
煤
152.8
0.445
68
工资及福利
18
制造费用
副产品回收
单位生产成本（1+2+3+4+5）
156.35
1.830
286
（2）固定资产折旧估算
表3-2固定资产折旧估算表 单位：
折旧率（％）
固定资产累计
原值
49745
7.6
折旧费
3781
净值
45964
42183
38403
34622
30842
27061
23280
19500
15719
11939
8158
4378
596.9
（3）无形及递延资产摊销估算
表3-3无形及递延资产估算表 单位：
摊销年限
生产期
摊销
83
747
664
581
498
415
332
166
递延资产（创办费）
56
42
28
无形及递延资产累计
97
803
706
609
512
（4）总成本费用估算
在该项目标总成本费用包含外购原材料、采购燃料动力、工资及福利等，具体数据见表3-4：
表3-3总成本费用估算表 单位：
生产负荷（％）
40
60
外购原材料
4000
6000
外购燃料、动力
40800
1360
2040
3400
14222
1094
修理费
24574
1890.3
49148
3780.6
3780.5
摊销费
财务费用（利息、汇兑损失）
16865
3950.7
3767.8
3231.4
1562
483.67
7.1
其中：
利息支出
483.6
汇兑损失
1500
土地使用税
总成本费用
286009
17673
24993
23324
22246
22232
22149
不可变成本
125209
12313
12130
11593
9924.3
8845.5
8831.5
8748.5
可变成本（1+2）
160800
5360
8040
13400
经营成本（9-5-6-7.1）
219096
9844.3
12524
17884
3.1.2项目销售收入估计
（1）销售收入和营业税金及附加估算
该项目A产品销售单价为900元，第3年生产负荷为40%，第4年生产负荷为60%，第六年生产负荷为100%。
具体数据见表3-4：
表3-4销售收入和营业税金及附加估算表 单位：
生产负荷40%（第3年）
生产负荷60%（第4年）
生产负荷100%（第5年）
销售量
内销（元）
内销（吨）
小计（万元）
产品销售收入
18000
27000
45000
N产品
00
300000
27000
500000
销售税金及附加
125.30
187.96
313.26
产品增值税
1253.0
1879.57
3132.6
城市维护建设税（7%）
87.713
131.570
219.28
教育费附加（3%）
37.591
56.3870
93.978
（2）销售损益表
由损益表能够得出该项目投产当年就出现盈利，并没有出现亏损，并在达产期每十二个月全部有利润产生，盈利能力很好。
具体见表3-5：
表3-5销售损益表 单位：
540000
3759.14
125.3
188
313.3
利润总额（1-2-3）
250232.
202.2
6642
19693
21362
22441
22455
22538
所得税（25%）
62558.0
50.54
1661
4923
5341
5610.
5614
5613.8
5634.5
税后利润（4-5）
187674
151.6
4982
14770
16022
16831
16841
16904
可供分配利润（6）
盈余公积金
18767.4
15.16
498.2
1477
1602.2
1683.1
1684.1
1684.14
1690.4
7.2
应付利润
7.3
未分配利润
168907
136.5
4484
13293
14420
15148
15157
15213
累计未分配利润
1028324
4620
17913
32333
47480
62638
77795
92952
108110
123267
138480
153693
3.2财务评价
3.2.1关键财务指标
经计算，项目税后利润为187674万元，税后内部收益率为28%，投资回收期为5.6年，财务净现值（15%）为34755.81万元。
关键财务指标见表7.10。
项目在财务上是可行。
表3-6关键财务指标
内容
金额（万元）
总销售收入
税金及附加
税前利润
250232
所得税（税前利润×
25%）
62558
税后利润
税后内部收益率
28%
税后投资回收期
5.60年
税后财务净现值（15%）
34755.81
3.2.2静态分析
（1）盈利能力分析
该项目在投产期早期净利率为0.31%，并呈逐年增加趋势，在项目第五年达成最大值，因为在项目后期企业资产总额增加，造成资产净利率有所降低，不过总体盈利能力很好。
同时，该项目标销售净利率逐年上升，具体见表3-7：
表3-7盈利能力分析表
资产净利率
0.31%
10.19%
29.47%
29.11%
23.42%
18.98%
15.95%
13.76%
12.10%
10.79%
9.77%
8.90%
8.17%
资产利润率
0.41%
13.59%
39.29%
38.81%
31.22%
25.31%
21.2
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