某某地块开发分析报告Word文档格式.docx
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单体楼以建筑周期、价格为优势。
鉴于本地块的建设规模、体量不大,我公司建议该地块的开发建设以短平快为主要方针。
紧紧抓住目前遵义“凤新大道建设”、“去存量”、“棚户改造”等等政策利好,迅速推出户型合理的项目。
在规划建设中尽量降低开发建设成本,精简建筑配套,力争在价格上具备绝对优势并加强营销工作,把销售周期控制在半年以内,以控制和减小项目风险。
第二部分:
项目概况
一、地块区位
该地块位于汇川区高桥片区沈阳路与西安路的交汇处,距高速入口1000米左右;
距建设中旅游文化产业园和奥特莱斯500米左右;
距建设中五中(八中)1000米左右;
距遵义市政府3.6公里;
距市第一医院1.3公里;
距凤凰山公园、凤凰山文化广场2公里左右;
距丁字口3.6公里左右。
二、地块现状
据了解该地块原属遵义玻璃厂范围,地块北至汇川实验一小,南接西安路,可隔街眺望奥特莱斯;
西临沈阳路,可远眺凤凰山和上海路;
东依玻璃厂还房小区。
地块上已没有建筑附着物,地质由大量石土构成(含部分废弃土石)。
地块周边除玻璃厂还房和博城帝景等新建项目以外,多数处于待建状态。
周边在建或在售项目有旅游文化园、奥特莱斯、隆成·
城市之星、五中等项目。
三、宗地位置和配套(周边建筑示意图、现场照片)
实验一小
地块交通状况:
目前已开通7路、12路、20路市内公交线。
地块教育配套:
周边现有汇川第一实验小学、遵义市第五中学、遵义市第八中学等。
地块全貌
地块北侧道路
建设中的旅游文化产业馆
建设中的奥特莱斯
化产业馆
第三部分:
市场分析
一、区域住宅市场状况
1、区域住宅市场简述
本地块位于遵义市汇川东南方向高桥片区,将是未来一段时间开发的热点区域,目前城区形象和生活配套略显不足。
但临近分布有奥特莱斯、博城帝景、纳帕溪谷、城市之星、罗兰小镇等高中低档住宅小区。
销售价格除罗兰小镇(步梯还房、尾盘)售价在3800元/㎡以外,其余项目售价均在4800元/㎡左右。
从目前遵义房产售价上看,汇川区整体房价均明显高于红花岗、南部新城、新浦新区。
汇川区城市建设、规划,更能得到置业客户普遍认可。
2、项目周边开发在售楼盘销售概况
项目
奥特莱斯
罗兰小镇
博城帝景
城市之星
所在地
温州路
烟台路
南宁路
沈阳路
湛江路
建筑面积(万方)
78
10
4
20
容积率
2.10
1.8
2.52
5.0
建筑形态
复合地产
6+1多层
电梯高层
住宅单价
未开盘
4000
5000
4800
商业单价
8000-15000
一楼未定,二楼1万左右
方案未定
车位售价
8万/个
12-14万/个
产品组成
单身公寓,楼中楼大户型俱全
二\三室
一\二\三室
面积区间
20-200
76-180
66-130
47-120
总体评述
西南地区目前最大的文商旅复合型城市综合体。
配套海洋世界、5D影院、欧洲风情街。
属于还房品质,社区环境、区位、配套较差,楼盘品质低。
单体楼,绿环配套较少,项目户型设计略显偏离市场,现余小户型较多。
小区配套环境较好,建筑里面设计质感性强。
交通方便,但生活配套设施对外部依赖性较强。
3、项目周边楼盘二手房销售概况
目前项目周围存在已入住项目有纳帕溪谷、玻璃厂还房小区、安置还房小区等。
据实地了解玻璃厂还房小区、安置还房小区由于属于还房性质,个别业主转让价格在3500元/㎡左右。
考虑该类房屋还未办理产权,尚未形成二手房市场,故该销售情况不作为本地块开发借鉴。
距地块直线距离500米左右的纳帕溪谷,是区域内环境较好的商品房小区,目前毛坯二手房售价4100元/㎡左右,已装修售价在4300元/㎡左右。
二、区域市场目标客层研究
销售对象:
以第一次刚需置业为主,对建筑品质和社区环境要求以实惠为主;
客户来源由附近单位职工、周边县城教师、医生、公务员以及在遵从事个体或上班群体组成。
主力客户:
客户行业以公务员、事业单位从业人员、五中教师及家长为主。
三、:
SWOT分析
1:
优势
1)地块区域地势平坦开阔,交通便利,已开通多路公交线路;
2)地块区域坐拥交通枢纽,经由沈阳路可快速通达广珠路商圈;
经由西安路可快速通达港澳商圈;
经由洗马路可快速通达丁字口商圈;
经由温州路可快速通达海尔大道商业线;
同时紧邻高速入口和轻轨2、3号线,与轻轨汕头路站、轻轨高桥枢纽站两大站点近在咫尺。
3)该区域周边生活配套设施比较完善,有试验一小、遵义八中等教育配套。
随着在售或在建项目的不断增多,超市、银行等生活配套将日渐完善。
2:
劣势
1)该区域为遵义老工业区,加上地处城乡结合部,属于较脏乱区域;
2)现区域竞争对手有:
奥特莱斯、城市之星、云天国际等强势项目,虽我项目可错开项目和客群定位,但客户分流情况不可避免。
3)用地面积较小、土石方工程量大,容易推高建筑成本,并形成一定的规划障碍。
3:
机会
1)国家宏观政策扶持(二胎、去存量、棚户改造等)市场整体向好;
2)遵义文旅商圈城市功能定位,地段物业升值潜力,易为市场看好和接受;
3)借势奥特莱斯、城市之星、云天国际等强势项目商业配套形成的影响力和号召力,区域将形成置业热点。
4:
威胁
1)周边尚有部分空地,未来未知的竞争对手更为可怕。
2)由于本地块规模较小,商业、娱乐、休闲配套对其他大型项目依赖
程度较高,周边项目开发成功与否直接影响本项目居住品质和升值潜
力。
第四部分:
本地块开发目标市场定位及产品定位
一、市场定位:
考虑本地块的建筑规模,为区别周边竞争项目,重点考虑尽量精简项目规划建筑。
主要针对刚需消费群体进行项目规划和户型设计,以小三房为主,并适当规划部分小两房或大三房(可改四室)户型,以满足各种人口结构家庭刚需置业。
放大项目的客户适应面,尽快完成项目销售,规避风险和提高资金利用率。
二、产品定位及布局规划:
1建筑形态
建筑注重实用主义的特点,力求精简。
外观风格简约、现代、大气、时尚。
项目西向临街沿线较长,也是展示项目品质的形象立面。
造型上以次卧凸窗、客厅阳台、统一的空调机位等増强视觉层次感,同时加大开窗面,提高通透效果。
色彩上以灰色为主色调,配以少量的红黄蓝为搭配色,使建筑外观靓丽阳光,更能区别于其它建筑。
2户型建议
根据对周边在售项目的市调结果,结合目前全面放开的二胎政策,目前遵义市场三房需求仍然是绝对的主力。
但二房的低总价、低首付优势也是工薪阶层的置业首选。
因此本项目应该更注重户型的可改造性,严格控制过道等浪费空间,适当压缩客厅和卧室面积,尽可能增加阳台或飘窗面积。
使项目户型能够根据客户需求由大二房(85㎡左右)变三房;
由大三房(120㎡左右)变四房。
户型面积(㎡)所占户型配比表
户型
面积
可变空间
阳台
飘窗
占比
小2房2厅
75-85
餐厅带阳台
2
小3房2厅
100-110
3
65
大3房2厅
115-128
书房带阳台
15
三、目标人群特征/来源区域/行业特点:
第一次置业中的乡镇客户多数比较关心区域内教育、商业、医疗、金融、通讯等生活类配套设施;
同时他们对价格、优惠、户型设计、面积等因素较为敏感;
根据以上客户特征,本项目的客户来源区域可由五中教师及家长、附近从商、从业人群以及桐梓、绥阳、湄潭等县乡教师、公务员、事业单位人员组成。
四、工期计划
考虑本地块的周边环境和所处市场环境,开发建设尽量做到速战速决。
项目立项即以短平快为项目开发核心理念,获得开发权后即刻由地块低处清运土石,以尽早展开打桩等工序,力争16年8月售楼部亮相蓄客,10月上旬开盘,并在10月至次年1月形成热销,至次2月底完成项目销售。
五、价格策略
1、住宅价格
因目前市场走向不稳,且竞争对手策略瞬息万变,故本项目的销售价格预期不宜太过乐观。
前期建议以4500元/㎡起价销售(内部认购、饥饿营销、限量推出),用以试探市场热度。
后续根据市场反映逐步修正推广策略,并渐进式拔高价格至4800元/㎡;
至准现房或已形成市场口碑阶段可将价格调整至5000元/㎡,最终实现项目4900元/㎡的销售均价,力求项目利润的最大化,给投资者创造更大价格空间。
2、商业售价
目前区域内居住人口不多,现有商业主要以社区商业为主,短时间内形成百货、休闲、大型餐饮的可能性不大。
综合以上因素考虑,建议本地块商业归化以两层商业为宜。
一楼定位将主要依托紧邻的实验一小,针对性的发展小型餐饮、儿童玩具、童装童鞋、体育用品等的批零销售;
二楼商业主要针对课外辅导班、特长培训班、教材考试书店等商业业态进行销售。
售价方面,鉴于目前区域内商业氛围不足,在开发方希望迅速收回投资的背景下,建议一楼均价18000元/㎡,二楼销售均价实现8000元/㎡,平均销售均价13000元/㎡。
3、车位售价
因考虑本地块用地面积和地质条件,不建议设置地下车位。
考虑以项目裙楼的第三层和转换层为停车场地。
从性质上变成产权车位,相比其他项目的地下车位更具优势,在售价方面还能够与其他项目持平或略高。
实现销售均价13.8万/个左右,难度不会太大。
第五部分:
投资回报
该地块占地面积约5000/㎡,如能获得4.5以上的建筑容积规划,本地块总建筑面积为22500/㎡左右。
规划上可考虑一二层为商业,三层和转换层为停车场(减少地下车位投入,并能充分利用转换层的价值)。
其中住宅部分销售额为8千5百万元;
商业部分总建面积约6000㎡,平均按1.3万元/㎡销售,可回笼资金7千8百万元;
三层和转换层为停车场可规划60余个车位,按13.8万/个销售,可获利820万元。
项目累计总销售额为1.7亿元左右。
以上商业面积和车位数量、售价相对保守,如能够进一步增加,项目开发利润也将得到进一步提高。
二零一六年三月