成都厂地块房地产项目可行性研究分析报告Word格式文档下载.docx

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1）、城市发展。

经济总量目标：

国内生产总值年均增长10%以上，2005年人均国内生产总值达到2500美元，财政收入增长幅度高于国内生产总值增长幅度；

结构调整目标：

逐步提高非公有制经济占国民经济的比重，调整优化产业结构，2005年一、二、三产业增加值比例调整为7∶45.5∶47.5，高新技术产业增加值占国内生产总值的比重达到15%以上，调整优化城乡经济结构，加快城市化进程，2005年城市化水平达到38％以上；

人口就业目标：

人口自然增长率控制在4‰以内，2005年全市总人口控制在1070万人，非农业从业人员比重达到60%，城镇登记失业率控制在4%以内；

居民收入目标：

城乡人民收入水平和生活质量稳步提高，城镇居民人均可支配收入年均增长8%；

农民人均可支配收入年均增长6%；

社会发展目标：

2005年恩格尔系数加权平均值降到43%，其中城市为37%，农村为47%，人均期望寿命达到74岁，城镇社会保障体系基本健全，基本普及高中阶段教育，各项社会事业全面发展。

2）、城市建设。

加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；

建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。

2005年城市生活污水处理率达70%，城区生活垃圾处理率达100%，城市绿地覆盖率达30%；

生态环境目标：

基本实现城市环境优美、生态良性循环，城区空气质量稳定在Ⅱ级，国家级和省级风景名胜区稳定在Ⅰ级，工业废水排放达标率、工业烟尘排放达标率和工业固体废物综合利用率分别达到90%、90%和85%。

3）、城市规划。

扇叶绿楔，向东向南，七星拱月。

中心城市布局形态逐步由现在的密集“圈层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局，优化城市产业结构和用地布局，引导城市向东、向南发展，重点建设城市周边七个卫星城镇：

大湾、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳。

城市交通：

“井”字加环状加放射“井”字型道路。

历史文化：

“三片一带五十五个节点”。

“三片”指浣花片区、十陵片区和北郊风景片区，“一带”指以府南河为纽带的环古城垣历史文化风光带，全长19公里。

“五十八个接点”包括城市中轴线道路串联12个重要接点，8个重要古城接点，以及38个中心城的文物保护单位。

非城市建设用地规划：

规划非城市建设用地控制分三级：

绝对控制区、重点控制区、一般控制区，其中绝对控制区主要包含以下区域：

非城市建成区中的密林地，外环路内外两侧500米区域内地，沿河两岸200米范围内用地和东风渠两岸100米内用地，其他中小河流两岸50米，规划区域内的沼泽用地以及生态高敏感区域。

2、经济环境

2.1、成都2004年经济概况

自2003年以来，成都市宏观经济运行处于高速发展的上升阶段。

2004年，成都市社会固定资产投资额为1085.2亿元，同比增长25.7%；

其中房地产开发投资额为291.4亿元，同比增长18.8%。

2005年1-4月，全市各固定资产投资额为301.01亿元，同比增长54.6%；

其中房地产业投资为111.9亿元，同比增长60.1%。

2004年，成都市社会消费品零售总额为875.28亿元，比上年增长13.5%；

生活物价方面，市区居民人均可支配收入为10394元，人均消费性支出达到了8997元，同比增长27.4%；

2004年成都市城市居民消费价格指数达到103.9，高于2003年水平。

以上数据表明，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段。

但是，我们也应注意到，随着经济增长速度提高，也出现了一些不稳定、不和谐的因素，特别是在个别地区、个别行业出现的一些盲目投资，低水平重复建设问题严重，从而导致宏观经济出现局部过热的现象。

对此，政府采取了系列宏观调控措施，并取得较好的效果。

预计今年成都市宏观经济将向着宏观调控的预定目标发展，继续保持平稳、适度的增速。

2.2、成都2005年前三季度经济概况

成都是全国商贸中心改革试点城市，成都前三个季度经济保持了快速增长态势，实现了速度与结构、质量、效益的统一。

1）、经济总量不断扩大。

今年前三季度全市实现地区生产总值1783亿元，同比增长13.0%。

其中：

第一产业实现增加值136亿元，增长5.2%；

第二产业实现增加值855亿元，增长17.6%；

第三产业实现增加值792亿元，增长10.0%。

一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为3.2%、60.9%和35.9%。

2）、第三产业进一步发展。

前三季度，交通运输、仓储及邮电通信业增加值比上年同期增长10.9%，批发和零售业增长11.0%，金融业增长7.7%，房地产业增加值增长1.7%。

3）、消费品市场持续旺盛，物价指数继续趋稳。

前三季度，成都市实现社会消费品零售总额739.8亿元，增长14.2%。

4）、对外经济发展势头强劲。

前三季度，成都市实现进出口总额31.86亿美元，增长34.8%，分别比一季度和上半年增加11.2、6.1个百分点，其中出口19.03亿美元，增长52.5%；

5）、利用外资成效显著。

前三季度，全市合同外商直接投资金额10.34亿美元，实际利用外商直接投资3.54亿美元，分别增长1.79倍和75.5%。

6）、财政收入和居民收入稳步提高。

前三季度，成都市完成财政总收入248.5亿元，增长30.1%，城市市区居民人均可支配收入达8473元，比上年同期增长10.5%；

城市市区居民人均消费性支出6643元，增长10.0%。

以上情况表明，前三季度成都市经济总体运行良好，呈现健康、良好发展态势，预计2005年成都市经济增速在13%左右。

3、政策环境

近年来，随着房地产业的发展，房地产业对经济的贡献越来越大、房地产业的地位也越来越重要。

各级政府相关法律、法规及政策的逐渐出台和完善，加强了对房地产开发的管理和服务，使房地产市场的发展更加规范。

近期国家和地方对房地产实施宏观调控的主要政策有：

3.1、货币政策：

扩大贷款浮息制度、利率调整（加息）、人民银行2003年121号文件；

等等。

3.2、土地政策：

实行土地垂直管理、严格土地保护制度、加强土地保护执法力度；

3.3、行政措施：

禁止拍卖基本住房、七部委关于稳定房价的通知；

其中，2005年4月30日建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会联合发布的《关于做好住房价格稳定的意见》，对房地产市场局部地区存在的房地产投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题进行强有力的行政调控。

《关于做好住房价格稳定的意见》及以上政策措施的出台，进一步加强了对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，实现商品住房供求基本平衡，切实稳定了住房价格，促进房地产业的健康发展。

成都市的房地产市场也一直保持平稳发展的趋势，供求基本平衡、健康有序，没有明显的炒作和泡末成分。

第二节、成都市房地产市场简析

1、中国房地产市场还将持续发展10—20年

1.1、我国已经确定了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化战略。

根据联合国人居委制定的标准，小康目标的人均住房面积是35平方米，而现在我国的住房面积是人均23平方米，离这个目标还非常远。

现在的建设数量是，每人每年可以增加一平方米，按照这个建设速度，我国12年后才能达到预定的小康目标。

1.2、城市化建设是动态的。

不算城市人口的自然增长，每年农村进城人口就是1100万人。

今后20年内我国的城镇化水平将从现在的30%提高到50%，每年增加一个百分点，城市人口的增长每年是500万，加起来就是1600万。

1.3、拉动国民经济增长的需要。

中国经济增长离不开房地产的发展。

房地产拉动经济增长每年是15个百分点，如果加上建材，大概能达到30%。

2、成都房地产市场概况

2.1、商品房供应和销售保持旺盛

2005年1—6月市区（六城区）累计商品房供应量402.03万㎡，同比增长36.23%；

累计销售商品房370.15万㎡，同比下降15.25%。

2004年，我市市区商品房供应不足、供需矛盾突出，2005年上半年市场形势与去年同期相比得到了逆转，一季度市区供应商品房为144.41万㎡，同比增长22.96%；

二季度供应257.62万㎡，同比增长45.35%；

供需关系开始步入平衡。

2.2、房地产开发银行贷款持续下降，开发商自筹资金快速增长

2005年1—5月，开发商自筹开发资金为103.5亿元，增长1.61倍；

国内贷款34.86亿元，增长1.7%；

其它资金来源96.33亿元，增长13.3%。

开发商自筹资金比重由1—4月的40%上升到1—5月的43.23%，其自筹资金增速较快。

2.3、众多开发商抢购土地，施工面积稳步增长，开工面积快速增长

2005年1—5月，开发商购置的开发用地为596.56万㎡，同比增长20%；

商品房施工面积达2306.62万㎡，同比增长16.5%；

其中商品房施工面积中，新开工面积为683.9万㎡，同比增长78.6%。

2.4、房地产开发投资仍保持快速增长，支柱作用得以进一步凸现

2005年1—5月，全市房地产开发累计完成投资167.29亿元，同比增长高达73.7%，且房地产开发投资占全社会固定资产投资的36.9%，房地产开发投资在国家宏观经济调控后仍保持快速的增长，表明开发商看好成都的房地产发展前景。

3、成都市房地产市场特征

3.1、房地产开发由几年前的集中在二环开发转向三环及以外和城郊以及更远郊的郊区楼市并举的局面。

3.2、房地产开发的重心由原来的城西向城南和城东转移，城北也将是下一个开发的热点区域。

3.3、市中区（一环以内）由于可供开发土地越来越少，加之地价高昂，所开发项目主要以商业、商务和少量高档住宅为主。

3.4、成都的住房消费市场为增量市场，过去的存量市场到目前为止已基本被完全消化。

目前，住宅产品在内、在品质方面越来越趋向市场细分的多元化发展，品牌、环境、企业形象、服务等日益成为重要的竞争指标。

高品质、高档次的精品住房越来越引得消费者认同，竞争加剧促使开发商更加注重产品内涵、质量和外在形象。

4、成都市房地产价格分析

4.1、2004年成都市区商品房交易均价上涨速度较快，市区商品房均价达到3731元/㎡，同比增长11.1%；

其中住宅均价3241元/㎡，同比增长10.9%；

而2003年成都市区商品房均价增幅为8.39%，住宅增幅为4.50%。

近三年新上市住宅交易均价涨幅为500元/㎡·

年。

4.2、2005年1-6月市区房价分析：

2005年1—6月市区商品房销售均价为4060元/㎡，同比增长11.57%，比1—5月增长0.57%，总体销售均价格涨势缓慢。

市区住宅均价3675元/㎡，同比增长17.1%。

6月份成都市区商品房当月均价为4197元/㎡，当月环比增长1.62%。

2005年1-6月成都市区商品房及商品住宅房价情况

2004年

1—6月

2005年

2005年1-6月

与2004年1-6月

水平比较

与2004年第四季度

比较

商品房

3639

4060

11.57%

1.22%

住宅

3141

3675

17%

5.0%

4.3、高价位物业呈现快速增长势头

2005年1—6月，住宅价格在3600—5000元/㎡的销售面积为111.43万㎡，同比增长57.20%；

价格在5000元/㎡以上的销售面积为25.58万㎡，同比增长高达80.03%；

中高档办公物业销售形式也较好，6000元/㎡以上的办公物业销售面积为2.27万㎡，同比增长17.0%。

5、成都市消费需求分析

5.1、外地购房者购买比重逐年上升，平均一年提高5%，现全市各类商品房有近半数为外地人购买。

5.2、消费者对成都房地产市场信心度较高，买房需求强烈；

但因受近期经济、政策、舆论等影响，持币观望的潜在消费者在增多。

5.3、受房价、环境、配套可选择范围等条件影响，城西、城南仍为购房的主要选择方位；

但近期城东购买意向渐浓。

5.4、房者购买住宅期望价格在3000元/㎡以下，但是纵观目前在售楼盘价格普遍远远超过消费者的期望价格。

5.5、普通住宅需求为当前主流，但高档住宅需求也较大，且是逐渐上升趋势。

目前，在120㎡以上的中大户型供应上还存在较大缺口。

6、发展趋势分析

6.1、商品房市场需求潜力巨大，市场需求断层短期内不会出现。

6.2、2005年成都市房价仍将保持较高速度增长，但房价的涨幅将会减小。

6.3、房地产周期显示2005年成都市整体市场可能出现回落。

6.4、供应加大，需求回落，供求总量回到平衡面上。

6.5、城南三环外和城东南的开发将急速升温。

7、房产供需热点区域

7.1、城南副中心

城南房产纵深开发经历了玉林－棕北－棕南－桐梓林－棕树－神仙树－新棕树－城南副中心这样一个房产开发过程，众多的高品质社区，吸引了大约三十万人居住在此。

城南副中心在新的城市规划中显得光彩夺目、熠熠生辉，政府斥资近100亿元投入到南部新区的起步区建设，并拟定3年时间实现搬迁，这意味着成都政治中心的转移。

新区的主要功能就是以行政商务办公、商贸金融、生活居住、会议展览为主。

行政办公区规划布置在天府大道的西侧，总占地面积约六十公顷，市级机关包括市委、市人大、市政府、市政协和法院、检察院近七十个部门全部将搬迁至此。

城南新区，将沿袭传统城南的富贵，高于城南的历史意义，造就出成都的新中心。

世纪城会展中心将会展经济重心南移，再加上城南云集的大盘：

天府长城、远大都市风景、万华国际社区、心怡·

左岸花都、锦官丽城……，对产品和价格都有更强的操纵能力。

天府长城作为城南副中心的第一住宅配套，且紧邻行政办公区，必然会受到市场的激烈追捧。

7.2、城东副中心

成都市东部新区是以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的生态型城市新区，按照政府的规划，建成后的城东副中心规划面积76平方公里，核心区规划面积1.38平方公里，规划人口73.5万人，人均城市建设用地84.61平方米，是集办公、综合性商业服务、大型金融设施等为一体的综合性服务中心,其总体结构包括一个副中心、一个片区中心、六个片区、十五个居住区、五纵五横的干道系统。

新区内绿地占总用地的33.1％，同时占地10平方公里的十陵历史文化风景区，像一个巨大的绿肺，给新区以及全市提供清新的空气。

新区内，四川师范大学、成都大学、树德中学建成后将为新区平添几分人文气息。

锦江区政府东迁、十陵城市公园、‘东方新城’等几大工程将强势推动东部副中心的建设。

打造城东副中心的规划是成都向东向南发展规划的延续，它与城南副中心定位不同，城东副中心主要以居住为主。

城东作为成都市未来发展的重点区域，其各种配套设施逐步完善，各种工厂企业都大部分已经搬迁，沙河改造也取得了重大成就，连接成渝高速路的道路仅差一座立交桥就得以贯通，各种风景区、住宅区的规划及交通规划都已经提上日程，城东副中心中心城区的建设已步入实施阶段，锦江区区委、区人大、区政府等相关部门将进入城东副中心，商业氛围将逐渐形成。

因此，商业物业和办公物业的市场前景非常看好，良好预期促成了办公用房和商业物业的销售大幅上升。

万科、新加坡盛吉立、东方新城、宏信房产与达义实业等规模较大的房地产公司已经进驻城东副中心，加上省医科附院、成都大学、四川师范大学、信息工程学院等多所大学也将在此落户，带动整个城东副中心的房地产业发展。

随着城东副中心的建设以及各种“大、小市政”环境的建设，城东的地价和房价将会大幅度上涨；

在价格上涨的同时，城东楼盘的品质以及城东的居住、生活品质都将得到更好的体现。

7.3、高新西区

成都高新区西区是科技部批准的国家级高新技术产业开发区，位于成都市西，三环路与绕城高速公路之间，距成都市中心6公里，起步区开发面积7平方公里。

高新西区在短短3年时间吸引了国内外数十家包括摩托罗拉成都软件中心、布鲁克西部基地等世界500强高新技术企业相继入驻。

但3年来，高新西区缺乏高品质国际化的住宅配套，形成配套不全的既成事实和尴尬局面。

今年4月中旬，高新西区的1811亩“地王”面向全球招标，吸引了国内外数十家实力开发商前来考察，也将高新西区的房地产区域地位提升到了一个新的高度。

7.4、城西片区

城西，历来都是成都市的贵胄之地，无论是浣花溪、金沙遗址、宽窄巷子，还是青羊宫、杜甫草堂都保留着成都人最丰富的传统和最古典的情怀。

今天的城西是成都市公园最多、绿化率最高、人文气息最浓的区域，清水河、摸底河两大水系以及金沙遗址、舞蹈学院、西南财经大学等共同成了城西独特的自然人文环境，同时也为城西开发商打造生态居住区提供了厚重的文化底蕴。

随着城南可供开发土地资源的日益减少，城西、城东、城北三个区域相比较而言，占有先天优势的城西是继城南开发后的又一热点版块。

城西经过十多年的发展，青羊大道、光华大道相继贯通，随着城市化进程的加快，体育公园、金沙遗址公园也将相继落成。

秉承独特的地理环境和人文优势，城西根据自身的特色现已形成了羊西线、金沙、光华、浣花溪、外双楠等几大房地产版块。

完善的配套、便捷的交通、独特的环境，区域内成都花园、博瑞都市花园、中华家园、水木光华、金沙园等项目相继成功销售。

在几大版块中，光华片区和金沙片区因为成温公路等干道的贯通、金沙遗址的发现以及临近浣花溪公园、杜甫草堂和家乐福等，逐渐成为成都房产开发版块的后起之秀。

由于区域内禁止生态破坏，充分保证了区域的生态环境，今年，区域内将会有不少项目粉墨登场，如：

置信·

丽都玉园、博瑞都市花园（三期）、金沙西园等。

2004年，政府统一规划金沙和光华片区，统一建筑风格为——川西民居，其中光华片区是青羊区政府重点发展的两大区域之一。

相信在政府和实力开发商的努力下，城西将会成为新成都生活样板区。

7.5、北部新城片区

继城市南部新区、东部新区之后，成都市北部也将打造出一片新城区，按规划北部新城北至新都，跨成绵高速路，和青白江相连，规划面积大约100平方公里、100万人口，大丰、三河一带将是“城北新城”的发展重点。

目前，“北部新城”已经作为成都市今年的重点项目开始实施，计划投资达173896万元。

其中，今年计划投资1亿元，进行道路、管网、土地整治等基础设施建设，其中，新崇公铁立交桥年内完工，石木路建设工程完成80%。

人民北路将有望修一条“北延线”，建成后将形成人民南路-人民北路-北延线的中轴线，从五块石到大丰全长4公里的蓉北商贸大道也已列入规划；

此外，成彭路大丰段，川陕路城外段等连接大丰的道路都已开始建设。

为拉动新城区建设，新都区区级行政办公区将在今年内完成搬迁。

第二章成都市高端住宅市场分析

第一节、成都市住宅市场发展状况

1、住宅市场概述

自2004年以来，随着国家宏观经济调控、金融政策调整、土地市场整顿、行政手段抑制房价等一系列措施的执行，加之地方政府的强力干预，成都房地产市场在波澜壮阔中趋于成熟和规范。

因土地供应政策和金融政策的影响，成都市房地产市场住宅的供应明显不足。

2004年成都市区全年累计供应各类住宅面积为495.39万平方米，同比下降0.4%；

销售住宅面积为687.81万平方米，同比增长8.82%，销售金额222.96亿元，同比增长20.6%；

住宅均价3241元/㎡同比增长10.9%。

整个成都市区的住宅供应表现为螺旋上升趋势，而住宅需求则始终处于较高状态，供需矛盾逐渐趋缓。

总体而言，成都住宅市场是在不断的调整与自我恢复中寻找平衡点，以达到平衡、稳定的市场状态。

2、住宅市场特征

2.1、供应特征

2004年成都市区住宅总体供应量为485.39万平方米，较上年减少0.4%。

全年的供应季度性的变化较为明显，供应逐季度增长。

就区域性供应而言，成东、城南供应增长，城西、成北供应减少。

特别是城东，以供应面积135.9万平方米，位居各方位之首。

2.2、需求特征

2004年成都市区住宅共销售687.81万平方米，较上年增长19.65%。

在供应减量情况下，住宅销售面积仍保持增长，从而使一部分往年空置房被消化，住宅空置率继续下降，从季节性需求变化来看，一、二季度住宅的销售面积和金额快速冲高，三季度出现回落，第四季度又开始回升。

就区域需求特征而言，城西稳定，城东销售需求增速最快；

府南河以内的中心城区和三环以外的区域需求增速明显高于其它区域。

2.3、价格特征

2004年，成都市区住宅的销售均价为3242元/㎡，较上年增长310.9%，价格增速较快。

从趋势上看，全年住宅价格的季节性变化可以总结为快速上涨、平缓上涨、相对稳定、快速攀升四个阶段。

就各区域价格特征而言，城南住宅均价为3512元/㎡，城西3110元/㎡，城东3033元/㎡，城北2663元/㎡；

城东和城南住宅价格上涨幅最为明显，城东上涨13.26%，城南上涨10.03%，从住宅价格分布来看，主要分布在2700元/㎡以上，以下的中低段住宅正在迅速减少，而中高档住宅市场正在扩大，尤其是价格在3600元/㎡以上的高档住宅销售量增长幅度更大，其中，3600-5000元/㎡销售面积增长159%，5000元/㎡以上的增长73.4%，由此可见，全年市区高档住宅销量较往年大幅增长，也可看出当前市场对高档住宅有较大的市场需求和实际的吸纳量。

3、成都市高档（高价）住宅市场分析

3.1、2005年1-4月成都市高档住宅（3600元/㎡以上）销售情况

从上图可以看出，1—4月市区价格在3600元/㎡以下的住宅销售面积同比大幅下降；

而价格在3600元/㎡以上住宅销售面积呈高速增长之势。

销售额住宅中，价格主要分布在2700—3600元/