09上半年深圳地产白皮书Word格式.docx

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成交量分析

2009年上半年新房成交主要数据

2.3 

供求比分析

2.4 

2009年1-6月深圳新房量价走势概况

3、2009年上半年楼盘成交龙虎榜TOP10

3.1 

小户型物业成交龙虎榜TOP10

3.2 

改善型物业成交龙虎榜TOP10

3.3 

大户型物业成交龙虎榜TOP10

4、2009年上半年成交龙虎榜之开发商TOP10

二、二手房市场

1、2009年上半年深圳各行政区二手房挂牌均价

2、2009年上半年深圳各行政区二手房成交分析

3、2009年1-6月深圳二手房量价走势概况

4、2009年上半年深圳住宅租金

5、2009年1-6月深圳各行政区租金走势

三、2009年上半年新房二手房量价比较

1、新房二手房价格比较

2、新房二手房成交量比较

第四部分：

商业市场

1、新增批售分析

2、成交分析

3、商业挂牌均价

2009年1-6月深圳各行政区商业挂牌均价月走势图

4、商业租金

2009年1-6月深圳各行政区商业租金月走势图

第五部分：

写字楼市场

3、写字楼挂牌均价

2009年1-6月深圳各行政区写字楼挂牌均价月走势图

4、写字楼租金

2009年1-6月深圳各行政区写字楼租金月走势图

第六部分：

政策点评

第七部分：

小结与预测

【内容摘要】在去年第四季度政府一系列救市政策的扶持下，曾经的观望情绪瞬时消失，曾经的萧条行情成为历史，压抑一年多的能量在短时间里加速迸发而出，使得2009年上半年的深圳楼市迎来调整以来的黄金时期，成交量跳跃上升创新高，成交均价企稳后快速拉升，无论片区的优劣，房子的大小，房价的高低，都叫好叫卖，畅销不断，大有供不应求的势头，甚至出现了曾经属于“泡沫时代”的产物——“日光盘”，深圳楼市似乎又回到那个繁荣、火爆、疯狂的年代……

上半年深圳共成交新房387.63万平方米，同比增加近1.5倍！

接近2008年全年的成交量……

上半年深圳新房市场供求比达1：

1.68，需求旺盛……

上半年深圳二手房的挂牌均价稳步回升，加权均价为12272元/平方米，同比微涨0.9％……

上半年共成交二手商品房接近544万平方米，同比增加1.65倍，比2008年全年的成交面积多约20％……

上半年深圳二手房的成交量约是新房成交量的1.5倍……

金融风暴给深圳的商业和办公物业带来沉重打击，二手商业和写字楼挂牌均价同比大幅下跌……

截至6月30日，深圳可售新房36537套，按月均6000套的销售速度，半年时间即可消化完毕……

1-5月份深圳宏观经济数据

2009年1-5月份，深圳经济运行较为平稳，整体走势继续向好，工业生产继续回升，1-5月份全市实现规模以上工业增加值1137.43亿元，同比增长3.5%。

固定资产投资加快，1-5月份全社会固定资产完成投资509.23亿元，同比增长12.9%，其中，基本建设投资322.33亿元，增长27.2%；

房地产开发投资145.53亿元，下降9.8%；

更新改造投资34.63亿元，增长16.4%；

其他投资6.74亿元，增长1.2%。

社会消费品零售总额保持稳定增长，1-5月全市消费品零售总额1009.75亿元，增长12.7%。

外贸进出口继续下降，1-5月全市进出口总额925.19亿美元，下降18.4%，其中出口总额564.49亿美元，下降15.3%，进口总额360.70亿美元，下降23.0%。

1-5月居民消费价格比上年同期回落0.7%。

2009年上半年深圳土地市场分析

根据深圳房地产信息网的监测，随着2009年上半年深圳楼市的全面走暖，土地市场也迎来了新的契机，公开交易的土地备受开发商关注，2009年上半年深圳居住用地、商业性办公用地、商住混合用地共成交8块，在出让的8块土地中，有4块为居住用地，总出让面积为16.5万平方米，总建筑面积51.9万平方米，成交金额接近11.5亿元，折合楼面地价2210元/平方米。

分区来看：

福田区出让1块居住用地，用地面积5763.45平方米，建筑面积18500平方米，成交金额8360万元，楼面地价为4519元/平方米，但该地块为旧改项目，建成后需将总建筑面积的近70％即12863.87平方米无偿回迁，能供应市场的只有3176.13平方米的住宅及2200平方米的商业，有效供给相当有限。

宝安区出让1块居住用地，用地面积81044.12平方米，建筑面积191110平方米，成交金额2.63亿元，楼面地价为1377元/平方米，该地块指定为航空产业扶持配套用地，采用限价销售，销售、出租及转让对象仅限于从事航空运输专业人才和高级管理人员，且10年内不得转让，申请人必须为在深圳宝安国际机场经营客货或货运运输业务的基地航空公司，诸多限制条件使得该地块的出让基本不对商品房市场产生影响。

龙岗区2块居住用地捆绑出让，用地面积77725.99平方米，总建筑面积309349平方米，成交金额8亿元，楼面地价为2586元/平方米。

虽然这两宗地块同样是旧改项目，但用于回迁的相对较少，而且大部分的为有偿回迁，除15871.18平方米的回迁安置商业和2698.33平方米的回迁安置住宅为无偿回迁外，14000平方米的保障性住房和13000平方米华侨安置房的回迁都有区政府的补贴，该项

目最后能供应市场的面积约26.4万平方米，是上半年能带来有效供给的两块地块之一。

南山区出让1块商业性办公用地，用地面积2763.5平方米，总建筑面积35000平方米，成交金额1.9亿元，折合楼面地价5429元/平方米，地块的申请条件同样苛刻：

注册资金不低于人民币5亿元；

在全国拥有跨地区经营的直营门店2000家以上；

建成后竞得人应将企业总部迁至本项目内，且自用率不低于70%；

项目自用面积部分10年内不得对外销售；

须与深圳市贸易工业局签订《项目用地发展协议书》。

该地块出让基本上为了发展总部经济，吸引和扶持企业落户深圳。

此外，宝安区还有3块商住混合用地捆绑出让，用地面积90836.24平方米，总建筑面积406000平方米，成交金额26.1亿元，折合楼面地价6429元/平方米。

地块同样为就改项目，不过，地价已包含拆迁补偿安置费用，因此项目建成后除公建配套外没有无偿回迁部分，保障性住房为政府回购，因此，可供应市场的部分较大，是上半年能带来有效供给的两块地块之一。

点评：

虽然上半年土地市场有所回暖，但出让的地块大部分附有苛刻的出让条件，很多为定向出让，所以能够带来有效供给的用地仍然较少。

2009年上半年成交地块的主要指标

住宅市场

一、新房市场

1、2009年上半年新房供应分析

1.1新增供应量分析

根据深圳房地产信息网的监测，随着深圳楼市在2009年上半年的全面回暖，楼市供应量也稳步推进，上半年全市共有48个项目先后入市，入市项目包括普通住宅、高尚住宅、公寓、别墅等，产品相当丰富，既有1-4房的大众化户型，也有迎合市场新需求的创新复式户型，为潜在置业者提供了充足的多样化选择空间。

据监测，2009年上半年全市共推出23900套住宅，推售总面积达231.3万平方米，其中大部份分布在特区外，占全市总量的63.1%，推售套数为13134套，推售面积为146万平方米，以中大户型是主力；

特区内四区之和仅占全市总量的36.9%，推售套数为10766套，推售面积为85.3万平方米，以中小户型为主。

各行政区分布方面，罗湖区上半年共推出1558套住宅，推售面积12.6万平方米，占全市总量的5.4%；

福田区推售784套，推售面积6.6万平方米，占总量的2.9%；

南山区是特区内供应量最大的区域，共推售8265套，推售面积65万平方米，约占总量的三成；

盐田区推售量最小，仅159套，推售面积10578.55平方米；

上半年全市供应量最大的是龙岗区，共推售9659套，推售面积近百万平方米，为98.3万平方米，占全市总量的四成多；

宝安区推售3475套，推售面积47.8万平方米，占总量的20.6%。

1.2新增预售分析

根据深圳房地产信息网的监测，与2008年上半年相比，2009年上半年深圳楼市新增预售量明显减少，批售面积和批售套数两个指标同比均减少约两成，2009年1-6月份全市共获批住宅面积203.4万平方米，同比减少21.0%，获批住宅套数20579套，同比减少18.2%，2009年上半年批售量同比减少的主要原因是，由于2008年深圳楼市量价齐跌，造成深圳新房市场可售商品房积压严重，到了2009年，虽然深圳楼市在救市政策的扶持下全面回暖，但由于前期积压的库存量达4至5万套，开发商的心态还比较谨慎，工程进度有所放缓，故达到预售条件的项目同比减少。

2009年上半年特区外与特区内的新增批售量之比约为1.7：

1，其中，特区内住宅批售面积74.9万平方米，同比增加17.1%，批售套数8645套，同比增加32.0%，批售套数增幅大于批售面积增幅，特区内新增项目以中小户型为主；

特区外住宅批售面积128.5万平方米，同比减少33.6%，批售套数11934套，同比减少35.9%，特区外批售项目以中大户型物业为主。

各行政区方面，罗湖区上半年共获批住宅面积15.6万平方米，同比减少0.6%，获批套数1594套，同比增加14.8%，罗湖区获批项目多以中小户型为主。

福田区上半年共获批住宅面积6.9万平方米，同比增加11.8%，获批套数820套，同比增加7.6%，福田区获批住宅以中小户型物业为主。

南山区上半年的住宅批售量大幅增加，共获批住宅面积52.1万平方米，同比增加六成多，获批套数6220套，同比增加近九成，获批项目中小户型所占比例较大。

宝安区上半年的住宅批售量大幅减少，共获批住宅面积41.7万平方米，同比减少近66%，获批套数3397套，同比减少68.3%，宝安区2008年上半年是全市获批量最大的区域，而09年上半年获批量最大的区域是龙岗区，住宅供应主场逐渐由宝安转为龙岗，这也是造成宝安区的批售量同比减幅较大的关键原因。

龙岗区是上半年住宅批售量最大的区域，共获批住宅面积86.8万平方米，同比增加21.8%，获批套数8537套，同比增加8.1%。

盐田区是上半年住宅批售量最小的区域，仅获批11套别墅，获批面积0.3万平方米，同比减少近1倍。

2、2009年上半年新房成交分析

在去年第四季度政府一系列救市政策的扶持下，曾经的观望情绪瞬时消失，曾经的萧条行情成为历史，压抑一年多的能量在短时间里加速迸发而出，使得2009年上半年的深圳楼市迎来调整以来的黄金时期，成交量跳跃上升创新高，成交均价企稳后快速拉升，无论片区的优劣，房子的大小，房价的高低，都叫好叫卖，畅销不断，大有供不应求的势头，甚至出现了曾经属于“泡沫时代”的产物——“日光盘”，深圳楼市似乎又回到那个繁荣、火爆、疯狂的年代。

2.1成交均价分析

根据深圳房地产信息网的监测，2009年上半年深圳住宅的成交均价明显的回升，而且到了二季度房价有加速上涨之势，6月份的成交均价已涨至14908元/平方米，较1月份上涨3863元/平方米，涨幅接近35％！

不过，虽然成交均价在二季度有明显的拉升，但由于是从低位回升，基数小，而2008年上半年是从高位回落，基数大，这样导致上半年的成交均价同比出现了小幅的下跌，跌幅为3.7％，成交均价12340元/平方米。

各行政区方面，福田区以高端物业为主的供应结构，使得房价高企并随着市场的回暖迅速攀升，到6月份更是突破了28000元/平方米！

全区上半年的住宅成交均价为21672元/平方米，同比上涨7.9％，是上半年唯一一个成交均价同比上涨的区域；

其余五区的成交均价虽然也呈逐月回升之势，但同样是由于低位回升与去年高位回落的基数不同，导致同比出现了不同幅度的下跌，其中，盐田区领跌全市，由于08年上半年盐田区的别墅大量成交推高了区域价格，而今年的别墅成交量相对减少，价格失去支撑同比暴跌近37％，但仍超过20000元/平方米；

罗湖区上半年众多中低端项目入市也大幅拉低了全区上半年的成交均价，为15006元/平方米，同比大跌近22％；

南山区上半年受前海低价小户倾销的影响，成交均价也大幅下跌近18％至15753元/平方米；

龙岗区上半年同样是低价项目引领市场，成交均价为8557元/平方米，同比下跌近9％；

宝安区上半年高端项目销量可观，一定程度支撑了全区成交均价，同比只小幅下跌1.3％，为11709元/平方米。

2.2成交量分析

※定义：

小户型物业（70㎡以下），改善型物业（70-140㎡），大户型物业（140㎡以上）

根据深圳房地产信息网的监测，上半年深圳共成交新房387.63万平方米，同比增加近1.5倍！

成交套数41384套，同比增加1.4倍！

成交金额478.3亿元，同比增加近1.4倍，深圳上半年楼市的新房成交量已经接近2008年全年的成交量（408.75万平方米/44315套）。

物业型态方面，上半年成交的新房以70-140㎡的改善型物业居多，成交面积占全市的61.6％，140㎡以上的大户型物业占23.5％，70㎡以下的小户型占14.9％。

上半年特区内的新房成交量同比增加了近2.6倍，共成交126.80万平方米（15168套），超过特区内2008年全年的成交量（114.53万平方米/13596套），成交金额略多于215亿元，同比增加近2倍。

上半年特区外的新房成交量同比增加1倍多，共成交260.83万平方米（26216套），接近特区外2008年全年的成交量（294.22万平方米/30719套），成交金额263.3亿元，同比增加1倍多。

罗湖区上半年共成交新房17.37万平方米，同比增加近2.6倍，成交套数2069套，同比增加1.9倍，全区上半年的成交量超过2008年全年的成交量（16.62万平方米/1906套），成交金额略多于26亿元，同比增加1.8倍；

物业型态方面，罗湖区上半年成交的新房以70-140㎡的改善型物业为主，成交面积占全区的60.4％，140㎡以上的大户型物业占22.8％，70㎡以下的小户型占16.8％，其中，成交量较大的项目有：

百仕达东郡广场、峰度天下、航天晴山月名园等。

福田区上半年共成交新房19.77万平方米，同比增加近80％，成交套数2219套，同比增加50％，全区上半年的成交量约相当于2008年全年成交量（22.84万平方米/3044套）的80％，成交金额为42.9亿元，同比增加9成多；

物业型态方面，福田区上半年成交的新房以70-140㎡的改善型物业为主，成交面积占全区的51.1％，140㎡以上的大户型物业和70㎡以下的小户型物业成交面积相差不大，分别占27.1％和21.8％，其中，成交量较大的项目有：

四季山水花园、卓越世纪中心、天安高尔夫珑园等。

南山区上半年共成交新房79.16万平方米，同比增加近3.8倍，成交套数9635套，同比增加近4.4倍，全区上半年的成交量比2008年全年的成交量（61.54万平方米/7077套）多3成左右！

成交金额为124.7亿元，同比增加2.9倍；

物业型态方面，南山区上半年成交的新房以70-140㎡的改善型物业为主，成交面积占全区的63.8％，70㎡以下的小户型物业占24％，140㎡以上的大户型物业12.2％，其中，成交量较大的项目有：

半岛城邦、诺德国际、城市山林、鼎太风华等。

盐田区上半年共成交新房10.50万平方米，同比增加2.6倍，成交套数1245套，同比增加3.2倍，全区上半年的成交量约相当于2008年全年成交量（13.53万平方米/1569套）的80％，成交金额21.4亿元，同比增加近1.3倍，物业型态方面，盐田区上半年各种物业成交面积相对均衡，70㎡以下的小户型占36.5％，70-140㎡的改善型物业占33.1％，140㎡以上的大户型占30.4％，其中，成交量较大的项目有：

蓝郡广场、盛世名门家园、万科东海岸等。

宝安区上半年共成交新房127.30万平方米，同比增加1.2倍，成交套数11922套，同比增加1.1倍，全区上半年的成交量约相当于2008年全年成交量（155.59万平方米/15520套）的80％，成交金额为149.1亿元，同比增加1.2倍；

物业型态方面，宝安区上半年成交的新房以改善型物业和大户型物业为主，成交面积分别占全区的55.8％和34.7％，小户型的成交量相对较少，只占全区的9.5％，其中，成交量较大的项目有：

万科金域华府、金港华庭、深业新岸线等。

龙岗区上半年共成交新房133.53万平方米，同比增加近1.1倍，成交套数14294套，同比增加93.2％，全区上半年的成交量接近2008年全年的成交量（138.63万平方米/15199套），成交金额为114.3亿元，同比增加90.5％；

物业型态方面，龙岗区上半年成交的新房以70-140㎡的改善型物业为主，成交面积占全区的69.7％，70㎡以下的小户型和140㎡以上的大户型分别占11.6％和18.7％，其中，成交量较大的项目有：

公园大地、中海大山地、万象天成等。

2009年上半年新房成交主要数据

2.3供求比分析

深圳上半年新推售住宅面积为231.33万平方米，而销售面积却达到387.63万平方米，也就是说上半年新推售的住宅不但全部卖完，还消化了库存的156.3万平方米，供求比达1：

1.68，市场需求相当旺盛，2008年萧条期积累的库存量得到有效的消化。

各行政区上半年的住宅市场也是供不应求，其中，盐田区的供求比接近了1：

10，福田区的供求比接近1：

3，宝安区为1：

2.66，罗湖区和龙岗区接近1：

1.4，南山区为1：

1.22。

2.42009年1-6月深圳新房量价走势概况

深圳上半年的新房市场在不同的时间段有不同的特征：

第一阶段（1-2月）：

这一时期开发商的心态还比较谨慎，仍在观察宏观经济环境和评估“救市”政策的效果，因此推盘谨慎、定价谨慎，同时，市场的需要以自住需求为主，鉴于后市的不确定性，投资客表现出较大的顾虑，大多选择观望。

第二阶段（3-6月）：

在去年年底和年初约4个月的时间里，深圳楼市出现了积极的变化，刚需的迸发极大汇集了市场人气，极大鼓舞了投资客并开始入市，开发商也充分利用市场的向好机遇，加快推盘速度，并逐渐提高了价格，在这一时期，刚需和投资客共同将深圳楼市的量价推至阶段性新高。

3、2009年上半年楼盘成交龙虎榜TOP10

3.1小户型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，位于前海的诺德假日花园上半年共销售70㎡以下的小户型物业42380.88平方米/723套，取得了小户型成交龙虎榜冠军，鼎太风华以39761.27平方米/648套位居亚军，四海公寓以35727.8平方米/713套位居季军。

3.2改善型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，位于梅林关口的品牌大盘万科金域华府上半年共销售70-140㎡的改善型物业90056.85平方米/1039套，取得了改善型物业成交龙虎榜冠军，海景楼盘半岛城邦以83841.02平方米/940套位居亚军，位于横岗的中海大山地以71098.25平方米/859套位居季军。

3.3大户型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，龙城第一大盘公园大地上半年共销售大户型物业71978.01平方米/415套，取得了大户型成交龙虎榜冠军；

龙华豪盘圣莫丽斯以62373.46平方米/351套位居亚军；

宝安中心区第一豪盘熙龙湾以50780.94平方米/216套位居季军。

4、2009年上半年成交龙虎榜之开发商TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，2009年上半年深圳十大开发商共销售新房150.4万平方米/15006套，占全市总成交量近40％。

万科地产遍地开花，旗下的7个项目上半年共销售246576.8平方米/2715，荣登开发商销售冠军宝座；

中海地产的成交面积略少于万科地产，位居亚军，但成交套数全市冠军，旗下的4个项目上半年共销售246160.66平方米/2850套；

鸿荣源旗下的3个项目共销售199769.23平方米/1216套，位居季军；

佳兆业地产的4个项目共销售174061.07平方米/2000套，位居第四；

深业南方地产的3个项目共销售121149.74平方米/902套，位居第五；

招商地产的3个项目共销售112166.16平方米/1037套，位居第六；

南海益田和中铁诺德都只凭一个项目跻身开发商TOP10，其中，南海益田以106481.06平方米/1174套位居第七，中铁诺德以102902.77平方米/1436套位居第八；

宝安集团的2个项目共销售97932.8平方米/937套，位居第九；

和黄地产的2个别墅项目共销售97202.3平方米/739套，位居第十。

二、二手房市场

1、2009年上半年深圳各行政区二手房挂牌均价

根据szhome二手房栏目的监测，2009年上半年深圳二手房的挂牌均价稳步回升，挂牌均价为12272元/平方米（1-6月加权平均，下同），同比微涨0.9％。

各行政区方面，宝安区是全市六区中唯一一个二手房挂牌均价同比上涨的区域，同比上涨了5％，上半年加权均价为9247元/平方米，其余五区都出现不同幅度的下跌，其中，盐田区的挂牌均价领跌全市，同比大幅下跌18.1％，上半年加权均价为11545元/平方米，福田区同比小幅下跌2.4％，上半年加权均价为15349元/平方米，罗湖区、福田区、龙岗区上半年的加权均价同比都有微幅下跌，跌幅不超过1％。

2、2009年上半年深圳各行政区二手房成交分析

在各种“松绑”政策的刺激下，深圳的二手楼市也告别萧条的寒冬，迎来了一波火爆的行情，成交量不断放大，并在投资客回流的带动下，成交量急剧膨胀并连续四个月保持巨量成交。

根据深圳房地产信息网的监测，深圳上半年共成交二手商品房接近544万平方米，同比增加1.65倍，比2008年全年的成交面积（454.7万平方米）多约20％！

成交套数超过6万套，达60646套，同比增加约2倍，比2008年全年的成交套数（43004套）多约41％！

上半年深圳的二手楼市火爆程度与火爆的2007年上半年相比有过之而无不及。

各行政区方面，除盐田区外，其余五区上半年二手房的成交量同比都成倍增加，并都超过2008年全年的成交量。

罗湖区上半年共成交二手房107.2万平方米，同比增加约1.5倍，比2008年全年的成交面积（92.3万平方米）多约15万平方米；

成交套数14362套，同比增加约1.9倍，比2008年全年的成交套数（10666套）多3696套。

福田区上半年二手房的成交量为全市之最，共成交131.4万平方米，同比增加近1.9倍，比2008年全年的成交面积（107.6万平方米）多近24万平方米；

成交套数14487套，同比增加约2倍，比2008年全年的成交套数（10315套）多4172套。

南山区上半年共成交二手房104.6万平方米，同比增加约1.5倍，比2008年全年的成交面积（92.4万平方米）多约12万平方米；

成交套数11026