商业综合体项目可行性方案研究报告Word文档下载推荐.docx
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1.3编制依据及编制围
1.4结论及建议
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1经济蓬勃发展，地产项目拥有强大的经济基础
（一）经济位居全国前八位，经济增长率较高，经济发展潜力较大
图2-1省近几年国生产总值对比图
经国家统计局审定，市2012年全年实现地区生产总值8138.9亿元，比上年增长13%。
全年固定资产投资完成5890.1亿元，比上年增长17.7%。
2011年全市实现地区生产总值6854.58亿元，比上年增长15.2%；
2010年全市生产总值5551.33亿元，比上年增长15%。
GDP总值虽在全国围低于北京、上海、、等主要经济发达城市，但是近几年主要发达城市增长率均从高位回落至10%左右，则一直保持12%-15%左右的高速增长。
图2-2与全国主要一线城市GDP及增长率对比
（二）产业结构逐步升级，第三产业增长迅速，现代服务业机遇来临
2012年，市第一产业实现增加值348.1亿元，增长3.8%；
第二产业实现增加值3790.6亿元，增长15.6%；
第三产业实现增加值4000.3亿元，增长11.5%。
一、二、三产业比例关系为4.3∶46.6∶49.1。
图2-3与全国主要一线城市GDP及增长率对比
自古有“天府之国”的美称，良好的自然条件为农业发展提供了便利条件，农业发展十分成熟。
2012年末已建成现代农业示园区144个，标准化农产品生产示基地283个。
已形成电子信息产品制造业、机械产业、汽车产业、石化产业、食品饮料及烟草产业、冶金产业、建材产业、轻工行业八大特色优势产业。
全年实现社会消费品零售总额3317.7亿元，比上年增长16.0%。
从行业看，批发业零售额195.0亿元，增长16.9%；
零售业零售额2673.3亿元，增长15.5%；
住宿业零售额40.1亿元，增长17.2%；
餐饮业零售额409.3亿元，增长18.2%。
（三）城市化发展还有较大发展空间，可支撑地产长效发展
图2-4与发达城市城市化进程比较
2010年上海、北京、天津等主要发达城市人口城市化率均已达75%以上。
市城市化率为53.70%，超过全国城市化率平均值，距离东部沿海城市还有很大的发展空间。
随着全国统筹城乡综合配套改革试验区相关政策的实施，市人口城市化进程将进一步加快。
2013年总人口已达1635万人，户籍人口1170万，外来流动人口465万。
（四）居民消费倾向较高，持续增长的收入和消费，可支撑商业市场扩大规模及提升档次
图2-5与发达城市城镇居民可支配收支情况对比
城市居民人均可支配收入27194元，比上年增长13.6%；
农村居民人均纯收入11501元，增长14.2%。
年末城乡居民储蓄存款余额7060亿元，增长18.8%。
市居民的收入和消费的绝对数量虽落后于一线城市，但居民的消费倾向较高，有74％的收入用于消费，该比例超过上海、、北京。
根据市十二五规划纲要，居民收入的年增长率将在12％左右，收入的提升亦会带来消费支出的增长，给未来的商业发展提供持续性的需求。
（五）交通条件
是西部交通枢纽。
铁路枢纽战略地位重要，是西南最主要的客、货集散地和中转中心，是西南最大的铁路枢纽，也是西部配套最齐全、功能最完整的综合性铁路交通枢纽。
中国铁路总公司在《中长期铁路网规划（2008年调整）》中确定铁路枢纽是全国八个重点建设的铁路枢纽之一，铁路枢纽定位为继北京、上海、、之后的全国第五大枢纽。
双流国际机场同北京、上海、三大机场并列为同类型的国家级航空枢纽。
截至2013年9月，双流机场共开通210条客货航线，其中145条国定期航线，65条国际（地区）航线，航线覆盖全国绝大部分城市及欧洲、中东、东亚、南亚和东南亚主要城市；
国城市通达率（通达城市数量和平均最短通达时间的综合指标）名列第二，仅次于北京；
出入境旅客吞吐量排名中西部第一；
开通国际直飞航线数量中西部第一；
旅客吞吐量，全国第五，中西部第一；
货邮吞吐量全国第五，中西部第一。
过境高速公路有12条，分别是京昆高速、沪蓉高速、厦蓉高速、成渝环线高速、德都高速、成乐高速、成遵高速、成丽高速、成昌高速、成渝高速、第一绕城高速和第二绕城高速。
主城区设有13个客运中心，十陵客运中心、东站客运中心、机场客运中心、城东客运中心、城北客运中心、北门客运中心、茶店子客运中心、石羊场客运中心、昭觉寺客运中心、五桂桥客运中心、五块石客运中心、商贸城客运中心、新南门客运中心。
城市交通不断发展，公交路线已覆盖城区及郊县，地铁1、2号线已全面通车。
未来发展交通发展规划中，将新增成绵乐城际快铁、达成高铁等26条铁路线；
第二国际机场已规划设于金堂，客运量可达到双流国际机场目前的5倍；
公路方面，计划兴建—，—、—格尔木、—、—5条高速公路，拉近与西南其他地区的距离；
城市交通方面，规划的10条地铁线全部建成后将完全覆盖整个市中心城区及周边发展区。
市是西南地区的核心城市，经济增长平稳迅速，产业结构合理，在西部地区处于领先位置，人口众多、居民消费能力强，市场广大；
第三产业发达，与之相关的酒店、写字楼、商业等需求旺盛；
城市化进程处于上升通道，未来房地产市场空间巨大。
高速路、动车组、城际列车的开通，将大大提升的城市首位度，城市辐射能力将大幅增强，政治、经济地位得以不断加强。
随着城市部地铁、轻轨、公交等交通网络的不断完善，的交通拥堵现状将得以缓解，有助于城市效率及居住舒适度的提升，商务氛围的营造。
有望成为中国经济“第四极”和西部大开发的龙头，城市地位、知名度、辐射能力都将进一步提升，即将进入发展的“快车道”，会吸引越来越多投资本地的外资和沿海知名企业以及更多的外来人口定居。
2.1.2生态田园城市和高端服务业的定位助推地产发展
根据《市城市总体规划（2011—2020）》将建设成为中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市，城乡一体化、全面现代化、充分国际化的世界生态田园城市。
中心城区主导功能定位为国家历史文化名城、国家重要的旅游中心城市、西部的金融、文化、商贸中心、西部地区重要的综合交通枢纽和通信枢纽。
（一）优先发展高端服务业，将有利于高端商业市场发展
《市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：
市要加快产业结构调整，抢占高端产业发展制高点，推动重点产业高端化，大力发展战略性新兴产业，逐步建立起以现代服务业和总部经济为核心、以高新技术产业为先导、以强大的现代制造业和现代农业为基础的市域现代产业体系。
重点发展高端服务业，加快发展现代物流业、商务服务业、文化创意产业、会展产业等先导服务业，加快提升金融业、商贸业、旅游业等支柱服务业，加快培育电子商务、服务外包、数字新媒体、健康产业等新兴服务业，构建可持续发展的国际化、专业化、集约化、均衡化的服务业体系；
积极推进服务业综合改革试点，努力建设全国服务业区域中心和改革创新示区，建成服务西部、面向全国、走向世界的现代服务业基地。
（二）推进以服务业和高新技术为核心的城市功能定位
关于市域战略功能定位，市政府做了如下安排：
中心城区重点发展金融业、信息服务业、商务服务业和文化创意产业等现代服务业，推动商贸业和都市旅游业的提档升级；
中心城区外围构建北部商贸、南部科技商务、东部工业商务、西部健康休闲四大特色服务业功能片区。
表2-6区域功能规划
按照“西部第一、全国一流”的目标规划建设加快推进天府新城、金融总部商务区、东部新城文化创意产业综合功能区、北部新城现代商贸综合功能区、西部新城现代服务业综合功能区、国际航空枢纽综合功能区、交通枢纽和现代物流功能区、“198”生态及现代服务业综合功能区建设，精心打造“服务”品牌，建设服务西部、面向全国、走向世界的现代服务业基地积极推进龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区等建设，精心打造国家级旅游度假区和世界旅游知名品牌，建设国际旅游城市。
大力推进高新技术、汽车、新能源、新材料、石化产业功能区建设，努力建设全国一流的高新技术产业基地、先进制造业基地和新兴产业基地。
定位于建设成为中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市。
多中心组团式的扩方式将加速城市外扩，未来城市结构将由单一的特大城市向城乡—体化6市圈转变。
市区未来主要方向为以CBD为轴心为向南和向东发展，将主导发展高端服务业，包括高新技术产业、商贸产业、旅游产业、金融产业。
未来将不断向外扩并吸纳周边城市、县市高端消费，为传统商圈外溢区域的优质商业创造极佳的发展机会。
2.1.3已发展成为中国陆城市投资标杆
正处在历史上最好的发展时期之一，目前的经济增幅、规模以上工业增加值增幅、外贸出口增幅等主要经济指标均居全国副省级城市首位。
已吸引世界500强企业落户229家，有10个国家在蓉设立领事馆，并被《财富》杂志、世界银行等权威机构评为“全球最佳新兴商务城市”和“中国陆投资环境标杆城市”。
从生产环境看，拥有中西部地区领先的基础设施、科教力量和产业体系，劳动力资源比较富集，生产成本的“洼地效应”相对突出。
从生活环境看，作为“天府之国”，拥有温润怡人的自然风貌和得天独厚的宜居条件。
正在实施“筑巢工程”，着力引进国际知名的教育机构、医疗机构、文化机构、咨询机构，加快建设国际社区，进一步营造具有国际品质的生活环境。
从政务环境看，是全国同类城市中行政审批事项最少的城市之一。
正以转变政府职能为核心，大力推行简政放权和绩效管理，进一步完善大项目“直通车”服务体系，加快建设规化服务型政府。
当前，正把天府新区建设作为落实兴川大计的一号工程全力推进，拉开了“再造一个产业”的发展大幕。
按照“产城一体、职住平衡、功能复合、配套完善、绿色交通”的理念，努力把天府新区打造成为国际化、世界级的高端产业基地和宜业宜商宜居的国际化现代新城区。
这将为大企业投资、落户提供高端的承接平台。
2013年成功举办了世界财富论坛，《财富》论坛作为世界经济发展的风向标，举办地历来选择的都是全球最富活力、最有投资潜力、最具发展前景的城市。
受益于西部大开发政策的大力支持，城市具有规模大、开放程度高和多元化的经济特征。
的发展定位，是要成为“具有全球比较优势、全国速度优势、西部高端优势的西部经济核心增长极”。
拥有领跑中西部经济的发展大势，且正在打造具备国际竞争力的投资环境，在未来，“投资中国，首选西部；
投资西部，首选”。
作为中国西部甚至国际最佳商务城市和最佳投资城市，未来城市地位及发展前景将会有极大提升，未来商务市场发展潜力巨大，高端商业、写字楼、酒店将拥有较大的市场空间。
2.1.4是旅游业的核心经济增长极
市作为历史文化名城，政治、经济、文化的中心，西部交通枢纽，拥有丰富的旅游资源，是全国最佳旅游城市。
图2-72012年旅游百强城市前十名排名表
以优良的旅游基础设施、完善的旅游功能、鲜明的旅游形象获得“2012全国十强旅游城市”、“中国最令人向往的旅游胜地”、“中国农家乐发源地”等称号。
（1）鲜明的旅游形象
围绕“——一座来了就不想离开的城市”品牌，确立了以美食为特色的“休闲之都”为旅游发展定位，以丰富多彩的生活方式，富集的旅游资源，使城市旅游形象更加鲜明。
突出了大熊猫生态文化、金沙古蜀文明、都江堰—青城山世界文化遗产和以农家乐为代表的乡村旅游四大特色品牌，推出了以都江堰—青城山、武侯祠为代表的“十佳旅游景区”，建设了六个以金沙遗址博物馆、洛带古镇和国色天乡为代表的最具发展潜力景区，从而提升了我市旅游产品形象和品质，初步形成了叫响全国、吸引世界目光的国际知名旅游品牌。
（2）西部旅游集散中心
是的旅游交通枢纽，是西部旅游集散中心。
双流机场基本开通了与国各大城市的航班，机场共通航138个城市，其中国城市92个，国际及地区城市46个；
通航航线186条，其中国航线138条，国际及地区航线48条。
铁路局是西南最大的铁路局，并且已开通通往的铁路，已成为来及旅游的重要中转站。
省十二五旅游业发展规划已拟定了大旅游经济增长极的战略规划，随着西部大开发的深入，也将发展成为具有世界影响力的中国西部中心城市，未来10年饭店市场及商业市场前景将处于西部领先地位。
2.2项目建设的必要性
2.2.1有利于旅游业的发展
根据市政府对旅游业的十二五规划，旅游业是将成为的支柱产业，在未来十年的旅游业将有跨越式的发展，也必将要求住宿餐饮等配套服务业跟上旅游业的发展速度。
目前，正在处于旅游业结构模式调整的关键时期，旅游服务业处于急速发展、完善的阶段。
项目的建设有利于完善当地的旅游服务业功能，提高住宿餐饮业的整体水平。
2.2.2强化了区域办公服务功能，改善服务环境
随着城市基本建设办公部门的增加，办公人员的不断扩充，业务量逐渐上升，现有的办公用房已经不能满足人员办公的需要，大大降低了工作效率，无形中增加了工作的时间与经济成本。
项目写字楼部分为新区的经济建设发展，创造了优质的办公环境与办公场所，完善城区功能、扩充城区空间、提高城区承载量，是武侯区经济建设发展的必备基础，是服务本区人民群众和企业发展的基本需求。
2.2.3配套完善当地的商业和居住环境
本项目打造完整的商业综合体，包含写字楼、酒店、住宅、SOHO、商业五种业态，距离双流国际机场、火车站都只有几十分钟路程，且处于商务枢纽中心，地理位置非常优越，可以满足来旅游的游客、投资的商务人士以及当地居民的需求，完善了当地住宿、餐饮、办公、商业服务功能，解决了当地入住商家和企业的商务需求和生活需求。
2.2.4满足人们的消费需求
随着生活水平的提高，人们的消费不仅仅只限于基本消费和核心产品服务的消费，更注重精神消费、延伸产品服务、增值产品服务的消费。
消费者在入住酒店或在写字楼办公的时候，不仅渴望得到一个可以休息、工作的地方，更希望能够得到干净的环境、完备的设施、温馨的氛围和贴心的服务等。
因此，酒店及写字楼的装饰装修、布置安排都要以消费者的心理预期为标准，以满足消费者需求为目标。
本项目中酒店及写字楼的装饰装修和设备设施的配置，能够在满足客户基本需求的同时带来额外的增值享受，缩小消费者的心理预期与实际的差距，进而实现消费者满意。
2.2.5提供就业机会，促进当地经济发展
项目在建设、装饰装修和设备购置的同时需要雇佣大量的工人，在项目投入运营中也将雇佣当地的工人。
因此，项目能够为当地农民及下岗职工提供就业机会，带动就业，提高农民及下岗职工的生活水平，促进当地经济的发展。
第三章楼市行业现状及市场分析
3.1土地市场现状
2013年土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。
3.1.1全年土地推出情况
2013年市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；
总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。
成交土地共165宗，其中主城区成交76宗，郊区89宗；
总成交面积688.52万㎡，合计10327.69372亩；
以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡，2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。
图3-12009年-2013年整体市场土地量价对比图
2013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。
3.1.2土地供应情况
（1）2013年各区域土地供应面积比较
2013年市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。
在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。
本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：
1.45。
图3-22013年整体市场土地各区域供应面积占比图
在主城区中，城东93万㎡供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约4万㎡土地供应。
（2）2013年土地供应性质状况
13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50宗，总面积约113万㎡；
住宅用地134宗，总面积约667万㎡。
图3-32013年整体市场土地用地性质供应分配图
（3）2013年主城区土地供应环线分析
主城区的土地供应量主要分布在2环-3环、3环-外环两个环线区域，城中心土地供应依然十分紧缺，城中有很大一部分地块是通过“城中村”拆迁改造而来。
图3-42013年整体市场主城区土地供应环线分布
3.1.3土地成交分析
（1）2013年各区域成交土地面积分析
成交面积最大的区域是新都，占总成交面积的21.0%，其次为双流，占19.0%。
13年成交土地郊区化地块偏多，郊区成交地块与主城区成交地块面积比例达1：
1.17。
图3-52013年整体市场主城区土地成交面积区域分布
（2）2013年各区域成交土地用地性质分析
在13年土地成交中，住宅地块成交面积要大于商业地块的成交面积。
商业地块成交与12年相比，降幅较大。
图3-62013年整体市场土地用地性质成交分配图
（3）2013年主城区成交土地环线分析
在13年成交地块中，环线分布面积最大的是3环-外环围的土地，共有30宗成交，成交土地总净用地面积约105万㎡，成交居于次席的是2环-3环地块，成交宗数为32宗，成交总净用地面积约89万㎡，外环外的主城区地块成交面积和宗数占据第三的位置。
图3-72013年整体市场主城区土地成交环线分布
（4）土地成交价格
图3-82013年整体市场各区域土地成交价格情况
2013年，在主城区的各个区域土地价格满足由向外价格逐渐下降的走势，其中成交单价最高的是城南区域，稀缺性地段让其成交价格领跑各个区域，成交单价最低的是城北区域。
在郊县中，双流的成交单价最高，温江最低。
3.1.4土地市场总结
整体而言，主城区土地日趋稀缺，市场需求缺口较大，武侯区土地供应量较小且土地溢价明显，足以说明武侯区寸土寸金的区位优势，未来地价将进一步上涨。
3.2住宅市场现状
3.2.1总体供销情况
图3-92009年-2013年市商品住宅量价关系分析
（1）供求关系分析
2013年市商品住宅合计供应面积1603.16万㎡，成交2247.11万㎡，成交均价为7483元/㎡，供求比为0.71。
（2）供应量分析
2013年市商品住宅共计增量房源面积1603.16万㎡，合175218套，同比下降18.0%。
郊区供应量为1005.08万㎡，主城区为598.09万㎡，郊区高于主城区，其中4-7月、9月郊区供应体量都超过了100万㎡。
2013年度，双流、城东、新都区域在供应量中占比排名前三位，比例依次为17.3%、16.2%和14.1%。
户型产品以60-90㎡面积段为主，占比为48.9%；
各建筑形态中，以高层供应为主。
（3）成交量分析
2013年市商品住宅共成交房源235952套，合计2247.11万㎡，同比上涨13.6%。
郊区成交量为1395.90万㎡，主城区成交量为851.21万㎡，郊区去化量远大于主城区。
从月度上来看，3月消化房源最多，去化体量高达274.62万㎡，主要原因是年初的购房热潮，以及开发商纷纷推出了各种优惠活动，从而带动了刚需群体的爆发，住宅市场持续回暖。
其次为4月份，去化量为258.48万㎡。
成交区域成交量排名前三的为双流、新都、郫县三个区域。
户型区间中以60-90㎡产品去化量最大，成交占比为43.9%；
各建筑形态中以高层、小高层房源成交为主。
3.2.2价格情况
从2009年-2013年市商品住宅成交价格走势来看，2009-2011年整体均价一直呈上升趋势，于2011年达到历史峰值6815元/㎡；
2012年成交均价下降，整体均价为6602元/㎡。
2013年成交均价较2012年大幅上涨，达到历史最高，为7483元/㎡，上涨原因主要是因为土地价格、人工价格、材料价格上涨导致，此外，开发商资金链的好转也导致市场优惠减少，促使价格上涨。
其中主城区成交均价为9378元/㎡，郊区成交均价为6328元/㎡。
郊区成交均价远低于主城区，这也是大量刚需客户选择购房在郊区的主要因素。
图3-102009-2013年度市商品住宅成交价格走势
从2009年-2013年市商品住宅各区域成交走势来看，各个区域价格整体呈现上升趋势，其中，主城区中所有区域成交均价较去年都是呈现上涨趋势。
郊区中，所有区域的成交均价均达到了历史最大值。
城中成交均价为11918元/㎡，依然排名第一，而成交均价最低是温江区域，为5512元/㎡。
各个区域之中，从09年到13年涨幅排名前三的为：
城中、城东和城南。
图3-112009年-2013年市商品住宅各区域成交价格走势分析
3.2.3住宅市场总结
（一）住宅市场总结
（1）量升价跌，供不应求
2013年房地产市场商品住宅整体呈现量价齐升，供不应求的市场走势。
整体来看，2013年调控的总基调为“抑制投资性购房，稳定房价”，而总的来说，调控的作用未能达到预期，政府为了大力抑制投资客购房，采取了“限购”、“限贷”、“提高个税”等办法，的确打压了投资客的投资信心，但也一定程度上导致市场存量增加，开发商资金回笼困难等问题。
2013年6月，公积金中心公布了新的公积金贷款政策，此举仍然是为了抑制投机性购房，从而大力支持刚需购房，而这项政策直接导致7月刚需的大量释放，淡季不淡，开发商资金压力也得到了缓解，购房者还款压力也随着降低。
三中全会的召开，提出以人为核心的城镇化建设，为房地产的发展提供了保障。
年底，由于年中市场持续利好，大部分开发商资金回笼情况良好，导致年底均放缓了推盘节奏，优惠活动也随着减少，但买涨不买跌的心理还是促使大量购房者出手，使成交量一直处于一个高位。
（2）从城市进军郊区
2013年，“新国五条”的出台、房产税的改革等措施都能看出政府支持刚需购房，抵制房价过高和投资性购房。
尽管如此，主城区成交均价依然远高于郊区，而郊区便宜的均价促使大量刚需客户出手置业。
2013年郊县总成交量超过主城区545万㎡。
随着主城区土地价格越来越高，且土地资源越发稀缺，楼价自然也是水涨船高，再加上地铁各线路开工建设，空气质量下降，2013年主城区居住品质继续下降，因此各大品牌房企都将目光聚集在了郊区。
如，保利、蓝光、绿地先后均入军新都大丰板块，万科入驻龙泉大面、十陵等，中信九龙仓进入华府板块，郊县品牌聚集，由此而带来的成交量可见一斑。
此外，由于规划中的10条地铁线，如已经开通的1、2号线，给未来的交通带来了巨大的便利，并随着城市不断向外扩，郊区未来发展不可估量，因此刚性需求购房者也更加青睐于购买郊区。
（3）70-90㎡刚需户型受追捧，大户型受冷落
2013年楼市仍然是以刚需首置为主，刚需购房者大多为80、90后的年轻一代。
因其经济收入较低，家庭人员较少和结婚的需求，大多数选择低总价、低首付，和可变空间赠送的户型，面积段在70-90㎡紧凑型套三户型倍受消费者追捧。
如：
蓝光COCO金沙、中德英伦城邦、中信城等项目均含以上主要特点。
另外，与刚需产品不同的大户型产品，市场表现较差，这些项目因其自身配套功能不完善，产品定位不明确，价格过高等原因导致无人问津。
华润金悦湾、金阳伦敦西区。
2013年总价在100万元/套的成交量虽有一定程度的上升，但多为高端别墅项目，加上政府持续抑制投资性购房，更是打压了部
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