房地产开发企业成本控制存在的问题及其对策研究文档格式.docx

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论文题目：

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摘要：

2012年10月16日由陕西省住房和城乡建设厅和陕西省物价局联合发文《关于加强商品房价格成本利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》陕建发[2012]275号（下文简称《通知》）。

将陕西省的房地产开发企业的合理利润控制在10%左右，标志着房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成过去，必须合理利用资金，加强成本控制。

本论文就房地产开发企业成本控制为着眼点，提出强化成本控制的意识，实施“全”成本控制；

设计阶段的成本管控是关键，强化项目变更管理；

建全成本控制体系，落实成本控制责任制：

优化融资方式，利用税法优惠政策进行税务筹划；

纳税筹划应遵循成本效益原则；

重视节税型纳税筹划；

实行区域差异化成本领先战略。

解决症结的对策是建全成本控制体系，落实成本控制责任制。

建全、完善一个全寿命周期、全过程、全要素、全方位、全成本的成本控制系统。

按照房地产开发项目关键线路上，现金流量图现金流出的大小，合理、高效的利用资金，加强成本控制。

关键词：

房地产；

全成本控制；

成本控制责任制；

差异化成本：

动态成本监控

论文类型：

应用研究

1前言

1.1选题背景

1998年7月1日，在中国一直延续实行的住房福利制宣告结束。

又是从这一天起，历经整整10个年头的住房制度改革，从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的新的一轮改革。

房地产开发行业大致经历了：

1.理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）；

2.非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）；

3.相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）；

4.价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段；

5.房地产市场调控政策落实为前提下的全成本控制市场竞争阶段。

《通知》引用如下：

“各城市要划定区域并在媒体上公布各区域住房销售价格区间。

按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本，确定合理利润率并控制在10%左右，同时在广泛征求开发建设单位和群众意见的基础上，通过当地新闻媒体向社会公布各区域住房销售价格区间，引导商品住房价格满足自住型和改善型住房需求。

”这标志着陕西地方政府和党中央保持高度一致，把稳楼市走向，巩固调控成果，也进一步的表明了房地产开发企业的成本控制模式进一步从粗放型开始向精细化、集约型进行转变。

房地产开发企业资金占用量大，开发周期较长。

一个地块开发项目从土地征用（城改开发建设还包括拆迁、赔偿和安置等过程。

）到项目的开工建设，从配套设施建设到商品房交付使用，这个周期一般少则2-3年，多则3-5年。

在此期间会发生建设成本和费用成本，以及不可预见的诸多成本。

房地产开发企业的成本在整个过程中具有相对不确定性。

如果不对开发项目全寿命周期、全过程、全要素、全方位、全成本和进行的监控和跟踪管理就会造成房地产开发企业总投资逐渐加大，损失了房地产开发企业的既得利润，更有甚至造成整个开发项目决算时出现潜亏。

毋庸置疑，房地产开发企业的全成本控制已是国内各大房地产开发企业的重中之重。

1.2选题意义

从微观上讲，研究房地产开发项目成本控制，有助于房地产企业明确开发项目成本控制的总体思路、结构框架和实施措施，并减少和杜绝开发建设中无效增量成本，节约有限的社会和经济资源。

为房地产企业的成本控制提供一个理论上的平台，指导房地产企业实践中的全成本控制工作。

从宏观上讲，通过对房地产开发项目全成本控制的研究，可更加合理、充分、有效的利用土地，对振兴当前低迷的房地产业起到一定积极作用。

在国家不断加大调控力度的情况下，对减少整个国民经济的损失，促进其可持续、健康发展具有较为重要的现实意义和实践价值。

因为房地产行业是我国国民经济的支柱产业。

数据显示，2012年，我国房地产完成开发投资71804亿元，而固定资产投资为364835万元，房地产投资占比19.68%，占GDP的比重达1/5。

虽然在2009年2月国务院审议通过的十大产业调整振兴规划中，房地产业落选，但其支柱产业的地位却一直未曾改变。

房地产行业对国民经济相关产业的拉动作用十分明显。

随着人民生活水平的不断提高，百姓对刚性需求住房和改善性住房的不断提升，伴随着家电、建材、运输等相关行业需求的提升，推动相关产业不断发展。

此外，随着我国经济的发展，贫富差距越来越大，由于前些年房地产的泡沫经济，房价猛涨，生活在城市中的广大普通百姓好多买不起房。

通过对房地产开发项目全成本控制的研究，可以从某种程度上促进成本降低，进而使得房价回归到理性阶段，能够在国家对房价以及房地产住宅项目开发进行调控时提供参考意义。

在解决普通百姓的住房问题方面做出一丝贡献，这样就有利于我国社会的和谐发展。

2房地产开发企业成本控制的定义、时代意义和研究内容

2.1房地产开发企业成本控制的定义

成本控制就是对企业生产经营过程中发生的各种耗费进行控制。

它有广义和狭义之分。

狭义的成本控制也称成本的日常控制，主要是指对生产阶段产品成本的控制。

即运用一定的方法将生产过程中构成产品成本的一切耗费限制在预先确定的计划成本范围内，然后通过分析实际成本与计划成本之间的差异，找出原因，采取对策以降低成本。

广义的成本控制就是成本经营，强调对企业生产经营的各个环节和方面进行全过程的控制。

广义的成本控制包括成本预测、成本计划、成本日常控制、成本分析和考核等一系列环节。

本文中的成本控制指的是对构成房地产开发项目各项成本的全部控制，是广义的成本控制。

2.2房地产开发企业成本控制的时代意义

成本、质量、效益一直被认为是企业运营过程中最重要的三个要素，而成本控制则是重中之重。

企业需具备一套完善的成本控制体系，以有序地开展各环节的控制工作。

企业发展需要制定长远的战略和目标，更需要制定阶段性的短期目的。

成本控制目标作为企业发展战略的重要组成部分，是对企业资材、人力进行最优配置的重要依据，更是提高有效资源利用率的重要衡量标尺。

从传统意义上讲，成本控制就是降低成本，随着经济体制改革的不断深入，现代企业管理提出了更多类型的企业管理模式，更为科学的阐述了成本控制的目的——提高成本利用率。

新时期企业成本控制需以科学的管理机制为前提，以运用先进的项目管理（成本管理）软件系统为媒介，建立并完善目标成本与实际成本的责任考核机制，拓宽控制路径，增强各部门沟通协调，保证各环节为成本控制的目标服务。

随着国家逐步加强了对房地产行业的宏观调控，特别是加强了对土地市场的管理与整顿，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成过去，必须合理利用资金，加强成本控制。

如此形势之下，房地产开发企业要实现开发项目的最大经济效益，就必须对项目开发成本进行有效的管理和控制，以实现集约效益型开发，从而真正实现开发利润的最大化。

房地产开发企业必须加大成本控制力度，革新成本控制的理念，建立一个全寿命周期、全过程、全要素、全方位、全成本的成本控制系统，使项目运作各阶段彼此相互影响、相互制约、相互作用，从而达到有效降低成本的作用还应与其价值链上的企业形成战略合作关系，降低价值链内部消耗，从而提高企业的经营利润，提高企业的成本竞争能力以及企业对市场的应变能力。

从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，“微利时代”房地产开发项目成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张意义更为重要。

从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发项目参与土地市场竞争，赢得利润空间、制定营销策略和参与市场竞争也具有重要的意义。

我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。

根据经济规律，商品房如果售价下降则有助于销售量上升。

开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制缺乏力度，成本居高不下的缘故。

因此，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失也有着一定的意义。

随着中国加入WTO后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、世贸等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。

房地产“微利时代”的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显著。

合理节约成本，利润才有上升的空间，也有利于市场竞争与市场销售量上升。

从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，赢得利润空间、制定营销策略以及参与市场竞争有着重要的意义。

2.3房地产开发企业成本控制的研究内容

研究房地产项目的成本控制问题，首先要明确了解房地产项目开发成本的基本构成，房地产开发成本是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而消耗的各种规、费、税之和。

主要包括土地使用权出让金、拆迁安置费、拆迁过渡费和拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费、城市基础设施配套费、管理费用、融资费用和营业税金及附加以及不可预见费。

（1）土地使用权出让金、拆迁安置费、拆迁过渡费和拆迁补偿费

土地使用权出让金：

是政府将土地使用权出让给土地使用者，并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。

拆迁安置费：

是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。

一般情况下应按照拆除的建筑面积给予安置，分为原地回迁安置与异地永迁安置两种情形。

被拆除房屋的使用人因拆迁而迁出时，作为拆迁人的开发建设单位应付给搬家费或临时搬迁安置费。

拆迁补偿费是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。

（2）前期工程费：

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。

包括：

筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。

（3）建筑安装工程费：

由直接费、间接费、利润和税金组成。

建筑安装工程直接费由直接工程费和措施费组成。

（直接工程费：

施工过程中耗费的构成工程实体的各种费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。

措施费为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。

①环境保护费②文明施工费③安全施工费④临时设施费⑤夜间施工费⑥二次搬运费⑦大型机械设备进出场及安拆费⑧混凝土、钢筋混凝土模板及支架费⑨脚手架费⑩已完工程及设备保护费⑪施工排水、降水费）

间接费

（1）规费①工程排污费②工伤保险费③社会保障费：

1、养老保险费。

2、失业保险费。

3、医疗保险费。

④住房公积金

（2）企业管理费①管理人员工资②办公费③差旅交通费④固定资产使用费⑤工具用具使用费⑥劳动保险费⑦工会经费⑧职工教育经费⑨财产保险费⑩财务费⑪税金⑫其他

利润是指施工企业完成所承包工程所获得的盈利。

税金=（直接工程费+管理费+利润+规费+价款调整）×

适用税率

（1）营业税

（2）城市维护建设税（3）教育费附加

（2011年11月17日，财政部、国家税务总局正式公布营业税改征增值税试点方案。

）

（4）公共配套设施费：

指房地产开发企业根据城市建设规划的要求，或开发项目建设规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套建设的各种服务性设施而发生的费用支出。

（5）城市基础设施配套费：

按城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用，它按建设项目的建筑面积计征，其专项用于城市基础设施和城市共用设施建设，包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯、环境卫生等设施的建设。

（6）管理费用：

是指的财产企业行政管理部门为管理组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费，坏账损失，存货盘亏、毁损和报废（减盘盈）损失，以及其他管理费用。

属于期间费用，应计入当期损益。

（7）融资费用：

融资成本是资金所有权与资金使用权分离的产物，融资成本的实质是资金使用者支付给资金所有者的报酬。

融资成本实际上包括两部分：

即融资费用和资金使用费。

融资费用是企业在资金筹资过程中发生的各种费用；

资金使用费是指企业因使用资金而向其提供者支付的报酬。

（8）营业税金及附加：

指房地产开发企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的企业缴纳的各项税金及其附加。

即企业按规定缴纳的消费税、营业税、城乡维护建设税、关税、资源税、土地增值税、房产税、车船税、土地使用税、印花税、教育费附加等产品销售税金及附加。

（9）不可预见费：

不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。

按照风险因素的性质划分，预备费又包括基本预备费和涨价预备费两大种类型。

1、基本预备费：

它是指由于如下原因导致费用增加而预留的费用：

（1）设计变更导致的费用增加；

（2）不可抗力导致的费用增加；

（3）隐蔽工程验收时发生的挖掘及验收结束时进行恢复所导致的费用增加。

基本预备费一般按照前五项费用（即建筑工程费、设备安装工程费、设备购置费、工器具购置费及其他工程费）之和乘以一个固定的费率计算。

其中，费率往往由各行业或地区根据其项目建设的实际情况加以制定。

2、涨价预备费（或称：

价差预备费）：

由于建设工期较长的投资项目，在建设期内可能发生的材料、人工、设备、施工机械等价格上涨，以及费率、利率、汇率等变化，而引起项目投资的增加，需要事先预留的费用。

费用内容包括：

人工、材料、施工机械的价差费，建筑安装工程费及工程建设其他费用调整，利率、汇率调整等增加的费用。

3房地产开发企业环境条件和现状分析

3.1我国房地产行业发展的历程分析

从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程。

但是，即便如此，我国的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。

2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，我国房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。

房地产发展的四个阶段

1.1978～1991年理论突破与起步阶段

土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；

深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。

1991～1995年非理性炒作与调整阶段以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。

2.1995～2003年相对稳定的协调发展阶段

整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展的最好的一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国的房地产业进入一个稳步上升的通道。

1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，我国的房地产市场处在一个萎缩的状态。

随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。

处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。

2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。

3.2003～2007年调控、反调控与总体反思阶段

2003年中后期，我国部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。

在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。

由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突。

因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。

2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，我国房价开始出现爆发的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，为“高热”的楼市降温。

4.2007年～2013年房地产行业全面调整的阶段

2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。

2008年后，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，我国经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。

从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间。

3.2我国房地产开发企业成本构成

土地使用权出让金、拆迁安置费、拆迁过渡费和拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费、城市基础设施配套费、管理费用、融资费用和营业税金及附加以及不可预见费。

按照房地产开发行业特点，房地产开发项目的成本大致可划分为以下9个项目:

（1）取得土地的费用。

包括土地征用费、土地出让金、耕地占用税、劳动力安置费、补偿费、安置动迁用房支出等。

（2）前期工程费。

包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

（3）建筑安装工程费。

包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

（4）城市基础设施配套费。

包括开发小区内道路、供水、供电、照明、保安、环卫、绿化、供气、排污、排洪、通讯等工程发生的支出。

（5）公共配套设施费。

包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

（6）开发间接费用。

指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（7）营销策划推广费用。

指房地产开发企业销售部门以及代理机构在销售开发产品或提供劳务等过程中发生的各项费用。

包括产品在销售过程中所发生的销售中心建设费，样品房装修费，现场包装，销售资料，广告宣传费，推广活动等所有费用，代销手续费，销售服务费等。

它在整个成本构成中的比例越来越大。

（8）财务费用。

指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息、及其他费用等。

（9）营业税金及附加。

包含两部分:

一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括营业税，城市维护建设税和教育费附加，房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等;

另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。

包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，开发管理费等。

3.3我国房地产开发企业费用构成

房地产开发企业的开发产品一般要经历：

规划设计、征地拆迁、组织施工、竣工验收、产品销售5个阶段，一般都采取招标的办法，将设计、施工任务发包给设计、施工单位承担。

这些特点决定了开发产品成本和费用包括：

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用和期间费用七部份内容。

3.3.1开发产品成本内容

房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及开发间接费用。

土地征用及搬迁补偿费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等。

前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

城市基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用是指企业所属单位直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房报销等。

3.3.2期间费用内容

期间费用包括销售费用、管理费用、财务费用三大内容。

它们不计入开发产品成本，而是直接体现为当期损益。

1、销售费用

销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。

包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费用、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费。

除了上述各种销售费用之外，房地产开发企业的销售费用还应包括开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费等。

2、管理费用

管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织生产经营活动而发生的各项费用。

包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏、毁损和报废损失，以及其他管理费用。

公司经费是指公司总部管理人员的各项开支。

劳动保险费是指企业支付给离退休职工的退休金、价格补贴、医药费、易地安家补助费、6个月以上病假人员工资等。

待业保险费是指企业按照国家规定缴纳的待业保险基金。

税金是指企业按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。

土地使用费是指企业使用土地而支付的费用。

土地损失补偿费则是指企业在生产经营过程中破坏国家不征用土地所支付