房地产经纪人考试选择题精炼二及答案Word格式.docx
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考点6：
民事义务的分类；
以义务人行为的方式，民事义务可分为积极义务和消极义务。
需要义务人以作为来完成的义务为积极义务，如交货或付款义务；
需要义务人以不作为来完成的义务为消极义务，如禁止义务。
除了以上分类外，民事义务还可分为主要义务和附随义务，约定义务和法定义务等。
第45题
第46题
ACDE
考点18：
所有权；
1、所有权的一般原理
完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能。
2、共有
共有可分为按份共有和共同共有。
因共有关系消灭而分割共有财产时，在不损害财产的经济价值的前提下，可以采取以下方法：
（1）实物分割
（2）变价分割
（3）作价补偿
3、不动产所有权
不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等。
我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权。
4、建筑物区分所有权
第47题
第二章建设用地制度与政策☆☆
考点13：
土地使用权出让的最高年限；
《出让条例》规定了出让最高年限如下：
1、居住用地70年。
2、工业用地50年。
3、教育、科技、文化卫生、体育用地50年。
4、商业、旅游、娱乐用地40年。
5、综合或其他用地50年。
第48题
ABD
考点11：
出让计划的拟定和批准权限；
土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划；
根据省市人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案，并且有计划、有步骤地进行。
出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，按照国务院的规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
第49题
第四章规划设计与工程建设管理制度与政策☆☆☆☆
考点32：
建设监理工作的“三控”、“两管”、“一协调”的主要内容；
监理的基本方法就是控制，基本工作就是“三控”、“两管”、“一协调”。
“三控”是：
工程进度控制——是指项目实施阶段（包括设计准备、设计、施工、施工前准备各阶段）的进度控制。
控制的目的是：
通过采用控制措施，确保项目交付使用时间目标的实现。
工程质量控制——监理工程师组织参加施工的承包商，按合同标准进行建设，并对形成质量的诸因素进行检测、核验，对差异提出调整、纠正措施的监督管理过程。
工程投资控制——不是指投资越省越好，而是指在工程项目投资范围内得到合理控制。
“两管”是：
合同管理——建设项目监理的合同贯穿于合同的签订、履行、变更或终止等活动的全过程。
信息管理——监理工作是围绕着动态目标控制展开的，而信息则是目标控制的基础。
“一协调”是：
指全面地组织协调（协调的范围分为内部的协调和外部的协调）。
第50题
BC
第四章规划设计与工程建设管理制度与政策☆☆☆
考点45：
房屋建筑工程的质量保修期限的具体规定；
在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限如下：
1、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。
3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。
4、电气系统、给排水管道、设备安装为2年。
5、装修工程为2年。
房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
第51题
考点1：
城市规划的概念；
城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。
城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保护城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。
第52题
AB
考点27：
工程建设项目招标代理机构；
工程招标代理机构是依法设立，对工程的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备（进口机电设备除外）、材料采购等从事招标业务代理的社会中介组织。
国家对工程招标代理机构实行资格认定制度。
国务院建设行政主管部门负责全国工程招标代理机构资格认定的管理。
省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门负责本行政区的工程招标代理机构资格认定的管理。
从事工程招标代理业务的机构，必须依法取得工程招标代理机构资格。
工程招标代理机构资格分为甲、乙两级。
第53题
第四章规划设计与工程建设管理制度与政策☆☆
考点12：
城市规划的实施；
城市总体规划经审批后，即具有法规效力。
城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。
这是实施城市规划应当遵循的基本原则。
进行城市各项建设，实质上就是城市规划逐步实话的过程。
城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。
报建审批管理主要包括：
对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
批后管理主要是：
按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。
第54题
第五章房地产开发经营管理制度与政策☆☆☆
对质量不合格的房地产项目的处理方式；
商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第55题
考点15：
以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产项目时的条件；
对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。
经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：
1、由受让方先补办上地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让。
2、可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续：
（1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于国家机关和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。
经济适用房采取行政划拨的方式进行。
因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续；
（2）私有住宅转让后仍用于居住的；
（3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；
（4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；
（5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
（6）根据城市规划土地使用权不宜出让的；
（7）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
第56题
ABC
第六章房地产交易管理制度与政策☆☆☆☆
考点29：
房屋租金；
房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。
成本租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成的；
商品租金是由成本租金加上保险费、地租和利润等八项因素构成的；
市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。
目前，我国未售公有住房的租金标准是由人民政府根据当地政治、经济的需要和职工的承受能力等因素确定的，仍具有较浓的福利色彩。
《城市房地产管理法》规定：
“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家，具体办法由国务院规定。
”《租赁管理办法》中规定：
“土地收益的上缴办法，应当按财政部《关于国有土地使用权有偿使用征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收缴。
”
第57题
考点28：
房屋租赁合同登记备案；
房屋租赁合同登记备案是《城市房地产管理法》规定的一项重要内容。
实行房屋租赁合同登记备案一方面可以较好地防止非法出租房屋，减少纠纷，促进社会稳定；
另一方面也可以有效防止国家税费流失。
1、申请
签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括：
（1）书面租赁合同；
（2）《房屋所有权证》；
（3）当事人的合法身份证件；
（4）市、县人民政府规定的其他文件。
（5）出租共有房屋，还须提交其他共有权人同意出租的证明。
出租委托代管房屋，还须提交代管人授权出租的书面证明。
2、登记备案
房屋租赁登记备案包括着审查的含义。
房屋租赁审查的主要内容应包括：
（1）审查合同的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件；
（2）审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋；
（3）审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任等；
（4）审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策；
（5）审查是否按有关部门规定缴纳了税费。
第58题
ABCE
第六章房地产交易管理制度与政策☆☆
房地产转让合同包括的内容；
房地产转让时，应当签定书面转让合同。
合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：
1、双方当事人的姓名或者名称、住所。
2、房地产权属证书的名称和编号。
3、房地产坐落位置、面积、四至界限。
4、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限。
5、房地产的用途或使用性质。
6、成交价格及支付方式。
7、房地产交付使用的时间。
8、违约责任。
9、双方约定的其他事项。
第六章房地产交易管理制度与政策☆☆☆
考点24：
房屋租赁合同的概念及内容；
租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。
租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。
在租赁中出租人与承租人应当对双方的权利与义务作出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。
“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案。
考点33：
抵押合同；
房地产抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议。
房地产抵押是一种标的物很大的担保行为，法律规定房地产抵押人与抵押权人必须签订书面抵押合同。
抵押物须保险的，当事人应在合同中约定，并在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人。
抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途的，应在合同中约定。
考点14：
以出让方式取得土地使用权的房地产转让；
以出让方式取得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。
转让人的权利、义务是由土地使用权出让合同载明的，因此，该出让合同载明的权利、义务随土地使用权的转让而转移给新的受让人。
以出让方式取得土地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。
例如土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用10年后转让，受让人的使用年限只有40年。
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。
第59题
第60题
考点30：
租赁合同的自然终止和人为终止包括的情形；
自然终止主要包括：
1、租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。
2、符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的。
3、因不可抗力致使合同不能继续履行的。
人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而使租赁合同终止。
由于双方的原因而使合同终止的情形主要有：
1、将承租的房屋擅自转租的。
2、将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的。
3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的。
4、无正当理由，拖欠房租6个月以上的。
5、公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的。
6、承租人利用承租的房屋从事非法活动的。
7、故意损坏房屋的。
8、法律、法规规定的其他可以收回的。
发生上述行为，出租人除终止租赁合同，收回房屋外，还可索赔由此造成的损失。
第61题
DE
考点9：
房地产转让的分类；
1、根据转让的对象，可以分为：
地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让。
地面上无建筑物的转让又称为土地使用权转让。
2、根据土地使用权的获得方式，可以分为：
出让方式取得的土地使用权转让和划拨方式取得的土地使用权转让。
3、根据转让的方式，可以分为：
有偿转让和无偿转让。
有偿转让主要包括房地产买卖、房地产入股等行为；
无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。
第62题
AE
第63题
第七章房地产权属登记制度与政策☆☆
考点16：
《城市房屋权属登记管理办法》规定，哪些情况登记机关有权注销房屋权属证书；
有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：
1、申报不实的。
2、涂改房屋权属证书的。
3、房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的。
4、因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。
注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。
另外，人民法院或者仲裁机构生效的法律文书确定房地产管理部门应当注销房屋权属证书的、原登记证明文件被有权机关依法撤销的和其他依法应当注销的，房地产管理部门应当按照《城市房屋权属登记管理办法》规定的程序注销房屋权属证书。
第64题
第八章房地产税收制度与政策☆☆
税收的概念及特征；
税收是国家依据其社会职能参与社会剩余产品分配的一种规范形式，即国家为了实现其职能，凭借政治权力，依照法律规定的标准，无偿地取得财政收入的一种分配形式。
税收的本质决定了它具有：
强制性、无偿性、固定性的特征。
第65题
第八章房地产税收制度与政策☆☆☆
考点3：
税收制度的基本要素；
税收制度由以下要素构成：
1、纳税人（课税主体）
纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是实际负担税款的单位和个人。
2、课税对象（课税客体）
3、税基（是课税基础和简称）
4、税率
税率是税收制度和政策的中心环节，直接关系到国家财政收入和纳税人的负担。
按税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率、累进税率和定额税率三类。
5、附加、加成和减免
纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节。
（1）加重纳税人负担的措施主要有附加和加成。
（2）减轻纳税人负担的措施有：
减税、免税、以及规定起征点和免征额。
6、违章处理。
纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况。
对纳税人的违章行为，可以根据情节轻重，分别采取以下方式进行处理：
批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任等。
第66题
考点10：
扣除项目；
土地增值税的扣除项目为：
1、取得土地使用权所支付的金额。
2、开发土地和新建房及配套设施的成本（纳税人在房地产开发项目实际发生的成本，简称房地产开发成本）。
3、开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）。
4、旧房及建筑物的评估价格。
5、与转让房地产有关的税金。
包括营业税、城市维护建设税、印花税。
6、对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房屋及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
（1）隐瞒、虚报房地产价格的；
（2）提供扣除项目金额不实的；
（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。
第67题
第九章住房公积金制度与政策☆☆
考点2：
住房公积金的特点；
1、义务性，也称强制性。
是指在职职工及其所在单位都须按规定的缴存基数、缴存比例建立并按月缴存住房公积金。
2、互助性。
是指住房公积金具有储备和融通的特性，可集中全社会职工的力量，把个人较少的钱集中起来，形成规模效应，并且缴存住房公积金的人都具有使用住房公积金的权利。
3、保障性。
是指住房公积金定向用于职工住房，并可通过安全运作实现合理增值，增值收益也全部用于职工住房（住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房；
管理中心在保证公积金提取和贷款的前提下，可以将公积金用于购买国债；
公积金的增值收益除了提取贷款风险准备金和中心的管理费用之外，用于补充城市廉租住房建设资金的不足）。
第68题
第十章物业管理制度与政策☆☆
考点19：
住宅小区公共性服务收费的费用构成；
住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的
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