万才公寓商业计划书文档格式.docx

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促销策略10

营销理念11

第六章：

财务分析11

一、关于自助量贩式

自助量贩式，顾名思义是指：

需求自主自助，以量定价的经营形式；

租赁房屋时我们提供基础硬件，其它设施设备根据住户的需求另行按价供给，同时住户租凭时间可以以3小时至多日为单位以量定价的计价方式，把房屋的使用权短期或长期租赁转让给消费者。

这模式在住宿领域我们独创设计并给予定位为“自助量贩式”。

在高校周围的自助量贩式不仅具有一般被租赁房屋的特征，而且有其独特性。

它突出表现为为广大大学生群体服务的特点。

要强调和说明自助量贩式的独特性，首先有必要对自助量贩式的钟点房、日租房和月租房进行比较。

日租月租房在高校校园周围也是大量存在着的，因此两者相较是有其意义的。

自助量贩式在一定程度上也可以说是日租月租房的延伸与异化；

自助量贩式与日租月租房的差异：

第一，突出在时间量贩（时间自助选择）上。

自助量贩式强调以租期越长越便宜为计价方式，甚至可以以小时为单位；

而通常租房则强调至少以一年为单位。

第二，从服务层面来看，自助量贩式的服务相对完善，如宾馆一般为房客准备好一切所需的生活用品，电器，床上用品等，而月自助量贩式租房则只是转让房屋的使用权以及为其提供一些必要且简单的家具，其他的基本上由房客自己按需有偿要求。

从以上两方面的差异看，自助量贩式强调灵活性，即短期服务，而且是要以人为本的服务，让房客感到满意。

第三，从价格方面来看，自助量贩式是按量计价，因而其费用支出远远低于其它住宿方案。

这从定价上就可以看出，一间公寓如果按月出租一般需要600元，而按日每天就需要50元—100元之间。

两者相较，短期上看，对房客而言，租赁按日表面上是处于不利地位；

但从长远看，自助量贩式的短期效益与优势服务弥补了价格差，而且每位大学生每月参与自助量贩式的消费方式不同。

所以，一些大学生愿意选择“自助量贩式”不同租凭期消费。

再加上，自助量贩式的价格相对宾馆、旅社、酒楼等的价格较为低廉且离校园较近（地理位置占优），更是使得自助量贩式成为大学生的宠儿，在高校周围能够生存与发展。

二、大学生自助量贩式行为的原因分析

自助量贩式现象在大学生校园中的出现，自助量贩式市场在大学校园中的发展，有着多方面的因素，是多种原因综合的结果。

第一，房地产市场发展是先决条件。

随着房地产市场的发展，高校周围的房地产市场得到巨大开发，特别是大学城的建设，更是促进其周围的房地产市场发展。

这些都引起房地产市场竞争激烈度的加剧，导致竞争领域拓延至高校；

一些具有远见的商人把目光瞄向了学生市场。

高校校园里面出现的琳琅满目、色彩斑斓的广告就是凭证。

在市场经济条件下，消费者需求的多样化，以及消费能力的层次化，房地产市场的发展必然也走向多样化。

青年单身公寓、小型公寓等房产类型日益涌现，符合现时代单身者的居住需要；

而且价格也比正常的居民居住房便宜，适合独居者的经济承载能力。

因而，一些具有较强经济意识的资本充裕者便利用和抓住房地产这一发展契机，在高校周围开发自助量贩式生意，以租赁房屋的形式实现地产价值的增值。

而且，一些房地产商根据大学生市场的特殊情况，采取特色的房地产市场营销策略，参与“自助量贩式”的经营。

加剧了“自助量贩式”市场的竞争。

突出表现为“自助量贩式”与“月租房”市场之间的竞争，自助量贩式与自助量贩式之间的竞争。

由于自助量贩式市场的扩大侵占了一些月租房市场以及自助量贩式的有利可图，也使一些原有的月租房转型为自助量贩式，更是促进了自助量贩式市场的繁荣。

正是房地产市场的发展创造的房产这一先决条件，推动了自助量贩式市场的发展。

第二，大学生主体性需要是推动力。

“自助量贩式”之所以能够进入大学生市场，不仅与自助量贩式的供给存在关联，而且与大学生的消费需求更相关。

大学生的需要成为“自助量贩式”现象在校园兴起的不可推动因。

首先是大学生渴望个人空间与小群体互动的结果。

一些大学生为准备考研，为了不影响他人及不受他人的影响，而且又要兼顾学校的事情，“自助量贩式”便成了解决其困难的良药，为其提供了便利。

而且在校园里面受学校规章制度的影响，个人活动的自由度有限。

自助量贩式为其提供了良好的个人活动空间。

特别是一些同学聚会、娱乐活动等可以利用自助量贩式的设施来举行，而且价格又低廉。

再者在自助量贩式内的个人小群体范围的互动也不会如在校园内影响他人及其他群体。

正是自助量贩式为大学生群体提供了个人空间及小群体互动的可能性，使得其在大学生中拥有广阔的市场前景。

其次，大学生婚前性行为的场所需求。

“自助量贩式”的另一种名称为“恋人房”。

它为一些处于恋爱而未结婚的大学生的同居生活提供便利条件。

处于青春期的大学生，他们的性生理已经成熟，且性心理也正在逐步走向成熟。

而且新时期大学生恋爱观念日益开放，传统道德观念逐渐淡化，对婚前性行为的态度也较为宽容。

大学生婚前性行为需要有场所作为平台，对自助量贩式的需求呼之欲出，自助量贩式为其搭好了良好的平台。

第三“万才公寓”自助量贩式公寓是一家为大学生提供个性时尚的自助式住房与优质高效服务的大学量贩式公寓，拥有风格迥异的住房设计和舒适温馨的休闲雅座等。

一系列“时”自助住房为来往租客提供新颖个性的视觉文化体验。

我们“万才公寓”自助量贩式公寓本着“租客为中心”的原则，通过把经济型酒店的特点和高档酒店的特色服务相结合，针对大学附近旅店业现有市场的劣势和空隙，迎合大学生群体的消费水平和行为特征开辟一片属于大学自己的特色量贩式公寓。

目前市场处于恶性价格竞争之中，各量贩式公寓盲目降低价格以吸引租客。

自助量贩式公寓的进入需直接面对这场价格战，以中等价格、高品质服务换取租客源后立足该市场。

同时，我们的模式较易模仿，所以在长期战略中须抓住点目标租客进行人性化、高标准的特色服务。

我们选择走专一化的可持续发展路线，定位明确，整个发展过程都把大学附近作为主要市场，做到成功把鸡蛋放在一个篮子里。

注重短期目标和中长期战略相结合，稳步进军，最终实现成为一支中国旅店业领域的异军的共同愿景。

与此同时，我将和家人一起来经营这个自助量贩式公寓。

我们的量贩式公寓本着“以租客为中心，以服务为半径，圆满您的需求”的服务宗旨，365天为租客提供舒适放心、优质新颖的住宿服务。

规范化管理、创新型设计、合理价位、与时偕行的自助文化等，都将充分利用市场资源，以实现公司的价值增值。

万才投资公司公司介绍

厦门万才投资管理有限公司（简称：

万才投资）以整合优秀的人才队伍以及不断创新的商业模式、对资本市场进行投资服务，凭借理性、知识和经验，为客户提供专业化、多元化、个性化的投资组合方案及实施支持，使其享受到专业化的投资管理服务及附加价值，以“诚信、稳健、互利、共赢”为宗旨，实现客户财富增长最大化：

我们特别强调优秀的创业团队及经营模式的创新，最终形成“万才商业模式”品牌的永续发展。

“万才投资”已经与国内外优秀的风险投资机构、高科技创业园及个人资本建立战略联盟，万才投资向战略联盟投资者提供优质的项目，实时向投资者提供企业运营的财务报告及风险评估报告和解决策略。

目前我们涉足行业包含：

互联网、商业地产、建材、连锁商超、生态旅游、美业、农业、健康业、影视传媒、教育、休闲娱乐餐饮酒店KTV领域在厦门成功投资20几家公司，在翔安区项目：

厦门夜苹果娱乐有限公司、厦门快乐迪娱乐有限公司、宝生园股份有限公司及数家中型商超，其项目赢得福建省及厦门市领导的现场指导及赞扬，下图：

图为：

翔安区黄副区长、林奕田副区长及各区领导考察指导张万才项目发展

翔安区黄副区长及各区领导考察指导张万才项目发展

倪超厦门市副市长与张万才论投资图为：

姜绍丰福建省副厅长至张万才论项目

福建省委常委、厦门市委书记王蒙徽及相关厦门市领导多次关心和指导张万才项目

万才公寓项目目标规划介绍：

“万才公寓”自助量贩式公寓是一家为大学生提供个性时尚的自助式住房与优质高效服务的大学量贩式公寓，拥有风格迥异的住房设计和舒适温馨的休闲沙发雅座等。

以自助住房为学生及来往租客提供新颖个性的住宿环境。

量贩式公寓选址在厦门翔安区厦门大学学院附近。

这里住宿市场未曾被开发，利于量贩式公寓发展。

而服务对象主要为在校大学生，他们不断增长的住宿文化需求则有利于自助量贩式公寓的经营与推广。

公司树立正确的经营理念，通过采取有效的营销战略，来实现公司的持续发展。

公司创业初期拟采取直线型组织结构，实行总经理负责制，下属部门有市场部、人事部、财务部、客服部。

公司通过对组织内外部人员的有效开发、规范培训、合理分配以及激励措施等，结合创新的管理方法和程序，建立规范有效的人力资源管理制度。

在此之上，致力营造良好的企业文化，让企业步入高水平层次。

量贩式公寓本着“以租客为中心，以服务为半径，圆满您的需求”的服务宗旨，365天为租客提供舒适放心、优质新颖的住宿服务。

规范化管理、创新型设计、灵动方式合理定价位、与时偕行的自助文化等，都将充分利用市场资源，以实现公司的价值增值。

服务介绍：

“万才公寓”自助量贩式公寓本着“租客为中心”的原则，通过把经济型酒店的特点和高档酒店的自助特色相结合，针对大学附近旅店业及民宿业现有市场的劣势和空隙，迎合大学生群体的消费水平和行为特征开辟一片属于大学自己的特色量贩式公寓。

住房

万才公寓由厦门翔发地产有限公司开发，共5#6#两栋，其中5#楼建筑面积8636平方米，全栋合计198套（一房一厅54套、单身公寓144套）；

6#楼建筑面积5845平方米，全栋共162套公寓；

都配有独立卫生间，共有306间住房。

本量贩式公寓通过对租客群体的住宿需求分析，设计了以下几点服务特色：

房间结构部署图

1、配备人灵活性化。

提供租客需要的设施，如：

空调、电风吹、网络端口等。

2、舒适安全。

星级的床垫、布局让租客感受到家的温暖，另外根据自助风格提供水床等优质的服务；

消防、人防均按国家标准实施，住房门均采用电子门锁，保障租客隐私安全。

3、自助文化气息。

“万才公寓”围绕“时”字设计了四个自助，分别为：

“时令”、“时差”、“时世”和“时尚”，以彰显我们“与时偕行”的自助文化。

再以每个房间特有自助展开住房的布置风格，如“时令”自助又包括“惜春”、“惊夏”、“秋思”、“冬恋”等。

4、多元化风格。

将住房分为“单人房”、“双人房”以及“多人房”。

其中“多人房”是我们主推的特色之一，时尚个性的多人床垫给量贩式公寓和租客双方都能来带满意与节约的双赢效果。

5、服务质量高。

量贩式公寓的硬件设施都统一向厂家订购，节约成本且质量安全有保证；

本着“租客为中心”的原则，我们将定期给员工培训，并做到微笑、高效满足租客需求。

6、创意沟通。

本量贩式公寓意以人性化的服务征服租客，“让租客开口”改进不足。

利用多处空余空间设有“留言板”，让租客提建议、发表看法甚至记录他们心情等。

7、低碳环保。

节能节水系统的使用、可循环利用品的收集，创造一个低碳环保的住宿体验。

B、量贩式公寓设施

本量贩式公寓的设施主要包括后勤设施和附加产品设施。

●后勤设施主要包括总服务台、仓库、储存间、卫生清理间等。

●附加产品设施即为自助便捷生活产品超市等多种形式吸引租客。

大学生校外租房状况的调查分析

通过问卷调查,可知大学生校外租房比较普遍,原因包括社会实践、打工需要,考研需要,恋爱交友需要等。

要区分原因有针对性进行管理,加强思想引导,开展丰富多彩的文化活动,加大违纪处理力度。

一　调查的背景及目的

1.调查背景

近年来,国民经济的发展,高等教育管理体制的调整变化,我国高校学生的生活方式也随之发生了悄然改变,出现了大批学生在外租房居住的现象,并且有愈演愈烈的趋势。

大学生为何不在学校居住?

选择在校外租房的理由是什么?

在校外居住的感受如何?

社会如何看待大学生的校外租房现象?

针对校外租房高校管理方有什么对策?

围绕这些问题,我们开展了系列社会调查。

2、调查目的

通过对在校大学生（包括租房者和未租房者）的调查,掌握大学生在外租房的第一手资料,对校外租房问题的利弊得失做一个客观的分析。

为各高校的学生管理部门制定可行的教育对策和约束机制,培养良好校风、学风提供可行的参考。

二　调查的方法及对象

1.调查的方法

第一步,调查问卷。

设计自助明确的问卷,采取随机投放、匿名回答的方式完成问卷的调查。

第二步,对相应的管理宿舍管理系统的人员做调查。

邀请相关宿舍管理系统的老师和学生以“大学生校外租房”为自助进行询问;

第三步,个案研究法。

选择几名校外租房实践者,在对其行为持续观察的基础上进行深入走访。

2.调查对象

以西南交通大学峨眉校区中的在校大学生为主体,调查时分为曾经或者现在还在租房的同学的看法和从未租过房的学生对大学生校外租房的看法,同时辐射到从事宿舍管理的高校管理层的看法和见解。

三　调查的基本情况与分析

1.本次调查的基本情况

本次调查共发放问卷300份,回收问卷269份,回收率为89.67%,回收的问卷中有效问卷247份,问卷有效率为82.33%,问卷样本的回收有效率和回收样本的有效度都已达到一般社会问卷调查的标准。

综合此次调查对象的基本情况可见:

（1）按性别比例看,此次调查的男女比例为158:

89,而校外租房的男女比例为65:

17,在校外租房的男生所占比例达到79.27%。

（2）按年级看问卷显示校外租房的情况,大一:

大二:

大三:

大四为1.22%:

13.41%:

37.80%:

47.56%,可以清楚了解到目前在校的大学生中在校外租房的学生以大三、大四的学生居多,两者比例达到85.37%（其中以考研为由在外租房的占71.59%）。

（3）按学生的生源所在地看,校外租房的学生中有46.34%来自大中城市,30.49%的学生来自小城镇,23.17%的学生来自农村。

2.校外租房条件与大学学生宿舍条件的比较

（1）价格。

高校扩招和后勤社会化改革进程中,很多学校提高了学生宿舍的收费标准。

据调查,一间4—6人的宿舍,每人每年需缴住宿费800—1200元,一间8—10人的宿舍,每人每年需缴住宿费500—800元不等。

而一人租住一间10—15平方的单间每月为500-550元之间,2—5人租住一个套间每月每人的收费为300—350元之间。

另配有空调、热水器等家电的出租房收费一般人均每月300元及以上。

比较之下可以说,学生认为同样的价格可以在校外租到性价比更高的房子。

（2）人数。

问卷显示在校外租房的学生中,一人独租的52人,二人合租的为21人,三人或更多人合租的为9人,合租比例仅为36.59%,与学校住宿一般是多人合住相比恐怕能享受单间是校外租住的主要原因之一。

（3）基本生活措施。

校园内住宿,宿舍一般仅提供电话、网络,而校外租房居住,可以根据自身的经济条件选择更多的生活设施,除电话、网络之外,电视机、热水器、厨具、空调等均是很多学生选择的原因之一。

从已在外租房居住的同学的问卷显示,网络是在外租房的必需条件之一,而是否有固定电话则随着手机的普及并不构成租房的主要原因。

另当有大规模的体育赛事直播的时候,很多体育迷愿意出去租住拥有电视机的自助量贩式租房,也在一定程度上显示出出租房的硬件要优于学校也是学生选择在外租房的因素之一。

3.大学生校外租房的表现及其原因

（1）社会实践、打工的需要。

随着改革的深入、贫富差距的加大,高校学生学习、生活费用的增加,在校大学生以多种形式在进行勤工助学,另一部分学生为赚取毕业时就业的工作经验也兼职打工甚至经商做生意,这些已经成为一种较为普遍的现象,而这部分学生很大程度上需要一定的行为自由,这种自由需求与大学校园较为严格的宿舍管理规定有着矛盾冲突,于是大学生的校外租房就成了很自然的选择。

（2）心理不适应的需要。

大学生的人际关系问题一直是大学生管理中十分棘手的问题,很多大学生上大学之前一直和父母或亲人住在一起,为了考取大学过着“饭来张口、衣来伸手”的依赖性极强的生活,同时养成了个性强、作风较散漫等特点,进入大学,宿舍少则2-4人一间,多则10-12人一间,个性不同、生活习惯不同而造成的紧张人际关系也让现在的大学生常常感到烦躁不安、无所适从,为了摆脱宿舍紧张的人际关系,缓解这种心理压力,不少大学生采取了回避的生活态度,花钱出去寻求较为安静的空间,更有甚者需求家长的陪读。

（3）学习充电、考研的需要。

社会的高速发展也在逐步抬高进入其中的门槛,与之应运而生的就是校园中的备考族,研究生、公务员、托福、注册会计师、英语计算机等级证等,通过租房的方式寻求一个更安静更能自由支配的空间对这部分学生而言确实能增加学习时间、提高学习效率,为考试成功加足筹码。

（4）恋爱交友的需要。

大学生谈恋爱甚至结婚在当今社会已经不是什么新鲜事了,但目前中国绝大部分高校的宿舍管理制度都是禁止男女生长时间在异性宿舍逗留,或者对留宿异性给予极其严厉的处分的。

为逃避学校严格的管理制度并达到长时间的厮守校外租房成了这部分学生的最好选择。

（5）贪图享乐和自由的需要。

现在的高校在读学生都是二十世纪八、九十年代出生的学生,绝大部分都是独生子女,独生子女在有其优点的同时还有很多不容忽视的缺点,而且随着经济增长出现的贫富差距一定程度上在学生的生活方式和生活习惯中也有体现,家境优越的学生对较为简陋的宿舍设施不满意出去租房过舒适日子,个性较强的学生为弘扬个性、追求自由也出去租房自行支配作息时间等。

（6）身体不适、照顾家人的需要。

与以上各种校外租房的学生相比,还有一类学生在校外租房是迫不得已的。

如有学生患有慢性疾病需长期中药治疗,有学生患有隐性传染病但不想放弃课堂学习,有学生需要照顾患病家属的起居生活。

对这部分具有特殊困难的学生而言校外租房是不得已的选择。

4.大学生校外租房的理性思考及对策

随着大学生在校外租房的人数越来越多,所引发出的问题也越来越多。

这已经成为高校学生管理工作面临的一个新课题。

很多高校已意识到问题的严重性和严峻性并采取了各种措施,但笔者认为,我们不能仅仅为解决学生的在外租房问题而去解决问题。

高校的根本任务是培养社会所需要的素质全面的高级专门人才,学生不论在哪里住宿,即使和学校签订了走读协议,他们毕竟是学校的学生,学校对他们的健康成长负有责任。

面对大学生校外租房对高校传统的教育管理工作的冲击和挑战,针对大学生校外租房的不同类型,我们应该与时俱进、不断创新,积极开辟高校学生教育管理工作的新天地。

（1）加强学生思想政治工作,用正确的舆论引导学生。

大学仍处于青少年身心继续成长的阶段,在新形势下,高校应根据大学生的特点积极开展有针对性的思想政治教育工作,从价值观、人生观、世界观、创业观等多方面积极引导。

（2）加大设施建设、加大学生宿舍的社会化改革力度,提高宿舍居住水平,满足不同层次的学生需求。

正确看待高校育人职能的一个重要方面是高校后勤也应跟上高校不断扩招的步伐,不断加快学生宿舍的硬件设施建设,加强对学生宿舍的科学管理、强化服务意识、提高居住环境质量,体现“以人为本”的现代管理理念。

大学生本身做为独立个体,他有扩大自己居住空间、优化居住条件的需求,高校应因势利导,大力加强后勤保障工作,尽可能满足学生多层

次的需求,为大学生营造良好的生活学习环境而做出切实的行动。

（3）开展丰富多彩的校园文化活动,用健康向上的活动吸引学生。

校园文化是通过丰富多彩的寓思想性、趣味性于一体的文化活动,以及通过校园的整体布局、建筑设施等的美化,来潜移默化地影响学生,真正发挥高校环境育人的功能,使大学生能受到良好的教育。

我们必需积极开展丰富多彩、寓教于乐、富于创新的校园文化活动,如学术讨论、学术交流、知识竞赛、文艺汇演等,用以吸引校外租房的大学生,使他们受到良好的素质教育。

通过以上市场调查我们做如下市场分析：

自助量贩式公寓属于典型创新的服务行业，进入的市场是高校附近。

而且厦大生源量呈不断增长趋势，住宿市场颇具规模。

选择开设大学自助量贩式公寓有以下几点原因：

1、自助量贩式公寓的新潮符合新世纪大学生追求个性、时尚的特征；

2、厦门大学客源量大、相对集中，且交通方便，目前已近13000多学员；

3、大学政策宽松，各方面可利用资源多，且水电费用、房租等都相对市区较低，投资成本可以有效节约；

4、据调查，多数大学生的消费理念较前卫，舍得投资生活；

5、据调查，自助量贩式公寓在大学生城尚处于市场萌芽期，市场机会大；

6、据调查，旅店业零乱、规范差，自助量贩式公寓入主的市场空隙大。

市场描述

经过走访调查20余家农家旅店（包括校外日租民宿、小型宾馆）发现，厦门大学附近住宿市场处在较低端状态，量贩式公寓多由民居经简易改造而成的自助量贩式或传统装修略具规模的小型宾馆馆，设施简陋、服务单一，已无法满足当代大学生不断发展的住宿文化需求。

且该住宿市场长期处于恶意价格竞争之中，造成低档服务的恶性循环。

但调查显示，这些住宿场所的日常入住率却可以达到30%，若黄金假期、开学等特殊时段，入住率可高达80%以上，可见住宿市场的庞大，也显示出不少人以安于现状降低了对住宿文化的要求。

而自助量贩式公寓的出现恰好可以改变这一现状，不仅可以优化资源配置，填补市场空白，将市场导向服务竞争的新生市场，还可以让租客享受富有特色的住宿体验。

而我们正凭借本身的特色及前瞻性的战略目标将在这个市场占据一席之地。

目标市场

我们相信整个行业的主要发展趋势将向着高质量、价值导向型发展。

我们将目标市场细分为以在校大学生群体为主，同时接纳特殊考试时期考生流（如专升本考试、艺术生考试）、国家法定节假或周末来往觅友探访者以及开学时新生家长等，初期市场定位于市场。

我们选择以一定范围（即）内的价格定位相似，提供产品相似的量贩式公寓作为竞争对象。

依据此方法，结合调查访问结果，我们将竞争对象分为三类：

为数较多的简易改造的民间租房、简易装修的公寓、4#楼装修较好的酒店。

竞争描述

前面二者财务力量小，而且是一种缓慢的直营模式，信息共享狭窄障碍大，运营模式简易。

但由于地理环境所限，消费者的选择匮乏，他们的依然属于该市场的重要组成部分，占据着不可忽视的市场份额。

但是依据波士顿矩阵法分析，这些量贩式公寓多属于“瘦狗产品”，其财务特点是利润低，处于保本或略微盈利状态。

4#楼酒店的数量稀少，价格较贵，仅在特殊考试期间较受欢迎。

市场进入障碍

进攻是最好的防守。

价格竞争是市场上普遍的竞争手段，虽然打倒了对方，但同时形成负效应，进入恶性循环。

针对当前市场，我们的核心竞争力在于：

第一，成本领先。

一方面控制每项活动成本，通过价值链管理追求成本节约；

另一方面，采取对租客无需求的资源与服务垂直切割的方式来最大化节约成本。

第二，产品差异化。

通过与众不同自助风格吸引租客的眼球，同时认真研究租客的需求与行为，针对租客期望设立产品和提供服务，使自己和其他竞争对手区分开来，达到明显的差异化。

这将是我公司的优势战略。

第三，目标专一化。

未来10年