大连金石滩房地产市场调研报告第二稿Word格式文档下载.docx
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相对于旅游属性，度假属性在某种意义上说要更高一个层次，它强调的是在较长时间内的身心放松,而不是各个景区的走马观花.
金石滩由于其广袤山林、阳光沙滩、洁净空气以及完善的度假配套设施吸引了非常多的东北三省乃至其他各国游客常年来到金石滩度假。
此类人群大多属于中高端人士,在自己的事业领域已有成就，更注重身心的全部放松。
而此时，金石滩则成为了他们度假目标的绝佳地点。
金石滩的度假属性极大促进了金石滩房地产市场的飞速发展旅游行业和房地产行业共同支撑起金石滩板块。
4、小结
金石滩依靠其绝佳的天然资源以及衍生出来的一系列景区、主题公园吸引了众多国内外游客来到此观光、旅游，为金石滩带来了大量游客的同时也拔升了金石滩的知名度.金石滩由于其东北的高知名度、适宜居住的天然条件以及相对高端、完善的配套设施逐渐吸引了大量人士常年来此度假。
在金石滩旅游属性的间接带动、度假属性的直接影响下，金石滩房地产市场逐渐活跃.
二、竞品分析
1、金石滩成交TOP10项目一览
从上表可发现东方优山美地位于销冠地位，假日养生庄园屈居亚军,其他项目与前两者相差较多。
自11年1月至今，金石滩商品房共成交20余亿元，成交面积22.1万平，共成交1960套。
东方优山美地和假日养生庄园以较大优势占据金石滩销售榜前两位。
东方优山美地主要以其200万平占地面积的大盘优势以及占据金石滩十里黄金海岸的资源优势在近20个月内销售5。
59亿元,位列金石滩销冠地位。
假日养生庄园主要因为其“远洋"
的品牌优势受到大量客户认可和新颖的养生概念—-12345大连放假了，受到了购房者推崇，在近20个月内共销售5.18个亿,以微弱差距位列金石滩销售榜第二名。
2、项目同质性分析
由于板块属性局限，金石滩在售产品形态同质化极为严重，红海竞争非常激烈，多层洋房、联排别墅已成为金石滩主流建筑形态。
我们公司要打算在金石滩开发房地产项目,一定要考虑的创新产品形态。
3、热销房型项目分析
金石滩一房置业者大部分以度假为目的,购房者看重的是金石滩地块的认知性、度假性以及投资性,对房产所处位置优越性关心不大，相反对于价格敏感度很高。
金石滩热销两房主要分为两大类型，一种主要依靠优越地理位置、丰富海景资源支撑，例如：
东方优山美地，拥有金石滩独一无二的南向一线海景资源.另一种却没有绝佳地理位置，但其创造的独特生活理念能够打动购房者,例如，假日养生庄园创造的养生概念。
热销三房都具备一定的海资源，且配套较为完善、性价比较高.总结为：
金石滩版块内中庸类三房产品较为受欢迎.
金石滩热销联排别墅属性非常鲜明,低总价联排市场占有很高，究其原因为满足了相当一部分无力承受高总价却崇尚别墅生活的购房者.
4、客户来源分析
金石明珠：
2011年本地（市内、开发区）客户占80％、外地占20%,购房目的的主要是度假、养老、自主.
东方优山美地：
客户洋房与别墅产品客户来源本地与外地客户（东北、北京为主）比例相当,购房目的：
投资、自住（占20%-30%）、度假。
远洋假日养生庄园：
目前本地客户较多,大多数客户的主要购买目的为休闲度假、养老。
阳光地中海:
该项目洋房产品客户大连客户与外地客户比例接近1:
1.大多数客户的主要购买目的为休闲度假、养老.
王子假日：
项目产品客户大连客户与外地客户（东北、北京为主）比例接近1:
1,年龄段在40—50岁，以商人为主，购房目的:
主要是度假。
百合花园：
该项目客户主要为市内、开发区,外地（东北、北京）占30％，购房目的：
度假为主、养老，部分自住（当地人）。
小结：
从购房比例和本外地购房者需求来看,金石滩本地居民购买高档地产的能力不足。
金石滩辖区内具有建设高端地产项目的价值，目标群体可设定为大连市区、开发区及外省市（北京、东北地区）的旅游者、投资者。
5、开发商获取土地方式
开发商从政府取得的用地大致有三种方式：
第一，以万达金石天成为例的通过政府招商引资建设旅游项目从政府手中低价拿到土地，进行房地产的开发。
第二，以鲁能集团为例从前一开发商海昌手中购买土地进行房地产开发假建设。
其中海昌集团也是通过开发发现王国项目获取大量土地，进行二次销售。
6、土地性质
金石滩房地产土地类型分为两类，一类是商业性质用地百分之八十的房地产项目都是商业用地从而大部分的房屋产权都是40—50年，另一类为住宅用地只有两家房地产项目属于该性质分别是百合花园和阳光地中海，他们的产权为70年。
7、小结
金石滩板块块内大盘居多，鲁能·
东方优山美地与远洋·
假日养生庄园目前位于销售榜前两位，其他项目与前两者相差悬殊。
金石滩仅依靠金石路与开发区连接，区域内动线单一，途径多个项目，红海竞争激烈。
由于板块属性牵制，板块内充斥大量洋房、别墅产品,同质化非常严重，板块内一片红海竞争.资源性洋房、别墅产品与高性价比、创新概念型洋房、别墅产品非常受金石滩购房者欢迎。
金石滩版块商业性质用地为主，导致其产权年限有限只有40-50年,所以已投资性质为主的购房者居多。
三、个案分析
车位比：
别墅1:
1、洋房1:
0.8物业费（元/月·
㎡）：
别墅3.5、洋房1.95装修情况：
毛坯总户数：
3000户，一期1441户
均价（元/㎡）：
洋房6980、联排10500、合院11000
总价（元）；
洋房50-70万；
联排、合院：
150-200万
交付日期：
2012.9.30面积区间（㎡）：
联排175-196、合院180-195、多层52-110
1、远洋假日养生庄园
地理位置:
位于金石滩葡萄沟旁
开发商：
远洋地产
建筑类别：
洋房、合院、联排别墅
产权年限:
50年
占地面积（万㎡）：
46
建筑面积（万㎡）：
36
容积率:
0.8
绿化率:
45%
开盘时间：
2011.6.25
缺点：
位置相对偏僻，但三山环绕，山景资源较好.距离海岸较远,无法享受到金石滩的海景资源。
周围商业匮乏,生活配套严重缺失。
地理位置非常偏僻，夸张点说都不属于真正意义上的金石滩。
享受不到金石滩最富盛名的海景资源、资源属性弱.生活配套严重缺失。
逆势成功的原因：
（1）12345度假养生概念；
业主分田，提倡吃自己种的无污染蔬菜;
斗地主等趣味性活动。
（2）低单价、低总价、高性价比产品,在逆势大环境下更能打动购房者：
远洋假日养生庄园总价：
别墅：
140—280万普宅:
34—75万假日养生庄园的低价别墅均价低至8500元/㎡，总价平均200万元/套。
此价格下满足了大量无力支付高总价却特别崇尚别墅生活的人群。
（3）低总价别墅产品使得很多没有很强支付能力却又向往别墅生活的购房者实现愿望.
（4）纯正法式建筑，乳白色外立面给人以端庄、大气之感，从视觉效果上打动购房者。
四、入住情况分析
通过实地走访以东方优山美地、金城一品、阳光地中海、君海、百合花园、王子假日为例：
1、阳光地中海、百合花园开盘在2010年开盘，到现在已是尾盘销售阶段，阳光地中海主要销售客户退房房源，百合花园主要销售最后开盘两套。
但以上冬季入住率只有三分之一左右。
2、君海因其地理位置特殊，现在已封盘暂停销售,冬季入住率极低.
3、王子假日小区开盘1年,销售率为60%,入住率约为15％。
冬季入住率极低。
总结：
通过售楼处了解到以上的信息判断，金石滩房地产销售时间为开盘之日起三年。
购买人群为投资客，本地居民或者刚需购买极少。
入住人群集中在附近高校学生、陪读家长、游客等。
通过实地观察金石滩全区域入住率都很低。
金石滩因其特殊地理情况，其对高度、契税、产权年限的要求，结构主要为别墅和多层住宅.均价达到1万元。
五、土地价格，及相关土地政策
1、大连市金石滩土地出让公示
地块编号
大金（2010）-37
地块位置
金石滩北部区A—11-01地块
土地用途
商服用地
土地面积（公顷）
5。
0019
出让年限
40
成交价（万元）
8300
受让单位
大连纳帕溪谷温泉度假有限公司
大金（2010）-38
金石滩北部区A-11-02地块
4.9207
8000
大金（2010）—39
金石滩北部区B-02—01地块
住宅用地
13.7431
50
25100
大金（2010）—40
金石滩西部区A—08地块
16.4993
34700
大连海昌置地有限公司、法国拉蒙酒业（亚洲）有限公司
大金（2010）—41
金石滩西部区A-09地块
1.8875
4900
大金（2010）-42
金石滩西部区A-10地块
33。
5104
50100
大金（2010）—43
金石滩葡萄沟A地块
10。
5142
18800
大连天港世纪投资有限公司、鼎丰集团（香港）控股有限公司
大金（2010）-44
金石滩葡萄沟B地块
19。
9935
36500
大金（2010）—45
金石滩葡萄沟C2地块
6.8609
11900
大金（2010）—46
金石滩葡萄沟A1地块
6.989
12100
大连金石葡萄酒庄有限公司
大金（2010）-47
金石滩葡萄沟A2地块
2。
5146
3600
大金（2010）-48
金石滩葡萄沟A3地块
3.5552
5000
大金（2010）—49
金石滩葡萄沟B1地块
0.4071
700
大金（2010）-50
金石滩葡萄沟B2地块
3655
大金（2010）-51
金石滩葡萄沟B3地块
0。
722
1100
大金（2010）—52
金石滩葡萄沟B4地块
0.4998
800
大金（2010）—53
赤峰街29#
1.0779
6800
瑞宇发展有限公司
大金（2010）—54
金石滩中心区D-01—22
其他土地
49。
2427
61700
天实安德（中国）投资有限公司
2、大连金石滩国家旅游度假区土地使用管理办法
第一条 为加强大连金石滩国家旅游度假区土地使用管理，合理开发、利用土地资源，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及有关规定，制定本办法。
第二条 大连金石滩国家旅游度假区（简称度假区）内的土地,由大连金石滩国家旅游度假区管理委员会（简称度假区管委会）依法统一管理。
任何单位和个人不得侵占或非法转让度假区内的土地，不得随意改变和破坏度假区内的地形、地貌和自然资源.
第三条 度假区内的国有土地实行有偿、有期使用制度。
中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人（法律另有规定的除外）,均可通过土地出让和有偿划拨等方式，在度假区内获得土地使用权。
获得土地使用权的土地使用者开发、利用、经营土地,必须遵守中国法律、法规及有关规定，其合法权益受中国法律保护.
第四条 度假区内土地使用权出让，由度假区管委会依据《大连市国有土地使用权出让和转让管理办法》组织进行，度假区土地管理部门作为出让方与土地使用者签订土地使用权出让合同.
土地使用者应在签订合同时支付出让金额20％的定金,从合同签订之日起，六十日内支付全部出让金。
土地使用者支付全部出让金后，方可办理土地使用权登记，领取土地使用证，取得土地使用权,并按合同规定,按年度缴纳土地使用费.
第五条 申请在度假区有偿划拨用地的单位和个人，应凭在度假区兴办项目的批准文件和有关资料，到度假区土地管理部门办理用地手续,签订土地使用合同，领取土地使用证，取得土地使用权.
第六条 以有偿划拨方式取得土地使用权的，土地使用者应按土地使用合同的规定一次缴清征地费和开发配套费，并按年度缴纳土地费。
度假区管委会应适时公布区内的土地费标准，并应根据度假区经济的发展、环境条件的变化进行调整，调整的间隔期不少于三年.土地使用者在土地使用合同期内,如遇土地费调整，应自调整年度起按新标准缴纳.
第七条 取得土地使用权的土地使用者，须按土地使用或土地出让合同规定的期限破土动工。
逾期者,缴销土地使用证，其已交付的征地费，开发配套费或出让金不予退还。
第八条 取得土地使用权的土地使用者，不得随意改变土地用途和用地范围，如需改变应重新办理有关手续。
第九条 以出让方式取得土地使用权的,土地使用权可依法进行转让、出租、抵，并按规定办理登记。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让、出租。
第十条 以有偿划拨方式取得土地使用权的,土地使用权不得转让、出租、抵押.确需转让、出租、抵押的，应经度假区管委会批准，签订土地使用权出让合同,补交土地使用权出让金。
第十一条 以出让方式取得土地使用权的，自土地使用权期满之日起,土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权由度假区管委会无偿取得，土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。
第十二条 土地使用权期满，土地使用者需要续期的,应在期满前六个月向度假区管委会提出申请，经批准后,重新签订土地使用或出让合同，支付有关费用，并办理登记。
第十三条 违反本管理办法的，由度假区土地管理部门视情节轻重对其分别给予责令限期腾退土地、没收非法所得、罚款、吊销土地使用证等处罚。
第十四条 本管理办法由大连金石滩国家旅游度假区管理委员会负责解释.
第十五条 本管理办法自发布之日起施行。
大连市人民政府
3、投资条件
实地走访了解金石滩当地政府规定房地产投资条件:
第一、房屋容积率小于等于1；
第二、房屋销售价格大于12000元/平方米;
第三、房屋建筑层高不能高于五层；
第四、房屋契税税率大于等于4％.
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