重庆成都考察报告Word格式文档下载.docx
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西安策源：
瞿作、杨静、张杰
一、重庆项目
1、复地上城
项目资料：
开发商：
复地集团重庆润江置业
投资商：
复地（集团）股分
项目地：
渝北区北部新区金开大道81号（与金渝大道交汇处）
物业治理：
上海复瑞物业
容积率：
绿化率：
52％
占地面积：
38万方
建筑面积：
80万方
配套情形：
构筑包括幼儿园、小学、会所、储蓄所、邮电所等
文化型、运动型会所各一座。
储蓄所、邮电所、卫生站各两座。
两所幼儿园、一所小学。
配置超市、便民休闲商业设施。
结合水景景观设置泳池。
结合步行系统设置散步道、慢跑道。
结合休闲广场设置晨练、休闲活动场地。
项目特点:
1、上城依山势而建，社区园林计划错落；
2、一期社区中，人行线以青砖铺装，结合路灯、公园椅等装饰，充满休闲清新的意趣；
3、建筑以弧形阳台营造出曲线美；
4、户型设计有所创新，利用单双层阳台错开布局，营造挑高阳台；
5、以入户花园，挑高阳台增送面积，应付90、70限制；
6、利用会所营销，将售楼部一楼会所全面装修，布置齐全，设有正式的书吧、健身房、多功能厅、桌球室、儿童娱乐室等功能区，以情景模式，引导营销；
7、借山坡地形，在围合建筑中建采光井，地下车库自然采光；
8、针对社区整体计划，在后期计划中将再加入一所会所，和一所中学，丰硕社区配套，提高社区品质。
该项目属于复地集团与博瑞合作。
经与重庆复地公司沟通，了解到，复地加入时，一期计划已确信，因此也有已成事实的不足的地方：
1、弧形建筑外观，和弧形玻璃尽管提升了感观美感，但增加了建筑本钱和施工难度；
2、单元大堂标准层高，电梯位置背向，大堂采光不通透；
3、户型花园错层挑高创意新，但建筑本钱增加；
户型得房率低；
4、社区外立面颜色尽管耐看，可是设计中没有考虑到城市大背景，在重庆那个阳光不多城市，色泽偏暗；
5、由于建筑本钱太高，考虑到利润均分，社区的绿化本钱只能降低。
社区地形虽有起伏，但景观层次感较差，视觉单一稀疏；
6、产品第一次定价太低，尽管采纳了低开高走的策略，但相较较市场进展，价钱仍属于中上层面。
总结：
该项目售楼部装修有体味，表现的物业效劳品质较高。
社区入口及中心花园大气。
一期创新户型，加上入市价钱有优势，取得良好的销售成绩。
二期计划花园洋房、六合院等高级产品，进一步提升项目高级社区的形象。
项目图片：
2、金科廊桥水岸
重庆市金科实业（集团）
江北区五桂路新区政府旁
40％
19万方
37万方
总户数：
2329
停车位：
1100
医疗——江北红十字医院即将搬迁至廊桥水岸，打造健康平安社区。
商业——重客隆超市已正式签约入驻，社区商业街完美配套。
市政——江北区政府短时间内进驻，公、检、法等机构亦计划于此；
畅享市政设施。
项目特点：
1、为了迎合项目对面市政府大楼的需要，扩建1千米余长的跌落水系，即所谓的“廊桥水系”，成为风格独特的卖点。
2、为了使小区增加大面积景观成效（项目南岸为长江），斗胆采纳了十字型建筑形态。
增加景观面。
但这种方式不适合对日照要求较高的城市。
3、小区内设置游泳池、大量水景及小品，增加了项目的乐趣；
4、小区依照地形而建，北高南低，自然落差。
5、户型设置空中院馆（送一半面积），即增加了多功能空间，也适度得规避了九零七零的政策。
重庆龙湖地产进展
整合推行单位:
：
深圳优势传播
江北区北滨路
项目规模：
78万方
产品类型：
板式小高、高层、超高层、临街商业街等
主力户形：
70－130
价钱区间：
8000-12000元/平米
一、景观优势明显：
滨江建筑，拥有长江、嘉陵江江岸线；
二、高落差，自然岩石地貌保留：
重庆的山、重庆的水和坡地上的层层建筑在春森彼岸高差近100米的原生态地貌显示给了大量客户；
3、重庆地标建筑：
广告语“让世界欣赏重庆”；
4、高容积率、低建筑密度：
使得原生地貌取得保留；
五、户型合理：
79平米做两房两厅两卫，可谓经典；
六、售楼部、样板间装饰品质感极高，值得学习。
4、龙湖江与城
重庆龙湖地产进展/香港置地
重庆北部新区高新园
设计单位：
中国香港王董设计师事务所
项目公建及配套：
计划中的艺术中心/教堂/政府计划占地约120亩的教育配套体系/在政府计划的公园中有橄榄球场等系列大型体育健身设施的设计/计划约3万平方米商业步行街/政府计划的滨江公园、中央绿化公园、体育公园总共约500亩
一期纯小镇4＋1滨江花园洋房产品资料：
约146亩
建筑密度：
24％
652套
车位配比：
1：
1（全架空地下车库设计）
户型面积散布：
套内面积约110平米-290平米，3房、4房、跃层
风格：
简欧风格
1、星巴克风格体验式营销模式，感性营销力度很强；
2、样板园林景观粗细搭配，绿化性价比很高：
公共部份、宽道路两旁、观景台部份以大面积纯草坪装饰，留有开阔视野；
居住区组团景观设计铺装精致，交通路网曲折，具有乐趣性；
3、花园洋房入户大堂挑高设计，增强空间气势；
4、物业展现出来的效劳可圈可点，不管着装、礼仪、用语、接待等均表现出龙湖物业的优势，效劳人员具有超级强的主动效劳意识；
5、龙湖项目的样板间不必置业顾问带看，值守的物业人员对产品了解透彻，能够为客户答疑。
6、社区计划维持原地形地貌，各类型物业组合散布。
社区出资建造三大主题公园，将临江用地妥协，为社区高层建筑保留开阔的视野。
龙湖曾提出“要把房地产开发做成效劳业”的口号，不管在样板展现仍是物业效劳环节，都可谓独树一帜。
这种投入与后期的效益、品牌营销相较较，是很有必要的。
5、金科十年城
重庆北部新区高新园柏林公园西行800米
金科物业治理
总用地面积：
平米
总建筑面积：
平米
住宅面积：
公建及其他：
%
绿地率：
物业形态：
洋房、高层、商业
户型面积：
120平米左右
交房时刻：
08年1月
一梯几户：
洋房一梯两户板式、一梯六户
教育问题：
金科业主能够优惠入读巴蜀中学及其小学部
车库位：
3685个
详细配套：
商业：
约16058平方米
综合体育广场：
约1万方
游泳池：
约1200平方米
幼儿园：
约2885平方米（12班）
物管用房：
约2360平方米
医疗卫生站：
约302平方米
文化活动站：
约407平方米
银行：
约807平方米
邮电支局：
约662平方米
居委会：
约58平方米
社区组织办公效劳用房：
约873平方米
1、户型设计有创新。
阳台奇偶数层挑高6米，不计销售面积；
专门是地面层处置，除一楼入户花园外，为二楼留有一部份露台，不计入销售面积；
地下分割，别离为一楼、二楼的私人会所，均为赠送面积；
2、社区计划布局中利用建筑的彼此错位，形成多层次的庭院围合空间，组合空间私密独立；
3、售楼部以步行街的外卖场营造情景营销，样板区绿化景观处置不够细致。
从沙盘来看，小区整体计划比较一般。
金科在洋房设计方面的确具有领先性。
挑高和错层的应用比较到位，产品保留了有效性和功能性，并做出冲破创新，足以打开市场。
6、隆鑫花漾湖
重庆中城联置业进展
九龙坡区兰美路988号
交通状况：
公交车线路有：
807（模范村——美茵河谷）、873（海棠晓月——美茵河谷）、341（李家沱——美茵河谷）
商业配套：
近3万平方米的社区商业，涵盖生活的日常所需，包括社区食物超市，农贸市场，便民诊所，美容院，干洗店。
酒店配套：
四星级客房标准的度假酒店的设置第一时刻知足你待客联系的生活需要。
运动配套：
巴厘岛风情的泳池，网球场、篮球场、羽毛球场、社区林立健身设施。
公园配套：
花漾湖西侧的山体公园，为社区配套公园，作为景观系统一部份，绿荫连天，花香弥漫，成为私人休闲空间。
湖区配套：
近4万平方米天然湖，绝非人工湖能够相提并论，所在区域海拔高，更有活水湿地和超过32%的社区绿化，让那个地址的温度常年低于解放碑3℃左右，超级适合居住。
教育配套：
30余亩的沙区名校联合外语小学，师资均由沙区教委指派聘用，更对口市一中、市八中、凤鸣山中学等，还有社区幼儿园，小孩从小享受优质教育；
医疗配套：
西南医院、第全军医大学、大坪医院散布在项目周边，小区医疗保健站知足平常生活需要。
说明：
本项目本来欲通过户景来作出新颖的洋房社区，但由于其开发体会明显不足，在实际执行方面有很多缺憾。
整体以为操盘水平并非是很高，借鉴意义不大。
（个人观点）
3、水晶郦城
重庆佳辰经济进展
整合推行单位：
HBB高戈广告
136000平方米
241288平方米
3800
2380个
中小学：
龙湖巴蜀小学
龙湖幼儿园
综合商场：
重百
其他：
100亩体育公园、龙湖美食街、爱琴大道情调商业街、水晶郦城商业街
建材装饰：
外墙：
全数采纳通体砖，另外装修布线所需孔洞均已预留，外墙所有通风孔均安装专门设计定制的不锈钢百叶，防雨的同时幸免破坏外立面成效
内墙：
室内顶棚均未经抹灰而直接腻子抹平
门窗：
落地窗、外飘窗窗框与防护栏均按设计师要求100%竖向对齐，误差范围小于5mm，充分保障立面线条的美感。
该小区已交房，故未作深切调研，但该小区为龙湖第一个“高容积率、低密度的项目”，而且试点成功，龙湖后期的项目都有那个小区的影子。
另外一个感受确实是龙湖的物业确实很到位，在咱们进去参观时，和保安交涉了好久，他们才放咱们进去。
成都楼盘资料
1、华润二十四城
华润置地（成都）
成华二环路侧（万年场周围）
计划设计：
霍克国际（亚洲太平洋）
全程策划：
和声机构
项目占地：
840亩
226万方
环线位置：
二至三环
二环至三环。
项目所在地块道路系统丰硕、完善。
离市中心天府广场公交车仅5站地距离，距火车南路和北站仅二十多分钟车程。
计划中的地铁二、四号线出入口紧邻该地块，交通条件极为优越
2万余套
1、一期11栋高层建筑，设计为三组围合，最小楼间距60米；
2、户型有创新，奇偶数层交织，阳台挑高近6米，不计入销售面积；
室内上错，设计一间不足米层高的书房，和一间下沉的挑高、不封锁景观阳台，空间设计层次丰硕，乐趣多元。
同时，这种设计使得两间功能房只有一半面积计入销售；
3、室内冲破飘窗的传统设计，将飘窗窗台打开，增加室内利用面积。
该项目以造城引导计划思路，带动区域价值。
主流产品热场，增加人气，营销比较成功，一期已大体售完。
产品有所创新，可是上错和下沉的户型设计增加了建筑本钱。
二、初创.爱这城
项目简介：
北京初创置业股分
区位：
成华区
项目地址：
成华建设路2号（原成都国光电气股分）
项目位置：
一环至二环,,建设路
项目均价：
6800元/平米
物业类型：
一般住宅
建筑类型：
多层,小高层,高层
开盘时刻：
2007-05-27
入住时刻：
2020-12-31
亩
10万平方米
该项目个人以为并非可看点，从推行营销角度也乏善可陈。
2、万科金域蓝湾
深成都万科成华置业
成华区建设路1号
74000平方米
46900平方米
一环至二环建设路
8500元/平米
多层,高层
2007年10月13日
2020年4月30日
总数/套数：
2200户
物业费用：
元/平方米/月
地块三大优势：
一是地处二环路内侧，居家环境既不显得拥堵，离市中心又较近；
二是沙河整治后使那个地址的生活环境大为改善，将给该项目的投资价值增加了很多筹码；
三是毗邻电子科大，属于典型的高校地产，将为投资者提供很多商机。
户型独特设计，入户后客厅挑高6米，不封锁，赠送面积，称为变异空间，奇偶楼层交叉挑高；
1、露台做为空中花园，面积增送，加上室内挑高部份，一户可赠送60㎡左右的面积，以应付70、90的政策要求；
2、社区容积率高，保留沙河河岸做为主道路，将沙河的价值运用充分；
3、售楼部及样板区以中式风格装修，但空间过小，显得超级紧凑，在表现上无法项目气势。
成都龙湖锦华置业
二环路东二段5号（建设路）
景观设计单位：
加拿大EKISTICS（艾克斯蒂）景观设计公司
82亩
30万方
5
2697
1548个
1、户型设计有大面积的入室花园及花园露台，即为可变空间赠送，也提升了居住品质；
2、蝶形建筑增加社区公共活动区，以软景点缀，结合整体道路，以点网结合的计划，提高居住的归属感；
3、社区入口处以分散水轴线的设计方式，将水系延长，连接社区的两块宗地，视觉上有极大的拉伸感和延展性；
4、水系运用有特点，露天恒温泳池做成社区水景的一部份，与景观水系延连起来，即丰硕了景观，也知足了亲水性；
5、整体计划感觉圆润、舒适，社区的分融路做为商业街和会所，别离知足了两个区域居民的消费及休闲需求；
6、沙盘展现方式专门，以低楼体模型组成，给予客户开阔、低密度的第一印象，顶部标出户型及房号，便于查看及讲解。
4、中海兰庭
中海兴业（成都）进展
成都市新会展片区站华路（3至4环）
110亩
35万方
中海物管（物管费元/平方米）
小区内部配套：
五星级洲际酒店、假日酒店；
天堂商业街区等
玉林中学，石羊小学
综合商场:
农贸市场
医院：
成都市第一人民医院
市政公园、四川广播电视中心
1、户型以错层挑高露台、和半封锁阳台做为赠送面积，提高得房率；
2、样板间装修大气沉稳，尽管户型创新点较少，可是传统大开间的设计和布局仍超级舒适；
3、社区配套充沛，计划中的商务会馆内有休闲、娱乐、健身等设施，补充了区域目前不成熟的缺憾。
4、总结：
中海产品一贯以沉稳大气著称。
尽管各城市项目具有很高的相似性，但不可否定它的产品具有耐看、耐用的优势。
同时知足居住的利用及心理需求，中海有着被称赞的特点。
一、开发思路
因咱们此行目的是考察重庆、成都这两个中西部房地产进展较好的城市。
专门是这些城市中实力较大的开发企业及他们的作品。
因此首要工作确实是研究这些实力开发商的开发思路，看看可否为咱们西安所学习、借鉴。
一、
规模较大、储蓄丰硕：
不管重庆仍是成都，知名开发商拿地均偏向大宗土地，即便土地基地面积不大，也尽可能出容积率，出面积，因此除洋房外，其他高层项目的楼层都较高、容积率较大。
为了幸免如此带来的压迫感，项目多半才有低密度的方式规避这些缺点。
在土地储蓄方面，尤其以本地龙头企业为最，他们的土地储蓄是超级惊人的。
咱们分析，这和重庆、成都日趋增加的土地价钱有关。
二、开发特色明确:
龙湖主打高层建筑，且感进入陌生区域打造地标建筑、金科主攻洋房并作户型斗胆创新，丝毫不睬会政策制约、万科、初创等外埠企业那么选择相对平安的成熟区域进行开发。
3、计划斗胆、创新出奇：
为了硬度重庆、成都日趋增加的地产竞争，各大进展商使出满身解数，做各类创新尝试。
例如金科廊桥水岸为了增加景观角度，斗胆利用十字型楼位排布，万科金域兰湾为了规避90/70，并增加项目高附加值，斗胆利用开敞式客厅，赠送面积专门大。
这些一方面说明本地的地产政策较为灵活、变通，也同时说明这些开发商擅长明白得本地政策并敢为人者先。
4、
配套全：
大部份项目都有泳池、会所、社区商业、文化广场、大型综合超市、小学、幼儿园及公园等配套设施，品种齐全、生活方便。
5、
专业化：
专业化程度同开发商的开发体会紧密相关。
以龙湖为例，他们拥有一系列完善的架构体系，业务范围也从住宅地产、商业运营到物业治理等各个领域，经营特点归纳起来有以下几点：
1.
土地资源储蓄丰裕；
2.
产品多样化；
3.
经营方式灵活；
4.
利润来源多样；
5.
公司营运充满效率。
6、
重景观、环境优势明显：
重庆地域有山坡地貌、且有江景，开发商不遗余力进行外景借势；
成都地域尽管不具有自然景观，但小区内部仍然超级超级具有景观优势。
二、创新学习
一、90/70下，如何偷面积：
纵观这次考察的各个楼盘偷面积的方式要紧有以下几种：
（1）赠送双层高露台或双层高入户花园
双层高露台第一在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性确信有所帮忙。
关于错层大露台（或入户花园）若是是能够用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高有效率有超级大的帮忙。
但如果是不许诺封玻璃窗或加楼层板，不但对提高有效率没有太大的帮忙，还对私密性有必然阻碍。
复地上城正是此例。
（2）半送的阳台或入户花园
入户花园或生活阳台一样都设在楼宇非要紧外立面，能够隔成书房、多功能房、作为餐厅、厨房、或乃至作为客厅。
有新政对其面宽与进深的比例作了限制，但必然程度的“偷”仍是很可行的。
（3）赠送步入式窗台、敲掉凸窗送面积
每间房偷个一二平方不在话下，而且空间能够有效利用。
但偷时必需把握尺度，以避免造成空间压抑感，或床上“横樑压顶”等对居住心理（风水）的阻碍。
这种做法在西安也开始慢慢流行。
（4）赠送夹层
赠送夹层是比较“大偷”的做法，对小户型的面积扩大有专门大的帮忙。
但夹层由于层高的限制，作为居住用途有点压抑感，对舒适性大打折扣。
另外，赠送夹层对建筑本钱有所上升，这种情形在金科部份项目中能够见到。
（5）半送或全送房间
设计时选个房间不装上窗户来当做阳台的做法，最近开始猖獗。
万科金域兰湾正式如此，但咱们以为如此的做法，太过斗胆，无益于推行实施。
（6）赠送露台、地下室
对洋房较为有效，对高层不必然适用。
三、
产品细节
在实地踩盘的进程中咱们深刻地感受到把好的细微的方式真正实施以后的出色；
专门是在一些细小问题的处置上，是能够感动消费者，使之产生购房的冲动。
下面分几个方面来介绍一下。
一、环境：
重庆、成都的绿化是西安无法与之相较的，但它优秀的园林设计令人迷恋来回，它的部份设计理念与细节，也有咱们能够学习的地址。
例如：
金科十年城，小区紧临马路一边设计成带坡度的土地造形，如此能够令人们只看到绿色的草地，而看不到马路的吵闹，也减少马路给小区带来的噪声；
另外廊桥水岸两排楼之间的水道给人的印象也很深；
它把两排楼间以绿色植物与水道相连，使它们都能享受专门好的景观，另外，也减弱了人们关于楼间距的关注；
在咱们看到的项目中，几乎每一个项目都很重视小区的绿化环境，在如此的小区里让人感觉超级舒适。
二、产品
在此次考察的洋房中，每一个客厅都有挑空的设计，而且几乎卧室都有专用的洗手间。
十年城项目一至二层每层都送一个落地大花园，且每一户的花园都有两层通高，感觉十分新颖；
花园内还有露天泳池。
很多项目中，楼道内的都是落地玻璃，不仅增加楼道的采光，也给公寓的外立面增添了通透感。
洋房的顶层复式有下跃户型，并带大露台。
让人有种居住豪宅的感觉。
3、现场包装
一些不经意的小细节，会很容易打动客户的心。
在
“江与城”、“十年城”、“三千里”等优秀项目中咱们多次被感动，同时也很佩服这些地产商的细心。
值得咱们学的还很多，举几个我印象比较深的例子：
如：
新颖指路牌；
各种美观的垃圾箱；
关爱绿地的小警示牌；
成人锻炼的就在家门口的小型健身器材；
每个楼外的管道都十分整齐的排列，表箱设在楼的侧墙外，便于物业人员抄表，既不干扰客户又节约成本；
小区商业街的统一标牌，给人以整齐温馨的感觉；
售楼处到工地之间的看房通道及施工现场均十分干净整齐，使客户对施工质量有很强的信任度；
隐蔽的排水系统等，幸免客户遗失各类物品；
隐蔽的夜晚照明系统，超级新颖；
现场的包装，对一个项目来说都至关重要，客户会因为一个很小的细节而感动，从而对项目有100%的信任度，也可能成为它购买项目的主要原因。
西安策源2020年1月9日
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