朝阳公园周边高档公寓调研分析报告文档格式.docx
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外９８
95．１2
景园大厦
2800
外０31
９6．5
龙宝花园
麦子店小区
2２0０
外０4２
96．１
京达花园
1８００
外0６5
96．1０
伯宁花园
朝阳区麦子店
1800
外1２3
9６.3
清静明湖
农展馆路南
186０起
外154
9７.11
三全公寓
朝阳区麦子店北街
只租不售
外160
９7.８
上表所列是各项目当时最早推出市场时的价格。
景园大厦在95年推出时价格达到280０ＵＳD/ｍ２，这在当时整个北京市场中都是比较高的价位。
而仅一墙之隔的京达花园、碧湖居单价格却相差近USD1000,这两个项目均采取了低价策略来争夺客户。
在这三个项目中，景园大厦虽然售价最高，销售业绩却最好,所以可以看出在此区域购房的客户都非常有实力,不很在意价格而注重物业内在的品质。
我们从当时的付款方式也可以证实这一点。
以当年的房价如此之高，购买者的付款方式选择却非常有限,或者采取一次性付款,或者采取银行按揭，而当时的银行按揭只有5成5年,最高的也只有6成7年,当时８成30年的银行按揭形式还未推出，所以可以说最初的这一批购房者属于高端客户。
ﻭ2、第二代公寓
售价（ＵSＤ/m2）
性质
福景苑
朝阳区亮马桥路
ＵＳD240０
外销
2001.７
京达国际公寓
13000
２００３.3
亮马名居
亮马桥路
１10０0
内销
2002.8
博雅园
100００
2002.５
棕榈泉
朝阳公园南侧
1100０
２0０3.12
瑞城中心
小亮马桥路4８号
USD2８０0
200２.6
富丽华园
朝阳区农展南路3号
９000均价
2001．3
由上表可以看出朝阳公园区域的外销房市场已经被打破。
在新推出的项目中，内销房的比例大幅度提高，占到总数的4３％,这个区域不再由外销房独步天下，内销项目的入市使该区域的物业档次有所降低。
随着内销房的入市,房价的降低也在必然,1１00０元/ｍ2左右的价格已成为这个区域的主流。
博雅园在2000年9月份推出市场时,起价只有7千多,而只有到２0０2年5月入住时价格才升到了10000,少数的板楼单元单价可达１2000，均价为８８０0,这样的价格可以说是颠覆了此区域的高价传统。
由于几个内销房都申请了外租权,所以客户定位仍然为周边外企的白领，但客户的档次相应也稍微有所下降。
福景苑和瑞城中心虽仍采取高价路线,坚守这块阵营,但瑞城中心的销售情况并不乐观,如此高价的项目风光不再,与几年前不可同日可语。
当然瑞城中心的滞销一个方面有其销售策略不当的原因，但也客观地反映出了此区域的需求也在发生着变化。
二、物业管理费分析
一个项目的档次除了应考虑其硬件配套以外,另一个最重要的方面应该是物业管理的水平，其直观的反映就是物业管理费的高低。
1、第一代公寓
管理费（USＤ/m2.月）
物业管理公司
0.７
怡高物业管理公司
２．04
怡高物业服务有限公司
１.1
成基房地产物业管理部
1．32
／
１．３
4.2（含会所费、空调费）
仲量联行
作为京城外销公寓的发轫之地,当然会吸取国外物业管理的先进经验与观念,不会忽略物业管理在项目中的重要作用,所以当时此区域的外销公寓的物业管理费都采取了高路线，均在UＳD1/ｍ2.月以上,低于USD1/m2.月的项目占总项目数的17%,这在当时还没有物业管理概念的内地,可以算是开风气之先。
而当时的碧湖居因为采取的低价策略,所以物业管理费也定在一个较低的水平。
但通过5－6年的运营可以看出物业管理费高的项目因为维护得当，所以物业各方面状况良好，所以租售情况也较好。
例如三全公寓，无论是硬件的保养和维护还是软件的服务都使其处在一个较高的档次，所以租金几年来一直保持在同一水平,没有大的起伏。
而一些物业管理费低的项目租金却出现了明显的下滑。
ﻭﻭ2、第二代公寓
管理费（UＳＤ／ｍ２.月）
ＵSＤ２
新加坡颖士格
USD1
美国物业管理公司
３.8
中海物业管理公司
3.5
开发商组建的物业公司
5
香港物业管理公司
在第二代公寓中，除了较早入市的福景苑物业管理费为USD2/ｍ2.月，由新加坡物管公司管理，京达国际公寓为ＵSD1／m2.月,由美国物业管理公司管理之外，其他三个项目的物业管理费都大大低于USD1／m２．月,占到总项目数量的6０%。
而且这些项目均启用国内的物业管理公司。
除了亮马名居和博雅园为内销相应采取低物业管理费外,外销的棕榈泉的物业管理费也只有5元/m2．月。
所以此区域新推出项目除了价位下降外，物业管理费水平也有向下的趋势。
三、租金分析ﻭ一个项目的市场情况从其价格可以反映出来，也可以由其入市以后的租金水平反映出来,所以分析一个项目的租金情况，也可以得出其投资的价值是否体现出来。
ﻭ1、第一代公寓
最初租金（建筑面积）（UＳD/ｍ2．月）
目前租金（建筑面积）（UＳＤ/m2.月）
24
６-８
33
11-１5
27
6－7
2７
1０
21
10
21-30
以上各项目在京城都是非常有名气的高档公寓，具有广泛的影响力，租务市场相当活跃。
以景园大厦为例,16４平米的2居租金达到USD5000/月，毛收益率高达21%。
造就这一现象的原因是当时外资在华投资逐年上涨，外籍人士在北京的数量越来越多,而适合这些人士居住的公寓却有限，所以市场需求与供应之间出现矛盾,造成这些公寓供不应求。
如此诱人的回报率吸引了越来越多的人购置外销公寓作为投资。
而当时的供应量不能满足需要量，所以价格高也在所难免。
但是到了现在除了三全公寓还保持着当年的水平外，景园大厦勉强维持在ＵSＤ10/m2.月以上外，其他项目都跌到了USＤ１0/m2.月以下。
这其中的一个重要原因在于由于供应量增大，新项目越来越多,客户可选择的余地大,所以整体租金下滑。
再加之这些项目推出时间较早，各方面的功能出现老化，已越来越无法与新项目竞争,只得降低租金。
2、第二代公寓
目前租金（UＳD/m2．月）
未入住
12
/
第二代公寓较多的还未入住，但它们的投资概念与第一代公寓相比有所减弱，而自住的概念加强，棕榈泉就是这方面的代表。
两个入住的项目是福景苑和博雅园，按目前的租金计算,福景苑的毛收益在１2％左右；
而博雅园的毛收益在1４%左右，从这两个例子可以看出内销房的收益略高于外销房。
五、户型分析ﻭ1、第一代公寓
项目名称
标准层
1居（ｍ２）
２居（m2）
３居（ｍ2）
4居（m2）
备注
67／10１-１４
4种户型
2梯4
２0１／193
104/119
109/16８
１62/1５4/2４1
296／２36
９8
124
156
79.8/９7.5
97．５/１24．8/１１2．２
135.２
１51．5
二室和三室为主力户型
2梯4户
60－180
二十余种户型
2梯2户
1１２/120
由于投资概念盛行，第一代公寓的户型设计及户型比例结构都与此概念相适应,如面积偏小,多居室的户型比例少等,但在户型设计方面却有很多超前之外，有的设计到目前都不落伍,如三全公寓面向亮马河的大落地窗、景园大厦中套内工人房带卫生间等都体现了当时很高的设计水平，这是因为当时的客户都是有海外生活经验的，对生活品质要求很高,这些设计很好地契合了这些客户的生活特点。
1居（m2）
2居（m2）
3居（m2）
４居（ｍ2）
其他（m2）
3梯6户
1７７/17９/19４／190
19３／272/２６3／21８
２６3/3５４
跃层5居381
共23８套,主打为2居
2梯６户
８３
10８
177/1８0/1８２/１84
２１8/266
5居3６５、跃层354
3梯８户
93/9４
14３/1３６
１97／1６３／161/229/24６/３４0
主打户型为2居和3居
３梯8户
1２3／13５171/170
2７６
主打户型为2居和３居
２梯4户
130、140
１７5-1８6
３30
复式330
户型标准偏大，适合纯居住
２梯2-３户
276
24９-3０0
复式５0０-800
174
211
跃层4居273
在最新推出的项目中,除了京达国际公寓外都没有设计一居室，而且户型面积普遍偏大，这一方面说明这些项目仍然将实力雄厚的高级管理层作为自己的目标客户，另一方面也说明了自住概念在这些项目中有所增强。
第一批外销项目推出时吸引了大批客户,但随着这些物业功能逐渐老化，再加上其他区域不断有新项目推出，所以分流了一批客户，例如有一些客户迁向嘉里中心等地，所以此地区新项目的推出对于留住这些客户起到了关键作用。
ﻭ在这些新项目中,更加注重了品质的提高，例如在层高方面来说，京达、博雅园、亮马名居的层高都达到了3米,在博雅园、亮马名居、京达、瑞城中心都设计了落地大玻璃窗,对第一代公寓中的阳台进行了升级换代，因为对于多风沙的北京来说，阳台并不实用。
在户型设计的其他细节方面第二代公寓也有所突破，例如更加注重功能的完备性,在宽大卫生间的设计之外更有步入式衣橱、厨房带独立过道不穿过客厅、设计有储藏间、卫生间做到干湿分离（洗手、如厕与淋浴分一）、客厅与餐厅分离各自独立、不但卫生间带飘窗而且浴缸镶嵌在飘窗里，这些细节的处理，更加提升了居住者的生活品质。
五、配套设施分析ﻭ1、第一代公寓
会所面积
会所设施
小区内有小型配套商场，有健身俱乐部、泳池、壁球、网球场、商务中心及酒吧等，喷泉广场、花园步道、网球场、儿童游戏场以及室内游泳池
2０00
游泳池、健身、娱乐、餐饮
中西食肆、商务中心,酒吧、桑拿及健身房
1500
游泳池、娱乐设施、洗衣房
300０
游泳池、健身、壁球、餐饮、高尔夫练习场、卡拉ＯK厅、商务中心
在这些项目中都比较重视会所的建设。
会所的设施可根据情况分为面向住户免费开放和对住户以一定幅度的优惠两种。
虽然在朝阳公园地区各种生活服务配套齐全,但这些项目仍然建有规模不小的会所，这也是高档房之所以高档的标志。
ﻭﻭ2、第二代公寓
２0００
游泳池、健身房、台球、乒乓球、桥牌室、餐饮、阅览室
6500
恒温泳池、儿童戏水池、健身房、超市、中西餐厅、咖啡厅、商务中心、桑拿洗浴、美容美发、诊所、高尔夫果岭、棋牌室、儿童活动室、客房、台球室、阅览室、小剧场、洗衣房
2000
游泳池、健身
3000
游泳池、健身房、美容美发、餐饮、娱乐
10０0０
五十米长温泉游泳池、儿童池、酒吧、健身、中西餐厅、大型多功能会议中心及各种消闲设施,包括桌球室、壁球、乒乓球、ＳPA、桑拿按摩室、游艺室、阅览室、美容美发室等
第二代公寓沿袭了第一代公寓注重提高生活内容的配套设施,但除此之外它们更加注重了对社区自然环境的打造,例如棕榈泉在社区中心设计有大面积的欧式园林,园林中不但有起伏,而且有流水飞瀑,为社区环境增添了不少的清新自然的气息；
博雅园的园林目前已投入使用，也注重了水景与绿色的结合，与第一代公寓纯平面的园林造型相比，有了不小的突破。
ﻭﻭ六、配套设施分析
１、第一代公寓
装修标准
设备配置
主体：
钢筋混凝土框架剪力墙结构体系。
屋面为波形瓦檐口,外墙楼裙采用细蘑菇花岗岩贴面，配亚光铀面砖。
门窗外门：
雕花实心木门；
内门：
木门；
ﻭ窗户:
中空保温玻璃窗配静电喷涂铝合金框架;
ﻭ地面：
条形企口木地板加卫生间、厨房防滑地砖。
消防安全配套设施:
每单元配有烟感及可视对讲器，走廊、地下车库均有自动消防报警系统；
ﻭ卫星电视系统：
CＮN、ＮHＫ、亚洲卫视及国内频道及欧洲部分频道;
ﻭ车库出入门:
电动车闸保险鉴别系统;
通讯系统：
两部电话预留线孔。
双路供电,24小时循环热水,集中供暖。
ﻭ电梯:
三菱电梯。
外墙:
外墙装饰材料,裙房采用石材幕墙，外露柱包不锈钢饰面；
ﻭ内墙：
多彩喷涂;
天花板:
喷涂;
ﻭ浴室:
内墙采用铀面砖,天花板喷乳胶漆，地面铺砌防滑地砖,全部瓷盆洁具均采用进口产品；
门窗：
采用铝合金窗框；
地面:
卧室铺砌木地板,客厅餐厅铺砌大理石地面；
ﻭ厨房:
地面为防滑地砖，墙身为铀面砖,厨房采用管道天然气,装设全套厨柜及洁具
阳台：
地面铺砌防滑地砖
电话：
ＩDD国际直拨电话系统；
保安系统:
先进电子闭路监查系统,专职保安人员二十四小时全日管理;
ﻭ公共电视天线系统：
每户客厅及卧室均设公共天线插座,可接收卫星电视节目;
电梯：
ＯTIS电梯。
面砖配铝合金门窗;
ﻭ入口大堂:
地面为地砖；
ﻭ厅房:
内墙粉刷乳胶漆，饰以木质阴角线及墙脚线。
户门采用木门，内门采用夹板门,硬木地板；
卫生间：
地面为防滑地砖，天花采用铝扣板，墙身铺砌彩色釉面磁片到顶,全套进口卫生洁具及五金配件；
厨房:
地面为防滑地砖,墙身为彩色釉面磁片铺砌到顶，天花采用铝扣板,采用管道煤气,送抽油烟机,灶台、调理台、吊柜及洗涤池。
防盗系统：
底层入口设电动锁防盗门，各户设有防盗对讲系统;
供水系统:
每户有独立水表，送独立煤气热水器；
空调:
冬天由中央供热，卧室送窗口式冷气机，客厅预留分体式冷气机位；
电话:
每户设IDD电话线;
公共电视天线:
每户起居室及卧室均预留天线插座,可接收卫星电视节目;
奥迪斯电梯。
ﻭ2、第二代公寓
博ﻭ雅
园
公共部分
外墙：
外墙涂料;
ﻭ大堂:
墙面中空保温玻璃幕墙,大理石贴面;
地面花岗岩，天棚艺术吊顶;
公寓单元内部
外窗：
铝合金中空玻璃保温窗,装设纱窗;
ﻭ户门:
霍曼门；
户内门:
镶板门;
ﻭ客餐厅、卧室：
墙面多尔士乳胶漆，地面实木复合地板；
客厅顶棚:
同墙面,设置环绕音响预埋管道;
ﻭ厨房：
地面墙面罗马瓷砖,马可波罗橱柜,摩恩冷热水龙头,海尔燃气灶、抽油烟机;
ﻭ卫生间：
地面墙面为罗马瓷砖,科勒洁具，主卫设有背景音乐预留口、悬挂式电视架及插口。
每户预留ＩＤD电话线2门，电话插孔及局域网插孔,宽带网络接入，与INTERＮET高速连接，每户设有信报箱；
ﻭ电视系统:
“亚洲３S”卫星节目（凤凰卫视中文台、卫视体育台、卫视音乐台、卫视合家欢台、卫视国际电影台、ＣＮN有线电视新闻网）;
“亚太２Ｒ”美国HBＯ等;
ﻭ空调、供热:
约克、雷诺士空调,分户制冷，集中供暖均通过末端风机盘管吹送，厨房、卫生间装设森德散热器；
变频调速稳压卫生供水,24小时热水;
可视对讲系统，公共区域监控、周界防范等智能系统，24小时保安巡更;
消防系统：
自动消防报警联动系统，公共区域配备烟感报警、自动喷淋装置；
四表：
电表、水表、燃气表、热表四表户外远程抄送；
电梯:
三部三菱高速电梯。
亮ﻭ马
名
居
公共部分ﻭ外墙：
亚光爱和陶面砖及进口涂料；
ﻭ窗户：
粉末静电喷涂铝合金窗,配进口五金件及双层中空玻璃;
ﻭ大堂玻璃:
落地钢化玻璃；
大堂地面：
大理石、抛光砖、复合铝板、壁灯、装饰面或雕塑;
天花:
轻钢龙骨石膏板吊顶，环保涂料
信箱:
不锈钢信箱；
电梯厅地面:
抛光砖，花岗岩收边；
ﻭ电梯厅墙面:
抛光砖及壁灯、大理石电梯门套；
ﻭ电梯厅天花板：
乳胶漆;
楼梯间地面:
防滑条处理；
楼梯间墙面及天花:
涂料;
照明:
声控延时灯；
ﻭ走廊地面及墙面：
抛光砖；
ﻭ走廊天花:
乳胶漆；
ﻭ公寓单元内部ﻭ地面：
玄关为石材,厅及卧室为实木地板连踢脚线，厨房及卫生间为防滑地砖及石材门槛，工人间为地砖,观景阳台为岩板石,工作阳台为防滑地砖连去水位;
墙面:
玄关、厅及卧室为乳胶漆，厨房、卫生间为墙砖,观景阳台及工作阳台为乳胶漆;
天花：
玄关及卧室为造型天花涂立邦漆，厅为乳胶漆,厨房及卫生间为铝扣板吊顶,观景阳台及工作阳台为乳胶漆;
入户门：
三防实心木饰面子母门，内置钢板连保险型门锁,配防盗眼;
分室门：
实心木饰面门，配小五金配件;
窗台：
石材。
变频调速稳压供水，２４小时热水;
供电系统:
双回路供电,各级过载保护，双插座回路漏电保护;
每户均设有线电视插座两个以上；
两条外线入户，每户起居室、卧室、主卫均设预留电话终端；
ﻭ信息系统:
采用进口综合布线系统,设小区局域网，宽带入户,专线接驳INTERNET,支持远程教育、交互式游戏、VOD视频点播、网上交易、物业管理信息化、远程医疗等;
安全保障：
首层大堂、电梯轿厢内、地下停车场、首层电梯前室设闭路电视监控,各小区出入口设置门禁系统，各户设置可视对讲系统、家庭防盗报警系统、天然气泄露自动报警系统，24小时保安、巡更系统、周界防范报警系统,一卡通系统;
停车系统：
智能化地下停车场管理系统，电梯直达地下,设有消防报警联动控制系统,自动水喷淋灭火系统,闭路电视监控系统；
ﻭ消防系统:
设排烟系统、送风系统、自动喷淋系统,消防专用电话系统、消防广播系统、紧急照明系统、消防报警联动控制系统;
燃气:
管道天然气；
ﻭ供暖及制冷:
中央空调；
背景音乐系统：
大堂、小区花园、公共走廊、地下停车场设有背景音乐广播系统；
三表远传系统:
电度表、冷水表、热水表、热能表、燃气表分户远程抄送;
通力（KOＮG）智能化高速电梯，设隐蔽式闭路电视监控。
京ﻭ达ﻭ花
底部花岗岩石材，墙面台湾“三荣”通体磁砖及玻璃幕墙;
落地玻璃门,地面铺设大理石拼花图案,墙面大理石贴面，吊顶吊灯及筒灯；
楼梯及前室:
墙面、地面及门套均为进口大理石。
德国诺托氟碳喷涂铝合金窗及原装配件，中空热弯玻璃;
钟馗牌实木加钢子母门,韩国进口“凯特曼”电子密码锁;
客厅及卧室：
红檀实木地板，墙面和天花板为进口环保涂料，配“太平洋”石膏艺术造型阴角线;
ﻭ内门：
钟馗牌欧式黑
升级会员 