房地产企业参与村镇建设模式研究Word文档下载推荐.docx

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ABSTRACT

Thegooddevelopmentofvillagesandtownsisconducivetogetridoftwoyuaninurbanandruralareas,toimproveimplementationofurbanandruraldevelopmentstrategy,andtopromotetheprocessofurbanizationinchina.Thecombinationoftherealestateindustryandthedevelopmentofvillagesandtownswouldnotonlyopenupanewareafortherealestateindustry,andalsopromotetheimprovementofthefunctionsofvillagesandtownsandpromotethedevelopmentofvillagesandtowns.Inthispaper,theauthorusedliteratureresearch,systemsanalysisandresearchedonthetheoriesofruralconstructionandrealestate,toanalyzethepossibilitythatrealestatetakespartinthedevelopmentofruralareas;

anddiscussedthewaysthatrealestatetakespartinconstructingtownsundertheobstaclesoftherealestatedevelopmentinruralareas.

Theauthoranalyzedthepossibilitiesthatrealestatetakespartintheconstructionofruralareasfrombothviewsofrealestateownersandpeopleinruralareas.Inthepointofviewoftherealestateowners,analyzethenecessityofparticipationintheconstructionofvillagesandtowns,Fromtheviewofthevillagesandtowns;

toanalyzemacroscopicandmicrocosmicadvantagesthatrealestatewouldbring.

Fortheparticipationofrealestateindustryinthedevelopmentofvillagesandtowns,threemodesaredescribedinthisasfollowings：

Commercialmode;

half-guarantee-and-half-commercialmodeandconsignationmodeoflocalresidentsofruralareas.Theauthoranalyzesthecharacteristicsofthethreemodesaboverespectivelyandputsforwardmanagementmethodsrespectively.

Commercialmodeissuitableforruralareasofgoodeconomicalconditionsandnotfarfromthecenterofitstownnearthevillage.Thedefectsofthismode,accordingtotheanalysis,arethatlackofgovernmentalsupervisionwouldleadtheresultofdevelopmentsurges.So,governmentshouldenhancemanagementandsupervisionforthismodeandrefinerelativelawsandregulationsHalf-guarantee-and-half-commercialmodeissuitableforthevillageswithlesspopulationandfurtherfromtowns.Thismodewouldleadthatcultivatedfieldswouldbeused,sothekeypointofgovernmentsuperpositionistheexecutionoflandmanagementsystemandapartmentspurchasingmanagementsystem.Consignationmodeissuitableforthevillagesthattheresidentsthereareallowedtobuildtheirownhouses.Localgovernmentsguidetherealestatecompaniestotakepartinconstructingtheresident’shouses,whichisthattherealestatecompaniesprovidetheserviceofdesign,purchasingconstructionmaterialsandconstruction.Thelocalgovernmentsshouldmakeeffortstomakerealestatecompaniestotakethismode,enhancethecooperationofvillageresidentsandrealestatecompanies,andmakethebuildingrulesandlandpermissionrules.

Keywords：

ConstructionofRuralAreas,RealEstateCompany,Necessity,DevelopingModes,

目录

摘要I

AbstractII

目录1

1.绪论1

1.1.研究背景及意义1

1.1.1.研究背景1

1.1.2.研究意义2

1.2.国内外研究现状3

1.2.1.国内研究现状3

1.2.2.国外研究现状6

1.3.研究内容与框架7

1.3.1.研究内容7

1.3.2.研究框架8

1.4.研究方法及创新之处8

1.4.1.研究方法8

1.4.2.创新之处8

1.5.本章小结9

2.我国村镇建设的发展现状与问题10

2.1.村镇的定义与分级10

2.2.村镇建设的意义10

2.3.村镇建设现状11

2.3.1.村镇建设的优惠政策11

2.3.2.村镇建设取得的阶段性成果12

2.4.村镇建设存在的问题12

2.5.本章小结14

3.房地产开发企业参与村镇建设的必要性分析15

3.1.我国房地产企业整体发展现状15

3.1.1.房地产业属性15

3.1.2.房地产业在经济社会中的地位和作用16

3.1.3.城市房地产业发展现状17

3.2.房地产企业参与村镇建设的动力分析18

3.2.1.从村镇宏观环境分析18

3.2.2.从房地产开发项目投资角度分析20

3.3.引入房地产企业对村镇建设的推动作用分析21

3.3.1.从宏观层面分析21

3.3.2.从微观层面分析23

3.4.本章小结24

4.房地产企业参与村镇建设的障碍分析25

4.1.房地产开发项目影响因素分析25

4.2.房地产企业参与村镇建设的障碍梳理26

4.2.1.村镇房地产市场开发环境26

4.2.2.村镇房地产消费市场环境29

4.2.3.村镇房地产消费行为30

4.2.4.房地产企业内部环境及项目自身条件30

4.3.本章小结31

5.房地产业参与村镇建设模式分析32

5.1.房地产业参与村镇建设开发模式32

5.1.1.商品化开发模式32

5.1.2.具有保障性质的商品房开发模式33

5.1.3.村民委托建房模式34

5.2.政府管理措施34

5.2.1.政府管理总体措施35

5.2.2.具体模式下的政府管理措施36

5.3.本章小结40

6.结论41

6.1.总结41

6.2.不足与展望41

参考文献43

致谢45

1绪论

1.1研究背景及意义

1.1.1研究背景

理论背景

（1）新型城镇化建设理论

近几年我国城镇化进程进入加速阶段，对中国乃至世界的影响颇大，正如诺贝尔经济学奖得主斯蒂格里茨所言：

美国的高科技和中国的城市化将是21世纪世界经济的两大引擎。

我国根据城镇化进程和基本国情，提出了新型城镇化建设理论，其以人为核心，以城乡统筹发展战略为指导思想，通过完善城镇功能，改善城乡居民的物质生活条件，以最优的方式安置农村转移人口，建设城乡发展协调、居民安居乐业、社会文明和谐的新城镇。

新型城镇建设理论对我国城镇化建设提出新的要求，即改变过去单纯地提高城市规模来安置农村转移人口的“物”的城镇化，以人的生存发展需求为本，以维护社会和谐为准则，将城市与乡村建设相结合，完善村镇在城镇化进程中的功能，将农民就地城镇化，在减轻城市负荷的同时，促进村镇地区发展，实现城乡一体化。

（2）村镇建设理论

村镇建设广义上是指小城镇和农村建设，狭义上就是新农村建设[1]。

美国经济学家托达罗认为，仅仅依靠城市工业扩张不能完全解决发展中国家的城乡发展和城市失业问题[2]。

因此需改变以前“重城市，轻农村”“重工业，轻农业”的发展路径，重视村镇发展。

胡锦涛在2006年强调要扩大农村基层民主，搞好村民自治，确保广大群众依法行使当家作主的权利。

由此看出，在国家新一轮发展中，村镇对于加速城镇化进程发挥着重要的作用。

而村镇的建设发展需以人为本，以当地人民的切实需要为准，调动各方的积极性，为村镇建设管理汇集人才与力量，推动村镇更好更快地发展。

（3）村镇房地产市场相关理论

1998年我国住房分配制度的结束，标志着我国房地产市场的产生，经过十几年的发展，我国房地产业逐渐成为我国国民生产中十分重要的产业之一，在市场经济中占据着较大的份额。

从我国当前的城镇化发展进程及发展战略来看，拥有全国人口总数近二分之一、占国土面积三分之二的广大村镇地区将会成为我国新型城镇化的发展重点，而村镇地区的发展离不开住宅、商业、厂矿等建筑场所，因而村镇建设与房地产业关系紧密。

一方面，村镇为房地产企业提供新的发展空间；

另一方面，村镇房地产市场为“人”的城镇化提供物质基础，是农村城镇化遵循我国新型城镇化发展路径中必不可少的一部分，拥有巨大的发展潜力。

实践背景

2006年发布的《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》提出，统筹城郊乡经济社会发展，扎实推进社会主义新农村建设，坚持科学规划，实行因地制宜、分类指导，有计划有步骤有重点地逐步推进；

着力加强农民最急需的生活基础设施建设，改善农村物质生活条件，加强村庄规划及人居环境治理，维持生态和谐。

近几年来，随着国家《村镇建设规划标准》的出台，各省市相继出台了当地的村镇建设指导性文件，政府随即出台了各项农村建设优惠政策。

我国村镇建设取得了较大的成果，农村人口生活条件得到明显提高，但从经济发展水平与人居环境来看，村镇与城市仍存在较大差距。

村镇的发展是以改善当地居民的生存发展环境为根本要求的，从“安居乐业”这一古人描述美好生活标准的成语可以看出住房对人们的重要性。

从房地产当前的业务分布来看，主要以城市为主，村镇房地产市场起步晚且发展较为缓慢。

1982宪法对农村土地集体所有权的界定，限制了农村集体土地的使用，农村房地产开发尚未得到相关法律的认可，农村房地产更多地以宅基地与民居的概念出现。

而在现实生活中，尽管在经济和法理上并没有得到制度的许可，农村宅基地与房屋的隐形交易市场客观存在[3]。

从当前村镇住房交易活动来看，村镇房地产市场确实存在，然而由于市场的不规范，相关法律法规的缺失，导致村镇房地产市场鱼龙混杂。

而我国村镇地区地域辽阔，各地区自然条件及发展状况均有所差异，导致在具体发展某地区村镇房地产市场时可借鉴的经验较少，对于村镇房地产市场发展理论尚未形成统一的认识。

因此对于村镇房地产开发，应结合当地资源特色与实际条件，因地制宜，走多样化发展道路。

1.1.2研究意义

村镇为推动我国城镇化进程发挥着重要作用，而当前在其建设过程中存在着许多问题，导致村镇住宅建设缓慢，不能较好地发挥安置户籍转移人口的作用。

与此同时，随着城市房地产开发市场的日渐饱和，房地产企业之间的竞争十分激烈，企业要想生存，就必须寻找新的商机。

将房地产业的发展与村镇建设相结合，不仅能壮大村镇建设力量，解决当前的建设难题，同时还为房地产企业提供新的开发市场。

因此，通过分析房地产业参与村镇建设的可行性及当前面临的瓶颈，研究其参与村镇建设的模式及相应的管理措施，对我国新型城镇化的实现具有重要的现实意义。

1.2国内外研究现状

1.2.1国内研究现状

我国新农村建设构想最早于20世纪50年代就已提出，然而由于当时政治、经济等因素，村镇建设进程缓慢，直至20世纪90年代，随着我国改革开发政策初见成果，我国掀起了建设小康社会的高潮，作为其中的一部分，村镇得到初步发展。

随后几年时间里，政府逐渐重视村镇发展，2004年，中央农村工作会议提出了“努力建设生产发展、生活富裕、生态良好的社会主义新农村”。

2005年10月,党的十六届五中全会通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》，该报告指出，建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务。

要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求,坚持从各地实际出发,尊重农民意愿，扎实稳步推进新农村建设。

政府还出台了一系列的优惠政策，包括取消农业税、农村土地确权等，以扶持村镇的发展。

在我国政府高度重视村镇发展的同时，各界学者也对村镇建设以及村镇房地产市场进行了多方面的探讨。

村镇建设的内涵

全雷（2011）认为村镇建设体系包括中心镇、一般建制镇（乡）及村庄，村镇建设则包含建制镇（乡）和村庄建设，村镇市政基础设施建设，及农民自建房建设。

这三部分内容构成了村镇发展的物质基础。

李炳坤（2006）认为，当前的新农村建设是在新型城镇化的背景下提出的，其遵循城乡统筹发展战略，旨在以当地居民的切身利益为出发点，从根本上改变农村生产生活条件和人居环境。

这个观点的提出反应了在村镇建设过程中，对人的重视程度有所增加。

胡锦涛（2006）强调，扩大农村基层民主，搞好村民自治，健全村务公开制度，开展普法教育，确保广大农民群众依法行使当家作主的权利。

这进一步的将村民作为村镇建设及管理的主体，调动村民参与村镇建设的积极性，更加凸显了“人”的城镇化的内涵。

村镇建设离不开人，同时也离不开大自然，针对村镇建设与生态环境的关系，部分学者也做了许多研究。

鲁静芳（2013）认为，在村镇建设过程中，必须坚持“人与自然和谐发展”这一观念，以改善“人”的生存和发展环境为中心。

结合当地实际进行村镇建设。

李靖（2008）认为，新农村建设不是村容整治，更不是宅基地规划，促进农村建设与环境的协调发展是社会主义新农村的精髓[4]；

把村镇作为区域内的一个有机整体，合理布置村镇的规模和布局，完善村镇各项基础设施，注重生态保护，协调人与自然的关系。

在处理村镇建设与大自然的关系时，古村落保护是其中重要的一部分，因为它们不仅是我国传统文化的传承，更是当地自然风貌的写照。

韩旻羲（2012）认为，村镇建设不仅仅是物质基础的建设，当地居民生活条件的改善，还应包含村镇文化的建设，而历史村落是新农村建设最坚实的历史与文化基石，应该在尊重古村落发展规律的基础上，使新农村建设逐步推进和综合发展，在开发和建设中对古村落进行有效的保护[5]。

在村镇建设中兼顾生态保护，如何将这一思想落到实处，吴卫东（2010）认为，从规划方面来说，村镇规划与城市规划有所不同，应尽可能保留乡村原有的资源、地貌、自然的形态，维持生物的多样性，这要求在村镇开发过程中，应可能在原有基础上改造既有价值，尽可能挖掘并保留原有建筑，推动村镇节能化发展，创造天人合一的人居环境。

为了加快村镇建设，同时维护各方协调发展，我国住房和城乡建设部村镇建设司在2014年提出了村镇建设总体思路，其中包括加强农村人居环境改善的宏观指导，推进农村危房改造，开发农房建设指导，及推进传统村落保护等。

村镇建设的困境

尽管政府及各界十分重视村镇的发展，然而由于历史沿革及资源分配的原因，导致当前村镇建设基础薄弱，发展速度缓慢。

针对村镇建设的困境，现阶段众多学者做了多方面的探讨。

部分学者分析了村镇建设管理体制。

庄红（2009）认为当前村镇管理结构不合理，管理队伍整体素质较差，对村镇建设行为管理力度不够，存在某些不作为的现象；

另外，当前的村镇管理体制落后且不健全，部分法律法规缺失，使得村镇建设行为受法律约束少，违规现象较多。

刘伙（2014）认为，当前村镇法律制度已经无法满足快速发展中的村镇，许多建设行为无相关的法律规定，村镇管理人员只能凭以往经验对其进行管理，另外村镇资金的缺乏导致无法引进优秀的管理人才，当地管理人员长期受到无序建设的影响，法律法律意识淡薄，对村镇建设管理不力。

黄炜（2008）认为，当前村镇在规划方面存在两个脱节的问题，一是各分区规划与村镇整体规划存在脱节的现象，割裂了镇域内各村之间的关系及村与镇的关系，二是村镇规划的制定与村镇规划管理存在脱节的现象，村镇规划更改频繁，村镇管理人员的素质普遍不高，导致村镇规划无法得以落实。

王平先（2013）认为，现阶段我国村镇规划的收费缺乏统一的标准，规划人员的素质不一，且无完善的村镇标准管理体系及相应的技术规划的标准，导致村镇规划无法较好的运用到村镇建设中。

部分学者对农村土地制度进行了深入的研究，其关注的重点往往集中在农村的合法权益能否得到的保障上。

杨继瑞（2010）认为，现存的农村土地制度没有完全解决农民的土地使用问题，导致农民在农业土地使用中的权很不稳定，在土地使用权发生变化时，其合法权益很难得到保障。

徐莉（2005）认为，农村集体土地所有权的法定主体既不属于农民，也不属于村民委员会，所谓的“农村集体”并没有农村土地的使用权，农村土地实际上归国家所有，在政府与农民就土地权益所作的博弈中，政府永远处于超越法律的绝对优势地位，土地是否征用、土地征用的用途和征用价格只能而且必须服从政府的意志，农民并无实际的处置权和决定权。

曹泽华（2005）认为，集体土地所有权主体虚化，土地的处分权受限，发展权政府垄断等阻碍了资源配置的优化，使得农村土地流转市场化受阻[6]。

还有部分学者关注于村镇的投融资模式。

丁昭涵（2013）认为当前我国村镇金融体制不健全，以中国农业银行、农村信用社等为主的，建立的原始目的在于支持农业和村镇发展的主流金融机构为了商业目的，将大量资金注入到城市商业化行为中，而其原始建立的宗旨为村镇服务反而被摆到了一边,村镇居民贷款难。

此外民间资本也大幅度涌向城市和国有企业中，农村的民营资本市场发展十分缓慢。

李颖（2008）认为当前县域国有金融机构萎缩，资金外流，村镇总体建设资金不足，此外农村金融体制落后，农村金融服务功能单一，不能满足当前村镇建设中对资金的多元化要求。

对于近几年出现的村镇银行，其发展情况也得到了一些学者的关注。

景浩（2011）认为，目前有不少村镇银行仍沿用传统的业务运作模式，存在着不同程度的“脱农”现象，在产品设计、贷款调查、抵押担保、贷款定价、贷后管理等方面缺乏创新，与现有农村地区的金融机构在很大程度上是同质化竞争，而不是差异化竞争[7]。

总体来看村镇建设当前存在管理体制、土地制度及融资体系等方面的问题，各领域学者针对本专业领域的问题分别提出了解决措施，然而这些问题往往是相互影响的，孤立其他因素来单独对某个问题提出解决途径，在实际中是难以运用的。

而运用全局思维，整合分析村镇建设的各类问题及出现的原因，提出一个综合性的解决方案，在这方面的研究我国尚处于空白。

村镇房地产市场相关研究

对于能否将房地产业引入村镇建设这一话题，当前学术界存在多方面的观点。

部分学者认为引导房地产业参与村镇建设，促进村镇发展的同时保持房地产业的活力，是一条“双赢”的道路。

赵秀池认为，新型城镇化不是房地产化，但是房地产业是新型城镇化的重要推动力量。

万生新（2009）认为，农村房地产市场的发展对拉动农村消费需求、促进农村城