筹备期二装管控要点.pptx

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孙福海2014年2月13日,购物中心筹备期二装管控,材料进场报验,现场管控,技术交,图纸审核,第一部分：

二装流程,第三部分：

装修进场管控,第四部分：

装修现场管控,第五部分：

二装沟通对接要点,购物中心筹备期二装管控,第六部分：

二装管控易忽视的问题,第二部分：

装修进场前对接,二装流程,1,装修进场前对接,1,装修进场前对接,1,装修进场前对接,1,装修进场前对接,1,装修进场前对接,1,装修进场前对接,装修进场前对接,装修单位资质,装修面积在500以下的，装修单位资质为三级以上；装修面积在500以上（包括500）的，装修单位资质为二级以上。

效果图,彩色效果图：

外立面效果图，内部效果图、各内立面效果，美陈小品效果、橱窗效果，店招效果等。

装修进场前对接,装修平面图,招牌标识,通风给排水图,电气系统布置图,标明商户橱窗、墙面装饰立面、剖面图及入口的施工图。

照明图，附照明灯具供应资料的明细表，如数量、功率数和说明等；所有喷淋头和烟/温感探测器的位置、通气风口及格栅的位置；应急照明及出口的位置，特别在消防疏散出口处等。

店名招牌字样设计，材料说明、灯箱细部做法。

排水管道及排水平面图；排水管道与排水系统连接和管道路线的选定；排油烟设计；第一级隔油装置计图及第一级油烟净化装置的管道设计图。

包括家具和设备在内的总内部布置；标明伸入吊顶空隙内至结构平板楼板底面的任何间隙或隔墙的内部布置；安装在天花板吊顶空隙内部的型架和设施。

标明所有主要负载和设备回路的电气系统图；详细的电量统计表；所有照明和动力用电回路以及相关联的控制开关的布线图等。

剖面图立面图,天花板吊顶平面图,装修施工图,装修进场前对接,其他,材料清单及说明（阻燃材料证书或说明）；施工进度计划表及施工材料、设备设施到场计划表、（如有）厨房燃气灶具平面布置尺寸图；燃气设备数量和详细数据清单；特殊节点做法及进度（如闭水试验）等。

装修进场前对接,2、审图要点,装修进场前对接,装修进场管控,装修进场管控,二、技术交底,装修进场管控,临时垃圾堆放点,装修进场管控,装修现场管控,有防火要求的材料进场前，商户要将此批次的材料规格、数量以及相应的产品检验报告或合格证一同提报进场。

进场报验,见证取样,样品抽检,使用审批,工程部、安全品质部对申请进场的材料进行抽样。

对抽检的样品进行防火性能检验。

工程部、安全品质部对材料使用进行确认。

3、材料进场主要流程,装修现场管控,装修现场管控,1.临水、临电、货运通道的保障与项目公司及时落实临水、临电及货运通道、垂直运输的保障方案，并跟踪落实。

商户进场装修前7天需协调项目公司在步行街及主力店设足够的临水临电点位，步行街每层至少3个50KW的用电点位。

临时电箱，各装修区域技工负责每日两次安全检查，不断上锁；商铺临时电转正式电，必须在强电主管确认商户、总包的施工符合送电条件后，由强电主管负责现场监督送电。

步行街临水点位45个，管径DN40，可设置在卫生间或餐饮后厨通道。

垂直通道运输尽可能设置在入口位置，便于2、3层商户的材料运输，并不少于2条路由2.确保商铺的施工条件二装管控小组及时发现、协调处理商铺与项目公司施工单位的交叉施工情况，最大限度减少影响商铺的装修进度，如漏水、地面铺装、玻璃安装、公区装修等3.商户进场时间：

招商部尽可能动员商铺提前进场，尽早暴露现场工程缺陷、尽早解决商户进场时间不能晚于倒排计划管控规定的商户进场装修日期,装修现场管控,4.商铺装修进度：

培训员工掌握各工序单人单天可完成的工作量，对照商户施工进度表，需做到每日评估施工进度是否达到要求，并能够向营运部门提出：

落后的工序、需增加的工种及人数等实质性意见。

在最后冲刺阶段，商户装修巡视记录表格主要登记反映上述内容。

由于项目公司进场条件落实影响商户进度的，应主动要求协助商户对工序进行重新排定，不能任由拖延。

商户店招、外立面的装饰与内装可以同步展开，并无冲突。

提前在当地准备好钢化玻璃厂家、安装队伍、装修队伍为施工进度缓慢商户提供支持。

装修现场管控,5、施工过程管控重点材料管控：

a、在商户对接进场手续前，将装修材料使用标准与商户进行对接，并要求商户进行签确；程序上最佳做法是纳入到装修手册中。

实际能起到作用的是：

设计图纸审核对接时提出具体要求、进场后与装修负责人沟通确认具体要求；b、对物业部进行材料进场管控培训，要求安保人员对禁用材料不予进入工地。

消防改造：

建议在项目公司与消防施工单位签订合同前，通过项目公司将商户消防改造收费标准落入合同中。

这样可以通过项目公司约束施工单位，保证施工单位合理收费，快速完成改造工程，不会影响商户装修进度。

装修现场管控,5、施工过程管控重点防水：

排水地槽施工必须做防水；厨房须通过48小时闭水试验，由部门经理确认。

给水：

为便于后期三关一锁，请在审图时要求制冰机设备应为单独专用管道阀门控制。

排水：

必须在所有产生油污的地方和厨房设备上，安装足够大小的、单独的第一级隔油池。

所有厨房的排放物必须预先经第一级隔油池处理后，方能排放至地下室隔油池进行集中处理。

装修现场管控,5、施工过程管控重点强电：

a、材料选用：

电线电缆，采用低烟无卤B级阻燃耐火电缆；断路器、空气开关，推荐采用品牌库产品；b、回路设置：

为便于后期三关一锁，要求“冰箱、冰柜、制冰机、海鲜池等”设备应为单独专用回路开关控制；c、配电柜/箱的位置：

避开主厨区（油烟）、洗碗区（潮湿），选择厨房入口附近最佳。

厨房自动灭火装置及配套：

a、灭火装置的安装时间通常会稍微滞后于消防验收，为保证完成时间能够满足消防验收需求，在进度管控上必须着重关注：

厨房地面的完成时间、灶具的到货定位时间、油烟罩的完成时间，缺一不可，提前准备跟踪到位，具备设备安装条件；b、提示供货单位，准备试验药剂5瓶左右，需有两次以上的验收测试。

c、消防验收时供货单位需在现场负责演示及解说介绍。

装修现场管控,5、施工过程管控重点空调改造：

a、强排与复位装置：

设计空调与消防两家施工单位，建议商户进场前组织项目公司、各相关施工单位召开专项会议，明确改造价格、施工周期、施工规范。

以避免产生：

商户自行安排改造，导致截面变小、钢丝绳无法安装、复位装置位置不规范、消防信号线路破坏等情况，严重影响排烟效果、复位报警效果；b、空调风管改造，需注意使用的保温材料控制在品牌范围内，可以找广场施工单位采购；小商户为了节约成本，风管使用软接，且管道过长，影响出风效果较严重；凡对有改动的商户，须要求提供质量保证书，明确后期制冷效果由商户自行负责（实际意义：

商户采用规范安装工艺）；对于火锅、烧烤类商铺对接时考虑给予就餐区设计排气管井；排油烟：

各餐饮店铺在其区域内自行设置油烟净化器及排油烟风机，达到排放标准后方可排入排油烟水平干管。

装修现场管控,5、施工过程管控重点电话网络的开通：

a、在开通前：

需对线路进行检测，防止因线路问题影响开通工作；b、进度表管控营运部完成：

商户选择号码、开通申请、缴费；c、与通讯商制定开通计划、人员数量、每日开通区域。

燃气的开通：

要点：

按照点火节点，对社具接驳、装表、打压、调试、点火等各工序及验收手续进行倒排控制。

吊顶：

因后期维护需要，需保证上人型龙骨按规范要求进行安装。

主要关注：

骨材质、主龙骨与次龙骨的间距、吊杆型号等。

装修现场管控,5、施工过程管控重点收边收口：

店招与吊顶接缝：

在商户店招装修或安装时需进行提醒、并督促到位；小商铺做不到位的，请项目公司完成，需要提前进行沟通，避免工序错过；立面与地面接缝：

需与项目公司确认收口界面与范围；铺与铺间接缝：

房产对接时通常会界定收口商户，但现场需重点关注，以免返工延误进度。

装修现场管控,5、施工过程管控重点消防安全：

因橱窗、店招的设计引起的防火隔断施工应满足消防验收条件；因玻璃隔断的变化引起的窗喷、喷淋、集热槽施工应满足消防验收条件；因仓库及厨房隔断引起的增加喷淋、烟感、温感及调整消防排烟风口、喷淋头规格等应满足消防安全管控要求；钢化玻璃内侧对玻璃无遮挡，采用喷漆或贴膜处理，保证喷淋水自上而下贴面下落；应急照明、逃生指示牌安装齐全,装修现场管控,5、施工过程管控重点施工工序管控：

（先里后外，先上后下）以餐饮商铺为例的施工工序及所需时间：

1、厨房区域砌筑（3天）2、墙体抹灰（2天）3、厨房区域的防水及闭水（4天）4、厨房区域的给排水管道铺设（2天）5、厨房排水沟的砌筑及回填（2天）6、地面抹平（2天）,装修现场管控,5、施工过程管控重点7、第二遍防水施工（2天）8、墙面装铺贴（2天）9、地面砖铺贴（2天）（厨房区域基础施工：

21天）10、天花造型施工（5天）11、天花轻钢龙骨施工（3天）12、电气管线施工（2天）13、喷淋追位施工（2天）14、石膏板封棚施工（2天）15、棚面刮大白、打磨、刷乳胶漆（7天）（棚面基础施工：

21天）,装修现场管控,5、施工过程管控重点16、经营区域地面的铺装（3天）17、经营区域墙面的造型施工（3天）18、墙面及柱面的装饰材料（7天）19、卡座隔断制作及饰面（12天）经营区域基础施工：

25天20、店招的结构框架施工（5天）22、店招的饰面材料施工（10天）店招施工：

15天23、厨房排油烟管道、补风管道、排油烟罩等施工（7天）24、燃气灶具进场及安装（2天）25、灯具及电器设备安装及卫生清理（3天）收尾施工（15天）,装修现场管控,5、施工过程管控重点装修的总天数为：

97天（说明施工需要合理的穿插施工）厨房区域和吊顶天花的施工在砌墙后穿插施工25-30天完成。

经营区域、灶具、店招的施工20-25天完成。

电气安装、灯具安装及收边收口施工10天完成。

卫生清理、道具摆放5天完成。

合计装修天数约需至少75天。

装修现场管控,一、与商户的沟通、对接：

1、特殊商户的细节沟通:

如燃气管道需接至营业区，需及时了解当地燃气公司和消防要求是否允许及施工要求。

根据当地燃气公司气源热值等要求，协调燃气商户尽早提交灶具布置图（接口点位）及设备表（型号、尺寸、流量），便于燃气公司深化设计、施工，并及时协调燃气公司、项目公司、商户及时办理合同、开通缴费等手续2、商户土建结构等的变更：

部分餐饮商户因需鱼池或冷库，需商户提交相关图纸资料后及时协调项目公司复合荷载要求，并及时加固3、定期和施工负责人沟通，了解施工承包方式，及时掌控装饰材料，施工工种、人员，特别是甲供材料、设备、道具及费用支付，及时联系招商部介入协调，避免影响工期4、和招商部密切关注同一商户同一时期开店商量及所属施工队人员在农忙时节的人员安排，避免产生人员不足，影响工期,二装沟通对接要点,二、与项目公司、施工单位的沟通协调：

1、建立与项目公司的沟通机制：

例如：

参与工程例会、召集专项工作沟通会，制定双方处理问题的流程等；2、及时跟进施工单位各系统设备设施的安装进度、施工计划，及时协调在商铺内各系统的交叉施工，不影响项目的总体进度及商户的装修进度：

例如：

商户吊顶需封板了，但施工单位风口及喷淋尚未追位、下引3、及时与项目公司、施工单位协调在商户铺内设备终端的施工界面，或费用，例如：

风盘至温控开关线路布设由施工单位做，温控电源由商户布设，因商户原因产生的风盘、喷淋移位4、与项目公司确定或由项目公司支付费用由商管支配的突击队，处理商户内的零星收尾、抢修工程，例如：

孔洞修补、防火封堵、漏水等5、指定专业能力、沟通能力较强的人员负责协调工作，确保协调工作的有效性、及时性,二装沟通对接要点,1.与商户前期对接不充分，现场未复尺，导致商户设计图纸与现场差异明显，主要是风盘、温控、电箱，给排水点、排烟管井、新风井、完成面标高等设计图与现场不符2.忽视商铺验收或现场管控不力，导致商户进场无施工面，铺内有垃圾回流及项目公司材料未清理3.现场交房机电点位及施工要求未交清及签确，造成机电移位或更改4.闭水试验及施工过程把控不严，导致后期发现渗水引起返工5.装修材料审核及现场管控不严，引起后期整改影响进度6.项目公司管道打压未安排过程人员排查，引起漏水，造成商户损失及影响装修进度7.后勤保障不充分：

特别是项目公司地面铺装开始后，引起